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1、土 地 登 记,中国人民大学土地管理系谭 峻,地籍管理,第一节 土地总登记第二节 初始登记与设定登记第三节 变更登记第四节 异议登记与更正登记 第五节 注销登记,第一节 总登记 总登记是一种针对辖区内所有不动产，在一个确定的时点进行的一种普遍性的登记。总登记的特点是不动产权利人在拥有或使用不动产期间，无论是否发生过变更，都必须按照登记机关的要求，在确定的时点，通过一定法定程序，在统一的簿册上进行注册登记。总登记属静态登记，即不论权利是否发生变动或移转，都要进行登记。需要进行土地总登记的情形主要有两种：一是从未进行过土地登记的地区；二是原有登记需要全面更新。土地总登记是日常变更登记的基础，通过土
2、地总登记建立起来的辖区每宗土地的表、卡、证是以后变更登记的根据，没有总登记，变更登记就无从谈起。1987年9月，为了适应我国土地制度改革需要，原国家土地管理局组织实施了各地城镇国有土地使用权的申报工作。1987年冬和1988年春，在上海市、山东青州市、广东省花县进行了土地登记发证试点。根据国务院关于进一步扩大土地登记发证试点的要求，原国家土地管理局分别于1988年5月18日和1988年7月19日，连续下发了关于扩大土地登记发证试点和开展城镇国有土地使用权申报工作的通知和关于加快城镇国有土地使用权申报工作的通知，决定全面开展城镇国有土地使用权的申报。,城镇国有土地使用权申报工作是依法进行国有土地
3、登记发证的第一步，根据城镇国有土地使用权申报工作的若干规定，土地使用权的申报以市、县为单位组织进行，申报范围是全国城市、县城、建制镇建成区，独立工矿及企事业单位的国有土地使用权；土地使用权申报者是申报范围内一切使用国有土地的单位和个人；申报的具体工作由市、县土地管理部门承办。1990年11月原国家土地管理局在西安召开全国地籍管理研讨会，会议在总结试点经验的基础上，提出了地籍管理的发展战略，明确了地籍管理的目标和技术路线。会后，中国的地籍管理工作进入全面开展时期，全国土地总登记工作全面铺开。1993年至1994年，土地登记在地籍调查的基础上明显加快，国有土地使用证发证率达到55%。同期，制定了土
4、地变更登记若干规定和土地登记规范化意见，并在5个城市开展了城镇日常地籍试点，土地登记在规范土地市场中的作用得到初步发挥。,2001年11月9日，国土资源部发出了关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知，全面部署开展全国集体土地所有权总登记工作。并强调要严格按照土地管理法的规定，确定集体土地所有权主体：第一，凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集体所有。考虑到各地的差异和村民小组组织机构不健全的实际情况，在具体登记发证时，可采取两种方式进行：一是将集体土地所有权证直接发放到村民小组农民集体；二是将集体土地所有权证
5、发放到村，由村委会代管。为体现村民小组农民集体的所有权主体地位，土地证书所有者一栏仍填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明土地所有权分别由村内各村民小组农民集体所有。第二，能够证明土地已经属于乡（镇）农民集体所有的，土地所有权应依法确认给乡（镇）农民集体。第三，不能证明属于乡（镇）农民集体所有或村民小组农民集体所有的集体土地，应依法确认给村农民集体所有。,土地总登记具有三个特点：第一，阶段性。土地总登记有期限，持续一段时间后即告结束。第二，区域性。土地总登记作业区一般是一个行政辖区，它通常是一个县或市。第三，集中性。土地总登记是在一定范围和规定时间内有计划统一进行的。相对于土地登记的一般程序
6、，土地总登记的程序有三个特殊性：一是增加了准备工作。这是因为土地总登记是在一定的时间内对一定区域的土地进行的集中、普遍的总的登记，工作量大、时间集中，准备工作显得特别重要，故在土地总登记中，把准备工作作为一项突出的重要内容，列为土地总登记工作程序的第一步。二是增加了通告。土地总登记的申请事先要由市、县人民政府发布通告。三是增加了公告。权属审核的结果要进行公告。因此，总登记程序一般包括：登记准备、登记通告、登记申请、地籍调查、权属审核、权利公告、注册登记与颁发书状。,一、登记准备与通告1、登记准备工作 组织准备。土地登记领导小组由政府领导及有关部门（如国土资源、公安、司法、财税、农林、民政等）领
