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1、第五章小城镇用地分析 第一节 小城镇用地特征 一、小城镇用地的基本概念 二、小城镇用地的基本特征 第二节 小城镇用地条件评定与发展用地选择 一、自然环境条件分析与评定 二、建设条件分析与评定 三、小城镇用地选择 第三节 小城镇用地的构成 一、小城镇用地分类 二、小城镇规划建设用地标准,第一节 小城镇用地特征 一、小城镇用地的基本概念 小城镇用地是指用于城镇建设、满足城镇功能需要的土地，它既指已经建设利用的土地，也包括已列入城镇规划区范围但尚待开发建设的土地。城镇中已经建设利用的土地又称建成区，它指各种建筑物、构筑物和基础设施集中连片的地区，往往是一个闭合的完整形态，采用一城多镇或一镇多组的分散
2、布局时，也可能由几个相对完整的集中区域组成。,小城镇用地一般具有下列属性：1)自然属性 土地是自然生成的，每个区域的土地具有各自的土壤构成、地貌特征和相对的地理优势(或劣势)。一般情况下土地不可能生长或毁失，它是不可再生的自然资源。,2)社会属性 地球表面绝大部分的土地已有了明确的隶属，也就是说一般情况下土地必然依附于一定的、拥有地权的社会权力。城镇土地的集约利用和社会强力的控制与调节都明显地反映出其强烈的社会属性。,3)经济属性土地具有一定的生态用途、景观用途和空间用途，并因此具有一定的经济价值。城镇用地的经济属性主要表现在其在城镇中特定的环境与地点，即区位，表现在土地产生和发挥其经济潜力和
3、经济效益的能力。如通过人为的土地开发，可以使城镇土地具有更好的利用条件，从而大大提高其可利用性和产出的经济性，并由此转化为建设的经济效益。,4)法律属性商品经济条件下，土地是一项资产。由于城镇土地具有不可移动的自然属性和产生经济效益的价值属性，其土地地权的社会隶属须通过一定的交换形式(如土地使用权的有偿转让)和相应法律程序得到法律的确认和支持，从而使土地具有法律属性。,二、小城镇用地的基本特征 小城镇用地具有如下基本特征：1)用地功能的广泛性相对农业用地而言，小城镇活动的复杂性和综合性逐步演变成小城镇土地使用功能的多样性。由于小城镇的活动由简单到复杂，城镇用地的功能也不断地由单一化向多样化方向
4、发展。,2)用地功能的相对稳定性 小城镇土地一旦用于建设，依附其上的建筑物和设施便具有一定的使用期限，其使用功能在一定时期内也具有稳定性。要将这些特定的功能转化为另一种功能或用途时，往往需要较高的经济代价和相应的时间投入。而且，小城镇在其发展过程中，各用地功能之间形成了社会、经济等相互关系，改变某一用地的功能，不仅意味着改变用地自身用途，而且也意味着对用地结构及彼此关系的改变。因而，小城镇用地功能具有相对的稳定性。,3)土地使用的适度性城镇土地使用的经济效益一般随开发强度的提高而提高，这是规模效益、集约效益的结果。小城镇由于其自身特点，土地使用强度一般较低，土地使用效益也较差。有些小城镇基础设
5、施落后，无法满足土地开发要求，进一步导致土地使用强度的下降，形成恶性循环。因此，保证适度的土地使用强度，提高土地使用效益，是当前小城镇总体规划的当务之急。,当然，虽然土地使用强度的提高能够带来较大的经济效益，但也不是强度越高，经济效益越好。微观经济学研究表明，随着开发总效益的递增，边际收益递减。土地超强度的开发，还会带来拥挤和环境污染等一系列问题，从而影响整体经济效益；也与小城镇的比例尺度不相吻合，影响小城镇空间景观质量。,第二节 小城镇用地条件评定与发展用地选择小城镇建设用地的条件评定是进行小城镇总体现划的一项必要的基础工作。它的主要内容是在调查收集各项自然环境条件、建设条件等资料的基础上，
