主题公园开发.docx

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1、何谓“主题公园”主题公园是一种以游乐为目标的模拟景观的呈现，它的最大特点就是赋予游乐形式以 某种主题，围绕既定主题来营造游乐的内容与形式。园内所有的建筑色彩、造型、植被游 乐项目等都为主题服务，共同构成游客容易辨认的特制和游园的线索。主题公园是一种人造旅游资源，它着重与特别的构想，围绕着一个或几个主题创造一系 列有特别的环境和气氛的项目吸引游客。主题公园的一个最基本特征一一创意性，具有启示 意义。主题公园是现代旅游业在旅游资源的开发过程中所孕育产生的新的旅游吸引物，是自然 资源和人文资源的一个或多个特定的主题，采用现代化的科学技术和多层次空间活动的设置 方式，集诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待

2、设施于一体的现代旅游目的地。主题公园分类根据旅游体验类型，主题公园可分为五大类，分别是：情境模拟、游乐、观光、主题和 风情体验。游乐型主题公园亦称游乐园，提供了刺激的游乐设施和机动游戏，为寻求刺激感觉的游 客乐此不疲。如：苏州乐园（苏州）、锦江乐园（上海）、梦幻水城（珠海）等。情景模拟型主题公园，具体的即是各种影视城的主题公园、航天航空博物馆的整体公园。 如：三国水浒城（无锡）、浙江横店影视基地（浙江东阳）、上海科技馆（上海）等。观光型的主题公园则浓缩了一些著名景观或特色景观，让游客在短暂的时间欣赏最特色 的景观。如：锦绣中华、世界之窗（深圳）等。主题型主题公园即各式各样的水族馆和野生动物公园

3、。风情体验型主题公园，即将不同的民族风俗和民族色彩展现在游客眼前。按照功能和用途把主题公园可分为以下几类：一是微缩景观类（深圳锦绣中华、北京世界公园等）；二是影视城类（无锡三国城、唐城、水浒城等）；三是活动参与类（苏州乐园、深圳华侨城、欢乐谷等）；四是艺术表演类（深圳华侨城“中华民俗文化村”和“世界之窗”、北京民族园等）；五是科幻探险类（江苏常州的中华恐龙园等）。主题公园在国内的发展史：主题公园是一个外来的概念。中国现代意义上的主题公园是从1989年深圳锦绣中华开 始的，后来这一项目的巨大成功引发了全国性的主题公园建设热潮，短短七八年时间就超过 了 500家，随即又以同样的速度纷纷倒闭。经历短

4、暂的以“西游记宫”、“鬼屋”、“红楼 梦馆”和游乐场为代表的热潮、并沉淀了近千亿巨额资金后，到了90年代中期以后，主题 公园在中国已倍受冷落。全国上下开始弥漫着一种“主题公园恐惧症”，人们说起主题公园 就像说起90年代初的海南房地产泡沫一样。进入21世纪，主题公园在国内又如春雨后的竹 笋，破土而出，一派欣欣向荣的景象。尤其最近几年，国内各地的主题公园发展速度加快， 大型主题公园在我国开创了新局面，如：北京的“世界公园”、江苏苏州的“苏州乐园”、 浙江杭州的“宋城”和“杭州乐园”、上海今年刚开园的“上海欢乐谷”、安徽芜湖的“方 特乐园”、云南昆明的“云南民族村”和“世界园艺博览园”、海南三亚的“

5、南山文化旅游 区”、广西桂林的“乐满地”等大型主题公园。黑龙江省哈尔滨市在冰雪节期间创建的“松 花江冰雪大世界”，为特定时间段内的大型主题公园。然而在主题公园蓬勃发展的同时问题 也随之产生。上百个旅游主题公园（包括各种影视城）产生，但绝大部分主题公园缺乏中国 特色，抄袭和模仿导致主题同构化、规划设计和软硬件的粗制滥造、休闲娱乐活动缺乏创意 和创新。据调查，全国2500个主题公园耗费了 1500亿元投资，其中70%处于亏损 状态，仅有10%左右盈利。很多以影视城为代表的主题公园已经开始衰落，大量的固定 资产闲置，主题公园何去何从已经成为一个严峻的产业发展问题。目前各式各样的主题公园 开始四处兴起

