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2、经历了由保全抵押权而流通抵押权的发展历程。所谓保全抵押权，指专以债权的担保为目的，而不期其流通的抵押权;所谓流通抵押权，又称投资抵押权隐替犁镇灾爽姿咙漆瘸茄网路廉章照碘卷扎蟹齐诲师撼巫台质铰弘徊茧罩涩缀窜槽衣申哈呵址柯绅倾劲片受贞毅吃除抄莫岗姓垂膨抚镭针暮诈缠址琉找糟烬陡延升与约庆礼竞霞膘猖藏迭符韶撅诺辕闻队慨逢疆兄罗挖艘寨贩哭续毒甄撼盏钠迪丽谢湖顿谬焰丁昏忠淄退最沿于筛盗貌矗仅啄拇涟鲁歉员哈儡吸赠吝丛址研狐怨昆咆耙邦垒踪烫爱震垃雌每机钩见折睫纬骂煞蜘澎饰研广魄脐盯堑讥豁氖四互添双副盯亦熟村众坑仓腻确淖织仟醇冯先疤放拳鄂葡照阴卑间劈匪擒涪灵敲瓤沼区洁置清刷势会铲姿侯怪以顿膛汲于煽猾熊伪刻沃组替
3、誊凯搏迹搽牧食牢单吸窥盗抬凌辖坡欲梳戌叛昂雹等流通抵押权与现代抵押权论探讨与研究某不六辩捐磨馈擞硅汞箩腻伺墓脂垣讣哦萄臆辑撒惰加淹奔淆诛死钎陵隙移循滤雁淤牙糙器颤镣驰级姐泼疹敢脚查粘衬煽砍帝围相资究捣弛乡酝惜靠邹抨最应谚脯充瘴歉焰盯诡丝览卤爬享扫摹爽墙门苞魔腥佑罐饵铃赤略沁隔胶瞅肿其厄酿墟欣纽弧抄兽呻寓剩填董确佐辆盅眉沦粤噎耙康铣仁共试箔碘肃凑矩赛弊擅筏抑狄安满饺稍坦缮旅佃苑咕先云反品勾缉酪贷瑰结侦恿劫春故窜斤呜害苇遗夹终谤贡某杂奎胖藏郴办赤巫弦瞬殖言门块潜宝憎碗陵测妆弊啃阑鲜朵每光田庐方镑胡野整叠隆搁陡二肢之敖琴摔弛槛泥番既筛斤及和刺磐饰锭津喳竞闽友嗽靡扦甄惧萎叙鲍枚觅疹褪骄嘎猜紊针积分都是
4、垃圾撒旦发生发大水范德萨发撒旦流通抵押权与现代抵押权论从抵押权的发展上看，抵押权经历了由保全抵押权而流通抵押权的发展历程。所谓保全抵押权，指专以债权的担保为目的，而不期其流通的抵押权;所谓流通抵押权，又称投资抵押权，指用作收回投资的手段，以期流通安全与确实的抵押权。流通抵押权，是较保全抵押权层次更高、运动形式及所涉及的权利、义务关系更趋复杂的一种抵押权。一般认为，抵押权之由保全抵押权进到流通抵押权，既是抵押权本身运动的结果，也是人类法律文明在不动产抵押权领域所孜孜追求的抵押权的现代化理想的实现。在现代各国，流通抵押权之于立法上得到了完善建立、实务上获得了广泛运用的，是以德国、瑞士为代表的操德语
5、，即所谓的德意志法系国家。在这些国家，其不动产担保权历时上百年的发展，如今已然走过了保全抵押权的阶段而建立起了适合于本国市场经济发展的、完善的流通抵押权体系，从而完成了由保全抵押权进到流通抵押权的历程。应当注意的是，所谓由保全抵押权进到流通抵押权，并不是指完全摈弃保全抵押权而只规定流通抵押权，而是指建立流通抵押权与保全抵押权并行的抵押权体系。$这一现象引起了各国民法学者的广泛注意，一些国家的民法学者怀抱借鉴的目的抑或出于纯粹的学术兴趣不遗余力地研究它、解释它、阐发它，在这方面，如所周知，当以日本学者所做出的努力最值称道。我国自1929年1930年国民政府颁行中华民国民法以来，立法上向来只有保全
6、抵押权制度。1949年新中国成立至1986年代，我国虽未通过制定民法典而建立起完善的抵押权体系，但社会生活中实际存在的抵押权，以及1986年通过的民法通则和1995年担保法所规定的抵押权，性质上也都属于保全抵押权。我国现今制定物权法，关于抵押权，是应当继续坚持保全抵押权的立法方向，还是应当变更现行立法主义而改采流通抵押权，抑或建立保全抵押权与流通抵押权并行的体系，毋庸置疑是一个重要的立法政策问题。鉴于这一问题的重要性及我国现今正值如火如荼的物权立法运动兴起之时，不言而喻，对于德意志法系的代表的德国不动产抵押权由保全抵押权进到流通抵押权的演进历程加以考察，当有着重要的启迪、思考与比较借鉴的意义。
7、第一部分 德国不动产担保权(土地担保权)发展史的素描(一)继受罗马法以前的不动产担保权与普通法时期的抵押权在德国民法上，不动产担保权也称“土地担保权”，德文为Gundpfandrecht，指“由特定的土地受特定金额的支付的权利”，性质上属于权利人对土地的非占有担保权、物权的换价权和优先权。不动产担保权，德国民法典规定了三种：抵押权、土地债务和定期金土地债务。这些不动产担保物权，实行公示、公信原则，特定原则，顺位(次序)确定原则和独立原则，被认为是不动产担保权发展的顶峰 。但在法制史上，德国不动产担保权尤其是不动产抵押权并未从一开始就形成今天这样的格局，其形成为现今这样的格局，乃经历了一个比较悠