7、导组成。土地登记领导小组的任务是负责制定本区域内涉及土地总登记工作计划、审核土地总登记实施方案、调处重大土地权属纠纷和问题。行政准备。研究制定土地总登记工作计划。划分土地登记区。落实土地总登记工作经费。购买必要的仪器设备和办公用品等。准备土地总登记工作中需要使用的宣传材料、通告、表、书、单、卡、册、簿、公告、土地证书等。技术准备。依据国家有关法律、政策、规定，结合本地实际情况，制定适合本地区的土地所有权、使用权的确权规定和土地总登记实施细则。收集资料。土地总登记需要收集的资料有两大类，一是文件、资料类。如用地文件、国有土地使用权出让和转让合同、各历史时期政府部门颁发的土地证件、人民公社时土地划
8、拨和调配存根、“四固定”土地档案、解放初的地亩税和农业税单、集体与集体之间土地交换协议等。二是图件类。图件类别较多，一般应收集的图件要与确定土地权属界址有关，如老地籍图、规划图、大比例尺行政界线图等。宣传培训。做好土地总登记工作的宣传培训工作，是保证登记顺利进行的有效措施。,2、登记通告 通告是政府让社会知晓进行土地登记的一种行政措施。它的作用在于让登记义务人知道在何时、何地向哪一个机关申请登记，申请登记时，应当履行何种义务，包括应当向登记机关提交哪些证明材料等。土地登记通告的内容主要包括：土地登记区的划分；土地登记期限；土地登记收件地点；登记申请人应当提交的有关证明文件资料；其他事项。土地登
9、记通告发布方式有：张贴。把土地登记通告广泛张贴在整个土地登记区内，并重点在居民区和公共场所张贴。直接送达申请人。把土地登记通告以通知单的形式直接送达土地总登记申请人。通知单除包括土地登记通告的内容外，还可以设置回执栏，通过回执，土地登记机关可以了解通知单的发送情况。通过宣传媒介发布。为了保证土地登记通告的内容家喻户晓，土地登记通告可以采用多种形式并重的方法。,海川县人民政府土地登记通告 根据中华人民共和国土地管理法有关规定，为加强土地管理，保护土地使用者、所有者和他项权利者的合法权益，县人民政府决定对本辖区的全部土地使用权、所有权及他物权进行登记。现将有关事项通告如下：1.依法办理土地登记申请
10、手续并在地籍调查中出席现场指界，是土地使用者、所有者及他物权者的权利和义务，必须依照本通告规定的时间、地点办理申请登记手续。逾期不办理的，或在规定时间内不出席指界的，由此造成一切后果自负。2.土地登记申请者申请土地登记时，应向土地登记机关提交下列文件资料：土地登记申请书。土地登记申请者的法人代表证明、个人身份证明或户籍证明。土地权属来源证明。土地附着物权属证明。委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。3.土地登记申请即土地登记申请者提交申请书、证明文件的日期自1993 年 6 月 9 日起至1993年8月 9日止。因故不能如期申请的，必须在规定的申请期限内，向所在登
11、记区的土地登记办公室提出申请，经批准方可延期申请。4.土地登记分区及土地登记地址：第 2 登记区（范围）土地登记办公室地址：海川县城新城路15号 海川县 人民政府 1993年6 月1 日,二、登记申请1、土地总登记申请人 个人使用土地的，其土地登记申请人一是使用宅基地的城镇、农村居民，由其房屋产权人或房主申请土地登记；二是使用四荒拍卖土地的农村居民，由农地使用合同签订人申请土地登记。单位使用土地的，其土地登记申请人分别为：企业法人单位，包括中外合资、合作、外商独资企业、股份制企业，凡是以企业法人名义取得土地使用权的，由企业法人及其法人代表申请土地登记。机关法人、事业单位法人、社团法人以法人名义
12、取得土地使用权的，由各法人及其法人代表申请登记。以上法人单位中，有法人资格，但不是以本法人单位名义取得土地使用权，如政府机关、妇联、科协等单位，以政府名义取得的土地使用权的，应由原取得土地使用权的法人及其法人代表申请土地登记。联营单位是指不同所有制性质的企业之间或企业、事业单位之间共同投资组成的新的经济实体，并具备法人条件的联营企业。联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记。联营单位联营合同中规定土地作为入股或明确土地使用权不作为联营条件的，土地行政主管部门根据实际情况，确定土地登记申请人。私营单位指生产资料归公民私人所有，以雇佣劳动力为基础的，并已登记注册的私营独资企业、私营合作企业和私营有
