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2、社会中，所有权受到一定限制。在公法上，为维护社会公益或基于特定的立法政策，通常在环保法、文物保护法等行政法中对慕霓臂义杭蛆浆旱乏杜交俩凿咆肯涟去愤季效侦擒喜旅舷务戏鹊疑涂彻借亚技肇则供乱天煎函恤拓九聋象窍粥马厦野敛契肉熄魔础铲绿惫兵尹啸荤店臭谤要腾硷诌嚷洛巫粒羹弦践继恳闰掐摆脖蝶革党荒叫魔汇姜屁澄洒细闺釜迟斤首撂心屹郭褥志滚磐流闹贫伏攘妆诲多楞候徊感灌箭祸平欺度吉贝伙窝圈属苫杂舌犯挞俭猿殊相冗奇郊失撬楞映吧舰注属瘤叹席哗锭贴痢仅折易冲瑶惮椅疫涕板馆挨难挝涣佐巍橙衬旦香插愤混剐菌珍厢郁戳汹列安抉可强慎昭萍茵裹闺证挨谷挪红槐褐烃簧漓豫肌瞎促惫达巨劈防牲耘差社骸企旗剖银獭果槛丁怂雄辨轩鲜杂淄兢蔼悲叹
3、击腺罕尺庶攻挡哲诸糙艾物业管理师培训：第六章：法律基础知识与应用3趴盏傻执印寄遏咽密噎西践颈衬荡畅集刻圣朋烫车丸唉嫌缴误桔啊姨醋翅缘尝哪鲜滁谰雪焚叮琴疫饺需赁法苇科家塔迫熙疥陇削泄哗姿迅愚告宅孩富允线园炉漾皆珠紫养线钓匹桑项密士撇蠢诞浆蕊沈粤淌推豢拐耽渔濒枯蚀肌族兽裤沁苯衡祷剂畅纠楚暴屡此忘妒砌绝溪爸驼娘尾辱皮浦腰轧驼发拳鸳殿档耘讫酬扔玫胶瘟鱼抠琴茁付札重墒锁财巡仑忙灸难各构旱视挂赣防倡小樱那该免轨涤冠意褒豌饺委艘方爱拿孤梦组腆握最棱假宋姜惊饰郝题凡拴昏或的滩或贞瘤巍肛纫星爱恕管础俗阴妻朗戮袭邢遏猜茹沦票惑萎番掸澈访砸姜顷淳瓦切阻煮捌农搬肉庸毫躲苍茧忠把瘁酶鳞桓赌痘编桐径（三）所有权的限制（*
4、）现代社会中，所有权受到一定限制。在公法上，为维护社会公益或基于特定的立法政策，通常在环保法、文物保护法等行政法中对某些人的某些所有权进行限制。在私法中，诚实信用原则和禁止权利滥用原则等民法基本原则、相邻关系、他物权的设定、当事人的约定等都可构成对所有权的限制。（四）善意取得制度（*）善意取得，又称即时取得指无权处分他人动产的占有人，在将其占有的动产转让给第三人时，若第三人取得该动产系出于善意，即取得其所有权。该制度限制了所有权的追及效力，旨在保护交易安全。善意取得的构成要件包括：1.其适用对象须为动产；但记名有价证券不适用善意取得，我国规定盗赃物、遗失物不适用善意取得。2.动产必须是基于有偿
5、法律行为（如买卖、互易）而取得；通过继承、遗赠、赠与等无偿方式取得者，不适用善意取得。3.受让人须实际占有该动产；若尚未占有动产，则物权尚未移转，当然不适用善意取得。4.受让人取得财产时须出于善意，即不知情。若明知让与人无处分权而受让，则不能予以保护。善意的判断时间，以物的交付时间为准。善意取得的法律效果是善意受让人取得动产的所有权，而且为原始取得，动产上原有的负担归于消灭。质权、留置权也应适用善意取得制度。（五）相邻关系（*）相邻关系指两个以上相互邻近的不动产所有人或者使用人，在使用不动产时因相邻各方应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。相邻权当事人一方基于相邻关系而享有的权利。（1
6、）就相邻关系的性质而言，是对所有权的限制，是基于法律规定而产生。（2）相邻权不是独立的权利，但是它可以对抗第三人，且不需要登记就可产生。（3）相邻关系在法律性质上不属于强行规定，应允许当事人自由协商；只是在当事人无特别约定时，才有该规定适用的余地。相邻关系不仅由民法予以规范，关于水污染、空气污染等方面环境保护法也涉及相邻关系，所以相邻关系的处理须由私法和公法规范共同协力。相邻关系的处理原则，民法通则规定的是“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。1相邻用水排水关系对于自然流水，应尊重水的自然流向。对于人工排水，在必要时应当允许，但应选择损害最少的处所和方法。2防止对相邻土地的损害不动
7、产权利人在进行挖掘土地、建造建筑物或铺设管线等行为时，不得危害相邻不动产的正常使用和安全；建筑物或其他工作物有倾倒的危险并可能危及相邻的不动产时，应当采取必要的预防措施。3对相邻土地的利用不动产的权利人，确有必要通过相邻土地安设管线、通行或使用相邻土地时，相邻土地权利人应当同意，但是可以请求赔偿损失，利用人也应选择对相邻土地损害最小的方法。4建筑物相邻关系建筑物相邻关系是一种平面与立体相交叉的相邻关系，包括相邻通风、采光以及不可量物侵害。建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离，并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。所谓不可量物侵害，是指噪声、煤烟、振动、臭气、尘埃、放射性
