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1、健康城老年公寓建议报告一、 老年公寓特点 老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。所以应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。1地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。 2老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为
2、7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我
3、国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。 所谓成套老年公寓住宅可以理解为以一个老人或一对老年人夫妻为单位的居住形式，在销售形式上基本只售不租，例如：北京太阳城、澳洲康都。所谓合居老年公寓住宅可以理解为社会上的老年人住在一起，几个人一间房，相互照应。一般是自己经营，以租为主，例如：华龙老年公寓、北京老年公寓。所谓护理型和医疗型老年住宅相对前两种来说，提供的服务更多一些，特别是医疗型老年住宅，需要提供专业服务，例如：国际敬老院。3设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”
4、，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。 4规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。
5、要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。 二、 市场概述 太阳城国际老年公寓北京太阳城开发建设为全国首创老年多元化居住社区第三住宅，占地面积42万平方米。社区建筑外观设计为仿欧式风格，建设有：购物中心、医疗中心、老年娱乐中心、家政服务中心、老年教育中心、酒店、国医堂等配套齐全的六大公共建筑设施，对社区入住业主提供了人性化服务模式，小区公建配套充分体现了老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的五老精神，是老年人安享晚年的理想居住环境
6、。1、 国医堂国医堂坐落在北京太阳城社区的中央，总占地面积11290平方米，建筑面积1712.07平方米，整体建筑在高出地面2.2米的坡地上建设。国医堂的功能定位以中医医疗保健为主，国医堂内设按摩室、针灸室、理疗药浴室、诊室、药房、服务室等设施，可同时接待80人就诊。2、 文化宫太阳城文化宫内设影剧院(阶梯式多功能厅)、图书室、舞蹈、音乐、花卉、书法美工等多种教室，是社区业主享受高品位、丰富多彩文化生活的主要场所。3、 健身娱乐活动中心北京太阳城健身娱乐活动中占地9270平方米，建筑面积17714平方米，内设娱乐中心及会议中心两部分，健身娱乐中心有多达二十一种SPA温泉按摩水疗室，室内游泳池、
7、KTV包间、沙弧球、台球、乒乓球等室内娱乐设施。此外，娱乐活动中心还提供健身中心、美容美发中心等多种配套服务。为满足不同年龄消费者的需求，项目考虑全龄关照，特别设置了小孩专用戏水池和高龄老人水疗专区。与之相连的是三星级标准会议中心，共计有客房154间。可同时承接300人以上会议和以温泉水疗为主要特色的中高档健身娱乐和会议。4、 太阳城医院太阳城医院与首都医科大学宣武医院（北京市老年病研究中心）合作的北京太阳城医院，占地5877平方米，建筑面积达14825平方米，该项目共有106间病房， 192张床位。总投资1亿元。具备抢救、治疗、健康咨询和安养四大功能，设有预防保健科、全科医疗科、内科、外科、
8、妇产科、妇女保健科、儿科、儿童保健科、眼科、耳鼻咽喉科、口腔科、急诊医学科、康复医学科、临终关怀科、麻醉科、医学检验科、医学影像科、中医科、中西医结合科等。医护人员由宣武医院选派。 医院对入住的业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，保健医生据此为业主设计保健方案；每户业主家中及社区公共场所都设有999紧急呼叫系统；北京太阳城还同北京红十字会紧急救援中心合作在小区内设立了急救站，可以急时将病人转送市内的专科医院。北京太阳城医院还包括1238平方米的国医堂疗养院，提供中医药疗、温泉药疗、老年慢性病疗养。 作为北京太阳城医院的医疗辅助设施，社区内三层以上建筑均配备了医用电梯。5、 太阳城农庄
9、北京太阳城农庄座落在昌平区小汤镇马坊，占地100亩，由农艺园、花卉园、养殖园组成，总投资100万元，是一个集种植、养殖、休闲为一体的特色农业生态养殖园。农庄内有种植的各种绿色无公害的蔬菜，适时的供应太阳城超市、餐厅及周边市场。6、 太阳城购物中心北京太阳城购物中心，占地面积2157平方米，建筑面积5106.59平方米，总营业面积4313平方米，中心设有购物区、观光休闲区、快餐厅，并特设老年用品专柜，为客户提供了一个理想的消费场所。7、 太阳城酒店北京太阳城酒店占地4181平方米，建筑面积12739平方米，内设洗浴中心、中、西餐厅、影视厅、健身房、娱乐室、商品部等。，有客房90间，四层设有高标准
10、总统客房。可接待不同消费标准的观光客。 澳洲康都乐龄公寓倡导“亲人社区，因爱而居”的澳洲康都，将老年公寓进行了分化，提出“都市里的乐龄公寓”的口号，倡导“都市养老”、“分而不散”、“退而不休”的老年生活，解决几代同堂之家既需要相互照顾而生活习惯又各不相同的矛盾，满足老年人既需要安静休养又不希望和家庭乃至社会脱离的精神需要，从而打造出老年人理想的居住场所。实际销售中澳洲康都5、6#楼原定位为老年公寓，共计500套，在5#楼的一层有一个900平米的五星级社区健康全科医疗管理中心。建筑形式为弧形高板，北侧为通廊，一层11户，2个把角的为两居，每两层有一个公共空间，有公共的厨房，所有的户型均为南向，户型面积为74-108平米的零居室。2004年底开始牌号，但截止到2005年6月确定要买的意向客户只有20多个。在这种情况下后期只保留了5#楼2、3、4层的33套老年公寓，将剩下所有户型改为43-80多平米的精装小户型，取消了公共空间和公用厨房。改为小户型后来电100多通但转为有效来访只有20多组，现在5、6#楼的均价为7300元/平米，6月12日开盘。
