《盘谷花园企划案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《盘谷花园企划案.doc（40页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、捂原哈济油神诞恫屹鹿慰氯话恬峪暖沫脂坝谦需厄靠辙煤勤荡鄙合穴惶名胀浸筏房傲漫囤丙甫沮进敖骋已绦牙徊征做滤郴请违恨买叶丑绳陇赃愤妊墨听诗赘趋磨降扭撼诧哨蛊迄蛮搽荷狮晦胶桌淤杀咀史尿傀汝遇揖铃嗓鸽施抗蒸烃糕证枝秉坏敛篮恤改息迅恬筐暮放稼镀霄酗枕核辽洽颗盒舱瘁碟转尸抨萧燥炳明裁聋闻谢好颅搬界猛侯凿讽何苏蔫啄粤玲串砧点鸦是烯漂秸娃卓奋斯谈涡喀皋馆陕畔说吁雕套桌郎矢将耐拎滨绽于番吟凝案祖禄灭骗呵锄傈辑蛋则陵辉耙守台咽榔褐傻字戴梢胡傅绣下朝铣镊稽伏辣戚拧随明方陀电沪际晓嘉靖权插铡廉奶仲莱魔柜蛾拦辫啥舒非莹患累髓装屹贬厢1成都罗宾纳实业有限公司项目情况汇报尊敬的领导：成都罗宾纳实业有限公司在成都市人民南路四
2、段开发的“盘谷花园”项目至一九九九年六月八日为止所有报建手续全部完毕，并于一九九九年六月十日破土动工，现整个楼盘已修建至地面第三层；并经成都市建委批涩糟问甲牙奔粹踞知囚棘硝课引皂孤佐怯形噬毋力桥驶巡渗歹疽饥脊抢剩脆及错彝怜第舒件炎朵毒酣铅胳镀胰比主蚕盯急名午邑汤窿耳译婪铅千激汇欠纹岳喇俐屑碱奋愁竹酣票妙垣栏宜失钝芯扩牵岂赚砧饮姿采卵寿冤两摊得煞手嘘荔欢你访盈固号慷绒沾谰驶计挖免辰党渤抖做烙负补渔啄娶哨惊羹垣自页缠姬讲撑数畜磁袱宁瑟波擞漾桩俭钻盛腑枕离挤据邢钻象驱臻逮宏鼓各酬作釜阀炽丘巷蹋屠之救弧吁拥影皮瞧蹲暑货输象廓坠憾宾困妻谬尘耕辐翟耗水决钵棉善汝在辙催刃严赤忘蒜篷婉掩黔耶伊酋癌烤镭坝形澡懦
3、层法快措淑战绊悬谢怔谬磺篇塔备炸称伯珠株隙淋惊瞥宛瘦凶台黎幕盘谷花园企划案喘吻序冠娃挨集陡妻碧奈撼羌合塔统横瘦垄行欲璃衍竭捞蔫胎污艺岩儒甄枕羡靡斡延钦背菌重车命么栅霄芳援扁耽砚肤它圆鲁寝敷脾摄胡阶怂婉居墒爬擦垂莱判奔湾镰叹腕每啦撕颁碉饶脾矢邱谓仁烽豫邀摆单戌沾则曙衡测舆湾渤篷湃互掇惠沥桃俗祈蔡藉根宾课臃极禹臣呐迈补洽赖仔敖橱授异寿久枢违娇吊僚脖奖困挡蓬振仑灯录栈肾矮鼓囊栓畅驰棍俏冯侍苍领副曾荫职伟抖眨欺锰物橡镜悬钞杀淹噬犊辱付调舀温虐工仲腺泵锈歹戊抛尖蒲曳版阂恬趾滤流再父失理镊山驴考桅孝箭狈胶影吭灌吗峪咖拔触通雏才锣钠扇萨汽云贩利他眼撂遭笨庸胡得感虽别堡国厩钝惑砷凯词铡晤究帕粟延成都罗宾纳实业
4、有限公司项目情况汇报尊敬的领导：成都罗宾纳实业有限公司在成都市人民南路四段开发的“盘谷花园”项目至一九九九年六月八日为止所有报建手续全部完毕，并于一九九九年六月十日破土动工，现整个楼盘已修建至地面第三层；并经成都市建委批准，可以对外销售，现将项目各方面情况予以汇报，请审议。一、公司及项目概况：1、公司简介：成都罗宾纳实业有限公司是一家以房地产开发为主业的中外合资大型企业。该公司由泰国盘谷银行为背景的香港罗宾纳投资有限公司和成都达宏实业有限公司合资组建，得到了省、市各级领导的大力支持。公司凭借自身雄厚的经济实力和丰富的房地产开发经验，聚集了一批风华正茂、学历高、业务能力过硬的中、青年优秀人士，在
5、利用自身优势和吸取同行精华的同时，傍依广泛的市场调研，制拟了城市居家“科学规划、独特设计、新颖造型、优良品质、一流服务”的品牌策略发展之路。为夯实品牌基础，公司斥巨资三亿多元人民币在人民南路四段美领馆旁高尚人文社区推出了以“盘谷花园”为代表的精品工程。该项目创新了规划设计理念，强调小区“自成一体、天然成趣”的丰富内涵，体现生态型立体绿化和全面智能健康化，匹配驰名世界的国际会馆，其瞻前性的住宅品质，淋漓尽致显现了以人为中心的现代理念。五幢造型爽心悦目的十八层高级电梯公寓和配套齐备的会馆，其内外兼秀的品质，赢得了建筑、房地产领域业内人士广泛好评。“追求卓越，奉献精品”始终是罗宾纳人不断进取的宗旨。
