【商业地产DOC】武汉民院路房地产开发项目可行性研究报告79页.doc

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1、民院路房地产开发项目可行性研究报告前言受湖北佳辉置业有限公司委托，对民院路房地产开发项目进行可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市场进行深入调查分析的基础上完成本报告。本报告的研究目的在于：为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运作的依据；为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式与资金安排、股权架构的依据。因此，本报告在遵守政府相关政策法规的前提下，特别注意报告的科学性、客观性、规范性。本报告仅为项目初步可行性研究报告，有些细节尚待进一步调研、充实、深化，仅供使用者参考。武汉学林置业顾问有限公司2005.11.25目 录前言I第一部分 总 论6一、项目背景

2、61、项目名称62、项目区位63、项目现状74、承办单位概况75、主要开发建设条件8二、项目可行性研究报告编制依据8三、项目主要结论91、项目名称建议92、项目目标顾客群定位93、项目产品定位94. 项目规划建设方案105、项目价格定位116、项目投入总资金和主要经济效果11四、项目建设存在的主要问题和实施建议121. 项目建设存在的主要问题122、项目的实施建议13第二部分 项目的市场态势分析14一、武汉房地产市场分析14二、项目供需圈区域房地产市场态势分析14三、鲁巷广场地段房地产市场分析14四、光谷片区区域重点竞争项目分析151、主要竞争物业分布概况152、主要竞争物业价格分析163、主

3、要竞争物业调查结果174、主要竞争项目的高层物业分析205、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议276、物业调查分析结论29第三部分 项目所在区域楼面地价分析30一、武汉市房地产市场土地供应状况分析30二、项目所在片区楼面地价分析311、邻近地块转让案例数据312、区域楼面地价分析313、住宅物业和商业物业地价分摊31第四部分 项目开发经营机会分析32一、项目SWOT分析33二、项目开发经营机会分析34第五部分 项目定位35一、关于项目市场定位35二、项目定位351、项目市场地位定位352、项目产品定位363、项目命名建议364、目标客户群定位365、户型定位376、价格定位

4、38第六部分 物业发展建议42一、总体原则421、住宅规划智能化422、住宅布局社区化423、住宅环境生态化424、住宅空间功能化425、住宅管理专业化43二、开发方案431、项目规划设计方案选择的总体原则432、景观与环境设计433、人防和消防设计444、管理系统44三、项目规划设计方案的技术经济指标44第七部分 环境影响评价46一、项目实施过程中的环境影响及对策461、工程建设对环境的影响462、建设中环境影响的缓解措施47二、项目完成后的环境影响及对策48第八部分 项目组织建议49一、项目任务组织491、项目实施的原则492、工程招投标493、营销工作的组织524、物业管理工作的组织52

5、二、项目实施进度521、项目建设开发周期522、项目实施进度安排523、项目实施进度表53第九部分 投资估算55一、建设投资估算551、投资估算范围552、投资估算编制依据553、投资估算说明56二、项目投入总资金及分年投入计划57第十部分 融资方案59一、项目资金来源591、项目资本金筹措592、项目债务资金筹措59二、融资方案分析601、资金来源可靠性分析602、融资结构分析603、融资成本分析604、融资风险分析61第十一部分 财务评价63一、财务评价基础数据与参数选取631、财务价格632、利率633、项目计算期选取634、财务基准收益率（ic）设定63二、营业收入与成本费用估算641

6、、销售收入估算642、租赁收入估算643、销售成本费用估算644、所得税的估算65三、财务评价报表65四、盈利能力分析651、财务内部收益率652、财务净现值653、投资回收期664、投资回报率66五、偿债能力分析66六、不确定性分析66七、财务评价结论66第十二部分 社会影响评价69一、社会影响分析69二、互适性分析70三、社会风险分析70第十三部分 风险分析72一、风险等级划分72二、风险因素的识别和评估72三、风险规避对策分析741、政策风险对策742、市场风险对策743、工程风险对策744、资金来源风险对策745、社会风险对策75第十四部分 研究结论与建议76一、结论761、项目开发建