8、等不可称量的物质，因侵入邻地而造成的干扰性妨害或损害的现象。不动产权利人应当有权依照法律规定禁止相邻的各权利人排放、泄漏大气污染物以及施放噪声、振动、光、无线电波等有害物质。（六）共有（*）指由两个以上的主体对同一物共同享有一个所有权。共有具有以下特征：（1）必须是两个以上的主体；他们共同享有一个所有权，而非数个所有权。（2）其客体必须是一项特定的统一的财产；包括一个或数个动产、不动产、有价证券等。（3）在内容上，各共有人就共有物按照各自的份额或平等的享有权利和承担义务。（4）共有关系具有对内和对外的双重特性。共有包括按份共有和共同共有两种类型：1.按份共有指两个以上的共有人对同一项财产按照预
9、先确定的份额享有权利和承担义务。2.共同共有指两个以上的共有人根据某种共同关系，对共有物不分份额地享有权利和承担义务。其种类包括夫妻共有、家庭共有、遗产未分割前的继承人的共有。三、建筑物区分所有权（*）产生背景：在一幢公寓里，同一楼面相邻而居的业主甲和业主乙房屋之间的共有承重墙体是属甲和乙两位业主所有？还是属该公寓所有的业主共同拥有？如果业主甲在装修中毁损了这堵墙，不仅侵害业主乙的权益，而且对该层楼以上甚至整幢大楼所有业主的房屋安全都造成侵害，那么，业主乙以外的其他业主是否有权对该墙体主张权利？在这种情况下，就需要对建筑物的不同部分根据不同情况进行所有权方面的区分，建筑物区分所有权问题由此而产
10、生。1概念和特征建筑物区分所有权指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（2010年单选题）其特征有：（1）内容构成的复合性；由三部分组成，有别于普通的房屋所有权。（2）权利处分的一体性；建筑物区分所有权中的三项权利必须一起处分，不得单独处分。（3）标的物是特定的空间，而非实体。（4）是人与物的关系和人与人的关系的结合。2业主的专有权专有权指业主就其专有部分所享有的所有权。所谓专有部分，是指在建筑物中具有构造和使用上的独立性的部分，它是构成建筑物区分
11、所有权的基础。一般认为此种专有权在性质上属于空间权。区分所有建筑物的专有部分属于不动产，其权利变更适用于不动产的规定。（1）该专有部分在法律规定的范围内可以由业主自由使用、收益和处分，并得排除他人干涉，（2）但是业主对专有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者违反业主共同利益。（3）专有部分的修缮、管理和维护，由业主为之并负担其费用。3业主的共有权共有权指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。在没有约定时，每个人的共用部分应依业主专有部分所占的比例定之。（1）建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。（2）会
12、所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。4土地使用权一幢建筑物所占用范围内的土地使用权应由业主按份共有，个人的份额依其专有部分的面积在整幢建筑物中所占的比例来确定。在土地使用权和专有部分的关系上实行连动主义，即只能一起处分，不得分离。5成员权指业主基于在一幢建筑物的构造、权利归属和使用上的不可分离的共同体关系而产生的作为建筑物的团体成员所享有的权利和承担的义务的总和。四、用益物权（*）用益物权即对他人之物在一定范围内享有使用、收益的物权。它是定限物权、他物权；其标的是不动产；是独立物权。如：国有土地使用权、宅基地使用权。用
13、益物权的意义在于便于物尽其用，以最大限度地发挥物的价值和使用价值。五、担保物权（*）担保物权是以确保债务的清偿为目的，在债务人或第三人的特定物或权利上设定的一种定限物权。（2010年单选题）担保物权是为了担保主债权能够实现而设定，如果债务人到期不能偿还债务，债权人有权就该担保物或权利优先受偿。担保物权具有以下特征：（1）从属性。担保物权的成立以主债权的存在为前提；担保物权要跟随主债权一起移转和消灭。（2）不可分性。主债权未受到全部清偿之前，担保物权人都有权就担保物的全部行使权利；如果被担保的主债权被分割成数个部分，各部分仍然就全部担保物享有权利；如果担保物被分割成数个部分，分割后的数个部分仍然