6、按照规划与建设的需要，以及整备用地在工程技术上的可能性与经济性，对用地条件进行综合的质量评价，以确定用地的适用程度、为小城镇发展用地的选择与功能组织提供科学的依据。用地条件评价包括了多方面的内容，主要体现在用地的自然环境条件、建设条件和其他条件(如社会、经济等条件)等三方面(见图5.1)。,这三方面条件的分析与评价不能孤立进行必须以全面、系统的思想和方法综合做出。,一、自然环境条件分析与评定1)自然环境条件分析与城镇的形成和发展十分密切城镇建设用地的自然环境条件分析主要在工程地质、水文、气候和地形等几个方面进行。,(1)工程地质条件 建筑土质与地基承载力。由于地层的地质构造和土质的自然堆积情况
7、存在差异，加之受地下水的影响，地基承载力大小相差悬殊。全面了解建设用地范围内各种地基的承载能力，对城镇建设用地选择和各类工程建设项目的合理布置以及工程建设的经济性，都是十分重要的。此外，有些地基土质常在一定条件下改变其物理性质，从而对地基承载力带来影响。例如湿陷性黄土，在受湿状态下，由于土壤结构发生变化而下陷，导致上部建设的损坏。又如膨胀土，具有受水膨胀、失水收缩的性能，也会造成对工程建设的破坏。选择这些地段进行城镇建设时，应妥善安排建设项目，并采取相应的地基处理措施。,地形条件。不同的地形条件，对小城镇规划布局、道路的走向和线型、各项基础设施的建设、建筑群体的布置、小城镇的形态、轮廓与面貌等
8、，都会产生一定的影响。结合自然地形条件，合理规划小城镇各项用地和各项工程建设，无论是从节约土地和减少平整土石方工程投资，还是从管理、景观等方面来看，都具有重要的意义。从宏观尺度说，地形一般可分为山地、丘陵和平原三类；在小地区范围，地形还可进一步划分为多种形态，如山谷、山坡、冲沟、盆地、谷道、河漫滩、阶地等等。,为了便于城镇建设与运营，多数城镇选择在平原、河谷地带或低丘山岗、盆地等地方修建。平原大都是沉积或冲积地层，具有广阔平坦的地貌，建设城镇较为理想；山区由于地形、地质、气候等情况较为复杂，城镇布局困难较多；丘陵地区当然也可能有一些棘手的工程问题，但在一些低丘地区，若能恰当地选择用地、合理布局
9、，也可以取得良好的效果。,就小城镇各项工程设施建设对用地的坡度要求来说，如在平地一般要求不小于0.3，以利于地面水的汇集、排除；但在山区若地形过陡则将出现水土冲刷等问题，对道路的选线、纵坡的确定及土石方工程量的影响尤为显著，一般认为坡度大于20的地区不宜作为城镇建设用地。,对丘陵地区或山区中地形比较复杂的城镇，地形分析是一项重要工作。为直观、简洁地表达、分析地形特点，可以采取比较简单的地貌分析法在图纸上进行这项工作。将原地形图的等高线加以简化，以便对地形的主要特点有一个了解；按照建设用地分类规定的坡度，划出各类用地坡度的范围；分析地形的空间特点，标明制高点、分水脊线、沟谷、洼地，以及分析景观视
10、野角度范围等。,冲沟。冲沟切割用地，使土地的使用受到限制或增加工程设施及投资。尤其在冲沟发育地区，水土流失严重，往往损害耕地、建筑、道路和地下管道，给工程建设带来困难。所以规划前应弄清冲沟的分布、坡度、活动状况，以及冲沟的发育条件，以便规划时尽可能避免此类用地或及时采取必要的治理措施，如对地表水导流或通过绿化、工程等方法防止水土流失。,滑坡与崩塌。山区或丘陵地区的城镇，在利用坡地或紧靠崖岩进行建设时，需要了解滑坡的分布及滑坡地带的界线、滑坡的稳定性状况。不稳定的滑坡体本身，处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城镇建设用地。如果无法回避，必须采取相应工程措施加以防治。崩塌的成因主要是由山坡岩层或