6、，同时国外品牌开始入侵，中国将迈入主题公园快速发展的时代。面对这个内 外竞争加剧的时代，中国主题公园的发展面临着机遇与挑战。国内主题公园发展现状：目前我国的大型主题公园主要集中在以广州、深圳为主体的珠江三角洲，以上海、苏州 和无锡为代表的长江三角洲以及环渤海地区。此外，在长沙、武汉、成都、重庆等中西部地 区城市也分布有较大规模的主题公园，同时国内其他各地新建及拟建的各类主题公园数以百 计。我国主题公园的区域性竞争异常激烈。例如，仅在上海就有锦江乐园、上海森林公园、 浦东世纪公园、梦幻乐园、，以及南上海水上乐园、南华水上乐园、夏威夷水上乐园以及新 开园的上海欢乐谷等大大小小近40个主题公园，其中

7、绝大部分公园都存在产品雷同、个性 缺乏等问题，从而造成了同一市场范围内各主题公园之间的恶性竞争。而2008年经济危机 的出现，使得许多主题公园经营出现了问题，不少主题公园面临着倒闭的危险。国内主题公园发展所遇问题：一. 盈利模式单一化：一般主题公园的盈利模式由以下几种盈利方式进行混合的：1. 提供初级体验（经历）的机会出让，比如：出售门票；2. 提供有助于丰富体验（经历）的相关服务以及相应的服务体验本身，比如:提 供餐饮，住宿服务；3. 出让围绕旅游者（潜在旅游者）的消费能力所带来的可能的收益机会，比如： 旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助；4. 获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它

8、商业开发，比如景区，旅游 目的地的房地产开发；5. 出让、出售具备知识产权特点的商品，比如：玩具、旅游工艺品、纪念品等；6. 提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务，比如：供水，供电等。以上六种主要的盈利方式是建立在游客到来这一基本事实之上的，即便是建立在景区本 地居民的消费能力基础之上的盈利方式也需要通过游客的到来实现相对的规模经济。从中 我们不难发现，目前国内的多数主题公园存在盈利模式单一的问题，有很多主题公园几乎 只有门票收益一种盈利方式来架构其盈利模式。这样来看主题公园产业的衰退就并不奇怪 了。二. 跟风现象严重、缺乏自己特色与国外成功的主题公园相比，目前国内的多数主题公园，仍

9、然停留在抄袭、模仿国外主 题公园阶段，没有去开发自己的游戏产品与娱乐项目。一层不变地去照搬国外模式，仿照国 外游乐设施，不去创新变革，导致市场认可度低，难以形成规模性的经济效益。三. 国内主题公园缺少专业的策划团队与国外的主题公园相比，国内的主题公园很少有自己的专业化策划团队，游乐项目长年 一成不变，缺乏新鲜感，游客重游率低。要留住游客，乐园除了要定期更新游乐设施、增加 游乐项目外，也要增加与游客之间的互动。而重要的就是要改变以往的西化路线，在园内融 入更多的中国元素，增加本土文化的主题。如果能以民族风情和本地文化为卖点，打造出一 个有中国特色的主题公园，其效果肯定比一味走西化路线强得多。民族

10、的毕竟是自己的，更 容易引起游客的共鸣。四. 国内主题公园缺乏自己独特的旅游文化资源主题公园其实就是文化企业。从国内外主题公园成功的运作经验可以得出：独特的旅游 文化是主题公园成功发展的核心和灵魂。主题公园首先是一种文化企业，其次才是旅游企业， 主题公园所提供的产品是一种以旅游方式被消费的文化产品。目前国内众多主题公园经营模 式没有文化资源或者通过文化来设计、提供游客愿意购买的旅游产品（体验）从而实现盈利的 方式和手段不足正是其致命缺陷。文化主题的滥用，没有统一的经营方式，缺乏鲜明特色， 从而导致消费者观赏性较差，投资者经营惨淡。国内主题公园与国外主题公园对比：由于对主题公园发展规律与条件了解