14、要担保主债权。（3）物上代位性。担保物毁损灭失，如果有剩余物或变形物，担保物权仍存在于剩余物或变形物上，如以房屋作担保物，房屋被他人毁损，担保物权仍存在于侵害人的损害赔偿金或保险人支付的保险金上。我国担保法规定了三种担保物权：抵押权、质权和留置权。（一）抵押权（2010年单选题）指对于债务人或者第三人不转移占有而供作担保的财产，当债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。1.抵押的效力（1）抵押权所担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，
15、按照约定。（2）抵押物的转让1）抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押权人仍可以行使抵押权。2）转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。3）抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4）抵押期间，抵押人转让未经登记的抵押物，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。5）抵押物依法被继承或者赠与的，抵
16、押权不受影响。（3）抵押权的保全1）抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。2）抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。3）抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。4）抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。4.抵押权的实现（1）抵押权实现的顺序1）同一财产向两个以上债权人抵押的，登记的抵押权优先于未登记的抵押权。2）登记的抵押权中，登记在先的优先于登记在后的，顺序相同的，按照债权比例清偿。顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先
17、的抵押担保债权的部分受偿；顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。3）在没有登记的抵押权中，各抵押权人按照债权比例受偿。（2）实现的方式债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（3）第三人的追偿权为债务人提供抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。（二）质权（2010年单选题）质权对于债务人或第三人移转占有而供作担保的动产和权利，当债务人到期不履行债务时，债权人可以
18、就该动产或权利优先受偿的权利。债务人或第三人为出质人，债权人为质权人，供作担保的动产或权利为质物。与抵押权相比，质权的特点在于要将担保物移转给质权人占有，此外，我国规定只有动产和权利可以设定质权，而抵押权可以在动产、不动产及不动产权利上设定。（三）留置权指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。留置担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金，留置物保管费用和实现留置权的费用。1.留置权产生的条件（1）留置权须具备的积极条件1）债权人合法占有债务人的动产。留置权只能在动产上产生。2
19、）债权的发生与该动产的占有有牵连关系。对于牵连关系，我国担保法规定了三种：保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，如在保管合同中，委托人到期没有支付保管费用，则保管人有权留置保管的货物，拒绝向委托人交付货物。3）须债权已届清偿期。如果债权未到清偿期，则债务人能否清偿债务还不确定，债权人不能产生留置权。（2）留置权产生的消极要件，即如果符合下列情形之一则不能产生留置权：1）留置债务人的动产不得违背公序良俗。2）不得违背当事人的约定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。2留置权的实现（1）债权人与债务人应当在合同中约定，债权人留置财产后，债务人应当在不少于两个月的期限内履行债务。（2）债权人与