7、设与经济效果结论762、该项目具有良好的经济效益和社会效益77二、建议77附表7913 第一部分 总 论一、项目背景1、项目名称项目暂定名称：民院路房地产开发项目。项目名称是项目定位的画龙点睛之笔，是项目在市场优势亮点的集约聚焦，是在武汉地图上留下一个永久性地标标记，对项目开发和经营成效极为重要，因而需要根据市场策划拟定合适的项目名称。我们将在本报告项目定位（项目命名）中提出案名建议。2、项目区位民院路房地产开发项目位于鲁巷广场商务区，连接光谷广场和雄楚大道的民院路中间。项目地理位置优越，位于将要形成的鲁巷广场周边繁华商贸区。自然环境良好，登高远眺，北是美丽的东湖、磨山，南为烟波浩淼的南湖，东

8、为广阔无边的森林公园，有特殊自然景观支撑。该项目处于成熟的市区地段，公用设施配套齐全，交通便捷，水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。本项目地块3、项目现状该地块可分为A、B两个地块。（见附图）A地块占地面积为13亩，土地现状为已完成拆迁征用的待建空地。西侧紧临民院路，直接临街面宽约100米左右，东至现状小区级支路，南邻正在建设中的忠县武汉输气管道项目部生活办公区，南距雄楚大道约150米，北向光谷广场约200米。A地块中间按开发区城市总体规划拟建设一条规划道路，将A块土地一分为二，为A1地块和A2地块。A1地块临民院路，A2地块背靠龙安大酒店。B地块面积为20亩，土地现状为待拆迁征用的

9、当地村民民居。西临现状小区级支路，南临待拆迁的民居，东侧为717所生活办公区，北临现状小区级支路。距北向光谷广场约150米，距南向雄楚大道约160米，距民院路约40米。A、B两个地块在A地块的东北角与B地块的西南角相接。现状小区级支路按开发区城市总体规划将保留并进行拓宽改造。4、承办单位概况湖北佳辉置业有限公司已取得项目地块。湖北佳辉置业有限公司在东湖高新经济技术开发区步行街湖北省中医研究院南侧原有44.15亩(净用地40亩)土地开发经营权，后因开发区将此原有地块与周边土地一起整体拍卖出让，并采取“同类地段等价置换原则”，将该地块开发经营权置换给湖北佳辉置业有限公司。故该地块开发权现归湖北佳辉

10、置业有限公司所有。民院路房地产开发项目用地是开发区政府以土地置换的名义，将湖北佳辉置业有限公司在别处拥有的地块以现地块等价置换给湖北佳辉置业有限公司。武汉长线通信技术有限公司（长江通信集团全资子公司）拟通过与湖北佳辉置业有限公司股权收购与合作开发的方式对本项目进行投资开发。项目的实际承办单位应是收购事宜完成后组建的新的经济实体。5、主要开发建设条件（1）本项目位于光谷广场的核心圈层之内，周围的商业办公环境已经形成，周边多为学校和科研院所，为成熟的社区，项目开发的氛围和市场认同度较高。（2）本项目的用地是通过置换方式取得的，相关的一些用地手续此前已经办理。（3）已开始进行项目前期的论证分析及立项

11、工作。（4）项目市场调查和营销筹划工作已经在进行并已取得阶段性成果。（5）项目的规划意愿已取得当地政府有关领导和部门的肯定。（6）周边717所等单位团购意向比较明显。二、项目可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖北省、武汉市及东湖高新技术开发区颁布的相关法律、法规与政策； 武汉市及东湖高新技术开发区国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要； 武汉市及东湖高新技术开发区2000、2001、2002、2003、2004年国民经济和社会发展统计公报； 武汉市及东湖高新技术开发区城市和开发区总体规划大纲（2000年-2020年）； 武汉市规划局东湖开发区分局规划方案； 国家计委、建设部建设项目经济

12、评价方法与参数(第二版)(1993年)； 建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205号)； 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215号)； 城市房屋拆迁管理条例； 城镇土地估价规程； 武汉市及项目所在光谷片区及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。三、项目主要结论1、项目名称建议光谷天域园2、项目目标顾客群定位项目地块周边717所，湖北经管大学、龙安集团公司职工、西气东输管道公司的教师、科研人员、公司职员、经营管理者；武汉工程大学教职工、原同济医大和中国地大将从汉口转到校本部工作的教职工；开发区公司职工及周边就近上班方便的市民。3、项目产品定位中档高品味高层物业相