11、土层的层面相对滑动，造成山坡体失去稳定而塌落。当裂隙比较发育，且节理面顺向崩塌方向时，极易发生崩落。另外，不恰当的人工开挖，也可能导致坡体失去稳定而造成崩塌。,岩溶。地下溶洞有时分布范围很广、洞穴空间高大，若工程建筑物和水工构筑物不慎选在地下溶洞之上，其危险性是可以想见的。特别是有的岩溶发生在地下深处，在地面上并不明显。因此，小城镇规划时要查清溶洞的分布、深度及其构造特点，而后确定小城镇布局和地面工程建设的内容。条件适合的溶洞，还可以考虑作为城镇库房或游览场所。特别需要指出的是，因矿藏开采而形成的地下采空区，犹如地下空洞，不仅对地面的建筑和设施的荷载有限制，严重时会使地面塌陷。因此矿区附近的小
12、城镇，在规划布局和建设时应高度重视地质条件的勘察和分析，避免采空矿层对地面建设的不利影响。,地震地震是一种自然地质现象，对城镇建设有极大的危害性。了解和分析当地的地质构造非常重要。在有活动断裂带的地区，最易发生震害；而在断裂带的弯曲突出处或断裂带的交叉处往往又是震中所在。因此城镇布局和重要建设应尽量避开断裂破碎地段，断裂带上一般可设置绿化带，不要布置设防要求较高的建筑或设施，以减少震时可能发生的破坏。,地震震级是衡量地震释放能量大小的尺度，地震烈度则表示地震对地表和工程结构影响的强弱程度。一次地震只有一个震级，但由于距离震中远近的不同和地质构造的差异，地震烈度可能不一样。地震烈度分为12度在6
13、度和6度以下地区，地震对城镇建设的影响不大；在7度到9度地区进行建设，应考虑防震工程措施；9度以上地区，一般不宜作为城镇建设用地。,在地震设防地区建设城镇，除应严格按设防标准对各项建设工程实施防震措施外，城镇上游不宜修建水库，以免震时水库堤坝受损，洪水下泄而危及城镇；有害的化工工厂或仓库不宜布置在居民密集地区的附近或上风、上游地带，以免直接威胁居民生命安全；城镇还应避免利用沼泽地区或狭窄的谷地，城镇重要设施和建筑不宜布置在软地基、古河道或易于塌陷的地区，以减轻地震可能带来的破坏和损失；为减少次生灾害的损失，小城镇规划时还必须充分考虑震后疏散和救灾等问题，建筑不宜连绵成片，对外交通联系要保证畅通
14、，供水、供电、通讯等要有多套应急供应的措施和网络，各种疏散避难的通道和场所要通畅、近便和充足。,(2)水文及水文地质条件 水文条件。江河湖泊等地表水体，不仅是城镇生产、生活用水的重要水源，而且在城镇水运交通、排水、美化环境、改善气候等方面具有重要作用。但某些水文条件也可能给城镇带来不利影响，如洪水侵袭、水流对沿岸的冲刷、河床泥沙淤积等等。特别是我国许多沿江沿河的城市和小城镇，水利设施落后，常常受到洪水的威胁。为防范洪水带来的严重影响，规划时应采用不同的洪水设防标准，处理好用地选择、总体布局以及堤防工程建设等方面的问题。,另一方面，城镇建设也可能造成对原有水系的破坏，如过量取水、排放大量污水、改
15、变水道与断面、填埋河流等均能导致水文条件的变化，产生新的水文问题。因此，在长期的小城镇规划和建设过程中，需要经常对水体的流量、流速、水位、水质等水文资料进行调查分析，随时掌握水情动态，研究规划对策。一些农村居民常常因贪图农业生产的方便，将居民点建在距农田较近的泄洪道附近或低洼地中，一旦洪灾发生，往往家毁人亡，加剧生命财产的损失。,水文地质条件。水文地质条件一般是指地下水的存在形式、含水层的厚度、矿化度、硬度、水温以及水的流动状态等条件。地下水常常用作城镇的水源，特别是在远离江河湖泊或地面水水量不足或水质不符合卫生要求的地区，地下水往往是最主要的城镇水源。因此调查并探明水文地质条件对城镇用地选择
16、、城镇规模确定、城镇布局和工业项目的建设等都有重要作用。应根据地下水的蕴藏量和补给速度合理确定开采量。倘若地下水被过量开采，就会使地下水位大幅度下降，形成“漏斗”。漏斗外围的污染物质极易流向漏斗中心，使水质变坏，严重的还会造成水源枯竭，引起地面沉陷，从而对城镇的供水、防汛、排水、通航以及地面建筑和管网工程产生不利影响或造成破坏。,小城镇规划布局时，还应根据地下水的流向和地下水与地面水的补给关系来安排城镇各项建设用地，特别要注意防止地下水的水源地受到污染，有污染物产生的建设项目应布置在地下水水源地的下游位置(图55)。,(3)气候条件影响小城镇规划与建设的气象因素主要有：太阳辐射、风象、气温、降
