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1、附件1丹阳市物业管理实施细则（征求意见稿）第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例和江苏省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本细则。第二条 本细则适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条 物业管理工作实行属地负责制，按照属地管理的原则纳入社区建设和社区管理。（一）明确街道办事
2、处（镇人民政府）物业管理机构，落实工作人员和工作经费；（二）建立由物业管理行政主管部门、规划、城管、公安、物价、工商、街道办事处（镇人民政府）等参加的物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题，牵头组织有关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整治；（三）建立由物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、司法、基层人民调解委员会等组成的物业管理纠纷处理机制，协调解决物业管理中发生的各类矛盾和纠纷；（四）建立物业服务应急管理机制和长效管理机制；（五）对旧住宅区配套设施不全的，有计划地组织综合整治，提升配套水平，逐步实施物业管理。 第四条 丹阳市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）是本市
3、物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。下设丹阳市物业管理办公室，具体负责住宅小区物业管理招投标、物业承接查验以及物业服务企业交接工作的指导监督；指导和配合街道办事处（镇人民政府）做好业主自治组织筹建、换届及日常工作的监督；负责对物业服务企业的日常监管及信用信息核查、管理工作；指导和协调旧住宅小区物业提升相关工作；负责住宅专项维修资金归集和使用的监督管理工作；依法查处违反物业管理法律、法规的行为。规划、城管、物价、公安、环保、民防、质监、工商等有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。第五条 街道办事处（镇人民政府）具体负责本行政区域内物业管理工作：
4、（一）建立社区物业服务机构，公开投诉电话、办公地址；（二）负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系；（三）建立物业管理矛盾投诉调解机制，接受和处理群众的投诉和纠纷，指导社区居（村）民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷；（四）建立物业管理应急预案，落实物业应急管理机制；（五）负责业主自治组织的筹建、换届等相关工作，指导监督业主自治组织的日常工作，建立业主委员会信用档案；（六）协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。第六条 市物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务
5、企业的合法权益。第二章 物业管理区域第七条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。建设单位在向规划部门办理规划许可手续时，应当明确物业管理区域的划定。规划部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取市住建局的区域划分意见。第八条 建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。新建物业项目的物业管理区域划分遵循以下规定：（一）同一规划区域内地上、地下建筑物及其构筑物和共用设施设备、相关
6、场地，应当划分为一个物业管理区域；（二）住宅物业项目内的非住宅物业与住宅物业，应当划分为一个物业管理区域；（三）分期建设或者由两个以上建设单位共同开发的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；（四）其他可以划分物业管理区域的情形。上述情形中，配套设施设备能够分割、独立使用并符合规划建设工程设计方案要求且能够区分建筑物所有权的，可以划定为不同的物业管理区域。物业项目内有规划市政道路穿越且能够区分建筑物所有权的，应划分为不同的物业管理区域，但规划部门有明确要求的除外。第九条 新建物业项目的物业管理区域划分是物业管理方案的重要组成部分，建设单位在办理商品房预（销）售许可证前，
7、应当将划定的物业管理区域向市住建局备案，并提交以下材料：（一）物业管理区域划分备案表；（二）立项批文；（三）用地规划红线图和建设用地规划许可证；（四）土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（五）规划条件书和规划总平面图；（六）其他相关材料。市住建局对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具物业管理区域划分备案证明。建设单位应当将物业管理区域划分备案证明的相关内容在商品房买卖合同中明示，并在房屋销售现场显著位置进行公告。第十条 新建物业出售前，经规划部门批准调整原有规划设计方案，原物业管理区域划分不符合本细则第七条、第八条要求的，应当重新划分物业管理区域。物业管理区域内房屋
8、已经预（销）售的，建设单位调整规划设计方案报规划部门审核前，应征求相关买受人意见。重新划分物业管理区域后，由建设单位向市住建局重新备案。已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未备案的，由物业服务企业向市住建局备案。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由市住建局会同街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域，物业管理区域划分前应当在物业管理区域内显著位置向业主进行公示。第十一条 市住建局应当建立物业管理区域档案。第三章 业主、业主大会与业主委员会第十二条 房屋的所有权人为业主。业主应当依照法律、法规和管理规约（含临时管理规约，下同）行使权利，自觉履行法定和约定的义务。第十三条 业主
9、在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同（含前期物业服务合同）的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）按程序提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权，并在选举业主委员会成员时，享有被选举权；（五）监督业主委员会的工作；（六）监督物业服务企业履行物业服务合同（含前期物业服务合同）；（七）对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（八）监督物业共用部分、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（九）认为业主大会、业主委员会作出的决定侵