13、对于在建、在售的鲁巷商务中心，是中档物业；相对于鲁巷广场其他物业是“高品位”物业。A区适应鲁巷广场商贸中心发展的需求，开发建设商业、办公、居住多功能的物业。B区开发建设纯居住宅。商业物业功能定位为文化专业市场。4. 项目规划建设方案项目共六栋高层建筑，总建筑面积为90000平方米，其中住宅83000万平方米，商业7000平方米，容积率为4.09。A区临街建两栋15层商住楼，总建筑面积36667平方米,临街底商7000平方米,架空层停车位120个;B区建四栋17层纯住宅楼,总建筑面积53333平方米,地下停车位228个。根据武汉市及开发区城市规划要求和市场分析的结果，本项目拟定的规划设计方案技术

14、经济指标如下表：表11 项目总体规划设计方案技术经济指标序号项 目单位数量备注1用地面积平方米22000A地块平方米8667 B地块平方米13333 2建筑占地面积平方米6333 A地块平方米3000B地块平方米3333 3总建筑面积（不含地下室）平方米90000A地块平方米36667 其中 商住两用：平方米29667 商业：平方米7000 B地块平方米53333 其中 住宅：平方米50196 架空层停车位：个1204地下室建筑面积平方米11200A地块平方米5200B地块平方米60005地下停车位个2286人防建面平方米55007容积率4.09 A地块4.23 B地块4.00 8建筑覆盖率2

15、8.79%A地块34.62%B地块25.00%9绿地率41.06%A地块35.00%B地块45.00%5、项目价格定位A地块：住宅3200元/平方米 商业物业：7000元/平方米B地块：住宅3000元/平方米6、项目投入总资金和主要经济效果在2年的开发建设经营期内：项目投入总资金为25085.34万元；其中自有资金为8945.47万元；税前净利润为5724.31万元；税后净利润为3990.70万元；自有资金税前投资回报率为63.99%；自有资金税后投资回报率为44.61%。表1-2 项目投入总资金和主要技术经济指标表序号项 目单位数量备注主要经济结果和数据一项目投入总资金万元25085.341

16、建设投资（不含建设期利息）万元24790.142建设期利息万元295.20其中自有资金万元8945.47二销售收入万元34672.16项目总销售收入三销售成本万元1560.25项目总销售成本四销售税金万元2302.26项目总销售税金五销售利润万元30809.65项目总销售利润开发利润万元5724.31项目总利润六所得税万元1733.61七税后利润万元3990.70经 济 评 价 指 标一项目财务内部收益率%38.42%基准收益率Ic=10%税后项目财务内部收益率%27.44%基准收益率Ic=10%二资本金收益率30.86%税前资本金收益率44.76%三财务净现值（税后）万元2259.79财务净

17、现值（税前）万元3714.55五税后投资回收期年1.83税前投资回收期年1.78四税前投资回报率22.82%税后投资回报率15.91%六税前自有资金投资回报率63.99%税后自有资金投资回报率44.61%七借款偿还期年1.67八单位建筑面积投资2787.26不含地下层建筑面积单位建筑面积投资2478.79含地下层建筑面积九单位建筑面积工程造价1452.83不含地下层建筑面积单位建筑面积工程造价1292.04含地下层建筑面积四、项目建设存在的主要问题和实施建议1. 项目建设存在的主要问题本项目建设存在的主要问题有：（1）项目用地因规划原因被分割为几个较小的地块，需要统筹规划，合理衔接。（2）项目

18、前期各项审批手续尚未全部完成，合作事宜尚在洽谈中，项目工期尚不能最后确定。（3）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，要规避其风险。（4）项目开发的主体是高层住宅，其市场认同、市场消化速度和能力会对项目构成重大影响。（5）存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。2、项目的实施建议针对上述问题及项目风险分析（见本报告第十二部分），对本项目开发经营主要问题建议如下：（1）以高品质特色亮丽的建筑外形耸立于鲁广商务中心高层建筑之林。A地块紧邻民院路，要建设鲁巷广场繁华商务中心相协调的亮丽建筑群，建筑轮廓线、天际线、外立面等都要有突出的特

