《房地产行业相关财税知识.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业相关财税知识.ppt（81页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、房地产行业相关财税知识分享,一、房地产运作和开发模式二、会计科目简介三、房地产开发财务核算简介,一、房地产运作及开发模式,（一）房地产开发主要受哪些因素影响,1、政治因素2、宏观经济发展（经济发展趋势、企业家预期、通胀/通缩、股市期货行情等）3、所在区域的发展状况以及发展预期：所在城市圈：一带一路；新五大城市圈：环渤海城市群、长江中游城市群、长三角城市群、成渝城市群、珠三角城市群；所在城市：一二线城市、三四线城市或县；是否为区域性中心城市、是否为县级市、百强县等；,所在区：老城区、高新区或新城区，未来发展；具体位置：是否为市中心或区域中心，中小学学区、市政配套以及公共交通是否方便、未来是否有地
2、铁通过等。4、所在城市人口情况、人口预期、消费水平、消费偏好等。5、具体财税政策影响（限购政策、利率水平、贷款按揭政策、公积金使用政策、二手房政策、契税政策、房产税政策等）。6、其他影响因素。,（二）房地产公司如何选取项目一般四个关键点,一、项目利润二、项目现金流三、公司长线发展（如长期持有）四、公司多元化发展（如城市综合体、文旅产业、大健康产业）,影响房地产公司选择项目的几个因素,一、公司本身的性质：国企、上市公司、民营企业（是否有拿地任务等）二、公司战略规划（高品质住宅专家、写字楼开发、商业综合体开发、是否多元化发展等）三、公司目前的财务状况及财务预期（是否需要现金流平衡、或追求利润最大化
3、）四、公司或企业家偏好（稳健保守或激进）五、项目本身的基本情况（具体项目是否符合公司战略规划）,项目的利润和现金流如何平衡,项目的利润和现金流有时不能兼得，如果希望回笼快，例如提高小户型比例、适当降低销售价格、增加一次性付款方式优惠等。这些措施可能会降低项目利润。但同时，货币是有时间价值的，尽早回款对房地产公司来说可以提高周转率、降低财务风险，同时资金回笼后可以去拿新项目。,可以采取一些促进现金流的方式,1、对应收款加大管理力度，促进客户及时交清首付款、尾款，办理按揭，多选择金融机构，督促银行尽快放款。2、对部分供应商采取开具承兑汇票，利用商业信用等方式，延缓工程款、设备款的支付。3、对销售提
4、成的尾款、管理人员年终奖采取次年发放的方式。,（三）房地产主要开发类型项目容积率、项目商住比、是否要求建酒店、项目绿化率、建筑密度等，可以销售精装房。,房地产跨界和融合,在新的国际国内经济环境和市场环境下，房地产跨界和融合成为趋势，房地产可能和文化旅游和文化创意领域、产业园区、养老领域、大健康领域、智能家居领域等融合，形成新类型的房地产开发。并将和互联网融合，在项目推广与销售、客户资源维护模式等方面发生深刻变化。,四、房地产具体项目的运作,取得一个项目后，可能自行开发，或者与战略伙伴合作开发等。新成立一个项目公司，有利于理顺股东关系，以及未来的利润和开发产品分配，一般采取此方式。一般成立子公司
5、独立核算。,房地产公司实质上是在做资源的整合-区别：一方面是整合能力，一方面是房企自己的思想，我们对规划设计的引导,1、销售：可以外包给销售代理公司。2、设计：与国内外设计公司合作，进行规划设计、施工图设计、内外装设计、绿化设计、泛光设计等。3、施工：与各领域施工企业合作，进行土建、内外装、园林绿化等施工。4、其他：预决算外包等。,二、会计科目简介,第一部分 资产类会计科目,房地产行业相关的重要资产类科目（一）存货,甲供材,简单来说就是由甲方（开发商）提供的材料。这是在甲方与承包方签订合同时事先约定的。凡是由甲供材料，进场时由施工方和甲方代表共同取样验收，合格后方能用于工程上。甲供材料一般为大
6、宗材料，比如钢筋、钢板、管材、混凝土水泥等。,使用“甲供材”模式的优势,1、杜绝劣质材料，保证工程品质。除了传统的三大主材（钢材、商品砼、水泥）外，开发商可以选择对灯具、瓷砖、管材、开关面板、井盖等各类工程材料进行甲供。2、杜绝工程决算漏洞。若采取包工包料的形式，增加了材料采管费，同时建筑工程队可能以次充好，相应增加工程成本。,库存材料的余额代表什么？,一般来说，为提高效率和降低保管成本，开发商的甲供材都是先报采购计划，再行采购，即入库金额=出库金额，不存在余额。特殊情况下，如设计修改或者其他原因，可能会留有库存材料余额，显示工程材料未完全使用，应由工程管理人员清点，财务人员监督账账相符、账实