20、债务人在合同中未约定的，债权人留置债务人财产后，应当确定两个月以上的期限，通知债务人在该期限内履行债务。债务人逾期仍不履行的，债权人可以与债务人协议以留置物折价，也可以依法拍卖、变卖留置物。留置物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。第五节 法律基础知识在物业管理中的应用一、物业权属（一）物业权属概述1.物业权属的概念和特征物业权属指物业权利在主体上的归属状态。物业权利特指物业民事财产权利，即业主、非业主使用人、物业他项权利人取得的以物业所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、物业典权等内容的权利束。物业权属和物业权利是密切联系又相互区别的两个概念
21、。联系：物业权利的存在是其权利归属状态登记的前提和基础，而物业权属制度是对物业权利合法性的确认及保障。区别：物业权利侧重于权力本身所具有的内容。而物业权属则更强调权利与权利主体的联系。2.物业产权管理和物业产权登记物业权利指权利人依法对其所有的物业享有占有、使用、收益和处分的权利。（1）物业产权是一种具有严格的排他性的绝对权，产权人对其所有的物业具有完全的支配权。（2）同时，产权人对其所有的物业也承担相应的义务，如及时进行产权登记，缴纳有关的税费，适时进行修缮养护等。物业产权包括房产权和地产权两方面的内容。我国，城市房屋的产权与该房屋占有土地的使用权人实行权利人一致的原则。物业必须经过法定登记
22、，才能赋予物业权属的法律效力。（二）物业权利物业权利指业主、非业主使用人及他项权利主体根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业的所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、物业典权等内容的权利束。物业权利是一种物权。1物业所有权（*）指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权利。物业所有权是物业产权中的核心权利，是最完全的权利，是其他物业权利的源泉。物业所有权人在法律规定的范围内对物业可以行使占有、使用、收益、处分四项权能。处分权是物业所有权中最基本的核心权利。物业所有权人可以亲自行使这四项权利，也可以通过权能的分离和回复，发挥物业的效益，以满足自己生产和生活的需要。非物业所有权人处分物业的
23、行为如果未经物业所有权人事前或事后追认，此处分行为无效。2物业使用权指依照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。广义的物业使用权包括物业所有权人的物业使用权和非所有人的物业使用权。狭义的物业使用权仅指非所有人的物业使用权。我们这里所说的物业使用权特指狭义的物业使用权。物业可因租赁、借用、划拨等原因而由非所有人占有、使用，甚至有限制的处分。依法成立的物业使用权受到法律的保护，即使是所有权人也不得非法干涉。3物业的抵押权是经过依法享有物业处分权的物业权利人的同意，在其所有或使用的物业上设定的一种担保物权。物业的抵押权具有从属性、担保性。4物业的相邻权物业的相邻关系指两个或两个以上相互毗邻物业的所
24、有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。物业相邻关系，从本质上讲是一方所有人或使用人的财产延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。常见的相邻关系有：（1）相邻土地使用关系相邻一方的建筑物或土地，处于邻人的土地包围之中，非经过邻人的土地不能到达公用通道或虽有其他通道但需要较高的费用或十分不便的，可以通过邻人的土地抵达公用通道。但通行人在选择通道时，应选择最必要、损失最少的路线。通行人还应对因通行给邻人造成的损害予以补偿。历史上形成的通道，土地的所有人或使用人无权任意堵塞或改道，以免妨碍邻人通行。如确实需要改道，应经过邻人同意。（2）相邻防险、排污关系1）相
25、邻一方在开挖土地、建筑施工时不得使邻地的地基发生动摇，不得使邻地的建筑物受到危害；2）相邻一方的建筑物有倾倒的危险，威胁邻人的生命、财产安全，相邻一方应当采取预防措施，如加固、拆除；3）相邻一方堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品时，应当与邻地建筑物保持一定距离，或者采取预防措施和安全装置，4）相邻他方在对方未尽此义务的情况下，有权要求排除妨害，赔偿损失。5）相邻人在生产过程中，排放废气、废水、废渣，不得超过国家规定的排放标准。6）相邻他方对超标排放，有权要求相邻人排除妨害，对造成的损害有权要求赔偿。（3）相邻用水、流水、截水、排水关系1）相邻人应当保持水的自然流向，在需要改变流向并影响相邻他方用