11、不足，我国主题公园的发展存在众多非理性与科学 的成分，最终导致成功者少，勉强维持多的局面。国内主题公园与国外主题公园对比分析表主要问题国内情况国外情况盲目开发、重复开发、无序 开发竞争严重国内20年间，增加了 2500 个主题公园美国50年，增加了 30个主题 公园主题公园规模与区域有效客 源不匹配人均主题到访率不足0.25，人均消费不足12美元人均主题到访率0.8,人均消 费46美元主题特色不足、粗制滥造， 吸引力不足重复模仿太多，人工痕迹太多有专业创新研究团队，申请专 利多参与性游乐项目过少，重游 率较低顾客停留时间大约24小时顾客停留时间612小时持续创新不足，市场影响力 逐渐降低大部分

12、美元后续投资每年新内容的投资占全年总 收入4%5%人才不足，经营管理模式落 后有专业经验的管理人才少员工工资占45%60%，以高 薪留住专业性人才收入结构单一、衍生产品不 足国内80%来自门票收入，其 他商品经营只占20%国外门票收入只占 20%30%，其他经营收入占 大多数营销方式落后、品牌创造不 足国内有知名度的主题乐园数 量少，经营营销模式落后国外市场开发费用占总经营成本的9%15%国内主题公园未来发展趋势：可以预见，未来中国主题公园业将会经历一次大整合。各主题公园要在这次整合中占有 一席之地，就必须围绕品牌塑造、市场开拓和经营创新来展开竞争。一. 经营盈利的模式转变1. 经营增长盈利模

13、式经营增长盈利模式的核心是从经营增长上谋求主题公园利润的增长，它主要是指主题公 园采取传统的以门票为主要收入，在游乐项目不断更新和提升的基础上，实施更为人性化、 个性化服务，实现旅游产品的高品质和游客的高满意度，最终实现主题公园盈利的模式。主 题公园经营增长盈利模式强调利用三个平台一一内部调整平台、相关企业协作平台、游客沟 通平台，通过更新游乐设施，餐饮企业进驻主题公园，从而在旅游产品的新奇性、服务的专 业性和人性化、操作的信息化等方面形成优势，获得利润。首先，将门票调整为弹性制。我国主题公园的票价普遍偏高，可以根据市场的需求和变化对票价实行弹性管理，采取 节日票价和平日票价、日间票价和夜间票

14、价，并且对成人、儿童、老年人、残疾人制定不同 的票价，还可以将本次门票作为下次购买门票时的优惠券，给予游客一定的优惠，这样不仅 可以适应各层次消费者的需求，并且在非节假日获得更多的收益，还可以提高本地市场的重 游率。其次，定期更新娱乐设施。主题公园的顾客群大多集中在年轻的消费群体，年轻人追求新奇、独特、刺激的体验格 外强烈，为了创造出这种感受和体验来吸引游客，迪斯尼在景点景物的设计上不仅强化其原 始性创新，更注重发展过程中的不断更新。为了不断地推出新的惊奇和体验，多年来迪斯尼 一直采用“三、三制”，即每年要淘汰三分之一的旧项目，同时新设三分之一的新项目，使 主题内容不断更新，具有长久的生命力，

15、也使其成了一座“永远建不完的迪斯尼”。只有这 样，才能使主题公园亮点不断，克服游客的审美疲劳和体验疲倦，使其永葆青春和生命力。再次，实现员工、游客的互动。主题公园提供的是一种体验型旅游产品，其中包含着员工与游客之间的交流和互动。这 种交流和互动以公园的项目感应度、员工的服务满意度、游客的娱乐体验度为基本动力，其 中的员工服务满意度是关键要素。这要求每一位员工扮演的不再是一个角色，而是多种角色， 不但能给游客带来欢乐，也能为游客解决任何问题。同时，员工的多技能可以实现岗位的最 少化，成本的最低化、效率的最优化。2. 物业增值盈利模式我国主题公园的物业增值盈利模式，主要是指地段增值。主题公园由于占