17、水、湿度等几个方面，其中风象对小城镇总体规划布局影响最大。进行小城镇用地规划布局时，为了减轻工业排放的有害气体对小城镇，尤其是生活居住区的危害，通常把工业区按当地盛行风向(又称主导风向，即最大频率的风向)布置于生活居住区的下风位或一侧(见图56)，但应同时考虑最小风频风向、静风频率、各盛行风向的季节变换及风速等关系。,有害气体排放对下风向污染的程度，除与风向及频率有关外，还与风速、排放口高度、大气稳定度等有关。污染程度与风向频率成正比，与风速成反比。它们的关系可用下式表示：污染系数=风向频率/平均风速 因此，从减轻污染的角度出发，有有害气体排放的污染工业应布置在污染系数最小的方位上，同时还应特
18、别注意静风、局部环流等对环境的不利影响。总体布局中的绿地组织和道路系统规划也应充分结合盛行风向，加强自然通风效果。,城镇所在地区的太阳运行规律和辐射强度，对建筑日照标准、建筑朝向、建筑间距的确定，以及建筑物遮阳和各项工程采暖设施的设置，都将提供重要依据。随着纬度的变化，地球表面所接受的太阳辐射强度不一，气温也发生变化。另外由于海陆位置不同，海陆气流变化对温度也有较大影响。气温差异对小城镇建筑形式、居住形态、工业布局以及降温、采暖设施的配置等都有直接影响。温度影响还表现在由于气温日差较大而引起的“逆温层”等不利气温变化，它对小城镇的工业发展和环境保护有较大的制约，应在小城镇用地分析与布局规划时予
19、以足够重视。,降水也是重要的自然环境条件之一，小城镇所在地区雨量的多少和降雨强度，是城镇地面排水工程规划设计的主要依据；山洪的形成、江河汛期的威胁等也给城镇用地的选择和城镇防洪工程建设带来直接影响。此外，湿度的大小不但对某些工业生产工艺有所影响，同时对居住区的居住环境是否舒适也有一定的关系。,2)小城镇用地的自然条件评定小城镇用地的自然环境条件评定一般可分为三类。(1)一类用地 一类用地，即适于修建的用地这类用地一般具有地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，没有被洪水淹没的危险，自然环境条件比较优越等特点，能适应各项城镇设施的建设需要。这类用地一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设。,其具体
20、要求是：地形坡度在10以下，符合各项建设用地的地形要求；土壤地基承载力满足一般建筑物对地基的要求；地下水位低于一般建筑物、构筑物的基础埋置深度；没有被百年一遇洪水淹没的危险；没有沼泽现象，采取简单的工程措施即可排除地面积水；没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良地质现象。,(2)二类用地 二类用地，即基本上适于修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施加以改善后，才适于建设。它对城镇各项设施的建设或工程项目的布置有一定的限制。,其具体状况是：地质条件较差，修建建筑物时需对地基采取人工加固措施；地下水位较高，修建建筑物时需降低地下水位或采取排水措施；属洪水轻度淹没区，
21、淹没深度不超过11.5m，需采取防洪措施；地形坡度较大，修建建筑物时，除要采取一定的工程措施外，有时还要实施较大的土石方工程；地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程措施加以改善；有轻微的、非活动性的冲沟、滑坡、岩溶等不良地质现象，需采取一定的工程准备措施。,(3)三类用地 三类用地，即不适于修建的用地。这类用地条件极差，往往要采取特殊工程措施才能使用。其具体状况是：地基承载力小于60kPa，存在厚度在2m以上的泥炭层或流砂层，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建建筑；地形坡度超过20，布置建筑物很困难；经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5m；有严重的活动性冲沟、滑坡、岩溶、断层带等