7、相符。,“在建开发产品”包括以下会计科目：,1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、基础设施建设费5、公共配套设施费6、开发间接费用,一、土地征用及补偿费,1、土地出让金：一般等于国有土地出让合同价款；2、教育配套费：按照住宅建筑面积一定标准（合肥市目前标准：小区内配幼儿园65元/平方米，不配幼儿园80元/平方米）；3、契税：（土地出让金教育配套费）4%；4、印花税：（土地出让金教育配套费）0.05%；,5、分期付款利息：若土地出让合同约定分期支付土地出让金，则需要按照基准贷款利率支付利息；6、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，分为货币补偿和非
8、货币补偿；7、市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费（住宅住宅基础配套费105元、白蚁防治费2元、墙改基金10元；非住宅165+2+10元/）；8、其他：如办证费用、土地面积测量费用等。,二、前期工程费,1、各类设计费：规划设计费、方案设计费、施工图设计费、环境绿化设计费、泛光照明设计费等；2、三通一平费用；3、可行性研究、水文地质勘察、测绘等费用。,三、建安工程费,1、报建和竣工规费：散装水泥基金、公示公告费等；2、桩基工程、土方工程；3、土建安装工程；4、内、外装工程：包括玻璃幕墙、外保温等；,5、设施设备：中央空调、电梯、锅炉、地源热泵等；6、强弱电工程、消防报警工程、泛光照明工程；
9、7、铝合金门窗、百叶、窗台栏杆、防火卷帘、防火门等；8、其他：信报箱、竣工牌、车库地坪漆、车库设备等。,四、基础设施建设费,1、道路及管网工程；2、供水、供电、有线电视、燃气工程（包括一户一表费用）；3、环境绿化工程；4、排污、环卫工程等。,五、公共配套设施费,项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。例如小区会所、人工湖、网球场等。,六、开发间接费用,企业为直接组织和管理开发项目所发生的成本费用性支出，如工程、设计部的人员工资、福利费、折旧费、办公费等。备注：“开发间接费用”是“成本”而不是“费用”，在计算土地增值税时可以
10、加计扣除。,思考：计入成本和计入费用有什么区别？,区别,1、计入费用可以直接进入损益表，抵减当年的应纳税所得额，少交企业所得税；2、计入成本进入资产负债表，随着物业销售、竣工、交付给业主，逐渐由开发产品结转至经营成本，逐年抵减应纳税所得额。如果最终物业全部销售并交付业主，则成本分年度全部进入损益表。,如何设置成本科目？,可以用“成本归集”科目对项目成本进行归集,成本的分摊方式,一、土地成本1、以占地面积分摊；2、以可售面积分摊。二、其他成本一般以总可售面积（包括地下面积）进行分摊。,开发产品,待项目达到竣工交付条件的当月，财务应将在建开发产品结转至开发产品。（在产品产成品）,房地产行业相关的重
11、要资产类科目（二）固定资产,固定资产是指期限超过一年的机械、设备、工具等；累计折旧 是固定资产的备抵科目，年限为房屋、建筑物不低于20年；飞机、火车、轮船以外的运输工具不低于4年；与生产经营活动有关的器具、工具、家具等不低于5年；电子设备不低于3年；固定资产原值累计折旧=固定资产净值。,开发商自留物业,很多房地产开发商会将自身开发的部分物业自持，分为两种情况：1、仅暂时自持不销售，并不办理房产证，该物业还在“存货”中的“开发产品”中核算；2、经公司董事会或股东会决议，同意列为自持物业，并交纳维修基金后办理房产证，根据成本价将该物业从“存货”中转入“固定资产”科目核算。开发商可将该物业用于抵押。
12、,思考：自留房产计入“固定资产”和放在“存货”对公司的缴税有哪些影响？,对缴税的影响：,1、办理房产证并计入固定资产可以按照会计制度规定按照不低于20年计提折旧，抵减企业所得税。2、但同时需要缴纳房产税。,第二部分 负债类会计科目,房地产行业相关的重要负债类科目（一）预收账款,概念：未发出商品或提供劳务时预收的款项。针对房地产行业：“预收账款”核算的是已销售的物业未交付业主前收到的房款。举例：*小区3#101住宅房款共计80万元，业主已交款80万元，在该房屋未交付给业主前80万元全部计入“预收账款”的贷方。,“预收账款”与资金回笼的关系,该科目累计贷方发生额等于资金回笼的总额该科目累计借方发生