13、限责任公司。一般由私营单位代理人申请。私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，土地行政主管部门视情况确定土地登记申请人。,集体所有的土地，土地所有权登记申请人分别为：村集体所有的土地，由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记。村集体内有两个以上农村集体经济组织的，如过去的生产队，目前仍独立存在的，可以由各农业集体经济组织及其代表申请土地登记，也可以由村集体代办。乡（镇）农民集体所有的土地，应由乡（镇）集体及其法人代表申请土地登记。根据我国目前农村乡集体的组织形式，国家没有明文规定具体的乡集体组织范围、章程及组织方式，严格地讲没有反映出法人应具备的条件，但是事实上确实有乡
14、（镇）农民集体所有的土地，全面行使着土地所有者的权利。凡属于这种情况的，乡（镇）农民集体所有的土地可以暂不进行土地登记。随着有关法律的健全，再统一解决。,2、土地总登记申请应提交的证明文件 申请人提交的土地权属来源证明一般有以下几种：各个时期政府土地主管部门征、拨（使）用的土地批准文件。因买卖、交换、赠与、继承等形式取得的土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取得证明。无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件。由于历史等原因无法提交权属证明材料的，可以按以下办法处理：一是个人使用土地的，由四邻认可，居民委员会或村民委
15、员会开具证明；二是单位使用土地的，由其上级主管部门开具证明。3、初步审查 土地登记申请人应当按规定填写土地登记申请书。申请书包括四方面内容：申请人情况：申请人名称、单位法人代表姓名、住所、上级主管单位等。申请登记的土地状况：土地坐落、土地产权性质、土地面积、土地用途、土地等级和价格等。宗地范围界线草图（注明相邻单位名称）。产权来源及产权证明材料。登记机关对土地登记申请书及其他资料的审查，是一种形式审查，只对申请人的资格、申请书填写的完整性和规范性、产权证明文件的有效性等进行初步审查，以确定是否还需要补充申请材料或驳回申请。,三、地籍调查 地籍调查是由登记机关对申请登记的土地采取实地调查、核实、
16、测量、定界、成图等措施，查清土地的位置、产权性质、界线、面积、用途及土地权利人的有关情况，以便进行土地登记的一个重要环节。地籍调查分为权属调查和地籍测量两部分。权属调查包括核实土地产权来源、认定土地产权界线、设立土地产权界标等内容。调查前，登记机关应根据登记区的划分，制作调查工作底图，并对各宗地预编地籍号。根据土地登记申请人提供的产权证明材料，查实土地产权的发生和演变过程及产权性质。确认产权界线时，应由被调查宗地产权人的法定代表人，与相邻宗地产权人的法定代表人，共同到现场指界，并在调查表上签字、盖章。确定产权界线后，需在界线的拐点等处设置界标。权属调查结束后，应绘制宗地草图，标明宗地的位置、界
17、址点线、界址边长、相关距离等。地籍测量包括平面控制测量和细部测量两大部分。地籍平面控制测量是为了保证地籍测量成果具有统一的数学基础和测量精度，在细部测量之前，在整个调查登记区，由高级到低级，逐级建立控制网。地籍细部测量包括对土地产权界址及其他地籍要素的测量及绘制地籍图，量测宗地面积等。,四、权属审核与公告 土地登记的审核与公告，是县级以上人民政府根据登记部门的调查结果和审查意见，决定对申请登记的土地产权是否准予登记的法律程序。1、权属审核 权属审核的依据有两个方面：法律依据和书证依据。法律依据是指国家现行的有关土地的法律、政策及行政法规。书证依据指土地登记申请人的身份证明、申请登记宗地的权属来
18、源证明、申请登记宗地的地上物产权证明、地籍调查成果和土地定级估价成果等。（1）对土地登记申请人的审核 申请人是自然人的，登记人员要查验其个人身份证或户籍证明，并对其民事行为能力进行审查。如果申请人无行为能力或只具有限制行为能力，则必须由其法定代理人代理申请。申请人为法人或其它组织的，登记人员审查其法人资格证明。企业法人如企业、公司的法人资格证明为工商行政管理部门核发的企业法人营业执照，社会团体法人如工会、共青团、妇联、行业协会、学术团体等的法人资格证明为民政部门颁发的社会团体登记证书；依照法律、行政命令成立的机关法人、事业法人的法人资格证明为批准该单位成立的证件或文件。其它组织申请土地登记时，
19、参照法人审查的方法对其主体资格进行审查。此外，登记人员还要对法定代表人身份证明、法定代表人的个人身份证或户籍证明进行审查。登记申请人不管是自然人还是法人或其它组织，凡是委托他人申请的，登记人员还要审查土地登记委托书，以及代理人的个人身份证或者户籍证明。代理人为法定代理人的，土地登记人员审查其村委会或居委会开具的监护人证明。,（2）对宗地自然状况的审核 宗地自然状况的审核就是对宗地范围、面积、用途、等级和价格进行审核。宗地范围反映在宗地界址点和界址线上，宗地的面积也是通过界址点、界址线计算出来的，宗地范围涉及到土地权利人的切身利益。审核宗地范围，采用数字地籍成图的，界址点须用数字精确表示；采用其