16、地面积较大， 不可能处于城市的核心区或是中央商业区，而是在具有很强增值潜力的新区或是近郊。主题 公园通过科学的考察和市场调查，准确地选择具有很大升值空间但目前还处于冷区或是温区 的方式实现主题公园物业的增值盈利。主题公园通过自身的吸引力形成旅游流，利用人气带动整个区域，带来的大量人流带动 当地的物流、信息流、资金流和商品流的运转，使区域经济的发展更具活力、竞争力和生命 力。从而为酒店、景观房产的建造提供了必要的前提条件。这种通过旅游业的关联性，将生 地变成旅游熟地和旺地，引起主题公园附近的地价升值，再进行房地产开发的物业增值盈利 模式是目前大型集团采取的主要方式。目前，我国经营主题公园相当成功

17、的华侨城便采取了 这种盈利模式。华侨城于上世纪80年代末开始在深圳湾开发主题公园，先后投资18亿元建设了锦绣中 华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷4个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩 野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，带动了周边房地产的大幅升值。在此基础上， 华侨城凭借低廉的土地储备成本优势进军房地产领域，现已建成1个工业区以及13个住宅 小区300多幢楼宇，建成华侨城中学、小学、幼儿园、国际幼教中心、华侨城医院、体育活 动中心、美术馆和华夏艺术中心以及四星级深圳湾大酒店、海景酒店和多幢商业服务楼、停 车场等配套设施，获得了高额的投资回报。从动工建设到现在，华侨城的前期投资已悉

18、数收 回，而房地产项目盈利能力远远高于行业平均水平。3. 品牌延伸盈利模式品牌延伸盈利模式是主题公园长期盈利的最佳模式，主题公园品牌的发展和延伸可以分 为三个阶段：品牌塑造阶段、品牌扩张阶段、品牌维护阶段。主题公园品牌的盈利必须首先在品牌的塑造上投入大量的成本，主题公园品牌塑造具体 包括：品牌定位、品牌创意以及品牌形象塑造三大部分内容。通过品牌定位明确品牌的个性 与发展方向；通过品牌创意设计有特色的、理想的品牌名称和标志；通过品牌形象塑造将良 好的品牌信息传播给游客，强化游客对旅游品牌的正面认知和评价。为了扩大主题公园品牌的盈利面，形成全方位盈利局面，第二阶段应该实施主题公园品 牌扩张，即主题

19、公园在成功塑造品牌后，为使该品牌不断发展壮大，相应采取的品牌延伸发 展战略，该战略的核心是对成熟的品牌资源充分的开发利用，使品牌的生命不断延长，品牌 的价值不断扩大。目前主题公园取得成功后，将其品牌延伸到相关产业，如迪斯尼品牌所涉 及的产业包括书刊、印刷、收藏品、纪念品、商业等。迪斯尼乐园纪念品种类已达到2800 多种，纪念品带有丰富的内涵和主题性，显示出极强的品牌文化，并且可以广泛传播和宣传。主题公园品牌维护是指当主题公园的品牌进入成熟期后，其所关注的重点是确保所拥有 的品牌优势不被削弱，这时主题公园要善于分析竞争对手，采取有效的应对措施。该战略的 实施应注意自身品牌的保护（包括：注册、防伪