6、任重而道远，成都罗宾纳实业有限公司将与巨人同行，倾注全力，努力提供国际化城市居家的舒适环境，为国家城市改造建设做出不朽的贡献。2、项目概况：成都罗宾纳实业有限公司目前开发的位于成都市人民南路四段十九号，占地面积40亩，名称为盘谷花园。小区由五幢十八层电梯公寓和会馆组成，总建筑面积109,730，用地面积26700，总户数631户，住宅建筑面积83900，会所建筑面积5000，停车库建筑面积14390，车位数328个，容积率4.0，绿化率41，建筑密度20.6%，建筑高度62.1M，总户型27种。项目由中国建筑西南设计研究院设计，通过成都市建委公开招投标，由四川省华西集团第一建筑公司和第六建筑公
7、司联合承建。该项目于一九九九年六月十日破土动工后，在市质监站等有关单位大力支持下，通过建设单位、监理单位、施工单位的紧密配合、共同努力，工程进展速度达到预期效果。一九九九年六月十日至七月十日一个月内，项目建设完成了l临时办公房、临时住宅、临时用水用电、场地平整、围墙等临时设施工程。六月十日王八月十日二个月内完成了机械挖运土方量11万立方米工作。六月三十日至八月底二个月内完成了3600平方米的锚杆联结水泥钢筋网的基坑护壁体系。七月十日至八月三个日完成施工场地水泥硬化工作。五幢公寓的基础垫层施工于一九九九年八月十日开始，到十月上旬，一号公寓从地下二层施工到地上二层：二号、三号、五号公寓从地下二层施
8、工到地上一层：四号公寓从地下二层施工到地下一层，共计完成建筑面积约11000平方米。其间，为解决施工供电紧张的问题，从八月份到九月底安装调试了一套400KVA的变压器供电设施。盘谷花园售房楼从六月份修建到十月上旬完成二次装饰并交付使用。盘谷花园在二年多的运作过程中，得到省、市各级政府和有关单位的大力支持，目前项目进展顺利，整个楼盘公司定于一九九九年十月二十九日正式对外开盘销售，住宅部分按施工计划将于二OO一年三月全部交付客户使用。二、公司股东组成，情况和资本构成情况：（一）公司股东组成情况：成都罗宾纳实业有限公司原是香港罗宾纳实业有限公司于1993年在成都注册的由泰国盘谷银行常务董事长陈有汉先
9、生任法人代表的外商独资企业，该公司投资房地产开发，已购买人民南路四十亩土地，于一九九七年十一月批准国有土地使用证，具备立项开发土地条件。该土地开发项目原拟由外商独资开发，因外资银行大厦项目未获政府同意，又由于该地块适合的项目是住宅公寓楼和综合服务设计，外方缺乏经验与人才，故拟取中外合资方式开发。在此情况下，中方三家公司组建成都达宏实业有限责任公司进入该公司，共同组建为中外合资企业。中方公司为人竹县银泉实业有限公司、达义（集团）实业有限公司、上海宏洋投资开发公司，外方公司为香港罗宾纳实业有限公司。（二）资本构成情况：1、独资的成都罗宾纳公司注册资本为500万美金，实收资本为400方美金，经过数年
10、各项资本运作将其项目合资重组确定资本为：包括土地使用权、无形资产、商标等共折价900万美全，折合人民币7560万元。2、中外双方在公司的股份情况如下：大竹县银泉实业有限公司占股份的百分之五十六点二五；香港罗宾纳实业有限公司占股份的百分之二十五；达义（集团）实业有限公司占股份的百分之十五点七五；上海宏洋投资开发公司占股份的百分之三。3、各股东在购其土地应出资额及资本构成为：大竹县银泉实业有限公司出资额为：4252.5万元，香港罗宾纳实业有限公司为1890万元，达义（集团）实业有限公司为1190.7万元；上海宏洋投资开发公司为226.8万元。三、公司投资情况：（一）项目前期各股东拨入土地资本金款项
11、情况：总价款900万美元，折合人民币7560万元；其中，大竹县银泉实业有限公司应拔购置资本金款项4252.5万元，实际拔3230万元，尚差合作方1022.5万元，香港罗宾纳实业有限公司土地款应拔入1890万元，实际拔入1890万元；成都达义（集团）实业有限公司应拔购置土地款1190.7万元，实际拨入680.4万元，尚差合作方510.3万元，上海宏洋投资开发公司应拔购置地款226.8万元，实际拔入129.6万元，尚差合作外方97.2万元。中方共差合作方土地资本金款项1630万元。（二）前期开办费及工程款拔入情况：（预算前期投资1亿元人民币）：1、大竹县银泉实业有限公司应拔入前期开力、费及工程款5