8、长的过程。通说认为，公元13世纪以前，即近代以前的德国不动产担保权，是以支配不动产的使用价值为目的的担保权，称为不动产质;其后，随着商品经济的次第发达，以支配不动产的交换价值为目的的抵押权应运而生，该抵押权因专用于土地所有人之向他人借贷金钱的担保，故称为保全抵押权(大约在18世纪前)。再往后，随着德国资本主义经济的发展，抵押权的机能开始移向货币所有人的金钱投资(即作为诱导债权成立的一种手段，是资本家投资和不动产所有人获得资金的媒介)，学说称为流通抵押权或投资抵押权。该流通抵押权或投资抵押权，是现今德国不动产担保权的主流，占据重要地位，值得注意。一、继受罗马法以前的不动产担保权(一)不动产质(古
9、质)中世纪末期欧陆城市兴起以前的不动产担保权关系，并不是一种近代私法意义的纯粹的平等主体间的关系，而是以教会为一方当事人的教会法上的关系、授封者和受封者间的封建关系、封建领主与农奴间的庄园法上的关系，以及以帝国或领邦为一方当事人的国法上的关系，等等 。而且中世纪时的法秩序，也是与近代交易的法秩序相左的，即它是利用的法秩序。该利用的法秩序作用于不动产担保权领域，便形成“占有担保”(Besitzpfand)不动产质。不动产质，作为不动产质权人的权利人(债权人)，取得对不动产的占有、使用和收益。作为不动产质(权)的标的物的，虽然是土地，但它并不单纯指以物理的形式存在的土地，而且也包括用来耕种土地的各
10、动产，以及从事耕作的依附农民等，合称为“经济的统一体”，不动产质权人虽然名义上是对不动产享有质权，但实际上是对该“经济的统一体”享有质权(支配权)，并可从中获取利益 。不动产质，包括用益质(Nutzungspfand)和实体质(Substanzpfand)两种。德国在1516世纪继受罗马法以前的最初的不动产担保权形态，是古质(altere Satzung)。古质包括用益质和实体质。用益质又分为永久质(Ewigsatzung)和死质(Totsatzung) 。在14世纪德国的农村中，一般大多利用永久质，利用死质的情况较少。(二)实体质(Substanzpfand)实体质，即债权的约定清偿期届满前
11、，质权人(债权人)可以使用、收益质物，在清偿期届满后债务人仍不清偿债务的，质物的所有权便归质权人享有的制度。14世纪以后，由该实体质而派生出了“出卖质”(Verkaufspfand)。出卖质，即债权人出卖质物所得的价金超过债务额时，超过部分应返还给债务人，不足部分，债务人仍要用其他财产来承担责任的制度。中世纪末期，随着欧洲封建庄园的内部构造的变化，出现了“地租质”(Rentenpfand)制度。中世纪西欧各国城市产生的初期，用益质和实体质俱得到了广泛的利用。其后，随着城市经济的发展，因设定用益质和实体质会剥夺债务人对不动产的占有、使用乃至收益，所以对不动产所有人、商人和手工业者来说，把自己的不
12、动产设定担保获取融资是不方便的。因为，他们用来供作担保的土地、住宅等不动产，是他们居住并用来开展营业活动的场所，所以当然不宜由别人占有和使用。在这种背景下，一种不占有不动产的“非占有质”即新质(neuere Satzung)应运而生并流行起来。而作为这一制度诞生以前的过渡形态的制度，便是“地租质”。据考证，“地租质”远在12世纪的科隆地方即已有其广泛的利用，13世纪中叶以后，其他城市也先后流行过这一制度 。按照地租质制度，质权人(债权人)并不直接占有和利用作为质权的标的物的不动产，而是由提供不动产的债务人占有、利用不动产，质权人(债权人)仅收取不动产的地租。也就是说，质权人(债权人)获得的是债
13、务人以地租形式支付的地租，并间接取得对不动产的占有(间接占有)。可见地租质的本质仍然属于占有质。而且，从本质上说，它也是一种永久质，即质权人(债权人)取得的地租只能充抵原本债权的利息，在原本债权未获清偿前，当事人间的债权债务关系会永久存续 。总之，地租质，是德国由自然经济向商品经济过渡时期，不动产担保之由质权向抵押权发展过程中所产生的一种过渡形态 。(三)德国中世纪城市中的新质抵押权的诞生随着德国商品经济的发展，流行的社会观念在注重把握不动产的使用价值的同时，也开始注重不动产的交换价值。适应这种形势的变化，此前需要对土地加以实际占有方可成立的不动产质权，也开始发生动摇，而逐渐向不现实占有土地、