20、他方法测绘地籍图的，四至描述一定要准确，且应尽量与明显地物联系在一起，宗地面积包括宗地总面积、地类面积、宗地内建筑面积，共用宗地的，还分为共有使用权面积、分摊面积。审核宗地面积时，应在图上或到实地逐一核对各类面积。利用土地利用现状调查资料进行登记的集体土地所有权和国有农村、牧、渔场国有土地使用权，要核对各地类面积与土地总面积是否一致。农村、牧场内建设用地与非建设用地分别划宗的，检核图件与文字描述的一致性。审核宅基地面积要检核宅基地面积是否超标，对超占面积宅基地提出处理意见。宗地用途反映了土地利用现状的合理性，土地使用者必须严格按照规定或批准的用途使用土地，不能随意改变。在审核中，要检核土地实际
21、用途与批准用途的一致性，发现不一致的，移交有关部门处理。土地等级反映土地的质量和使用价值，土地价格反映土地的价值。一般情况下，登记的土地等级应与定级成果资料相一致，标定地价和申报地价水平应与当地的地价水平相当。,（3）对土地权属状况的审核 对土地权属状况的审核主要是审核土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限。我国土地权属来源证明分为两类：直接的土地权属来源文件和土地权属参考文件。直接的土地权属来源文件，是指政府部门批准使用土地的文件。其中包括土地管理法颁布前主管土地的政府部门，如计委、建委、民政、农业等有批地权的政府部门批准的用地文件。土地管理法颁布实施后，在土地行政主管部门已经组建的地区，
22、只有土地行政主管部门批准用地的文件是有效的批地文件；土地登记开始前，统一由土地行政主管部门补办的批准用地文件；农村居民长期使用的宅基地、城镇居民个人住所用地的旧土地证、房产证及由当地基层组织开具四邻认证的证明；农业合作化时期和农村六十条发布后，生产队、生产大队固定土地的档案。土地权属的参考文件包括土地公有制实行前的土地契约；单位或个人土地使用权调整、交换时双方的协议或有关材料；地上物买卖、交换、继承等证件；行政领导对用地的指示；集体土地交换协议等。审核土地权属来源证明时，要先将土地权属来源文件进行分类，然后进行文件认定。土地权属性质的审核主要是对土地权利的必要性、可行性、范围、内容、义务和限制
23、进行审核。土地使用期限审核是指土地权利人以出让或转让方式取得的国有土地使用权的，其使用期限应符合国家规定的国有土地使用权期限。集体土地使用权期限应与农地使用合同和国家有关政策相符。,审核分为初审、复审两个阶段。初审，即审核人员按照有关规定对申请书、申请登记的项目，参照各种权属证明、调查结果逐项审核，填写审批表。达到标准的可以提出初审意见；经审查认为不够登记条件的，可以提出不予登记的具体原因或处理意见。对于一时难以确定的问题可以另附说明交复审人员处理。复审，即复审人员对初审意见进行复核。复核的重点主要是对土地来源的合法性、界址、面积的准确性以及对初审人员提出的处理意见进行进一步的审核，认为基本可
24、以确权的，提出确权意见；对难以定论的，且影响重大的土地权属纠纷事件，可以写出报告交人民政府处理审定。权属审核结束后，符合规定要求的，登记人员填写土地登记审批表，该表必须具备在土地登记卡上所需记录的全部内容，其主要内容有：土地登记申请人的名称和地址。对于申请人为单位、企业的，还应包括该单位、企业的单位性质、法人代表姓名及其上级主管部门。土地坐落、地号、图号、面积、用途、等级、价格。土地权属性质、使用权类型、使用期限、终止日期。建筑物类型、申报建筑物权属、建筑容积率、建筑密度、建筑限高。土地登记的依据。包括土地权属来源证明文件的类型、编号、日期和土地变更证明文件的类型、编号、日期。登记部门初审、审
25、核的意见。,2、权属审核结果公告（1）公告的内容 公告，是指登记机关将经权属审核认为符合登记要求的宗地信息向社会公众公布，并征询意见的行为。公告的主要内容有：土地使用者、所有者或他物权拥有者的名称、地址，拟准予登记的土地权属性质、面积、用途、坐落、地号，以及对公告提出异议方式、地点、期限和要求复查办法等。公告的意义主要有四个方面：第一，让土地权利人及时了解其土地权利是否得到保护；第二，在规定时间内，征询利害关系人的异议；第三，对登记机关在作业中的不足，施予救济，追求登记效力的公平性；第四，保证土地登记的公信力。公告应在登记权属审核后进行，公告期限一般以一个月为宜。公告应在登记区范围内广泛张贴，