22、不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用；具有很高农业生产价值的丰产农田；具有其他限制条件，如具有开采价值的矿藏，给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。,我国地域辽阔，各地情况差异明显，城镇用地自然环境条件评定的用地类别划分应根据各地区的具体条件相对确定，类别的多少也可根据环境条件的复杂程度和规划要求灵活确定，不必强求统一。如有的城镇用地类别可分为四类或五类，也有的城镇则可分为两类。因此，用地条件的评定应具有较强的地方性和实用性。特别需要指出的是，小城镇用地的自然环境条件评定，不应只是各项环境条件单项评定的简单累加而要考虑它们相互的作用关系综合鉴别。,根据不同城镇
23、的具体情况，抓住对用地影响最突出的主导环境要素，因地制宜地进行重点分析与评价。例如，平原河网地区的城镇必须重点分析水文和地基承载力的情况；对于山区和丘陵地区的城镇，地形、地貌条件则往往成为评价的主要因素。又如，位于地震设防区内的城镇，对地质构造情况的分析和评定就显得十分重要；而矿区附近的城镇发展必须首先弄清地下矿藏的分布、开采等情况。,同时，小城镇用地的自然环境条件评定还要尽可能地预计城镇建设过程中人为影响给自然环境条件可能带来的变化、对建设的可能影响等。另外，用地评定虽然以自然环境条件为主，但仍然需要同时考虑其他社会、经济因素。如是否是农业生产价值较高的良田，尤其是先期经济和时间投入均较高的
24、高效蔬菜田，是用地条件评定的一项重要衡量指标。,用地自然环境条件评定的成果包括图纸和文字说明。评定图可以按评定的项目内容(如地基承载力、地下水等深浅、洪水淹没范围、坡度等等)分项绘制，也可以综合绘制于一张图上。无论采取何种方式，评定图均应标明最终评定的分类等级和范围界限，它可以单独成为一张图纸，也可以标注在综合图上，以表达清晰明了为目标。,二、建设条件分析与评定 小城镇用地的建设条件是指组成小城镇各项物质要素的现有状况、它们的服务水平与质量、以及它们在近期内建设或改进的可能。与建设用地的自然条件评价相比，小城镇用地的建设条件评价更强调人为因素所造成的方面。除了新建城镇之外，绝大多数城镇发展都不
25、可能脱离现有建设的基础，所以，城镇既存的布局往往对城镇进一步发展的方向具有十分重要的影响。小城镇的建设条件包括建设现状条件，工程准备条件以及外部环境条件等。,1)建设现状条件小城镇用地的建设现状条件的分析与评价包括以下几个方面：(1)用地布局结构方面 小城镇的布局现状是历史发展过程的产物，有着一定的稳定性。对小城镇用地布局结构的评价，应着重于这样几个方面：小城镇用地布局结构是否合理；小城镇用地布局结构能否适应发展；小城镇用地布局结构对生态环境的影响；小城镇内外交通结构的协调性、矛盾与潜力；小城镇用地布局结构是否满足小城镇性质的要求，或是否反映出小城镇特定自然地理环境和历史文化积淀的特色等等。,
26、(2)市政设施和公共服务设施方面 对小城镇市政设施和公共服务设施的建设现状的分析和评价，应包括数量、质量、容量、布局以及进一步改造利用的潜力等，这些都将影响到用地的选择、土地开发利用的可能性与经济性、以及小城镇的发展方向等。市政设施方面，包括现有道路、桥梁、给水、排水、供电、电讯、煤气、供暖等的管网、厂站的分布及其容量等，它们是土地开发的前提条件。是否具备上述基础设施，或者使其具备上述基础设施的难易程度，都极大地影响小城镇建设用地的选择和小城镇的发展格局。公共服务设施方面，包括商业服务、文化教育、医疗卫生等设施的分布、配套和质量等，它们作为用地开发的环境，是土地适用性评价的重要衡量条件。尤其是