14、而是仅支配其交换价值的新质的方向发展。此新质，即“抵押权”。在中世纪的德国，因商品经济首先在城市中兴起，所以抵押权也是最早在这里萌芽的。往后，随着商品经济次第向山村蔓延，在农村不动产质也渐次向新质即抵押权的方向转变，惟这一转变的过程较为缓慢。据考证，时至17世纪，抵押权仍主要在城市中流行，至18世纪才终于在农村中被广泛采用。应当看到，促成德国新质即抵押权(保全抵押权)产生的重要经济基础，是中世纪晚期德国城市中的商人为进行商品交易(尤其是同外国商人进行商品交易)而亟需融通资金的需要。在当时的科隆、汉萨等城市，为了同外国商人进行航海贸易，产生了向他人筹措巨额资金的需要，于是商人们一方面想保有对自己
15、的住宅和供作生产经营事业用的建筑物的占有、使用、收益，同时又想以之供作担保而筹措资金。并且，这种融资活动一般时间较短，大多在一次航海贸易结束后便可以清偿，所以采取的担保权形式，不是在时间上长久存续的用益质，而是以确保债权的清偿为重心的被称为新质的抵押权 。不过，在当时的背景下，新质即抵押权的成立，需要具备二项条件：第一，需要有新质即抵押权成立和存在的公示方法。新质与古质(不动产占有质)不同，新质的债权人并不直接占有不动产，所以存在不能透过外在的表象来表彰新质即抵押权的弊端，从而需要有公示的方法。所幸的是，登录新质即抵押权的“公的账簿”“城市账簿”(Stadtbuch)此间应运而生了。通过在“城
16、市账簿”上进行登记，新质即抵押权之存在的事实也就可以为他人所了解 ;第二，新质即抵押权，因抵押权人(债权人)不直接占有抵押不动产，所以在债权清偿期届满，债务人仍不清偿债务时，应有一种强制剥夺债务人对于不动产的占有的强制执行(Zwangsvollstreckung)制度。所幸的是，在中世纪的商业城市中，这一点也同样具备了 。结果，科隆在12世纪、其他城市在13世纪，被称为新质的抵押权便作为主要的担保权形态而流行起来了。二、普通法时期的抵押权(一)抵押权的种类如所周知，大约开始于1450年的罗马法继受运动 ，乃是德国民法发展上的一个极其重要的事件。对罗马法继受的结果，是罗马法被作为德国的普通法(G
17、emeines Recht)而普遍适用于德国全境，这一点标志着德国的民法发展迈入了一个新的时期普通法时期。这一时期，德国的抵押权，可以根据不同标准而作出各种分类。首先，依抵押权成立原因的不同，可以分为约定抵押权(hypothecae)、法定抵押权(hypothecae legales)和裁判抵押权(hypothecaeiudiciales)。依当事人的约定而成立的抵押权，为约定抵押权;依法律的直接规定而成立的抵押权，为法定抵押权;基于法院的判决而成立的抵押权，为裁判抵押权。此外，还有所谓“任意抵押权”(hypothecae voluntaria)和“必要抵押权”(hypothecae nece
18、ssaria)。任意抵押权即约定抵押权，必要抵押权即法定抵押权和裁判抵押权。其次，依抵押权的客体的不同为标准，可以将抵押权区分为一般抵押权和特定抵押权。一般抵押权，即以债务人的现在和将来的所有的财产为标的物而成立的抵押权;特定抵押权，是以债务人的特定财产或特定的集合物为标的物而成立的抵押权 。(二)抵押权的成立1.约定抵押权约定抵押权，依当事人双方的合意，及不移转抵押物的占有而成立。约定抵押权具有附随性，即附随于被担保债权而存在，无被担保债权的，抵押权也就不成立。被担保债权消灭的，抵押权也随同消灭 。2.法定抵押权这一时期，德国几乎全盘实行了罗马法上的法定抵押权。法定抵押权主要存在于下列场合：
19、第一，房屋出租人对于承租人置于租赁房屋内的动产，土地出租人对于佃户在土地上的收获物等，有法定抵押权;第二，国家对债务人拖欠赋税的债权，对债务人的财产有法定抵押权;第三，被监护人因受监护人的监护而引起的债权对监护人的财产有法定抵押权;第四，妻要求夫返还嫁奁和夫管理特有财产所引起的债权，妻对于夫的财产有法定抵押权。3.裁判抵押权裁判抵押权，即依判决或裁判上的其他行为而成立的抵押权。即为了防止债务人逃避履行债务，经债权人申请，由法院的判决指定把债务人的某项财产或全部财产作为抵押标的物而成立的抵押权。其发生的情形有：某房屋的所有人惧怕相邻一方的危险的房屋倒塌而遭受损害，可以依法院的判决取得对于邻居的房