19、色风格。（2）尽快完成权属明确和规划报批工作。集中精力尽快取得该土地使用权及规划条件，明确该地块区域内多条支路、规划路的建与舍，留与扩，使得项目决策有确定的权属依据和规划控制依据。（3）规避“住宅禁商”、“禁止底商”的政策风险。抓紧进行项目前期论证工作与办理项目前期报批手续，机会性的规避“禁止底商”、“住宅禁商”的政策风险。（4）抓住鲁广商务中心从初始状态到繁华中心市场加速上升期的良好机会。在总体上，加快项目开发经营运作，以充分利用上升期的房价快涨的良好机会。（5）“先环境，后建筑”，树立开发商资金实力形象，并以令人刮目的工程形象推进营销。（6）以优质工程作为竞争优势点与光谷区域现有多数楼盘施

20、工质量差、投诉众多、交房困难形成企业形象反差。（7）追随“鲁广商务中心”楼盘，研究并避免其缺陷，取针对性的营销策略，竞争中处于有利地位。（8）B地块以对717所定向开发为上策。（9）特别注意做好开发区政府公关工作，为项目正常运作创造良好的外部环境，并争取到政策优惠。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告第二部分 项目的市场态势分析一、武汉房地产市场分析见当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告。二、项目供需圈区域房地产市场态势分析见当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告。三、鲁巷广场地段房地产市场分析在当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告关于光谷区域房地产市场分析的基础上，对鲁巷广场地段

21、的房地产市场需注意以下特点：n 光谷区域鲁巷广场周边商贸中心的地位已经确定，将越来越兴旺，越来越成熟。武汉市长江以南商贸中心发展的历史，沿珞瑜路逐步形成付家坡中心、中南路中心、街道口中心、续而延伸到鲁巷广场商贸中心。东湖开发区曾拟以“地理中心”原则在光谷大道和南湖大道交汇处的曙光软件园规划商务中心，因其远离现实人口聚居区而不可能实现。n 鲁巷广场周边楼盘领导该区域楼盘价格。该地段楼盘价格已经远高于其他地段价格。n 鲁巷广场以珞瑜路、珞瑜东路、民院路、鲁磨路、卓豹路放射展开，将主干道珞瑜路、雄楚大道、关山大道、光谷大道、南湖大道、珞狮路、东湖路连成一体，因而，它的经济影响力也广泛辐射，影响到光谷

22、区域各处。n 鲁巷广场地段房地产市场正处于从初始阶段到繁华商贸中心的快速上升期。33本 案洪福家园紫菘枫林上城名都花园枫桥泊岸学雅芳邻卧龙剑桥春天光谷商务中心狮城风华新都光谷国际巴黎豪庭现代森林花园宇峰家园陆景苑汉盛关山春晓汉盛关山春晓金地阳光城保利花园江南家园2期柒零社区四、光谷片区区域重点竞争项目分析1、主要竞争物业分布概况 3100元/3100元/3500元/3300元/3250元/3100元/2580元/3300元/3100元/汉盛关山春晓3200元/3800元/2900元/2900元/3300元/3100元/3100元/3338元/武昌核心区武昌核心区均价3300-3800鲁巷核心区

23、鲁巷核心区均价3100-3800光谷核心区光谷核心区均价2900-3300本 案2、主要竞争物业价格分析 3、主要竞争物业调查结果楼盘名称开发商地理位置项目规模容积率绿化率建筑形式物业形态总户数停车位均价销售速度光谷商务中心湖北东盛房地产有限公司鲁磨路和珞瑜路的交叉口占地51.133亩；建面约30.3万4.335%高层（在建）大型购物中心、写字楼、高层住宅1900（一期800）（写字楼）4800；（住宅）3680起租售部筹建阶段，即将开始客户登记卧龙剑桥春天武汉卧龙房地产开发有限公司 东湖高新技术开发区珞瑜路叶麻店占地180亩；建面约25万2.0835%多层、小高层住宅、商业、办公1216户3

24、250元/销售速度一般巴黎豪庭南益置业（武汉）有限公司珞瑜路与关山二路交汇处占地178亩；建面共30万2.4040%小高层，高层（筹建）高尚住宅2362户2100个3338元/2005年11月6日开盘，当日170套售出现代森林花园湖北现代城市建设发展集团有限公司洪山马鞍山森林公园对面占地135亩；建面约27万2.039%小高层,多层,叠加别墅普通住宅1320户700个3300元/销售速度一般，推出300套4个月销售一半柒零社区武汉市洪华房地产开发有限公司 洪山民院路当代学生公寓南面占地42亩；建面约5万1.835%多层普通住宅428户210个3100元/销售一般江南家园2期武汉佳境房地产开发有