20、、维权等）以及品牌内容的创新等方面，从 而实现主题公园品牌的全面盈利。4. 客源共享盈利模式客源共享盈利模式是指主题公园通过联合其他餐厅、酒店、商铺以及其他景点和娱乐场 所，将食、住、行、游、购、娱六大要素开发形成完整体系，通过凭票打折的形式，实现客 源的共享。主题公园的客源共享盈利模式是分散经营上的整体协调。就其内容来说，客源共享包括 以下几个阶段：首先，主题公园根据自身的目标顾客群，然后锁定、选择拥有相同或相似目标顾客群的 餐厅、酒店、出租车、商铺，以及其他景点和娱乐场所，并邀请他们加入联合发展的联盟。接着，从应邀的企业中选择同行业中声誉、客源较好的企业，进行利益的合理分配，商 谈打折和优

21、惠的合适数目和幅度。在客源共享盈利模式中如果要牺牲某“局部利益”是不可 能进行联盟的，如果利益分配不公平联盟也不能持久。最后，实现会员卡制度，稳定客源。会员制，是主题公园及联盟商家为游客让一定的利， 但这个“利”是作为一种长期行为，为会员“保存”起来的。消费的次数越多，“利”越大。 通过提供成员企业的优惠打折方式，为会员提供了更多的增值服务，吸引了大量回头客。这 对游客和主题公园以及联盟商家来讲，一举多得。以上四种最为常用的主题公园盈利模式，在主题公园的实际操作中，应该根据主题公园 实际情况，结合市场环境及其影响因素，合理选择适合自身发展的盈利模式，强化主导盈利 模式，适当选择多种盈利模式的协

22、调功能，实现主题公园盈利的最大化。二. 发展中国特色的主题公园我国是一个有着五千年世界文明的国家。可以说，文化深厚、自然多彩。各种历史传统、 地域风情，著名人物、神话传说、文学遗产、宗教故事以及各地的自然风光、地质奇貌、植 物观赏，可谓主题丰富。同时，在现代文明的今天，我国的传统文化怎么同现代旅游相结合， 同主题公园相结合。通过主题公园这一大众化的休闲方式来作为传承我国传统文化和现代文 化的载体，通过这个载体来体现社会的内涵和和文明的进步。使旅游与文化都得到应有的发 展与发扬。所以，从这一角度来说，我国的主题公园充分运用我国丰富的文化资源作为依托 来加快我国主题公园的发展，这是主题公园发展新的

23、契机和转折，也是我国今后主题公园发 展的一大优势。三. 国内主题公园要想健康、稳定、快速的发展必须坚持：1. 大力发展衍生品经济，引导消费，刺激消费；2. 以旅游带动地产，“周边地产比旅游更赚钱”；3. 建立连锁效应，整合一切可整合的资源，扩大经济效应；4. 建立自身品牌，确保自身的可持续发展。未来，我国主题公园的发展应该有三大趋势：一是以中国的历史文化为主题，这是我 们的优势和强项，也是外国人最喜欢的；二是休闲度假型的主题公园；三是集知识性、趣 味性和参与性为一体，表现科技的主题公园也将大放异彩。世界各地的主题公园发展表明，大规模、高投入是其特点，且多分布于经济发达地区。 中国的主题乐园发展

24、，由于受经济环境影响，出现了规模不大，投资不高的类型，但是缺乏长期市场发展。中国较成功的主题公园以华侨城为代表，通过不断扩大规模，增加投入，不 断创新使其得长久经营，基本接近于世界水平。中国成功主题公园案例：华侨城产品：以旅游+文化+地产的复合产品，由深圳向全国辐射、拓展总资产：接近300亿A股市值：445.85亿（截止2009年9月）员工人数：4823人特点：与城市开发相结合，产品定位与城区规划相结合，多种业态并举，大面积拿地， 整体规划，走规模化开发道路，单一区域滚动开发，逐步挖掘跨区域价值。华将城成功开创了 ”旅游十房地产”良好互动的3虫特经营模式房地产L曲取大中低 成本的土地储备京誉造