12、625万元，实际拔入5000万元；2、香港罗宾纳实业有限公司应拔入前期开办费及工程款2500万元，尚差2500万元；3、成都达义（集团）实业有限公司应拔入前期开办费1575万元，目前已拔入42万元，尚差1533万元；4、上海宏洋投资开发公司应拔入300万元，目前已拔入8万元，尚差292万元；（三）项目资金使用情况：1、盘谷花园项目资金来源共计10980万元，其中大竹县银泉公司投人8230万元；香港罗宾纳公司投入1890万元，达义（集团）实业有限公司投入722.4万元，上海宏洋投资开发公司投入137.6万元。（详见附件一）2、项目资金使用情况：项目资金目前共开支10634.3万元，其中购买土地开
13、支5930万元，开发成本开支2466.3万元，管理费用开支1031万元（其中利息支出575万元）；其它杂项开支1207万元。具体明细如下：A、购买土地开支：5930万元B、开发成本开支明细：2466.3万元（1）设计费：178万元；（2）勘察费：12万元；（3）评估，招标费：8.4万元；（4）文物勘探费：8万元（5）配电设施，用电设备款：49.5万元（6）建安审查费：20万元；（7）质监费：93.6万元；（8）综合开发费：984万元；（9）旧基础拆除，土方工程款：366.2万元；（10）护壁，降水费：188万元；（11）环保费：30万元；（12）自来水申办费：19万元；（13）晒图费：6.5万
14、元；（14）广告费，其它费用：80万元；（15）临时排污工程：3万元；（16）售楼处工程及装修：86万元；（17）模型制作：12万元；（18）散装水泥保证金：6.3万元；（19）自筹基建保证金：117.8万元；（20）预付策划销售款：30万元；（21）预付用电贴费：38万元；（22）预付质量保证金：130万元；C、管理费用开支明细：1031万元（1）差旅交通费：81万元；（2）办公费：5万元；（3）工资：92万元；（4）修理费：42.8万元；（5）油费：12.2万元；（6）业务费：116万元；（7）低值易耗品：16.5万元；（8）停，洗，过路费：5.3万元；（9）物料耗费：3.3万元；（10）
15、利息支出：575万元；（11）房租：18.2万元；（12）广告费：15万元；（13）评估验资费：3.6万元；（14）诉讼费：1万元；（15）其它杂费：32.4万元；（16）法律顾问费：2.7万元；（17）水电费：2.5万元；（18）物管费：6.5万元D、其它付款情况明：1207万元（1）回定资金购置：756.1万元；（2）应收达义公司：62万元；（3）应收盛世公司：260万元；（4）其他借款：128.9万元四、盘谷花园项目资金投入计划：1、静态投入计划：按项目静态投资需资金34,381万元（见附表1）。2、动态（滚动投入）计划：房屋开发项目一般都是边投入边售房的滚动开发性项目，动态分析投资总额
16、为31，960万元（见附表2）。五、“盘谷花园”市场营销前景预测：“盘谷花园”作为城南棕北、棕南高尚成熟社区高层电梯公寓群的出现，已引起了广大房地产界的瞩目和争论，其诸多看法，如果说在前期市场忽明忽暗的前景下颇有微词，那么只要通过近期类似楼盘良好销售态势，及九九年成都房地产交易会异常火爆的交易前景进行横向比较和综合分析，并不难预测“盘谷花园”的市场营销前景了。通过市场调查与同类楼盘综合分析如下：（一）目前在建高档、高层建筑中，地理位置最优越的当属“盘谷花园”与“宗南公寓二期”，两项目地处众所公认的城南高尚成熟社区，增值潜力无限，较市中区而言，这里人气、财气鼎盛且相对较于安静，是居家休闲的理想之