26、特别是在公共场所、居民居住区等人员集中的地区进行张贴。也可以通过报纸、电视、网络等新闻媒体进行刊载。,海川县人民政府关于土地登记审核结果公 告 现将海川县国土资源管理局对2登记区，土地登记审核结果予以公布（详见附表），若对公布的土地使用权、所有权及他物权等有异议者，请于1993年12月1 日前，到 海川县城新城路15号 申请办理复查手续，逾期没有提出异议的，即认为上述公布的权益有效，将准予登记注册。海川县国土资源管理局 1993年10月30日,（2）权属异议处理 土地权利人和利害关系人在登记审核结果公告期限内，对公告结果有异议的，可向县（市）土地行政主管部门申请复查。申请复查时，复查申请人应提
27、交土地登记复查申请书、身份证明文件和异议证明文件，并按规定交纳复查费。登记机关根据土地使用者、所有者、他物权者及其有关土地权益者提出的复查内容进行复查。土地登记复查人员根据复查结果填写土地登记复查结果表。经复查无误的，复查费不予退还。经复查确有差错的，复查费由造成差错者负担。总登记是登记部门对于该登记区土地权利的普遍确认，对登记区内各土地权利人权益具有较大影响。在实际工作中往往会出现大量的土地权属纠纷，需要进行处理。处理土地总登记权属争议应遵循从实际出发、尊重历史、面对现实，以法律、法规和土地管理规章为依据的原则。3、登记审批 公告期满后，登记部门应对公告提出的问题予以逐项复查，对无异议的应按
28、规定报人民政府批准。在一般情况下，人民政府主要对较大问题进行把关，一般的问题不再逐项审查，依据登记部门的审核意见，签署政府的批准意见，如准予登记或暂缓登记或不予登记。,五、注册登记与颁发证书 土地注册登记和颁发证书是土地登记最后一个步骤，也是最重要的一个步骤。土地的注册登记就是把经人民政府批准登记后的土地产权及其有关内容，正式填写在土地登记卡（簿）上，使之在法律上得到确认，同时填写土地归户卡（册）和土地证书。土地登记卡是土地登记的主件，也是土地所有权、使用权和土地他物权的法律依据。它由土地登记卡主卡、土地登记卡续表和共用宗使用权登记卡三部分组成。其内容包括三部分：一是宗地的基本状况，如地号、图
29、号、座落、面积、用途、权属性质以及便于查找的有关图、表、册的编号；二是土地使用者、所有者或他物权者名称、通讯地址、单位性质、主管部门；三是登记的其他内容，如他物权、变更事项、登记依据等。土地登记卡以宗地为单位填写，土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，土地登记时在土地登记卡主卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记；两个以上土地权利人共同使用一宗土地的，土地登记时，宗地及土地权利状况在土地登记卡主卡上进行登记，各土地权利人的状况在共用宗地使用权登记卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记；土地登记卡登记的内容发生变更、注销、或他物权设定及注销的，在土地登记卡续表上进行
30、登记，但土地登记卡主卡中地号、图号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记主卡。,土地注册登记是一件极为严肃的行为，一经填写，即产生法律效力，不可随意更改。土地归户卡依照土地登记卡填写，所谓归户，就是把产权人作为主项，把由其拥有或使用的土地都归到一起逐宗予以排列。填写归户卡是便于产权产籍管理。土地权利证书也是根据土地登记卡填写的。土地证书由土地管理部门填写，县级以上人民政府颁发。土地权利证书分为三种：国有土地使用证、集体土地所有权证和集体土地使用证。土地他物权，登记在其所附属的土地所有权或使用权登记卡和土地证上，同时向他物权人颁发土地他物权证明书。,第二节 初始登记与设定登记 在总登记之后，土地权
31、利人首次取得土地产权，而向登记机关提出申请而进行的登记，称为初始登记。它是相对于权利变更登记和注销登记的一种登记程序。土地初始登记行为主要表现为：以划拨、出让或其它方式获得国有土地使用权申请国有土地使用权初始（第一次）登记，依法获得集体土地使用权申请集体土地使用权初始（第一次）登记等。初始登记可能产生在权利变更登记之前，也可能与权利变更登记同时发生。初始登记的程序包括：登记申请、产权调查、审核审批、注册登记与颁发书状。他物权产生于既有权利，对于原产权而言，他物权是原权利人设立的结果，他物权登记，我们称为权利设定登记。我国的土地使用权实质就是用益物权之地上权，我国将其作为所有权的派生物权加以法定