10、害其合法权益的，有权依法向人民法院提起诉讼；（十）法律、法规规定的其他权利。第十四条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，不得损害公共利益和他人合法权益；（二）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照有关规定交纳专项维修资金；（五）遵守物业服务合同（含前期物业服务合同）的相关约定，按时足额交纳物业服务费、公共水电费（含电梯运行电费）等费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全
11、体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。业主户数超过300户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1至5名候选人，经相关业主选举产生。参加业主代表大会的业主应当于业主代表大会召开7日前，就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。第十六条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；（二）物业管理区域内业主
12、已入住户数的比例达到50%以上的。第十七条 物业管理区域内已交付的专有部分建筑面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当在交付后30日内向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域备案证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）已出售或已交付业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的清单及证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。第十八条 符合成立业主大会条件的，物业所在地的街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。
13、筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。建设单位在报送筹备首次业主大会会议所需文件资料时，应当和物业所在地的街道办事处（镇人民政府）根据实际测算商定筹备召开首次业主大会会议所需费用，并将所需费用交由物业所在地的街道办事处（镇人民政府）代管。街道办事处（镇人民政府）应当将相关费用单独列账，独立核算。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将相关费用的使用情况向全体业主公告，接受业主和建设单位的监督。筹备召开首次业主大会会议所需费用的余额应当退还建设单位，不足部分由建设单位补足。 第十九条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业
14、主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生，其他成员应当由其所在单位出具书面委托书。筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的60%。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。筹备组应当自成立之日起7日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。第二十条 首次业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（二）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；（三）确定业主身份（含业主姓名及所拥有的专有部分面积），确定业主在首次业主大会会议上的投票权数
15、，监票人应由街道办事处（镇人民政府）派员担任；（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。第二十一条 业主大会决定以下事项： （一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则； （二）选举或更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；听取业主委员会的工
16、作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（四）选聘、续聘、解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同；（五）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项，并监督实施； （六）决定业主大会、业主委员会工作经费筹集方式并监督使用；（七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途；（九）制订、修改本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配、使用方案；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。物业管理区域
17、内有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居（村）民委员会。社区居（村）民委员会应当对业主大会、业主委员会进行指导、监督。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人
18、数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。具体表决方式应在管理规约和业主大会议事规则中约定。鼓励运用互联网技术开展业主自治活动，业主大会会议、业主小组议事可以采用纸质或手机信息、电子邮件等方式实行实名制表决。第二十四条 业主委员会执行业主大会的决定事项，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告执行业主大会决定和决议、物业管理状况以及业主委员会的工作情况；（二）草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则修改方案，提交业主大会表决；
19、（三）执行业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业的决定，负责与物业服务企业签订、变更物业服务合同；（四）草拟本物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会表决；（五）督促业主按时足额交纳物业服务费、公共水电费（含电梯运行电费）及其它相关费用；（六）草拟专项维修资金使用、续筹方案，提交业主大会表决；（七）草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案，提交业主大会表决；（八）督促业主、物业使用人遵守管理规约及其他有关规章制度；（九）及时将业主大会的有关决定和决议向全体业主公布，并负责执行和组织实施；（十）听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服务企业履行物业服务合同