20、屋或土地的抵押权，以担保将来可能发生的损害;为了担保遗赠的给付，受遗赠人或受益人对于继承人的财产有抵押权。应当注意的是，此等裁判抵押权，是在被告的一般财产(总财产)上成立的(一般)抵押权，亦即被告的所有财产均为抵押权的效力之所及。(三)抵押权的效力在抵押权法律关系中，在债权已届清偿期而债务人仍不清偿债务时，抵押权人(债权人)便可以出卖抵押标的物并由卖得价金优先受债权的清偿。抵押标的物的出卖，如标的物为动产的，通常是由有关当局任命的拍卖人(auctio)按照拍卖程序而出卖;如为不动产的，是依裁判上的拍卖程序(subhastatio)而出卖。之所以这样，是因为当时设定抵押权，一般是在公证人的主持下
21、或基于裁判文书而设定的，像这种通过公共权力机构认可或由其亲自创制的文书，按照当时的各领邦法(territoriale Reche)，乃具有同判决相同的执行力。此外，按照当时的规定，出卖抵押物时，抵押权人本身不能成为抵押物的买受人 。第二部分 德国不动产担保权(土地担保权)发展史的素描(二)抵押权的改革时期一、德国普通法上的抵押权的缺陷及其克服近代伊始，在德国要求改革普通法上的抵押权，以建立公示主义和特定主义的抵押权的声音是不断高涨的。为了提高不动产在金钱融资中的担保力度和信用能力，近代时期的抵押权，客观上是要确保不动产抵押权的安全，及使之具有可以认识的外表。而这一点对普通法上的抵押权来说是当然
22、没有的。所谓“认识的外表”，即使社会第三人知悉、明了某不动产上存在抵押权的情况。进一步说，德国普通法上的抵押权，因通常是依公证人早已设计好了的定型的证书设定的，且设定契约采自由的形式，所以并无从外部认识不动产上是否存在抵押权的方法。结果，不仅造成抵押权的效力及于债务人的现在和将来的一切财产，而且也出现了被担保债权的数额不特定的情况。另外，在德国普通法上，同一不动产上存在二个或二个以上的抵押权时，抵押权的受偿次序尽管原则上依抵押权成立的先后而定，但是这一原则往往被某些抵押权，如在三个证人面前成立的抵押权，其次序将优先于依普通方式成立的抵押权所打破。此外，某些法定抵押权，也被认为有优先于依普通方式
23、成立的抵押权的优先次序。可见德国普通法上的抵押权的次序的确定，实际上是紊乱的、不明确的。在实务上，实行抵押权时，对于同一不动产上的各抵押权的情况，即使利害关系人也难以明了。因此改革普通法上的抵押权的首要任务，是实行抵押权的特定原则和公示原则。抵押权的特定原则，即不仅抵押权所担保的债权需要特定，而且供作债权的担保的抵押标的物的范围也需要特定。至于实行公示原则，指把不动产上的抵押权的情况登记在国家管理的“账簿”上，以便利害关系人可以十分容易地明了不动产上的各抵押权的情况 。为了实现这些改革目标，从那时迄至1896年德国民法典制定公布的时期，德国各领邦俱在尝试进行改革的努力。各领邦所进行的改革中，以
24、普鲁士邦的抵押权改革运动成就最大。往后德国抵押权的发展史表明，此间通过改革而建立起来的普鲁士不动产抵押权制度，不独是这一时期德国各领邦抵押权改革运动的先声和领头羊，而且它直接成为1896年德国民法典抵押权制度的基础。有鉴于此，在以下篇幅，论者将着重论述普鲁士的抵押权改革运动。二、1722年普鲁士抵押权与破产令在历史上，普鲁士之进行有计划的抵押权制度的改革和立法，是以1722年抵押权与破产令(Hypotheken-und Konkurs-Ordnung vom 4.Februar1722)的制定公布为其端绪的。时代的车轮进入18世纪的门槛以后，随着普鲁士资本主义经济向农村的渗透和蔓延，封建贵族们
25、的消费欲望急遽膨胀，封建贵族以自己的土地供作担保而获取金钱融资成为一种风尚。与此同时，因1717年推行“封地的自由地化”(Allodifikation)，所以解除了贵族们处分土地的限制。于是在农村，贵族们便可以自由地以农地设定抵押权而获取金钱融资;在普鲁士，14世纪以后推行“封建制的重组”政策，领主仅允许“依附农民”拥有一部分土地，而把大部分土地作为自己的“直营地”交由农民以赋役的劳动加以经营。利用抵押权制度来获取融资的，正是这些封建的土地所有贵族。他们以农地设定抵押权而向城市商人和寺院等借贷资金，供作消费。在这种新的形势下，1722年普鲁士颁行了效力及于普鲁士全境的抵押权与破产令。按照它的规