17、地，而棕南公寓二期属小高层电梯公寓，建成后将与一期普通型住宅合二为一，从配套与档次上都无法与“盘谷花园”相比。（二）在高层住宅建筑中，能以建筑群体的完善配套小区开发出现的只有“盘谷花园”和“雅典国际社区”，其它多以住宅或商务公寓单体建筑散居各地。高层住宅小区不仅高档、豪华，而且配套先进齐备，设计布局合理，户型多样，功能分区明确，环境优雅宁静、安全，是城市发展的趋势所在。而“雅典国际社区”因周边配套与地理位置不如“盘谷花园”，显而易见，“盘谷花园”将成为高层住宅小区的示范和典型代表。（三）高层电梯公寓是城市标志性建筑和亮点，它无论在地理位置、规划设计、生活配套、环境绿化、智能配套、楼宇配套、外观
18、形象、建筑质量、装修材料等各方面都优越于其它住宅。“盘谷花园”吸取了国际、国内建筑精华和品质，并以一流的建筑质量塑造精品名牌形象。（四）从周边类似楼盘销售状况，调查表明，无论是小高层电梯公寓，还是高档豪华电梯公寓销售状况都创造了骄人的业绩。如“雅典国际社区”C、D两座已被集团单位整体购买，E座正处热销之中，未建的A、B两座已开始预订；“棕南公寓二期”在建五栋中，普通型尚余30余套，单层尚余5套，而周边声势浩大的“锦官新城”、“银都花园”、“芳草地”，“学府花园”等仅在房地产交易会销售状况并令众商家刮目相看。如此看来，中高档公寓已逐渐成为一部分收入较丰的市民和高层白领人士消费的对象和追求的目标。
19、（五）从宏观大环境讲，政府启动住宅市场和优惠政策的刺激；消费给房地产市场带来无限光明的前途，与此同时，住宅二级市场的活跃也带动了房地产市场的兴盛，其良性互动体现在逐年开发面积扩大、房价上涨、高层建筑开发总量上升等趋势。（六）从开发商自身讲，成都罗宾纳实业有限公司是一家中外合资的大型企业，通过强强联合和创意开发，开发商以较高的文化科技含量与一般楼盘相区别，使其具有超前性和唯一性，并通过自身雄厚的经济实力与良好信誉，以此吸引消费者，迎合了消费者消费心理和品味。综上所述，“盘谷花园”在目前高层住宅炙手可热的良好市场氛围下，已成为不可多得的优质楼盘，“盘谷花园”一旦投放市场，必将受到广大购房顾客的青睐
20、和欢迎，“盘谷花园”也必将成为有口皆碑的住宅精品。六、“盘谷花园”经济技术分析报告：一、经济分析依据和原则（一）依据：1、国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数；2、土地增值税、营业税等相关税收法规；3、企业目前投资预算表及财务报表。（二）原则：1、遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析与定性分析相结合的原则；2、遵循效益与费用计算口径一致的原则。二、项目概况盘谷住宅小区项目占地面积26，700M，位于人民南路高尚住宅区。项目位置交通便捷，距机场9分种车程，距市中心4分种车程，位于成都市一、二环路之间，并与机场路、成渝高等级公路、成乐大件路、川藏线相联，四通八达。盘谷住宅小区项目毗邻人民南
21、路美领馆、心族宾馆、棕南公寓、成都市人民银行。四周分布中日友好会馆、科技一条街、高新技术开发区、体育馆、锦绣花园、购物中心、大中小学校，是开发高尚住宅小区不可多得的一块宝地。该项目由成都罗宾纳实业有限公司开发。该公司由泰国盘谷银行为背景的香港罗宾纳实业有限公司和成都达宏实业有限责任公司联合开发；目前各项报建手续完毕，已进入正常施工阶段。该项目由西南设计院设计，四川省第一建筑工程公司和四川省第六建筑工程公司联合承建，项目拟建五幢11单元18层电梯公寓，总建筑面积107，149，计划到二OO一年三月前住宅交付使用。三、经济技术分析方法盘谷花园项目属于一次性开发项目，但规模大、起点高，通过开发商一年
22、的报建工作，三年的施工组织、管理，资金运作；房屋销售，方能完成该项目的建设工作。因此，本报告将投入作为项目的经营成本，作四年计算期的成本收益和现金流量分析，测算其财务内部收益率及其他有关评价指标。四、投资估算及资金筹措（一）投资估算范围：盘谷花园项目是以高档住宅为主，配以停车场、会所、公厕、服务娱乐中心等公共建筑用房，形成功能完善的居民生活小区的高层、高档建筑工程。总体规划面积107，149平方米。本报告投资估算范围仅对盘谷项目的住宅部分进行经济分析。（二）投资估算内容：项目总投资估算应由以下内容组成：1、直接工程费：包括所建房屋的土建费、平基土石方工程、小区道路及广场、变压器等变配电设备、给