20、；（十一）接受街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会的指导和监督，并积极配合做好社区管理工作，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷；（十二）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。第二十五条 业主委员会实行任期制，每届任期3至5年，委员可以连选连任。业主委员会由5至11人的单数委员组成，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数过半数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委
21、员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的50%。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业所在地的街道办事处（镇人民政府）办理备案后，向市住建局办理备案：（一）业主委员会备案申请书；（二）业主委员会委员名单（含委员基本情况和分工情况）；（三）经业主大会会议表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（四）业主大会会议记录、表决结果统计、业主名册；（五）其他应当提供的材料。 街道办事处（镇人民政府）和市住建局对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案
22、并出具书面备案证明。备案材料不齐全的，街道办事处（镇人民政府）应当书面告知须补齐的材料；备案材料齐全但存在争议的，街道办事处（镇人民政府）可以暂不出具备案证明，但应当书面说明暂不予备案的理由。业主委员会违反法律法规以虚假资料取得备案的，市住建局和街道办事处（镇人民政府）应当撤销备案，并在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会在市住建局办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主大会、业主委员会印章可由物业所在地的社区居（村）民委员会代为保管，业主委员会应当在社区居（村）民委员会监督下使用业主大会、业主委员会印章。第二十七条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全
23、体业主承担，可以从物业共用部分、共用设施设备收益中列支，也可以由全体业主分摊，具体额度由业主委员会提出预算，经业主大会表决通过后执行。业主大会、业主委员会工作经费可由物业所在地社区居（村）民委员会代为保管，社区居（村）民委员会应单独列账，专户存储，监督使用。业主委员会每半年应当向全体业主公布业主大会、业主委员会工作经费的使用情况，接受全体业主的监督。业主委员会的委员可以获得一定数量的津贴。津贴来源在业主大会、业主委员会的工作经费中列支，津贴标准由业主大会决定后在业主委员会工作规则中确定。业主委员会委员不得接受本物业管理区域物业服务企业的津贴。第二十八条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定
24、及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得委托代理人参加会议。业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内显著位置公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，并同时书面告知社区居（村）民委员会。第二十九条 业主委员会委员、业
25、主代表在任期内有下列情形之一的，其业主委员会委员、业主代表资格自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再具备业主资格的；（二）丧失民事行为能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。第三十条 业主委员会委员、业主代表有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员或代表资格：（一）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（二）不履行业主委员会职责的；（三）利用委员或代表资格谋取私利或本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域内实施管理的物业服务企业中任职的；（四）不遵守管
26、理规约、拒不履行业主义务的；（五）侵害他人合法权益的；（六）有不良信用记录的；（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员、业主代表的。第三十一条 业主委员会委员、业主代表因第二十九条，第三十条的情形资格终止的，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会委员、业主代表出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举新一届业主委员会。业主委员会委员因客观原因集体辞职或者委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居（村）民委
27、员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。业主委员会委员、业主代表资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关档案资料、财物等在街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）委会的监督下移交给业主委员会。拒不移交的，其他业主委员会委员、新一届业主委员会可以向物业所在地派出所提出协助移交，派出所应当予以配合。第三十二条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告市住建局和物业所在地的街道办事处（镇人民政府）。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由街道办事处（镇人民政府
28、）参照本细则第十九条，组织选举新一届业主委员会。原业主委员会委员怠于或阻挠换届选举的，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。新一届业主委员会选举期间，原业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：（一）解聘、选聘物业服务企业；（二）管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项；（三）其他重大事项。业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的有关档案资料、财物等在街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）委会的监督下移交新一届业主委员会。第三十三条 业主大会通过的管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依