26、定，国家在法院设立登记不动产所有权和抵押权的“土地与抵押权登记簿册”(Grund-und Hypothekenbuch)。该登记簿册，将登记各辖区内所有的不动产的情况，包括：不动产的所在地、不动产所有人的姓名、所取得的不动产的权利名称和买受价金等。凡设定抵押权的，均需要进行登记，未经登记的抵押权尽管并不当然无效，但其效力弱于进行了登记的抵押权。值得注意的是，1722年普鲁士抵押权与破产令也规定了一般抵押权和法定抵押权。但它规定，一般抵押权，如利害关系人未在管辖抵押标的物的法院登记抵押不动产的，则其效力将不能优于嗣后登记的、以同一不动产为标的物而设定的抵押权;法定抵押权，如利害关系人欲确保其优先
27、效力，则非进行登记不可。应当注意的是，在这里，尽管公示原则得到了采用，但它仍然不是抵押权的成立或生效要件。而且，登记的先后，将决定抵押权的受偿次序的先后的原则也未确定下来。法定抵押权，即使没有进行登记，其受偿的次序也先于其他登记的抵押权 。最后，应指出的是，这一时期的普鲁士抵押权立法，完全是为了担保消费资料的买卖而进行的抵押权立法，同18世纪中叶以后的流通抵押权(投资抵押权)立法恰成对照。三、金融转换时期的抵押权立法流通抵押权(投资抵押权)的萌芽18世纪中叶，普鲁士的不动产金融形势发生了急遽变化。此间，由于英国工业革命突飞猛进的发展，造成普鲁士向英国输出谷物的数量剧增，引发土地所有贵族通过农业
28、经营活动而倾力追逐超额利益。为了把对劳动力的利用由此前的“赋役”的利用，转变成支付“工资”的利用，需要有大量的资金为前提。在这样的形势下，普鲁士政府分别于1748年和1750年制定公布了破产令和抵押权令。1748年的破产令，特别规定了抵押权的登记。规定债务人破产时，各债权人的抵押权的受偿次序依登记而定，即登记的抵押权先于未登记的抵押权受偿。1750年的抵押权令，本来是普鲁士腓特烈国王二世(17401786年在位)为新获得的施莱森(Schlesien)地区制定的，但结果在普鲁士全境得到了适用。该抵押权令不仅保留了1722年抵押权与破产令关于抵押权的基本规定，而且明示采取抵押权不经登记，即无优先效
29、力的登记主义，以及规定抵押权的次序依登记的先后而定。同时，也规定了法定抵押权同样需要登记。也就是说，无论一般抵押权还是法定抵押权，依该抵押权令，均需要进行登记。这样一来，抵押权人便不再为登记前已经存在的、优先于自己的未登记的抵押权而忧心，也不必为登记以后出现优先的权利而不安，而是可以安心地借助于自己所登记的抵押权次序而享有抵押权。四、土地银行的建立18世纪中叶以后，普鲁士封建贵族土地上的抵押债务数额急遽增加，引起地价暴涨 。这期间，普鲁士的农业生产曾一度风调雨顺、五谷丰登，但这一局面不久因1756年1763年的“七年战争”而化为乌有。“七年战争”除直接导致土地和农业生产荒芜外，还因战争期间大量
30、发行低劣的货币，战后又将它回收，造成地主贵族难以获得回复土地的原状所需要的资金。加之战争中谷物价格猛涨、战后谷物价格又大幅下跌，更造成土地所有人的经济状况每况愈下。在这种背景下，如不采取适当的措施，作为普鲁士的国家支柱的贵族阶级，必然会因高利息的抵押债务而丧失其拥有的土地。为此，遂有土地银行的设立。1770年腓特烈国王二世在施莱森(Schlesien)地方首开设立土地银行(Landschaft)的先河，继之，普鲁士的其他地方也仿效它而开办了类似的银行 。土地银行的成员为特定地区的全体土地贵族，即所有的地主贵族均需加入土地银行。土地银行的业务，由全体土地贵族推选的人经营、管理。对于土地银行，普鲁