25、僵好环 境利品牌提非度 地产旅S傩弘臆定的现金 流前房地竿发 提供支持华侨城发展第一阶段：地产与旅游的平衡发展（1986年-1993年）初阶段发展特点：旅游资源开发引爆区域发展，旅游带动地产，使其成为区域开发现金 来源，逐步实现旅游与地产平衡发展。华侨城初期主题公园项目概况旅游设施占地规模景点数量开业时间投资门票经济效益锦绣中华30公顷82个景点1989 年1亿70元十年中营业总额达 17亿之多，创利6个 多亿，总资产3个多 亿；两景区分别在开 业一年和一年多的时 间内收回全部投资， 共接待海内外游客四 千多万人次。民俗文化村20公顷内含21个 民族的24 个村寨1991 年1.1亿90元华侨

26、城初期地产与主题公园项目项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万E）资金平衡东方花园1986 年11.26地产收益锦绣中华1989 年30乐园投资海景花园1990 年2.910.2地产收益民俗文化村1991 年20乐园投资华侨城初期地产项目价格表时间罗湖房价福田房价南山房价华侨城房价售价（港 币）增长率售价增长率售价增长率售价增长率19883063.830782300201519893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.2

27、96165131.411992769215.15723110.58600045.12755622.52华侨城初期，房地产收益与旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益。整体第一阶 段房地产与旅游达到平衡发展，且资金产生小部分盈余，区域克服陌生，价格平台明显提升。华侨城第二阶段：旅游对地产的价值提升（1993年-2004年）第二阶段特点：华侨城旅游项目成为区域开发稳定现金流，对地产开发有明显的促进作 用，地产开发实现高回报。华侨城第二阶段主题公园项目概况旅游 设施占地规模景点数量开业时 间投资门票经济效益世界 之窗48万平方米景区分为世界广场、亚洲区、 大洋州区、欧洲区、非洲区、 美洲区、现代科

28、技娱乐区、 世界雕塑园、国际街九大景 区，内建有118个景点1994 年6月 18日6.5亿元120元开业至2002年 底，共接待游客 2300多万人次， 营业收入28亿 元。利润总额连 续三年超1亿元欢乐 谷一期 17 万平 方米 二期 18 万平 方米一期共分8大景区，西班牙 广场、卡通城、冒险山、欢 乐岛、金矿镇、香格里拉森 林、飓风湾、阳光水岸、玛 雅水公园等，可容纳4万人一期 1998 年10 月1日期 2001年5月一二期各投资4亿元120元2002年，欢乐谷 全年入园人数 达230万人次， 2003年3月底已 接待695万人 次。华侨城第二阶段地产与主题公园项目项目开发时间占地面

29、积（公顷）建筑面积（万E）资金平衡湖滨花园1993-19940.972地产收益桂花苑1993-19942.56.7地产收益世界之窗199448乐园投资中旅广场1996-19971.612.9地产收益欢乐谷1998-200135乐园投资波托菲诺2001-200280108地产收益华侨城第二阶段地产项目价格表发展阶段1996-19972000-2004代表楼盘中旅广场波托菲诺、纯水岸住区形象华侨城产业配套高尚人文价格变化80009000-15000华侨城第二阶段前期房地产收益与主题公园投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开始增多，其实区域价值已经呈现；第二阶段后期，房地产收益实现资金高额回报。华侨城

30、第三阶段：区域关联产业初步形成，明确导入文化元素成为区域开发新的盈利 点（2004 年2006 年）华侨城第三阶段特点：良好的资源环境以及产业孵化范围吸引创意产业在华侨城内聚 集，成为区域开发新的盈利点。2004年起，深圳华侨城集团、华侨地产以LOFT为启动，促 进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主的新空间形式转换，2006年5月19日， 华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式挂牌，由此奠定了其在创意产业的战略地位。华侨城创意文化产业园入驻机构华侨城第四阶段：深化深圳基地，布局全国重点城市，建设21世纪中国可持续的人文 示范城区（2006年-至今）华侨城第四阶段特点：形成“以旅游地产为特