29、法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市住建局和街道办事处（镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第三十四条 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。业主委员会应当同时将变更情况书面告知物业服务企业或者其他管理人，并在物业管理区域内显著位置公告。第三十五条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件但未成立，经市住建局或者街道办事处（
30、镇人民政府）指导后仍不能成立的；第三十六条 物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成。物业管理委员会的业主代表可以由业主自荐，也可以由社区居（村）民委员会推荐，业主代表最终由街道办事处（镇人民政府）确定。物业管理委员会其他成员应当由其所在单位出具书面委托。物业管理委员会成员人数应当为5至11人的单数，其中业主代表应当不少于总人数的60%。物业管理委员会主任由街道办事处（镇人民政府）代表担任。街道办事处（镇人民政府）应当将物业管理委员会的成员名单、物业管理委员会议事规则等内容，在物业管理区域内显著位置进行公示。物业管理委员会成立之日起
31、30日内应当将物业管理委员会成员的身份证明等材料报市住建局备案。物业管理委员会办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。第三十七条 物业管理委员会作出的决定，应当就相关事项进行公示，公示时间不少于30日。业主对公示内容有异议的，应当在公示期间以书面形式向物业管理委员会提出意见，物业管理委员会应当及时给予书面答复。物业管理委员会与物业服务企业签订的物业服务合同期限不得超过3年。街道办事处（镇人民政府）对能够召开业主大会的，应当指导业主召开业主大会选举业主委员会。物业管理委员会自业主委员会备案之日起停止其职责，并在5个工作日内与业主委员会办理移交手续。第三十八条 业主大会会议
32、或物业管理委员会会议决定改造、重建建筑物及其附属设施的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以筹集和使用专项维修资金；决定本细则第二十一条规定的其他共有和共同管理权事项的，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。具体表决方式在管理规约和业主大会议事规则中约定。第三十九条 业主大会筹备组中的业主代表、业主代表大会的业主代表、业主委员会的委员、物业管理委员会的业主代表由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、具备必要的工作时间的业主担任，最高任职年龄不超过70周岁。业主有下列情形且未改正的，不得担任上述职务：（一）损坏房屋承重结构、违法
33、搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质的；（二）欠交专项维修资金、物业服务费、公共水电费（含电梯运行电费）等费用的；（三）违法出租房屋的；（四）其他违反法律、法规、管理规约的。如出现上述情形的，应当按照业主大会或物业管理委员会确定的规则予以罢免。第四章 前期物业管理第四十条 新建住宅物业实行前期物业管理。鼓励用于销售且销售后形成多个业主的非住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合
34、同终止。第四十一条 实行前期物业管理的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于3个、住宅规模建筑面积小于3万平方米的，经市住建局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位应当提供前期物业管理开办费及物业承接查验所需费用，费用的具体标准及支付方式由建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套设施等因素协商确定。物业管理开办费用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用，应在前期物业服务合同中明确载明。第四十二条 建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市住建局备案：（一）建设单位营业执照、
35、资质证书；（二）物业管理区域的备案证明、拟预销售楼宇的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；（三）招标公告或者招标邀请书；（四）招标文件；（五）招标代理委托合同（适用委托机构代理）；（六）法律、法规规定的其他材料。市住建局发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令建设单位改正。第四十三条 建设单位在招投标结束后，应当在投标有效期截止时限后的30日内确定中标的物业服务企业，并向中标的物业服务企业发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的物业服务企业，并应当返还其投标书。投标有效期应当在招标文件中载明。建设单位应当自确定中标人之日15日内，提交以下材料向市住建局备案：（一）开标评标过程；（
36、二）确定中标人的方式及理由；（三）评标委员会的评标报告；（四）中标人的投标文件等资料。市住建局对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具中标备案通知书。第四十四条 前期物业服务期间有下列情形的，建设单位应当重新向市住建局办理相关备案手续：（一）建设项目规划发生变更时，建设单位应当重新确定物业管理方案，物业管理方案的确定可采用协议招标方式；（二）建设项目交付前，因物业服务企业不能履行中标义务的，建设单位应当重新组织招投标，另行选聘物业服务企业；（三）建设项目交付后，建设单位与前期物业服务企业解除合同的，建设单位应当在物业管理区域内显著位置告知全体业主，并在前期服务合同终止前
37、30日内，通过物业管理招投标方式另行选聘物业服务企业。第四十五条 物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起30日内，提交以下材料报市住建局备案后，到街道办事处（镇人民政府）备案：（一）物业服务企业营业执照、资质证书；（二）前期物业服务合同；（三）拟定项目经理上岗证。市住建局、街道办事处（镇人民政府）对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具合同备案通知书。物业服务企业应当将前期物业服务合同及项目经理相关信息在“丹阳市物业管理办公室”网站公告。第四十六条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服