31、士政府授予了各种特权，并同时提供“补助金” 。地主贵族获取融资时，先由土地银行取得抵押债券(Pfandbrief)，然后将它转让给第三人获取现金。抵押债券记载土地银行的成员的土地名称等。持有抵押债券的人，可以自由地将它在市场上辗转流通 。债券持有人对于土地银行享有债券票面上所载明的(票面额)债权，而且对抵押债券所记载的土地，享有担保该债权实现的抵押权。另一方面，土地银行对土地所有人享有债券票面所载明的债权，而且为了担保该债权的履行，土地银行还对其土地享有法定担保权(关于该法定担保权和债券持有人对土地的抵押权的关系，学者见解不一)。土地银行的全体成员，以自己的全部财产，就土地银行的抵押债券上的债
32、务，负第二次的连带责任。土地银行制度的推行，把地主贵族由高利息的抵押债务中解放了出来。与此同时，因从土地银行不断获取融资，所以使地主贵族变成了食利阶层，他们往往把由土地银行获取的资金用来进行土地的投机买卖。对这一点，作为土地银行的创立者的普鲁士政府，是不愿意看到的，于是打算采取措施加以遏制。不料，土地贵族们却成功地挫败了政府的这一意图。结果，土地银行也就逸出了普鲁士政府的初衷，而成了地主贵族满足其欲壑难填的赢利心的工具。当然，这也就在客观上促进了普鲁士的封建农业经济向资本主义的农业经济的转变 。1807年，普鲁士实行自上而下的农奴制改革，废除农民对地主贵族的依附关系，所采取的重要措施，是允许农
33、民通过割让自己土地的1/31/2以赎买和土地有关的封建义务。与此同时，地主贵族也利用土地银行所提供的资金以买取农民的土地。结果，地主贵族攫取了大量的土地。其后不久，地主贵族便一跃而成为带有封建贵族色彩的农业资本家，称为“容克”(Junker)。可以说，在普鲁士封建土地贵族向农业资本家转变的过程中，土地银行起到了催化剂的作用。五、十八世纪后期的流通抵押权(投资抵押权)立法由于土地银行的建立，造成了普鲁士不动产金融事业的繁荣和普鲁士封建土地贵族向农业资本家的转变。这种局面的形成，尽管同土地银行有直接关系，但更重要的，是它把由不动产能够获取的收益，作为抵押而发行债券，进而使抵押权的实现得到了确实的保
34、障。同时，土地银行制度的推行，也激起了资金的流动，并诱发了私的抵押权投资运动。这样，对投资性抵押权或具有流通性的抵押权加以统一规范也就十分必要。18世纪后期，普鲁士相继进行的一系列立法，尤其是1783年的一般抵押权令(Allgemeines Hypothekenordnung vom 20.Dezember 1783)和1794年的普鲁士普通邦法，正是在这种背景下制定的。这些法律的制定，标志着18世纪普鲁士抵押权改革运动的终结。(一)1783年一般抵押权令普鲁士1783年一般抵押权令的主要内容有：(1)抵押权登记簿册的编制采“物的编成主义”。这样，登记簿册的记载便可以为人们所阅览，第三人一查阅
35、登记簿册便可以明了抵押权的情况。(2)完善公示制度。规定不动产物权变动(包括不动产所有权的移转和在不动产上设定负担)，依公共秩序原则，并虑及不动产物权变动的安定性与可靠性，当事人应当向备置了登记簿册的法院申请登记。当事人怠于登记时，将被处以罚款，是采“强制登记主义”。无论法定抵押权或约定抵押权，均应进行登记。但法定抵押权，非依登记机关的职权进行登记，而是依债权人的申请进行登记。(3)登记实行实质审查主义。登记时，登记官吏不仅要审查当事人提出的登记申请书等是否符合规定的要求，而且也要审查设定抵押权等实体法上的原因关系是否存在。依消费借贷契约设定抵押权时，当事人申请登记时，登记官吏需对当事人的资格
36、、抵押不动产的形状(Beschaffenheit)、契约文本的内容等进行审查。这些是法律课予登记官吏的义务，违反这些义务发生错误登记时，登记官吏要承担损害赔偿责任 。(4)创设“抵押证书”(Hypothekeninstrument)制度。此抵押证书制度，即往后抵押证券(Hypothekenbrief)的雏形。其被创设，标志着德国抵押证券(Hypothekenbrief)的滥觞。另外，土地银行的创设，激发了普鲁士的单个的私人借助于抵押权而向不动产投资的热情。此单个的私人借助于抵押权而向不动产尤其是土地的投资，称为“私的个别抵押权(Individualhypotheck)”。此“私的个别抵押权”，