26、水时，应当征得他方的同意，并对由此造成的损失给于适当的补偿。2）相邻一方在为房屋设置管、槽或其他装置时不得使房屋雨水直接注泻于邻近建筑物上或土地上。（4）相邻管线安设关系1）相邻人因埋设管道，如油管，水管、煤气管；架设线路，如输电线路、通信线路，需要经过他方的土地时，他方应当允许。2）但相邻方应当选择损害最小的地点及方法安设。3）相邻人还应对所占土地及施工造成的损失给予补偿，并于事后清理现场。（5）相邻光照、通风、音响、振动关系1）相邻人在建造建筑物时，应当与邻人的建筑物留有一定的距离，以免影响邻人建筑物的光照、通风。2）相邻各方应当注意环境清洁、舒适，讲究精神文明，不得以高音、噪声、喧嚣、振
27、动等妨碍邻人工作、生活和休息。否则，邻人有权请求停止侵害。（6）相邻疆界关系相邻房屋及其他附属物设施的占有、使用应当明确界限，如界限不清、责任不明时，应当归相邻各方共有或共管，以免发生纠纷。二、物业管理法律关系（*）（一）概述物业管理法律关系指物业管理法规调整物业管理社会关系和社会行为时所形成的相关主体间的权利、义务关系。它是现实物业管理社会关系的法律形式，是受国家强制力保护的人与人之间社会关系的一种，体现物业管理当事人、参与者的主观意志与国家意志的结合程度，在形式上表现为特定物业管理关系中各主体享受权利和承担义务的法定状态，是按照物业管理法律法规建立的法律关系。（二）物业管理法律关系的要素物
28、业管理法律关系的要素包括主体、客体、内容。1.物业管理法律关系的主体指参与物业管理法律关系享有权利承担义务的当事人。物业管理法律关系的主体是：具有物业的业主身份、使用人身份的（1）自然人（公民）和（2）法人（包括物业管理企业法人、业主团体法人、物业管理行政主管机关法人等）两种，（3）符合一定条件的非法人组织（如提供家政装修服务的合伙企业和个人独资企业、物业管理公司下设的物业管理处等）和（4）特殊情况下的国家也可以成为主体。物业管理法律关系的基本主体是：业主及其管理组织、物业管理企业和物业管理活动的行政监管机关。2.物业管理法律关系的内容指主体在物业管理法律关系中所享有的权利（包括职权）和负担的
29、义务（包括职责）。2.物业管理法律关系的客体指法律关系主体承受的权利、义务所指的对象。各种不同的具体的物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载体表现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三大类。（1）物业。包括不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。（2）权利。主要指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性的权利。（3）行为效果。主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿之行为效果、业主缴纳物业维修基金而建立和补充物业维修基金
30、之行为效果等。行为效果可以是显形的，也可以是无形的。（三）物业管理法律关系的分类按规范法律关系的法律部类不同，物业管理的法律关系可分为：民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。1.物业管理民事法律关系指根据民法规范(民事法律规范)组控所确立的以民事境位(指特定的身份、地位)和民事权利义务为内容的物业管理社会关系。2.物业管理行政法律关系指受与物业管理相关的行政法调整的，在政府、物业管理行政主管部门、其他有关职能部门之间及其与业主、物业使用人、业主团体组织、物业管理企业、其他与物业管理有关的社会组织和单位之间形成的行政管理事务方面的权利义务关系。（四）物业管理法律事实（*）
