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1、项目开发建设流程中的法律服务要点,之建造篇 青岛市律师协会 二O一O年十二月,导论：律师服务项目建造之基本素养,系统掌握专业法律法规以及行业管理知识 熟悉建造领域关键术语、计价和结算规则 贴身提供一站式、全过程跟踪服务 具有公平基础上的协调和合作意识,一、建设工程概况,一、建设工程的分类依据项目类别分：土石方、土建、线路管 道敷设、设备安装、装 饰、场区、零星工程等。依据工程状态分：新建、扩建、改建等。,依据行业分：工业、民用、军事、公路、铁路、桥梁、水利、机场建 设、疏浚等。依据阶段和参与者分：勘察、设计、施工 监理、造价咨询和 和审计等。,二、项目建造的阶段准备阶段：项目报审和领证；委托勘
2、察和 设计；场地整理；合作伙伴引 入；施工单位选择资料编制等。订约阶段：标定或议定施工单位；委托监 理；施工以及配套合同的签订。,施工阶段：施工许可手续办理；场地移 交；定位放线；中间验收；设 计变更；整改等。竣工移交阶段：竣工验收；移交。造价结算阶段：结算报告提交；审核；财 务结算。保修阶段：期内保修；保修金结算。,三、项目建造的主要基本制度 项目报审制 施工图、设计文件审批制 建筑活动资质认证制,强制招投标与议定结合制 工程监理制 工程质量监督制 非法分包、转包禁止制,二、准备阶段法律服务要点,1、受托进行项目法律、政策可行性分析，并出具法律意见书。2、受托进行包括合同在内的法律文件的起
3、草和审查，协助申办有关报审手续。3、对土地整理、合作伙伴的引入提供专项 法律服务。4、受托对潜在相对方进行调、核查及谈判：,资信：资产和信用 主体：1性质法人、分支机构、联合体、临 设机构等 2存续状态合法性、有效性、连续性 3关联性与拟签约的标的间的关系 集团与下属；代建；项目管理等,印章：1统一性备案章 2特殊用章专用章、项目章、子母章等 签约人和经办人：1法定代表人 2代理人（代表人、现场代表、项目经理）委托书；签字样本。,三、订约阶段法律服务要点,一、涉及的主要合同 勘察合同 设计合同 招投代理合同 合作开发合同 土地整理合同(委托拆迁、安置补偿等）土石方合同,委托监理合同 施工合同（
4、总包、分包、直包）委托造价咨询合同 采购合同 租赁合同 加工承揽合同,二、施工合同订约的方式 1、公开招标、邀请招标、议标 正确把握必须招投标的范围 有形交易平台,需掌握的主要法律、法规：招标投标法;建筑法;工程建设项目招标范围和规模标准规定；工程建设项目施工招标投标办法；建设工程设计招标投标管理办法；房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法；工程建设项目勘察涉及招标投标办法；工程建设项目招标代理机构资格认定办法；招标公告发布暂行办法；评标委员会和评标方法暂行规定等。,2、招投标程序及律师作为 1程序：招标投标开标评标中标 2律师作为：之于招标方 甄别是否属于必须招投标范围,协助审查是否
5、具备法定招标条件 协助草拟或审查招标文件 协助选择招标代理机构以及委托合同的 草拟或审查 对招投标过程进行合法性指导,协助对投标人资格进行预审、尽职调查、信息资料核实（包括主体资格；投标文 件形式、响应情况；投标担保；联合投 标等方面）对过程中出现的修改或变更进行把关 协助对决标结果进行合法性审查,之于投标人 协助核查项目真实性、合法性以及项 目与招标人间的关系 对招标文件的合法性以及是否存有法 律风险等进行法律论证和判断 协助草拟或审查投标文件,对投标过程进行合法性指导 协助监督招标方的活动，对发现违法或 违规的行为，协助向招标方提出意见或 质疑，甚至向有关主管部门投诉 对过程中出现的修改或
6、变更进行把关 非正常落标后权益维护,3、特别关注之处 无效投标 招投标限制 中标无效 重新招标,三、施工合同的签订 1、参考文本的选用 2、阴阳合同 3、合同组成以及相互关系,4、重点条款关注 签约主体 承包范围：除外列示 开、竣工日期：明确标准 合同价款：包死；暂定 进场条件：场地、水电、图纸等,工地代表：姓名、权限、签字样本、更换 发、承包方工作：要明晰 施工组织设计：提供和审定程序完善 工期控制：影响因素、确认程序,隐蔽和中间验收：验收项目和程序明确，具有可操作性。价款及支付：计价方式；垫资处理；支付节点和 比例；甲供材的处理；发包方代 付；以房抵款等。甲供材：种类；提供时间和方式；质量
7、责 任；采保费计取等,变更：程序；造价调整原则；签证办理等。竣工验收：程序和时限；通过标准；提前 使用后果等。竣工结算：程序和时限；是否委托审计以 及审计费用的负担；时限届满 后的结果负担等。,违约责任：区分不同的违约情形，应量化。甲方直包：工期；服务费；质量；款项结 算等。保修：起止时间；保修金的预留和返还；期内保修的处理办法。纠纷解决方式：仲裁与诉讼的运用。,四、履行阶段法律服务要点,1、合同交底与法律辅导 2、往来函件的制作及发收 3、补充协议、例会、备忘录 4、变更和签证料理,5、付款和材料的控制和管理 6、工期管理 7、安全和质量管理 8、分包队伍管理,9、索赔 10、资料的分类管理 11、竣工验收及交付 12、造价结算和财务结算,五、项目建造完成后的善后事宜,1、期内保修 问题的发现与固定 交涉与处理 保修期是否延长的辨识,2、维权行动 无效情形及处理原则 工程价款优先受偿权 工程造价鉴定 工期、质量和时效抗辩 违约金和利息 实际施工人权益保护,谢谢大家！,