31、色的综合开发与经营“模式的“1+3”战 略版图布局。确定华侨城地产“强化中国旅游地产第一品牌的优势，打造中国一流地产品牌” 的战略目标。M-WTAJtOCT *4 比产被舔浙 KOrsIKAOCT孕喙漏用OCT昊4携程成，坐e大并 w 酎 QCT 学佑 岐*蜗（a OCT 羊噤 网*北示 。0丁*她上再 OCT洋俟翊-成郦 -一华侨城品牌结构图华侨城上+3全国布局图目前华侨城模式已衍生出三种具体开发模式经过多年的探索与发展，目前华侨城模式已经衍生出三种具体的模式，即欢乐谷模式、 三洲田模式、欢乐海岸模式。这三种模式均有些各自不同的旅游业态、房地产业态及适用范 围，而且对选址等也存在着略有不同的

32、要求。具体见下表。表L华耋城模式已衍生己三种猊体模式欧分.咨松式三洲田模出欢乐海岸模式代表项F1探圳就乐齐-波托罪诰深圳东部 华侨城褓圳欢乐海岸上题公园/.态祸、休闱酝假开戒式，薮务性生态旅浒体用地房地产业宓商雌枝商业、浩店娜墅城高漩住宅.蕨业、酒店帛业、酒店造址要求交通便利邱境优蕖.交环境优美、交通便捷城市,市,区或近郊区城出远郊区或:M小时车程为周快 区域相治区或近郊区适用萩围、.戡城市三戒城山一、.、三线城节模t成熟堰己戚熟荆步成熟实践中夜料来昵申爆万国心研耕华侨城模式特点，其也是华侨城模式核心竞争力之所在：1. 旅游开道先行。华侨城模式奉行先旅游，后房地产的开发路径，而且与一般房地产开

33、 发企业不同，它是通过先行发展旅游业，显著带动周边相关产业和配套设施的发展，极大地 改善区域内自然、人文、经济环境，从而有效提升土地和房地产的价值。因而，华侨城模式 特别强调和注重旅游业的先行发展，可以说，旅游业开道先行对于这一模式的成功起到了极 为关键和决定性的作用。2. 大规模成片综合开发。华侨城模式是“旅游+房地产”的经营模式，它是以资源整合 为核心，崇尚旅游功能与居住、商务功能混合布局，强调住宅、商业、酒店、办公、旅游观 光、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的良性互动。这意味着在华侨城模式下，其项目必然是 大规模成片综合开发项目。3. 旅游和房地产良性互动。华侨城模式先由旅游起步，旅游带靓

34、环境，环境带旺地产， 地产促进旅游及公司全面发展。也就是说，旅游业的开发和发展营造出良好的社区环境和品 牌，进而有效提升房地产项目的整体价值，同时旅游业稳定的现金流也为房地产业发展提供 一定支持；另一方面，房地产快速盈利的特性又有利于促进旅游业务的进一步发展和扩张， 从而形成旅游业与房地产业相得益彰、良性互动之态势。4. 超前科学规划。华侨城模式秉承“在花园中建城市”的开发理念，并在全国开发区中 率先倡导“规划就是财富”的现代发展观，注重生态人文环境和基础设施的配套，坚持以人 为本的超前科学规划，坚持先规划后建景区和住宅的方针。华侨城经验：企业发展与城区发展紧密结合，联动发展；以先进、统一和可

35、持续的规划作为城区发展指引；成片综合开发的规划建设模式与统一大社区的管理模式；强调人与自然的和谐共融，营造丰富的公共空间；突出“人文”特色，以文化建设丰富城区内涵。案例：华侨城深圳欢乐谷主题公园分析深圳欢乐谷于1998年10月1日正式营业，在8年期间共分三期建设，共分为九大主题 区，西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光水岸、 玛雅水公园。全园有大小项目100多个，是国内数量最多，设施科技含量最高也是最为先进 的主题乐园。特点一：不断扩大规模、追加投资欢乐谷每年投入3-5千万资金用于改造和兴建项目。欢乐谷有明确的园区改造计划，每 隔三年推出一组新的投资在5千万元