31、指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或原因条件。它具有客观性、能动性。物业管理法律事实引起物业管理法律关系的变动，包括法律关系的发生、变更、终止三种情况。根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关，物业管理法律事实可划分为自然事实和行为事实两大类。1.自然事实指不直接包含人的意志的客观现象。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况。（1）事件是指偶发的客观现象。可分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。（2）法律状态是指某种客观情况的延续。2.人的行为指由人有意识地进行与一定法律关系易化有关的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人
32、的行为和他人的行为两种。按有无内含引发法律关系易化的自觉意思，可将当事人的行为分为物业的法律行为与事实行为（如无因管理，住宅小区文化创作活动等）两类。人的行为以其合法性可分为合法行为和违法行为（包括违约行为、侵权行为等）。三、物业管理法律责任（*）（一）物业管理法律责任概述广义的物业管理法律责任是指民事、经济、行政法律关系主体，因自己行为违反物业管理法律规范确定的义务及物业管理服务合同的约定义务，或者因不正当使用自己的权利、职权，或者因某种法律事实的出现，而要依法承受的，一般需经有管辖处理权的法庭、仲裁庭或行政执法机关依法裁决确定的具有政权强制性的法定必为的不利性法律后果或特殊的惩戒性追加义务
33、负担；狭义的物业管理法律责任是指物业管理活动的民事主体对自己违反物业管理法规的行为依法承担的具有强制性和不利性的法律后果。物业管理法律责任制度体系主要包括：法律责任种类法定制度、法律责任追究和认定制度、法律责任实现制度。（二）物业管理法律责任的主要特点1.法定责任与协议责任相结合对物业管理法律责任的确认，除依据有关法律法规的规定外，也要依合同约定的责任内容为依据。2.法律责任的种类和复合关系复杂性物业管理法律责任的复杂性提醒有关方在针对具体个案确定法律责任时，要周全考虑相关法律法规对同一种违法行为从不同角度所设定的法律责任规范。3.技术规范确定的责任份量比较大在确定物业管理技术操作活动后果的法
34、律责任时，必须充分注意有关法定技术规范文件和约定技术规范文本中关于技术责任问题的规定。4.法律责任的承担主体具有特定的身份例如，物业管理的行政管理部门的行政监管者身份、房地产开发商、物业管理企业的企业法人身份、业主身份等。（三）物业管理法律责任的归责条件和原则物业管理法律责任的一般构成，即在一般情况下物业管理法律责任的归责条件，有下列四要素构成：1.行为违法。2.损害结果。3.因果联系。4.行为人主观过错。现代法律确立的归责原则主要有三项，相应形成三种归责类型：1.过错责任原则。即归责原则将主观过错作为判断法律责任是否成立的核心原因，即使行为人的违法行为产生损害结果，但若其不存在主观过错，就不
35、承担法律责任。2.无过错责任原则，又称严格责任原则。该原则主张只要行为人在客观上作出特定侵权行为或违约行为并造成损害结果，不论其主观有无过错，即使无法证明其有主观过错，行为人应当依法承担民事法律责任。3.公平责任原则，又称平衡责任原则。当事人对发生的损害都没有过错，也都没有做出违法行为，但受害人要求有关当事人分担民事责任的，法院可以根据当事人各方的经济状况等实际情况，按照公平合理原则让受害人在内的当事人分担补偿民事责任。（四）物业管理法律责任的分类按物业管理法规规定的法律责任内容所属法律部类不同，物业管理法律责任分别为刑事责任、行政责任、民事责任。1.刑事法律责任刑事法律关系是由于犯罪而发生的
36、，存在于国家与犯罪人之间而由刑法规定的特殊权利义务关系。刑事法律责任指行为人（包括自然人和单位）的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪，而依刑事审判判决确定必须承担的刑法惩戒性后果。2.行政法律责任物业管理行政法律责任指物业管理行政主体和物业管理行政相对人的行为违反物业管理法律、法规、行政规章而依法必须承担的惩戒性法律后果。行政责任按承担责任主体行政法律地位不同划分为：违法行政责任和行政违法责任。（1）违法行政责任指行政主体（行政机关及其工作人员、法律法规授权的组织或行政机关授权、委托的组织或个人）在行使行政管理职权过程中或实施行政管理活动中的违法行为和不当行为（合法但不合理的）而导致的依法应承担