25、限责任公司洪山民院路武汉科技学院旁共占地204亩；二期建面约11.7万1.4545%多层 小高层普通住宅768户（一期1200户）3100元/销售较好楼盘名称开发商地理位置项目规模容积率绿化率建筑形式物业形态总户数停车位均价销售速度保利花园二期保利（武汉）房地产开发有限公司洪山关山一路74号共占地235亩；二期建面约11.7万（总36万）2.242%高层，小高层，多层普通住宅3000户1960个2900元/（近期下调，前期为3100元/）于2005-8开盘仅推出一栋，待售金地阳光城武汉市洪华房地产开发公司 洪山民族大道与新竹路交汇处占地210亩；建面约14万（共23.2万）1.6641 %多层

26、、庭院洋房普通住宅1100户330个3200元/于2005-11-5开盘陆景苑二期湖北海陆景置业发展有限公司洪山关山二路与楚雄大道交汇处占地120亩；建面约9.8万1.5133 %多层、小高层住宅646户调价中（11月16号前均价3000元/）全现房，销售一般光谷国际武汉政和实业有限公司光谷华光大道珞瑜路路口占地37.7亩；建面约10万3.98高层（30层）住宅、商业、办公1080户3100元/2005-6月底开盘，底层13为中商超市，销售缓慢汉盛关山春晓二期武汉汉盛地产有限公司洪山关山一路特一号占地172.5亩；建面约18万1.5736%多层、小高层普通住宅1328户740个2900元/20

27、05-9-10开盘，销售一般名都花园3期枫桥泊岸武汉城投房地产开发公司洪山雄楚大街450号占地共1000亩，三期建面约9万1.1342%小高层普通住宅总套数4000户3500元/2005-4-2开盘，销售较好楼盘名称开发商地理位置项目规模容积率绿化率建筑形式物业形态总户数停车位均价销售速度紫菘枫林上城二期武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司洪山雄楚大街与民院路交汇处东侧占地约70亩，建面约8万3.1949%高层，小高层普通住宅500户360个3100元/2005.11.19二期开盘，一期6万方售罄学雅芳邻二期武汉市洪华房地产开发有限公司 洪山雄楚大道卓刀泉路交汇处东南面占地约85亩，建面约16万

28、2.6740%小高层，高层住宅楼、办公、超市、临街商铺835户300个3300元/2005-6-8二期开盘，销售缓慢狮城风华新都武汉洪发物业发展有限公司武昌洪山区珞师路447号占地150亩；建面约16万1.630%小高层普通住宅700户3300元/2005-7-17开盘，销售缓慢洪福家园武汉洪顺房地产开发有限公司洪山东湖新技术开发区雄楚大街156号占地30亩；建面约10万540%高层、小高层商住楼700户3100元/2005年1月开盘，销售缓慢宇峰家园湖北宇峰房地产开发公司洪山关山二路19号占地约35亩，建面约4万1.543%多层、小高层普通住宅432户2580元/2004-10-1开盘，销售

29、缓慢当代国际花园武汉当代科技产业集团股份有限公司洪山关山二路与城市中环线交汇处占地825亩；建面约59.4万1.1045%小高层、多层、花园洋房住宅及办公楼3030户3100个3500元/2005.11.19开盘，销售一般光谷坐标城湖北长城建设实业有限公司 关山大道与南湖南路交汇处占地437亩；建面约40万1.343%多层、小高层、高层居住、商业一体化3600户3600个3500元/于2005-11-19开盘，销售一般楼盘名称开发商地理位置项目规模容积率绿化率建筑形式物业形态总户数停车位均价销售速度万科城市花园武汉万科房地产开发有限公司洪山东湖高新技术开发区关山一路南端占地约540亩；建面约3