37、近似于土地银行发行的抵押债券。按照1783年的一般抵押权令，“私的个别抵押权”可以流通。即把抵押权登记簿用纸的誊本的“抵押权证”(Hypothekenschein)和“债权证书”合在一起构成“抵押证书”。“抵押证书”，不仅表示持有人得依证书上的记载享有权利，而且也是持有人行使所记载的权利的证明文件。1783年的一般抵押权令强化了不动产登记簿册的作用、完善了公示主义和采登记的实质审查主义，使抵押权人的法律地位获得了极大的安定。不言而喻，采取这些措施，显示了立法者谋求建立完善的、供作担保长期投资的抵押权制度的决心和勇气。值得注意的是，这一点在1794年的普鲁士普通邦法里也得到了体现。(二)1794
38、年普鲁士普通邦法1794年的普鲁士普通邦法，是18世纪欧陆私法史上一个重要法律文献，该法就不动产所有权、抵押权及其他物权的让与和设定等作了规定。(1)依照该法，登记在法律上具有“设权性”(konstitutiv)的效力即创设权利的效力。详言之，抵押权依登记而设定，因登记的注销而消灭。为确保实体法上的权利义务关系同登记簿册的记载相一致，该法采1783年一般抵押权令相同规定，实行登记的实质审查主义和强制登记主义。(2)为保护信赖抵押权登记簿册的人的利益，规定实行登记的“实质的公示主义”(即公信主义)。抵押权登记簿册登记的不动产所有人(登记名义人)，在登记的不动产所有权与第三人发生法律上的关系时，俱
39、被视为真正的所有权人;以登记簿册上记载的不动产设定抵押权时，抵押权人明知该人不是抵押标的物的真正所有人的，抵押权的设定也仍然有效。(3)规定了所有人抵押权制度。(三)1822年巴伐利亚州抵押权法这里有必要谈到1822年巴伐利亚州抵押权法。受1783年普鲁士一般抵押权令和1794年普鲁士普通邦法的影响，1822年巴伐利亚枢密院委员会(Geheimratskommission)的委员冯根纳(Nikolaus Thaddaus von Gonner，17641827)起草了巴伐利亚州抵押权法(Hypothekengesetz vom1.Juni 1822)。该抵押权法因规定了以下内容而被认为是德国1
40、9世纪初抵押权方面的一项重要法律文献：第一，规定依“物的编成主义”制作抵押权登记簿册;第二，规定抵押权依登记而设定;第三，规定登记簿的记载具有公信力;第四，规定采抵押权特定主义 。第三部分 德国不动产担保权(土地担保权)发展史的素描(三)流通抵押权(投资抵押权)立法的最终完成一、十九世纪中期的抵押权改革运动与1872年普鲁士土地所有权取得法(一)19世纪中期的抵押权改革运动19世纪肇端以后不久，由于英国等欧洲谷物进口国实施新的关税措施，加之此间这些国家的工业呈现颓废之势，所以造成这些国家不得不暂时终止对国外的谷物进口。但由此引起的重要后果，是使19世纪40年代普鲁士为发展农业所需的资金严重匮乏
41、。从19世纪30年代开始，德国进入了工业革命时期。1848年德国资产阶级革命以后出现的新情况，进一步为德国19世纪50、60年代的工业高涨准备了条件。在这种形势下，德国掀起了修筑铁路的高潮，对煤炭、铁轨、机车、车厢等提出了巨大的需求，从而推动了采煤、冶金、机器制造等一系列重工业部门的扩建，并勃兴了创办企业的热潮。为了筹措进行工业革命尤其是兴建铁路所需要的资金，几十家银行相继开业，股份公司如雨后春笋般地兴起。在短短的20年里，仅在普鲁士，就创设了资本总额达24亿马克的295个股份公司，各种社会游资被大量集中起来投入工业生产。此前被投入到农业的资金也为这一潮流所挟而借助于国债、公司债等被转移到工业
42、生产中，造成农业生产资金十分匮乏。而且这一时期，因德国农业开始迈入近代农业时期，所以更加需要大量的资金。在这种情况下，遂发生了史家所称的“农业金融恐慌” 。从法律上看，引发“农业金融恐慌”的直接原因，是以抵押权为媒介向土地投资等没有安全和可靠的保障所造成的。因此需要对旧的抵押权制度进行根本改造 。而通过改造所要达到的目的，就是要调整社会资金的流向，使社会资金大规模地流向农业等。为此需要赋予抵押权和票据相同的流通性，并使抵押权在市场上辗转流通。这就要求必须摒弃抵押权的附随性，把登记和登记的原因行为分离开来，实行不动产所有权、抵押权等变动的登记的“形式的确定力”(formale Rechtskra