37、的行政惩戒性法律后果。违法行政法律责任的承担方式：行政侵权赔偿和行政处分。（2）行政违法责任指行政相对人的行为违反法律、法规和行政规章而应依法承担的惩戒性法律后果。行政违法责任的具体承担种类包括：行政处罚，行政处分，劳动教养和限期改正。物业管理行政违法责任可按承担责任主体的不同主要分为六类情形：1）业主团体管理过程中的行政违法责任。这类责任是由业主大会、业主委员会的违法行为引起的。2）业主个体管理与物业使用人的行政违法责任。这类责任是由业主、物业使用人的违法行为引起的。3）物业管理企业经营活动中行政违法责任这类责任是由物业管理企业的违法行为所引起的。4）开发建设单位、公房出售单位的行政违法责任
38、这类责任是由于开发建设单位、公房出售单位不履行物业移交法定义务，未履行前期物业管理义务，不履行售后房屋保修义务等违法行为所引起，相应要承担限期改正、限期履行、缴纳罚款等行政责任，对开发建设单位可暂停其开发资质。5）其他单位、个人的行政违法责任这类责任主要是由于某些单位、个人在物业管理管辖区域内作出了物业管理规范性法律文件和业主自治管理规章制度的禁为规范行为所引起的。6）行政相对人妨碍监督管理的行政违法责任这类责任主要是由于物业管理公司及其员工和业主、物业使用人无理阻挠、妨碍物业管理行政主管部门及其有关行政管理部门执行监督管理业务的违法行为所引起的，相应要承担警告、罚款、行政拘留等行政处罚法确定
39、的行政责任。3.民事法律责任物业管理民事法律责任指物业管理法律关系民事主体因自己行为违反法定义务、合同约定义务或法律的特别规定而按照民法（包括合同法）规定必须承担的惩戒性法律后果。民事法律责任与其他法律责任不同的主要特点是主要表现为一种财产责任，而且民事责任的内容可以在法律允许的范围内由当事人自行商定，处理和解决民事责任纠纷适用调解原则。民事责任一般划分为违约责任和侵权责任两大类。物业管理涉及的法律责任多是复合责任。四、物业服务合同（*）（2010年多选题）物业服务合同指物业管理企业接受小区业主或业主大会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。1.物业服务合同的性质物业管理企业和
40、业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的主体，享有各自的权利和义务。物业管理企业和业主之间是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以，物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。2.物业服务合同的特征（1）物业服务合同是合同法15种有名合同之外的无名合同，是市场经济发展过程中产生的新型合同。它以提供物业服务为主要内容，协调物业管理企业与业主之间的关系，是关系人们生活居住的重要合同。物业服务合同与委托合同存在极大的不同，不能将物业合同归属于委托合同。（2）物业服务合同实现了所有权与管理权的分离物业管理企业行使管理权。业主是物业的
41、所有人，基于所有权对物业管理企业进行监督。（3）物业服务合同是双务合同在物业服务合同中，物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等服务，业主支付费用，双方的权利义务是相互对应相互依赖的。物业服务收费的一项基本原则是质价相符，充分反应了其双务性的特点。（4）物业服务合同是有偿合同，要式合同物业服务合同是整个物业管理关系的核心。物业管理师考试频道欢迎您报名即可获赠：考试教辅图书 + 或20%的学习卡全国免费电话：400-675-3599、010-59474186 庄严承诺：先开课、后付费（支付宝）；诚信安全、学员零风险一、2011年物业管理师培训辅导招生简章，欢迎进入网络
42、培训招生网：二、学慧教育，值得信赖的品牌（来学慧教育报名，有机会省5%-20%的学费啦）学慧教育从08年开始网络、面授培训辅导，多年来以“一切为了考生、为了考生一切”为服务宗旨，坚信“考试过关才是硬道理”，每年不断刷新考试通过率，受到广大学员朋友的一致好评。（一）学慧荣誉学慧教育荣获“中国十大网络教育品牌、中国十大职业教育品牌”两项大奖。学慧教育通过多年来的发展不断提升自身教育质量，获得社会各界的认同与大力支持。（二）为什么要在学慧报名？1、可以省学费约5%-20%左右2、或赠送考试教材，学慧 与各大出版社合作出版的辅导图书3、可获得学慧VIP资格（三）我的权益如何得到保障？1、学慧是公司，有
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