36、以上的大型娱乐项目，每隔两年推出一组中型娱乐项目（投资在1千万-5千万之间），每年一组新的小型娱乐项目。1 期 1998.10.1.H 期 2002.5.11JI 期 2005.5.1投入：10亿占拖：17万平米3 5亿18万平米1 85万平米深圳欢乐谷扩建情况特点二：多元化收益（门票、餐饮、购物）2006年游客量293万人次，2007年游客量323万人次，受金融危机影响2008年游客量 318万人次仅次于2007年。2008年经营收入超过4亿元，略低于2007年。重游率达到41%。 乐园分布各色餐厅和场所，如：面点王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕点及各色纪念品商店。 门票收入、餐饮收入和购物收入

37、分别占总收入的53%、12%和35%。附：主题公园设备设施：以一个标准主题公园为例（大型设备13个、小型设备50个），设备投资约为2亿元， 其中大型设备约为1.95亿元，小型设备约为500万元。现场大型设备管理人员每班48人， 每天2班；现场小型设备管理人员15人，每天2班，现场管理人员共126人。指标设备名称十环过山车占地100亩规格Intamina公司设计，规定人数 28人，90度垂直俯冲，轨道最高 8米。价格一亿维护国外每年12次维护指标设备名称摩托过山车占地3000 E规格额定乘员10人，轨道长度 1200米，轨道最高18米价格5000 万维护国外每年12次维护指标设备名称太空梭占地2

38、00 E规格额定乘员16人，四个位置， 每个载4人，高60米价格2000万，土建安装200万维护国外每年12次维护昌.母子观览率豪华转写海沽船白依滑车旋地转标准主题公园大型设备配置参考表项目类别规模、高度造价运营能力电力成本十环过山车占地30亩（430 米X450米）高80 米，额定乘员28 人一亿6人/班摩托过山车占地 3000 E（40 米X 80米）额定 乘员10人，长5000 万4人/班1200米，最高18米太空梭一跳跃云霄占地 200 E（14 米X14米）高20 米，额定人员16 人，功率120KW2200 万4人/班96元/小时太空梭一天地双 雄占地 200 E（14 米X14米

39、）高25 米，额定人员24 人，功率240KW1600 元6人/班192元/小时114海盗船占地 252 E（12 米X21米）高15 米，额定人员40 人，功率55KW85万3人/班44元/小时翻滚飞船占地 140 E（10 米X14米）轨道4 个，飞船4个，功 率 23KW30万3人/班20元/小时自旋滑车占地 726 E（ 33 米X22米）高11 米，5车，功率 40KW186万4-5人/班32元/小时天旋地转占地216武（13.5 米X 16米）旋转 高度14.5米，额 定人员24人，功 率 130KW138万4人/班104元/小时飓风飞椅占地380 E （直径 22米）高13米，

40、额定人员48人，功率60KW138万4人/班48元/小时彩虹飞船占地 200 E（10 米X20米）高8 米，轨道4个，飞 船5个，额定人员 10人，功率22KW30万3人/班18元/小时豪华旋转木马占地130 E （直径 13米）高6.5米， 30匹马，额定人 员60人，功率9.5KW30万3人/班76元/小时旋转小蜜蜂占地130 E （直径 13米）高3.2米， 额定人员16人，28万2人/班14元/小时功率17KW母子观览车占地16.5武（5.7 米X2.9 米）高 6.5 米，额定人员6成 人6儿童，功率 4KW15万1-2人/班3.2元J、时合计设备最大高度80 米，设备净占地 25522.5此满员 负载346人/次19495万元48人/次约647.2元/小时主题乐园成功因素总结：1. 初期投资高、占地面积大、设备众多、项目具有吸引力；2. 规模不断扩大，资金不断追加；3. 盈利多元化，除门票收益以外，引进特色休闲餐饮场所、特色商品购物场所引 导消费、刺激消费；4. 设备不断更新，增强新鲜感，引导重游率消费；5. 当地城市及周边城市有较强的经济基础作为支撑点，周边交通便捷，出入方便。