30、9万0.9740%多层、小高层普通住宅700户3800元/厨卫装修交房，2005-6-19开盘，销售一般4、主要竞争项目的高层物业分析序号楼盘名称地理位置楼层栋数价格营销推广主题主力户型销售进度1光谷商务中心鲁巷广场西北角2栋25层（裙楼15层为底商，625层为写字楼、住宅）写字楼4800元/；住宅3680元/起（层差40元/）；均价4300元/；商铺整体招租住宅“入住景观住宅，品味梦想人生”；商铺“拥有黄金店铺，三代生活无忧”；写字楼“投资高级写字楼，身份地位都显赫”客户登记阶段2巴黎豪庭原鼓风机厂厂址2005.11.26只推出7、8、9号楼，都是11层小高层；高层还在筹建阶段，规划28层住

31、宅3200元/起价，3338元/均价（底商未做）“东湖光谷、生活大师、大众豪庭”1*1：55.4、55.342*2：96.8、96.023*2：130137（主力户型）4*2：1401552005.11.6开盘，推出170套，已发出400张VIP卡客户当天购房90套，销售速度一般3保利花园原湖北电机厂厂址18层住宅2900元/均价；底商12000元/（面积6080）“原生态新人文数字化”2*2：7992 （83左右主力户型）3*2：117143 （120左右主力户型）4*2：152 60左右4光谷国际华中科技大学东校区南侧3层底商裙楼和2栋27层的塔楼住宅均价3100元/；整体招商（13楼），

32、中商已签合同“缔造光谷精神堡垒；创新科技孵化基地；构筑城市生态物业；多维空间建筑集群”1*1：54、722*2：81、92（面积在80左右主力户型，可办公可居住）小户型销售较好5学雅芳邻二期洪山雄楚大道卓刀泉路交汇处东南面三栋小高层，七栋高层，一栋高层综合楼组成，点式、条式布置；共6万方商铺，已售罄住宅3300元/均价；底商7000元/，面积60100“人居商业”多功能小户型6580销售速度较慢6洪福家园长江职业学院东侧2栋高层21层住宅3100元/，层差40元/；整体招商（13楼），未定“光谷腹地、新加坡风情、十万平方米小高层社区”；“五福盈门有福盈门、有禄盈门、有寿盈门、有财盈门、有喜盈门

33、”三房二厅，面积在138左右70%左右14层以上滞销7紫菘枫林上城二期717研究所对面18层；16层；32层住宅3100元/均价；整体招商（7500共三层，未定）“公园上、庭院中、至高生活”1*1：482*2：1083*2：134160（140左右主力户型）复式：188刚开盘8光谷坐标城关山大道与南湖南路交汇处6栋高层；共有15万的商业区住宅3500元/均价；4#，5#楼商业内街，价格未出“4C打造光谷核心区”（ CLD中心居住区、CCD中心商业区、CBD中心商务区、CRD中心休闲区）；“核心之城、皇者之城、空间之城、居住之城、思想之城”2*2： 933*2：1304*2：133刚开盘a、光谷

34、商务中心 配套设施裙楼的商场超市、金融机构（底商“家乐福”中标，中国农业银行整体购置三层）； 区域环境鲁巷广场，科研中心，高校聚集地； 交通动线市内近20余条公交线路直达武汉三镇； 主要顾客群项目住宅目标顾客群定位于光谷区域内以及其辐射区域内的教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主等。 综合评价优点：地理位置佳，交通较为方便，使得目标顾客群的区域范围更广；周边自然环境良好，近山望水，适宜于居住；各种设施配套完善，商业氛围逐渐形成，有很大升值空间；该项目供应产品的综合性强，有商场超市、金融机构、办公、居住等，填补了一定的市场空白；近一年该区域的写字楼市场形势发展良好，可借势运作；缺点：该项目开

35、发总体规模较大，总建面约20万方，市场消化速度和能力会对项目构成重大影响；价格远高于该区域同类物业，难被认可。b、巴黎豪庭 配套设施住宅底商配套； 区域环境周边生活设施配套成熟；与规划待建的轻轨站点及中德医院比邻；区域人文氛围浓郁，自然环境良好； 交通动线近10余条公交线路途径，武昌区内可达性较高； 主要顾客群教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主、投资者等。 综合评价优点：项目周边自然环境优美、配套完善、交通便利，人文气息浓厚；项目自身品质良好；该项目11月初给出定价，11月12号开始内部认购，举办免费VIP领取房号等促销活动聚集了一定人气；采用围合式布局，形成中心绿化，强调环境的“均好性