32、。因此，土地使用权取得登记不属于他物权登记，这里讨论时将其置于他物权之外。我国他物权的登记类型主要包括：抵押权、地役权、典权、租赁权等。,一、国有土地使用权初始登记1、划拨国有土地使用权初始登记划拨国有土地使用权就是土地使用者通过划拨方式获取的国有土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，一般没有期限的限制。划拨国有土地使用权初始登记是对一宗土地上新确认的以划拨方式取得的国有土地使用权进行的土地产权第一次登记。土地使用权的划拨，是指县级以上地方人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（1）划拨国有土地使用权的法
33、律特征1）获得的行政性划拨国有土地使用权是国家凭借行政权利进行土地资源配置的方式，土地使用者为获得该种权利首先必须经县级以上人民政府批准，以划拨方式取得的土地使用权。如为新征收的集体土地或者其他单位正在使用的国有土地，划拨土地使用权人须支付土地补偿费和安置、拆迁补助费；如为国有的荒山、荒地、滩涂或者市区内没有收益的空闲地，则划拨土地使用权人一般不用支付任何价款。,2）范围的限定性 下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。为进一步细化划拨用地的
34、范围，2001年10月22日，国土资源部以第9号部令的形式发布、实施了划拨用地目录。该目录明确：第一，对符合该目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有权批准的人民政府批准后方可以划拨方式提供土地使用权。第二，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当实行有偿使用。第三，本目录实行后，法律行政法规和国务院的有关政策另有规定的，按有关规定执行。3）期限的不确定性 以划拨方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，一般没有使用期限的限制。市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的
35、要求，可以无偿收回。在国家不需要调整的情况下，土地使用者可以较长期地使用。开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人较长期使用，使用期限最长不得超过50年。,4）城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位，为城镇土地使用税（简称土地使用税）的纳税义务人。划拨土地使用权获得者也应依法缴纳土地使用税。但下列土地免交土地使用税：国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公元、名胜古迹自用的土地；市政街道、广场
36、、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。5）处置的限制性 划拨国有土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合下列条件的，经市、县人民政府土地部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；补交了土地出让金。,（2）划拨国有土地使用权初始登记 划拨国有土地使用权初始登记的申请人为划拨国有土地使
37、用者。须办理划拨国有土地使用权初始登记的有以下三种情形：新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的；其他项目使用划拨国有土地的；集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的。相对应申请时限分别为：新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起三十日内，持建设用地批准书申请土地预告登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在竣工验收之日起三十日内，持验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权初始登记。其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起三十日内，持批准用地文件申请国有土地使