13、额等于结转至经营收入的总额该科目的余额等于已销售未交房（即：尚未转入经营收入）的房款总额,预收账款的科目设置,房地产行业相关的重要负债类科目（二）其他应付款,该科目一般核算以下款项：1、收到的工程履约保证金、房屋租赁保证金等；2、开盘前认筹收到的“诚意订金”，可以在开盘时选择转为房款（即“预收账款”科目）；若放弃选房，则直接退款。,第三部分 权益类会计科目,第四部分 损益类会计科目 表1,损益类会计科目 表2,房地产行业相关的重要损益类科目（一）经营收入,一般来说分为房地产开发收入、租赁收入、工程收入等。房屋竣工交付后，业主前来办理交房手续，将收据换开成发票，并办理面积误差的收、退，最终签署“
14、交房流转表”，财务方能据此将该房屋由“预收账款”转为“经营收入”。,房地产行业相关的重要损益类科目（二）经营成本,房屋竣工前，所有的成本归集在“土地征用及补偿费”等科目，即属于在产品，反映在资产科目“存货”中。房屋竣工后，将“土地征用及补偿费”等科目结转至“开发产品”，即属于产成品，依然反映在资产科目“存货”中。,房地产行业相关的重要损益类科目（三）经营税金及附加,按照税法规定：房地产企业在资金回笼，即收到房款时必须缴纳相应营业税金和预征土地增值税。由于尚未结转收入，因此该部分房款对应的营业税金在待摊费用核算。待结转收入时，同时将收入对应的营业税金结转至“经营税金及附加”。,开发产品如何结转至
15、经营成本,1、根据“土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用”计算出总成本，除以可售面积，得出单位成本。2、根据交房面积（即开具发票业主的购房总面积）乘以单位成本，得出应该转入经营成本的金额。将“开发成品”转入“经营成本”。,举例说明,某小区1号楼交付时，土地征用及补偿费等成本共计1000万元，可售面积2000。共计销售1500，并收房款980万元。1、若已销售的房屋业主全部办理交房手续，则：借：经营收入 980万元 贷：预收账款980 万元,2、结转开发产品 借：开发产品 1000万元 贷：土地征用及补偿费等 1000万元 计算单位成本：
16、1000万元 可售面积2000=5000元/3、应结转经营成本：交房面积1500 5000元/借：经营成本 7500万元 贷：开发产品 7500万元,4、结转经营税金及附加 营业税金及附加共计7.71%（其中营业税金及附加5.71%，土地增值税预征2%）经营收入980万元 7.71%=755580元。借：经营税金及附加、管理费用印花税 755580 贷：待摊费用 755580,思考,1、预收账款最终余额是零吗？2、开发产品最终余额是零吗？,预收账款的余额,有余额代表：已售房屋的房款尚未全部结转至经营收入，因此一般情况下预收账款最终余额应该是零。,开发产品的余额,开发产品核算的是已竣工交付物业的
17、成本，余额包括以下两部分：1、未销售的物业的成本；2、已售但未交付给业主的物业的成本。因此除非项目全部售罄并全部交付给业主，开发产品会一直留有余额。例如小区剩余未销售的地下车位等。,三、房地产开发财务核算简介,一般房地产公司的项目流程1,一般房地产公司的项目流程2,一般房地产公司的项目流程3,一般房地产公司的项目流程4,分阶段财务核算总结,1、项目开发阶段：公司支付土地款并获得相关票据后，计入土地征用及补偿费；随后发生设计费及三通一平费用，计入前期工程费；接着发生报建费及工程成本，计入建安工程费。上述科目均是开发成本的子目，也就是在建开发产品。2、项目预售阶段：收到定金或房款，计入“预收账款”
18、，并开始缴税。,3、项目竣工交付前，所有的房款收入、开发成本仅在资产负债表体现（收入反映在负债“预收账款”，成本反映在资产“在建开发产品”，营业税金计入“待摊费用”），并没有实现利润。4、项目竣工交付后，将收入、成本、营业税金结转损益。具体为将收入从“预收账款”转为“主营业务收入”；成本从“开发成本”转入“开发产品”再转为“主营业务成本”；营业税金从“待摊费用”转入“营业税金及附加”。最终形成利润。,其他日常账务处理事项,1、日常发生的工资、办公费、折旧费、广告费、业务宣传费、利息收入等直接计入“管理费用”、“营销费用”、“财务费用”，进入当期损益。2、付工程、材料、设备款若当时没有发票，则“