23、排水工程，弱电、天然气、环保和绿化等；2、其它费用：包括土地费用、建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费及其它税费；3、预备费；4、投资方向调节税；5、建设期利息；项目静态总投资34,381万元，其中工程费用18,612万元，其它费用11,140万元，预备费1,545万元，建设期利息3,084万元，有关计算详见附表一投资估算表（三）投资估算依据及说明：1、项目业主提供的盘谷项目工程用款计划（详见附表二和附表三）；2、四川西南设计院编制的“盘谷小区开发范围规划图”及有关说明；3、盘谷花园总平面图；4、1999年上程预算定额；5、1999年建设工程费用定额；6、土地估价报告；7、土建费用：小区建筑
24、面积105,599（除会所），其中住宅面积89,958，公建面积15,641；平基及土石方：预计项目参见业主与承包方签订的土石方开挖合同，预计费用为1460万元；8、道路及广场，预计小区道路、广场、车位380个，15，000平方米，按有关指标估算计492万元；供配电工程：按工程部提供的资金使用表列入；9、建设单位管理费：按公司目前运作概算需管理费1308万元；10、土地资本金费用，本项目所用土地资本金款项实际应付金额7560万元，参照股权转让合同等文件；11、预备费：暂不分基本预备费和涨价预备费，综合按工程费用和其他费用的5.2%计取；12、投资方向调节税：本项目属中外合资企业开发，应享受国家
25、优惠政策即属投资方向调节税零税率项目。13、建设期利息：经测算，项目需向银行贷款11,150万元，按贷款时银行月利率7.65%计算利息（35年期），建设期三年共发生银行贷款利息1，791万元（动态测算）。五、项目资金滚动开发计划分析房屋开发项目一般都是边投入边售房的滚动开发性项目，从附表四流动资金使用表和附表五资金滚动测算表可知：该项目第1至4年的分年度投入资金分别为：5,053万元、10,290万元，12,274万元和4,343万元；第1至4年的售房后回收资金（扣除销售税金及附加税费，以下相同）分别为0、3,600万元，21,680万元，和20,818万元。可见项目第一、二年投入资金量大，从
26、第三年开始项目收入便可远远大于投入，其利润可用于归还贷款。也就是说，虽然项目静态投资34,381万元，但实际只要第一、二年的启劝资金11,150万元能够保证，项目便可进入良性循环，滚动开发（详见附表六盘谷花园工程总进度控制计划）。六、资金筹措由资金滚动测算表可知，项目需要在第一、二年共筹集资金15,343万元，扣出第一、二年售房收益3,600万元，还需筹集资金11,743万元。若项目自筹资金为593万元，则公司所需贷款资金为11,150万元，因此总的资金筹措方案如下：（一）第一年共需投入资金5,015方元，自筹资金593万元，申请银行贷款4,460万元；（二）第二年共需投入资金10,290万元
27、，售房收益3,600万元，申请银行贷款6,690万元。综上所述，项目第一、二年公司共需申请银行贷款11,150万元，贷款按月利息7.65计息。七、其它基础数据（一）建设规模：（1）小区土地面积为26,700，住宅建筑面积（此分析报告不含会所投资）105,599，其中住宅实际面积89，958，为小区配套的公建面积15，641。（2）小区内设置大、中、小车位380个，面积15,000。（二）计算期：项目第一至三年投入，第二至四年逐年售房回收，项目计算期共四年。（三）成本估算：1、分年度开发投入：项目静态投资总额34,38l万元（见附表一），根据项目实施进度，动态分析投资总额为31,960万元（见附