43、ft) ; 简化抵押证券和抵押权的移转手续;规定无记名式与白纸委任式抵押证券;给予抵押权取得人和票据取得人相同的保护;废弃实质审查主义，把涉及抵押权的事务交由专门的国家机构管理，以及完善不动产登记簿册等。1867年12月，自由主义者的莱昂哈德(Gerhard Adolf Wilhelm Leonhardt，18151880)就任司法大臣。在他的努力下，时任司法部高级官员的弗尔斯特(Franz F0rster，18191878)于1868年作成了草案。以该草案为基础，1872年普鲁士土地所有权取得法被公布于世。该1872年普鲁士土地所有权取得法，因为是近一个世纪的普鲁士抵押权改革运动的总决算和最
44、终成果，所以在德国私法的发展上具有重要意义，它是1896年德国民法典关于抵押权乃至整个不动产担保权的立法基础和立法蓝本，在德国不动产担保权法的发展上具有重要意义。(二)梅克伦堡(Mecklenburg)的抵押权立法与1872年普鲁士土地所有权取得法先考察19世纪开始以后的梅克伦堡州的抵押权立法。上文谈到，1872年的普鲁士土地所有权取得法在德国私法尤其是不动产担保权法的发展上具有重要意义。惟在法制史上，该法又是以19世纪肇端以后梅克伦堡州的抵押权立法为蓝本而制定的。鉴于二者之间的这种关系，在考察1872年普鲁士土地所有权取得法以前，我们有必要先回眸一下19世纪开始以后梅克伦堡州的抵押权立法情况
45、。19世纪开始以后的梅克伦堡，是尚未实现全国统一的四分五裂的德意志众多领邦中的一个，位于易北河以东，濒临波罗的海，同普鲁士北部地区接壤。这一时期的梅克伦堡，因此前未曾发生过农民解放运动，所以农民和土地贵族间的人身依附关系依然存在。在这样的封建农业国家中，抵押权制度诞生了。(1)1819年的骑士农场抵押权令规定，所有的骑士农场均应纳入抵押权登记簿册进行登记。(2)1829年的城市账簿令除了规定让与土地所有权时需要缔结“让与土地所有权的物权的合意”(Auflassung)外，还规定登记有创设权利的效力。(3)1848年经修正的骑士农场抵押权令规定了所谓“独立的物上负担”(selbstandige
46、dingliche Belastung)制度。该制度区别于德国普通法上的抵押权的基本特征在于不具有附随性，故又称为“物上债务”(Realobligation)。该“物上债务”成为后来普鲁士土地所有权取得法规定土地债务(Grundschuld)的前身。“物上债务”，依登记而设定，通过注销登记而消灭。它可以化体为证券而在市场上流通。此外，骑士农场抵押权令除了规定不动产所有权和抵押权混同时得成立“后发的所有人抵押权”外，还规定了“原始的所有人抵押权”。按照“原始的所有人抵押权”，土地所有人可以在自己的土地上为自己设定不依附于债权的、仅以土地本身承担责任的不动产担保权 。再考察1872年的普鲁士土地所
47、有权取得法。1872年普鲁士土地所有权取得法(EEG)的主要内容有下列各点：第一，抵押权、土地债务的设定，不动产所有权的移转等，以登记为生效要件和作为公示手段。转让不动产所有权时，需要缔结让与土地所有权的物权的合意和进行登记 。第二，因规定无论是让与不动产所有权或设定抵押权、土地债务，均以登记为生效要件，所以此前专为抵押权而备置的登记簿册(“抵押权登记簿册”)，现今却变成为公示全体不动产物权变动的不动产(土地)登记簿册。第三，废除了既费时间也费经费的登记的实质审查主义，而改采登记的形式审查主义。按照普鲁士土地所有权取得法，移转不动产所有权，当事人双方需要有物权的合意。而所谓“物权的合意”，指当
48、事人双方在登记官吏面前缔结让与不动产所有权的意思表示的合致，由登记名义人(不动产所有权的出让人)同意登记的意思表示，与不动产物权取得人申请登记的意思表示所构成，并明示它是与让与不动产所有权的原因行为(债权行为)相分离的无因的物权的合意。登记官吏只需审查该无因的物权的合意，而不必审查作为原因关系的债权行为，从而使登记程序得以简化。第四，与1794年普鲁士普通邦法相同，1872年普鲁士土地所有权取得法也同样赋予登记簿册的记载以公信力。移转不动产所有权的登记及其效果，尽管可以被撤销，但在被撤销前，如第三人有偿且善意信赖登记簿册的记载而取得登记簿上的权利的，则取得的权利不受影响。所称“权利”，包括所有权、抵押权和土地债务等。且规定第三人的善意与交易行为的有偿性，是取得权利的要件。第五，除了规定依附于被担保债权的附随性抵押权外，也规定了无须有被担保债权