38、务的内容予以约定。前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费、公共水电费（含电梯运行电费）等费用由建设单位全额承担。业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业服务费、公共水电费（含电梯运行电费）等费用。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。物业交付后空置的，物业服务费减免期限和具体标准根据市物价局、住建局相关规定执行。第四十七条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积4的
39、比例配置物业服务用房，其中：2.5为办公用房，1.5为经营用房，低于100平方米的按照100平方米配置，并无偿移交。物业服务用房中用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积20至40平方米配置。物业服务用房所有权属于全体业主。集中建设的保障性住房还应当按照不低于地上地下总建筑面积5增加配置物业服务经营性用房，其收益用于弥补物业服务费不足。第四十八条 物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明。物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服
40、务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。物业服务用房建造的基本标准，应当符合国家有关工程质量和安全的要求，内墙应刷涂料，顶棚吊顶或刷涂料，地面铺瓷砖，卫生间墙地面铺贴瓷砖，安装卫生洁具，具有上下水、供电等正常使用功能；住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的，应当在物业服务用房内预留端口，具备正常使用功能。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、车棚、车库、室内层高不足2.2米的房屋计入物业服务用房面积。物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得买卖和抵押。第四十九条 新建
41、住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照江苏省城乡供水管理条例有关规定执行。建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参加。第五十条 物业服务企业
42、承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。物业交接时建设单位应当邀请市住建局、街道办事处（镇人民政府）等参加，业主或物业服务企业可委托丹阳市物业管理行业协会组织专家参加，物业承接查验的过程和结果可以公证。现场查验物业20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建
43、设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第五十一条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向市住建局办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其他与承接查验有关的文件。市住建局对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具备案证明。物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况及备案证明，在物业管理区域内显著位置公告。第五十二条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合
44、同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，在街道办事处（镇人民政府）和业主委员会共同监督确认下，向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会、物业管理委员会移交。业主大会、物业管理委员会未成立的，物业服务企业向街道办事处（镇人民政府）移交承接查验档案。业主大会、物业管理委员会成立后，由街道办事处（镇人民政府）移交给业主委员会、物业管理委员。第五章 物业服务第五十三条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，并按照资质等级承接物业项目。从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格
45、证书，并接受继续教育。在本市从事物业管理活动的外地物业服务企业，应当到市住建局备案。第五十四条 业主大会成立后，通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照前期物业管理招投标相关规定执行。业主委员会招标前，应当拟定选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等相关内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告。业主大会决定续聘原物业服务企业或者业主大会决定自治方式的，业主委员会应当将新的物业服务内容和收费标准等内容，在物业管理区域内显著位置公告。第五十五条 业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘
46、的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的有效证明。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当于物业服务合同签订之日起30日内，按照本细则第四十五条报市住建局和物业所在地的街道办事处（镇人民政府）备案。第五十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。业主委员会经征求专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，可以要求
47、物业服务企业更换项目负责人；要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。项目负责人发生更换的，物业服务企业应向市住建局和物业所在地的街道办事处（镇人民政府）重新备案。第五十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，并对物业管理区域内共用部位、共用设施设备及公众责任购置保险。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。第五十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费、公共水电费（含电梯运行电费）等费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。同时，业主应将管理规约、物业服务费用标准等相关事项告知物业使用人。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。物业转让双方应当在房屋转让合同中