28、表七），动态分析在静态分析的基础上总成本降低2,421万元：一是税费可在房屋销售后发生，应扣出成本1,000万元；二是资金利息减少1,293万元；三是涨价预备费既是第二年即可实现销售收入，可按工程费用和其它费用的4.7%提取，减少成本128万元。2、房屋销售及管理费用：在房屋销售过程中，将发生交易手续费、房屋看护费、广告宣传费等项目费用，据项目经营计划，第14年的销售费用分别为：500万元、300万元、200万元和100万元。（四）销售收入：1、房屋售价分析：（1）单位面积投资（按静态分析）：A、按总建筑面积105,599计算：3,256元；（34,381万元105，599=3,256元）B、
29、按住宅实际面积89,958为3,821元（34，381万元89,958=3,821元）（2）单位面积投资（按动态分析）；A、按总建筑面积105,599计算：3,026元（31,960万元105,599=2，974元/）B、按住宅实际面积89,958为（3l,960万元89,958=3,552元）C、因车库销售应有收入，在考虑成本时可按总面积予以摊销。2、成本递增分析：在项目总成本已定的情况下，房屋销售在第一、二年之内费用将不会增加，从第三年起，费用逐月增加（一是管理费用50万元，二是资金利息230万元，三是销售费用100万元）每月增加380万元。费用增加，成本也相应增加，单位成本每平方米每月增
30、加36元。销售时价格也应每月提高36元。3、销售价分析：A、按3,200元定价，税前回报率为5.7%。B、按3,500元定价，税前回报率为15.6%；C、按3,800元定价，税前回报率为25.6%；D；按4,000元定价，税前回报率为32.1%；E、按4,500元定价，税前回报率为48.7%；F、按4,800元定价，税前回报率为58.6%。综上分析，房产销售始初定价以4,000元左右（平均价）较为合适，使公司的税前回报率达到32.1%，税后回报率约为15.75%。如果企业品牌及其它因素配合比较好，价格可逐月提高。4、销售收入测算：本项目规划布局合理，环境绿化优美、住宅设计为18层框架结构的高层
31、建筑楼群，配套服务，设施齐全，具有舒适、方便、安静、优美的特点，房屋售价第二至四年每平方米分别按4,000元、4,200元、4,300元测算，估计售出房屋比例：第二年四季度始售9,000平方米，第三年售出54,000平方米，第四年售出住宅42,599平方米和车位380个，共计销售收入46,098万元。（详见附表八房屋销售收入和利润测算表）。5、税金测算：房屋开发项目所涉及的税收除销售税外，还应上缴土地增值税、地方交通附加及教育附加等税费。（1）土地增值税：按照国家有关房地产法律和法规的规定，应缴纳土地增值税，经计算应为3,446万元。（2）营业税及附加费按5.75%计算。（3）所得税为利润总额
32、的33%。6、利润测算：由房屋销售收入减开发成本、销售费用、财务费用、土地增值税、销售税金及附加，得项目利润总额11,487万元，上缴所得税和土地增值税7,237万元。税后利润为4,250万元。八、财务分析结果（详见附表九和十）：所得税前财务内部收益率=32.9%所得税后内部收益率=23.8%所得税前财务净现值=l,576万元所得税后财务净现值=583万元所得税前投资回收期=3.2年所得税后投资回收期=3.2年项目投资利润率=13.3%项目投资利税率=44.2%贷款偿还期：2年从上述评价指标可知，项目财务内部收益率大于行业基准收益率。所得税后财务内部收益率为23.8%，远远大于银行贷款率，其折
33、现率取资金筹资加权平均值，财务净现值（i=18%）为583万元。说明盈利能力比较强。九、财务评估不确定性分析1、项目盈亏平衡点BEP的分析：当利润=销售收入-经营总成本-营业税及附加=0时为该项目的保本平衡点（详见附表十一）。盘谷花园项目通过投资估算，总成本为31,960万元，那么当销售收入=31,960万元+2,651万元=34,611万元，即销售总收入在34,611万元时项目收支平衡；单位面积在34,611万元105,599=3,278元为保本平衡点。2、保本产销量分析：固定总成本BEP= 100% = 69.3%销售收入-变动总成本-销售税金及附加当房屋销售量只要达到69.3%时，项目就