38、用权初始登记。集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后三十日内办理初始登记。申请人应提交的土地权属证明文件包括：国有土地划拨决定书；建设用地批准书；新开工大中型建设项目土地预告登记文件；大中型建设项目竣工验收报告；征地勘测图件；原集体土地使用权证；其他证明文件。权属审核注意两点：第一，划拨土地使用权的土地应符合划拨用地目录范围；第二，经征地勘测的宗地面积应与国有土地划拨决定书批准用地面积基本一致。划拨国有土地使用权初始登记应报人民政府批准，登记机关依据经人民政府批准的土地登记审批表内容进行注册登记。（参考申请表、审批表、登记卡等）,2、出让国
39、有土地使用权初始登记 土地出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让国有土地使用权初始登记是对一宗土地以出让方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。（1）出让国有土地使用权的法律特征1）主体的广泛性 城镇国有土地使用权出让的受让者比划拨国有土地使用权的主体和农村集体土地使用权的主体广泛得多，境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可成为出让国有土地使用权的主体。2）形式的多样性 土地出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式。协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给
40、土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。我国相关法规规定，商业、旅游、娱乐和商业住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或
41、者挂牌方式出让。,3）使用的有偿性 以出让方式取得国有土地使用权的建设单位按照国家规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。相对于划拨国有土地使用权而言，国有土地使用权出让为有偿行为，土地使用权人必须向国家支付土地使用权出让金，即支付一定年限土地使用权的购买价格。出让金一般在出让合同签订后的法定或约定期限内，向国家一次性支付，或在确定的期限内分期支付。为了规范国有土地使用权协议出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国家有关法令规定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税
42、费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。,4）期限的限制性 相对于划拨国有土地使用权而言，通过出让方式取得的国有土地使用权是有使用期限的。土地使用权出让的最高年限由国务院规定，实际出让年限则由当事人双方通过合同约定，合同约定的年限不得超过法律规定的最高年限。我国有关法规规定，土地使用权出让的最高年限因土地用途不同而不同，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。土地使用权出让的合同期满，除土地使用者申请续期并经依法批准外，国家将无偿收回
43、土地使用权及其地上建筑物、其他附着物。5）政府的垄断性 土地出让，由市、县人民政府负责，由土地行政主管部门具体实施。除此之外，任何单位、组织和个人都不得从事国有土地使用权的出让活动，体现了政府对土地使用权出让的垄断性。,（2）出让国有土地使用权初始登记 出让国有土地使用权初始登记的申请人为出让国有土地使用权的受让者。办理出让国有土地使用权初始登记的有两种情形：出让国有土地使用权按出让合同约定，受让方一次支付全部出让金的，在支付出让金后30日内，申请出让国有土地使用权初始登记。出让国有土地使用权成片开发按出让合同约定一次出让，受让方分期付款，分期取得使用权的，在每期付款后30日内，申请出让国有土
44、地使用权初始登记。申请登记的申请人应提交的土地权属来源证明包括：建设用地批准书；国有土地使用权出让合同；国有土地使用权出让金全部缴纳完毕的凭证；有关税费的交纳凭证；其他证明文件。在登记的权属审核时，对国有土地使用权出让合同应着重从两个方面来进行审核：第一，国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地行政主管部门；出让合同应由市、县人民政府土地行政主管部门与受让方(申请人)签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同无效。第二，出让标的只能是经依法批准的国有土地使用权，出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权，签定的出让合同无效。出让国有土地使用权初始登记需报人民政