36、”；入口广场花园为视觉中心组成部分，小区整体景观营造品质较高。缺点：户型偏大，222为90，322为135，多数在140以上，人们普遍希望的222的80左右，322的120左右的户型断档；总价高，在45万左右，市场承受能力有待考验；策划工作委托新鸿泰代理公司而销售自理，二者之间协调量大易出现脱节；管理人员由香港南益集团总部直派，不熟悉本地文化和房地产开发运作技巧。c、保利花园二期 配套设施住宅底商配套； 区域环境与关山超市相邻，商业配套有待完善；区域人文氛围浓郁，与华中科技大学相邻； 交通动线9条公交线路途径，便利程度一般； 主要顾客群教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主、投资者等。 综合

37、评价优点：项目周边人文气息浓厚，有一定优势；项目自身品质良好，采用香樟作为景观重要组成部分，得到顾客群的普遍认可；该项目价格采取高开低走的策略，接受程度较高；该项目注重了在小高层、高层的得房率、窗景、物业管理细节方面的处理，使得这些传统劣势因素变为优势推动因素；户型比较合理，总价控制在35万左右，市场比较容易承受；缺点：建筑密度高，大多数单元采光、通风差，可视景观差；开发商屡遭投诉，市场信誉度大受影响。d、光谷国际 配套设施底商裙楼； 区域环境与光谷行政中心高科大厦隔街相望相邻，商业配套较为完善；区域人文氛围浓郁，与华中科技大学相邻； 交通动线3条公交线路途径，便利程度一般； 主要顾客群创业者

38、、高科技企业员工、投资者等。 综合评价优点：项目周边人文气息浓厚，自然景观优美；项目周边写字楼物业销售状况良好，逐渐形成了东湖高新的办公中心；该项目主力户型以小户型为主，功能灵活，填补了该片区相对薄弱的小户型市场供给；该项目所在区域生活配套较为完善，商业氛围逐渐形成。缺点：标准层6梯32户，电梯少，运量不足；标准层四面围合，太似“筒子楼”；部分单元采光通风差。 e、学雅芳邻二期 配套设施住宅底商、办公综合配套； 区域环境商业等配套设施有待完善； 交通动线15条公交线路途径，交通较为便利； 主要顾客群个体经营户、周边企业普通职员等。 综合评价优点：项目主力户型为小户型，首付5万6万，销售压力小；

39、小区的交通线路可达性较强，弥补了其地理区位的不足；缺点：该项目一期延期交房且建筑质量差、渗水严重，规划改动比较大，曾被勒令停工，在现有业主中口碑甚差，小区品质在消费者心中大打折扣；一梯四户，运量不足；方位差，使北面户型采光、通风条件差。f、洪福家园 配套设施住宅底商配套； 区域环境生活配套设施比较完善；处于鲁巷商务圈服务区域范围之内，商业氛围较为浓厚；与长江职业学院、当代学生公寓、核动力研究所相邻，人文氛围良好；人流量较大； 交通动线10余条公交线路途径，便利程度较好； 主要顾客群教师、私营业主、投资者等。 综合评价优点：项目周边人文气息浓厚；项目地理区位良好，位于民院路和雄楚大道的交汇处的东

40、南角，延展了鲁巷广场的商业氛围；该项目其中一款户型，可灵活改动，或一室一厅，或二室一厅，面积65，比较畅销；缺点：建筑密度大，“密密麻麻”，6层以下采光、通风条件差；户型偏大，总价偏高；销售进入瓶颈阶段，14层以下单价在3480元/以下的单元基本售罄，15至21层总价在47万元左右的单元呈现滞销现象。g、紫菘枫林上城二期 配套设施住宅底商配套； 区域环境生活配套设施比较完善；与核动力研究所对望，紧邻洪福家园，人文氛围良好；有一定人流量；处于鲁巷商务圈服务区域范围之内，商业氛围与洪福家园相比较差一些； 交通动线4条公交线路途径，便利程度较差； 主要顾客群教师、企业管理层员工、私营业主、投资者等。 综合评价优点：该项目户型设计90%以上的户型均有入户花园和空中合院，有一定吸引力；建筑设计比较注重窗景的营造和单元采光通风； 缺点：户型偏大，造成总价偏高；项目邻城市干道，交通繁忙，噪音污染和灰尘污染