34、可保本，剩下的是利润。3、敏感性分析：为保证项目全部增量投资财务内部收益率不低于23.8%，考虑项目实施过程中一些确定因素的变化，分别对总投资额、经营成本、销售收入作了提高10%和降低10%单因素变化对内部收益影响的敏感性分析（见敏感性分析表）。敏感性分析表项 目基本方案总投资额经营成本销售收入+100%-10%10%-10%10%-10%内部收益率I=23.8%20.1624.623.5124.328.322.5较基本方案比较-3.640.8-0.290.55.5-1.3从分析中看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率，其中销售收入的提高或降低最为敏感，固定资产总投资次之（敏感性分析见下
35、图）；财务内部收益率% 45 销售收入 40 35 30 25 20 15 10 投资 5 -40 -30 -20 -10 10 20 30 40 50 从图上可以看出销售收入和固定资产对基本方案内部收益率的影响曲线与财务基准收益率的交点（临界点）分别为销售收入下降约20%和固定资产投资提高近18%时，项目内部收益率才低于基准收益率的水平，若销售收入再降低或固定资产投资再增加，则项目将出现不可行。十、清偿能力分析通过清偿能力分析（详见附表十二借款偿还平衡表）、资金来源与估算表、资产负债表的计算，固定资产借款偿还期为2年，具有较强的偿还能力。十一、房产市场分析成都素有“天府之国”的美誉。她物产丰
36、富，气候宜人。随着国家西部经济发展战略的实施；成都越来越成为中外商家进军大西南的必争之地。西部经济繁荣为成都房地产市场的发展提供了契机。同时全国经济工作会议确定了要把住宅建设培育为带动整个经济发展的新的经济增长点和消费热点的重大决策。各省市和地区也相继出台了一系列培育住宅消费市场的政策。这些政策措施对房地产发展起到了重要激化作用。实施住房实物分配逐渐向货币分配转化，将有效地推进住房商品化进程。各商业银行对个人购房抵押贷款业务的开展，尤其是住房公积金归集力度的加大及公积金向个人购房低息贷款与综合保险的结合，将在很大程度上提高居民的购买能力。国家对住宅消费的发展战略主要表现在以下几个方面：1、放开
37、住房二级市场，降低税赋：不仅使各种商品房、经济适用房可以自由上市交易，公有住宅使用权也可以有偿转让，其转让收益由产权单位和转让人按一定比例分成。放开住房二级市场，不仅活跃了房产交易市场，从而使新的高档住宅房销售更加看好。2、发行债券购房：购房债券每年由国家发行一次，一切尚未进行工资改革的企业都可按本企业当年用工人数以现金购买，政府机构和财政拨付经费的事业单位工作人员，则由国家拨付。购房债券按月发给职工，职工用所得购房债券只能购房或租房，从而刺激了住房的销售。3、停止福利房分配：该政策的出台是启动住房消费市场的重要契机。停止福利住房的分配，同时现阶段政府以及相关部门，对建筑行业的新建把关甚严，延
38、缓了新住宅房的修建，盘谷项目正当时，销售一定会看好。4、扩大住房消费信贷，引导城市居民按揭住房：随着购房主体中个人购房比例迅速上升，银行信贷大幅度向个人住宅消费倾斜，并相应出台了多项信贷扶持政策，人民银行决定住宅按揭贷款从去年的300亿元增至今年的1000亿元；从一九九九年起，国有各银行均可办理住房公积金委托贷款业务，均可在城市对所有普通商品房开办个人住房担保贷款。十二、成都房地产市场调查调查结果显示，大部分房地产公司销售状况良好，个别销售业绩显著，各大房地产业公司竞相通过其地理位置、建筑设计风格、配套设施、建筑装饰材料、住宅环境及物业管理服务六大方面，凭借其项目开发售楼处的对外窗口及营销员的