19、预付账款”、“应付账款”挂账，待发票开具后转入建安工程费等相关成本。各施工单位、供货单位的往来账是财务重点。,思考：房地产开发贷款支付给银行的利息应该计入哪个科目？,利息资本化,利息资本化将借款利息支出确认为一项资产。会计准则规定，借款费用应予资本化的资产范围是固定资产，只有生在固定资产购置或建造过程中的借款费用，才能在符合条件的情况下予以资本化。因此房地产开发贷款的利息应该计入成本，而不是费用。但是在土地增值税清算时需要将利息成本剔除。,房地产公司的会计报表注解,资产负债表反映时点数，即具体到某个时点的资产金额、负债金额；而利润表反映一段期间数，如某个月的收入金额、成本金额。时点 静态 负债
20、 反映企业的（资产负债表）（日期）要素 所有者权益 财务状况20XX年X月X日 收入 时期 动态 费用 反映企业的（损益表）（期间）要素 利润 经营成果20XX年X月,一般来说，房地产公司的预收账款需要经过两年以上方能转入经营收入，造成资产负债率偏高。而现金流量表是反映企业经营全貌、揭示企业现金来源和运用的报表，是连接资产负债表和利润表的桥梁。现金流量=经营活动现金净流量+筹资活动现金净流量+投资活动现金净流量。经营活动包括销售商品、支付成本及费用、缴纳税款等；筹资活动包括吸收投资、银行贷款、支付利息、分配红利等；投资活动包括购买固定资产、无形资产、对外进行其他长期股权投资、收回投资收益等。,
21、上述三类会计报表只是大的框架，若要更深层次分析企业的实际经营业绩，需要更多细致的表格分析，例如资金收支明细表、存量房价值表、项目投资及回笼一览表等。,资产负债表勾稽关系以及重点关注,1、待摊费用和预收账款：一般预收账款余额*7%左右（含土地增值税预征）=待摊费用余额。2、预付账款和应付账款：一般财务会进行重分类，预付账款核算未开发票的工程款、设备款，应付账款核算先开发票，款未支付的工程款、设备款。3、重点大额其他应收款、其他应付款。4、重点关注存货：要求提供开发产品、在建开发产品的明细，其中开发产品与预收账款有一定的勾稽关系，表现在已销售未结转的销售回笼在“预收账款”余额反映；已销售未结转的成
22、本在“开发产品”余额反映。但预收账款不包括未售，而开发产品包括未售物业的成本。,如何分析利润表,利润表勾稽关系以及重点关注,1、用经营收入 经营成本，可以反映该公司的房地产毛利率，最好看长一点时期的该比例，比如2011全年，可以和2010年的该比例比较一下。2、经营税金及附加一般等于经营收入*7%（包括土地增值税预征）。3、关注营业外收支。一般固定资产处置净收益、净损失，或者罚款滞纳金在此处反映。,资产负债表和利润表的关联,在一个科目关联“未分配利润”资产负债表“未分配利润”期初金额+利润表“净利润”当前金额-特殊情况（分红或者转增资本）=资产负债表“未分配利润”期末金额,如何分析现金流量表,
23、如何分析现金流量表,1、将销售商品、提供劳务收到的现金与购进商品、接受劳务付出的现金进行比较。在企业经营正常、购销平衡的情况下，二者比较是有意义的。比率大，说明企业的销售利润大，销售回款良好，创现能力强。2、将本期经营活动现金净流量与上期比较，增长率越高，说明企业成长性越好。3、投资活动和筹资活动一般发生笔数较少，最好能逐项索要明细，分析具体情况。,现金流量表与资产负债表、利润表的勾稽关系,现金流量表是连接资产负债表、利润表的桥梁，几乎每项金额都与前两张表有关联。例如经营活动收到的现金=利润表经营收入本期发生额+资产负债表“应收账款”的减少数+资产负债表“预收账款”的增加数；经营活动支付的现金=利润表经营成本本期发生额+资产负债表“应付账款”的减少数+资产负债表“预付账款”的增加数+资产负债表“存货”的增加数。,现金流量表的附表与净利润的关系,附表就是由利润表的“净利润”进行调整，最终得出经营活动产生的现金流量净额净利润加：资产减值准备、固定资产折旧、无形资产摊销、预提费用增加、待摊费用减少减：未确认投资损失等于：经营活动产生的现金流量净额,说明,以上仅是我公司的核算流程，并不能代表整个行业的财务规范。由于本人水平有限，可能有些方面需要指正，或者考虑不够全面，请各位谅解，谢谢！,非常感谢安徽省地方税务局长期以来对安徽置地的支持！,
