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1、侨福芳草地 商业案例分析,项目概况,紧邻北京CBD中心，是侨福集团在中国大陆地区的第一个大型项目，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心,艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑,项目成就,北京潮流时尚新地标北京最为独特的购物中心模式236米亚洲最长室内步行吊桥中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认证”的综合体商业建筑与艺术品相结合的纯正式体验式购物中心,项目区位,北京市朝阳区东大桥路9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）,紧邻北京CBD地带,地铁10号线:呼家楼站，A出口，乘126，440东大桥站即到1号线:永安里站，A出口，往北步行15分钟即到6号线:东大桥站，A出口，往南步行7分钟即到搭乘公交芳
2、草地站：乘坐28，43，120，126，403下车即到东大桥东站：乘坐101，109，112，118电车以及75，403，420，615，619，750路公交车，下车往南步行200米即到,交通路线,商业定位,以领先绿色思维，打造汇聚顶级购物、办公，酒店与艺文的北京新地标。,立足芳草地浓郁的国际氛围与低端优势，致力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为北京时尚风格与高品质的新复合生活板块。其领先的环保设计、永续大展的理念和丰富多远的艺术氛围构成了芳草地独有特色，为每一位到访者带来充满新意的独特体验。,“非传统”的商业建筑,整个建筑外观，尽显时尚设计感，使用独特、时尚的金字塔外罩，将四座塔楼建筑连接
3、在一起。由ETFE膜和三重玻璃幕墙覆盖笼罩，保证内部舒适优美的环境不受外界干扰。底层的下沉式设计，扩展了空间的使用效率。,钢铁与艺术的结合,一条横贯整栋建筑的长桥，长达236米，是国内首座室内步行桥。它横跨在建筑复合体之间，增大顾客的视野；整条长桥与建筑配套的系列观光电梯、直升梯与十八座六米长的自动扶梯相配套，亦可让来访客户和顾客尽享便利,国内首座长达二百三十六米的步行桥,“绿”色人文,内,外,“环保”理念,能源使用量是同等建筑的50%，是中国第一个获得绿色建筑评估体系LEED铂金级认证的综合性商业项目,此外，项目的节水设备也非常丰富，不仅包括电子水龙头，卫生间节水洁具以及低流量淋浴设施等，雨
4、水过滤后也可循环利用被用作绿化灌溉，从而提高水使用率,保护膜覆盖下的空气流动,环保罩将四个商业建筑完全包裹，为了满足里面建筑的高度要求，其形状为三角形，屋顶沿西面和北面倾斜平面120X150米，高度超过80m的结构，立面采用单层玻璃，顶采用ETFE半透明膜，形成独立的微气候环境。不仅做到了冬暖夏凉，从而也节省了空调系统的使用。,拥有独特的微型气候系统，室内能实现自动温控,租户们能够在水、电等能耗方面长远地降低开支,从内在来说，稳定的内部微循环系统，结合楼群VAV冷水吊顶系统和智能BMS系统，可以至少节约60%的能源使用率，最高达到80%的比率。同时，模块化办公格局的灵活性和兼容性也为租户节省了
5、10-15%的装修成本,“艺术”氛围,侨福芳草地中摆放着的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏之一，它们与建筑相融合，散发出属于侨福芳草地的独特气质。,用艺术品留住客户，“顾客们会因此多停留，他们待在这里的时间越长，就越有购物的可能。,“艺术”细节,带有智能温水清洗系统的坐便器,共分两个展厅，占地总面积4000余平方米。致力于积极推动和参与中国当代艺术的发展和研究。秉持以人为先的理念，实现从过去展览馆“以物为中心”的完美蜕变。,“艺术”展览馆,业态与品牌,芳草地逾50%品牌首进中国，品牌稀缺性成竞争性。侨福芳草地没有给任何商家提供“装修补贴”，也没有减免租金，现在的租金水平是1000-
6、2000元/平方米/月采用底租加抽成的合作方式，抽成大致是10%-20%，手表、珠宝等精品抽成比较高，但餐饮低一点。”也并不是纯粹的奢侈品消费场所，既有快时尚的GAP，也有高档的精品手表和珠宝，既有花18块钱就可享受的台湾老字号度小月，也有米其林三星主厨开的纯正西餐,业态分布,但是侨福芳草地在未来的三到五年，也要有一个调整适应期，这么多第一次来中国或北京的品牌，能否获得北京消费者的认可，还有待检验,办公,四栋建筑共有8200m的办公空间，50%以上的办公室可以直接通向空中花园、观景桥和露台，美丽的室外空间提供了除了传统空间之外的惬意环境，也为办公用户提供一个交流轻松的工作空间。,写字楼、酒店全
7、部自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责,酒店,大楼的最顶层是拥有60套客房的精品酒店，通过观光电梯可从大堂直接到达。豪华客房都拥有宽大的户外阳台、个性化泳池、按摩浴缸和娱乐设施等。玻璃与钢结构的空中大厅位于大楼最高点，在这人们可将北京的景色尽收眼底。,写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责,侨福芳草地-中国绿色建筑先锋ParkviewGreen芳草地的能源使用量仅为同等规模建筑的50%，是中国第一个获得美国绿色建筑协会LEED（LeadershipinEnergy&EnvironmentalDesignBuildingRatingSystem）“铂
8、金级预先认证”的综合性商业建筑，此外，ParkviewGreen芳草地更分别获得以下奖项：2010年:MIPIMAsia年度最佳绿色建筑2011年:FuturArc绿色先锋奖 Perspective透视优秀奖 国际绿色大奖最佳绿色智能建筑项目铜奖2012年:GBA环保建筑大奖中获得亚太区绿色建筑大奖,项目所获奖项,开发周期较长，资金回笼周期较长，需要有雄厚的资金支撑；需要很长时间培养市场，目标消费群体比较小众，需要城市规模足够大的支撑；前期消费者的好奇心过后，怎样保持大人流量的持续性也是对开发商的一个挑战。,借鉴点,思考点,项目总结及借鉴点,走差异化路路线，用艺术品留驻客源；北京最为独特的购物中心模式；236米亚洲最长室内步行吊桥；中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认证”的综合体商业建筑；,