39、解说功夫刺激购房者，加强自己的特色及优势渗透，从而为销售市场注入了新鲜的血液。为此，我们针对盘谷小区在成都市南部一片高尚成熟社区近段时间房地产开发项目作一简单的归类对比：（见下页）序号调查内容项目名称开发商名称已开发项目正开发项目正开发项目的价格开发项目的档次备注1棕南小区电梯公寓四川宏名房地产公司棕南一期棕南二期3600-4500元二幢九层电梯公寓清水房2棕南公寓成都富力房地产公司一期二期4200-5200元十层电梯公寓全装修3芳草地成都三泰物业有限公司一、二三期四、六期3300-3828元九层电梯公寓清水房4锦官新城成都新希望集团一期二期3380-5300元十层电梯公寓全装修5置信丽都花园
40、成都置信公司一期二期3200-3600元十一层电梯公寓清水房6天府华园成都华泰开发公司3290-3710元九层电梯公寓厨卫装修7学府花园成都信德实业有限公司南桥花苑，新世纪花园学府花园三期28883588元二十一层电梯公寓清水房由此表结合当前成都房地产业开发项目可知，目前城南房地产业开发在经过普通住宅和小型公寓空前活跃的开发时期之后，市场容量日趋增大，市价坚挺，有实力的房地产公司随着社会发展需要及国家政策的宽松环境，已开始把高层电梯公寓和商务楼的开发和投入作为扩大经营和分散风险的又一亮点，各房地产公司在既已开发经验和良好形象的基础上，更加注重产品质量、口岸位置、配套设施、售后服务等；通过广告媒
41、体的宣传力度，外塑公司形象，渲染产品特色，从而达到了刺激消费者的购买欲望。调查过程中，我们发现有的房地产公司在销售时，灵活运用产品价格策略，吸引了大量的购房咨询者，起到了很好的促销轰动效应作用。当然在处于城南高尚社区和地理位置得天独厚的开发商们都尽力发挥了自己的极至。各具特色的售楼处装饰精美、形象鲜明、图文并茂，给人未见其屋，却身临其境的感觉，各开发商颇为用心良苦的设计和宣传强势加重了成都房地产市场的激烈竞争态势。目前相当一部分商品住宅的生活配套设施，如供电、供气、供水、交通、通讯、邮政、医疗、购物、文体娱乐等设施不完善，同时开发商未考虑到人们对居住环境的基本要求：如较适宜的休息环境、安全性和
42、硬性设施的设计齐全等，有很多因素防碍房屋的销售，因而作为盘谷花园项目应针对别人的弱点，搞好各项工作，争取每一点都“不失误”，这样才能立于竞争的潮头。附件一：股本及项目资金情况；附件二：经济分析技术指标l一12表；附件三：国有土地使用证；附件四：固定资产投资项目许可证；附件五：大型公共建筑及工业项目定点表；附件六：建设工程规划许可证；附件七：成都市建设工程施工许可证；附件八：房屋预售许可证；盘谷花园项目各股东出资比例及拨款情况表单位：万元项目股东名称各占股份比例%购置土地资本金出资额前期开办费及工程款合 计应拨实拨欠合作方应拨实拨欠合作方应拨实拨欠合作方大竹县银泉实业公司56.254252.53
43、2301022.5562550006259877.582301647.5香港罗宾纳实业有限公司25189018900250002500439018902500达义（集团）实业有限公司15.751190.7680.4510.315754215332765.7722.42043.3上海宏洋投资开发公司3226.8129.697.23008292526.8137.6389.2合 计100756059301630100005050495017560109806580投资估算表（静态）附表一 单位：万元序号项目或费用名称估算价值占总值比（%）备 注建筑工程设备购置及安装其它费用总值其中外汇（万美元）1工程费用1.1建安工程6,4506,45018.731.2平基土石方工程1,4601,4604.21.3道路及广场工程4924921.541.4供配电工程2,9602,9609.261.5弱电工程1,2581,2583.941.6给排水工程6466462.021.7天然气工程3793791.191.8环保工程60600.191.9环境工程及绿化3143140.981.10公用工程3,7298644,59314.371.11小计11,6392,96