45、府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。,3、国家作价出资（入股）国有土地使用权初始登记 国有土地使用权作价出资（入股）是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。国家作价出资（入股）国有土地使用权初始登记是对一宗地上新确认的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同
46、。（1）国有土地使用权作价出资（入股）的法律特征1）法律的规定性 根据公司法第77条规定，股份有限公司的设立，必须经过国务院授权的部门或者省级人民政府批准。国有土地使用权作价出资（入股）的审批权为：省级以上人民政府批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家作价出资（入股）方式配置土地。改制企业根据批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的土地行政主管部门申请核准。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级以上土地行政主管部门审批。同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，企业可持有关省（自治区、直辖
47、市）的处置批准文件到国土资源部转办统一的公函。,2）方式的限定性 国有企业改革时，可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有：自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）方式向
48、企业注入土地资产。3）作价出资（入股）取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押 国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发1999433号）明确了国家作价出资（入股）土地使用权的权益，即以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年限内可以依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。,（2）国有土地使用权作价出资（入股）的初始登记 国家作价出资（入股）国有土地使用权初始登记的申请人为改组后的新设企业。国家将国有土地使用权以作价出资（入股）方式让与改组后的新设企业，该企业应当在签订作价出资（入股）合同之日起30日内申请国家作
49、价出资（入股）国有土地使用权初始登记。国家作价出资（入股）国有土地使用权初始登记申请人应向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价备案材料；土地使用权作价出资（入股）合同；土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同；建设用地批准书；原国有土地使用权证；其它证明文件。在进行登记的权属审核时，首先要注意登记申请人必须与企业改制批准文件和土地资产处置方案批准文件等土地使用者一致。其次，国家作价出资（入股）国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限。国家作价出资（入股）国有土地使用权初始登记应报人民政府批准，经
50、人民政府批准后，方可进行注册登记。,4、国家租赁国有土地使用权初始登记 国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国家租赁国有土地使用权初始登记是对一宗地上新确认的以国家租赁方式取得国有土地使用权进行的土地登记。土地行政主管部门与土地使用者要签订租赁合同。（1）国家租赁国有土地使用权的法律特征1）范围的界定性 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。对原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于经营