27、在居住用地开发方面，土地利用的价值往往取决于各种公共服务设施的配套程度和质量。,(3)社会、经济构成方面 影响土地利用的社会构成状况主要表现在人口数量、结构及其分布的密度，小城镇各项物质设施的分布、容量同居民需求之间的适应性等。在城镇人口密集地区，为了改善设施和环境，强化综合功能，常常需要选择新的用地，以疏解人口、扩张功能。但高密度人口地区的改建，又会带来动迁居民安置困难、开发费用昂贵等问题。因此人口分布的疏密将直接影响土地利用的强度和效益，进而左右开发用地的评价和开发方式的选择。,小城镇经济的发展水平、产业结构和相应的就业结构对小城镇用地选择、用地结构和功能组织的影响更为明显。不同的经济发展
28、阶段，会采取新区开发或旧城改建的不同方式；不同的经济实力，理解开发利用土地经济性的角度也不同；不同的产业结构，对小城镇用地的要求自然更不同。因此，小城镇的经济条件直接影响着用地分析与选择的价值判断标准。,2)工程准备条件 分析与选择小城镇建设用地时，为了能顺利而经济地进行工程建设，以较少的资金投人获得较大的经济社会效益，总是倾向于选择有较好工程准备条件的用地。用地的工程准备视用地自然状态的不同而不同，常用的有地形改造、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蚀和冲沟的形成、防止滑坡等。一般而言，现代工程技术拥有几乎所有用地的工程准备手段，只要用地的各种条件调查清楚，任何用地经过改造都能适应城镇建设
29、要求，关键是看经济综合实力、科技发展水平和社会、经济与环境的综合效益。小城镇建设的用地准备应尽可能减少对自然环境的大规模破坏，避免过大的经济投入，以实现小城镇建设与土地资源、自然环境的可持续发展。,小城镇用地选择和发展方向的确定还要看所选择的用地方向是否具备充足的用地数量，能否满足城镇的长远发展需要，为城镇的进一步发展留有余地。同时，拟发展范围内农田质量和分布情况也是建设条件的重要分析因素，它对城镇发展方向和城镇规划布局有着重要影响。,3)外部环境条件 小城镇用地建设条件的分析与评定，还需要充分考虑小城镇建设地区外部环境的技术经济条件，主要包括：(1)经济地理条件 小城镇与区域内城镇群体的经济
30、联系、资源的开发利用以及产业的分布等。(2)交通运输条件 小城镇对区域内外的交通运输条件，如铁路、港口、公路等交通网络的分布与容量，以及接线接轨的条件等。,(3)能源供应条件 主要是供电条件，包括区域供电网络、变电站的位置与容量等。(4)供水条件 小城镇所在区域内水源分布及供水条件，包括水量、水质、水温等方面与城乡、工农业等各部门用水需求间的矛盾分析等。,三、小城镇用地选择 小城镇在选择其建设发展用地时，还应对小城镇用地所涉及的其他方面，如社会政治方面(城乡关系、工农关系、民族关系、宗教关系等)、文化方面(历史文化遗迹、小城镇风貌、风景旅游及革命胜地、各种保护区等)、以及地域生态等方面的条件进
31、行分析。小城镇用地选择是小城镇总体规划的重要工作内容。,对新建小城镇而言，用地选择是合理选择和确定小城镇的位置和范围；对现有小城镇，则主要是合理选择和确定小城镇用地的发展方向。它是在用地条件综合分析与评定的基础上，根据小城镇各项功能对用地环境的要求和小城镇用地组织与规划布局的需要进行的。,小城镇用地选择的一般原则为：(1)符合国家有关法律、法规和有关城镇建设、土地利用的方针政策，尽量少占农田、不占保护耕地、节约用地。(2)尽可能满足城镇各项设施在土地使用、工程建设以及对外界环境方面的要求，充分考虑现有条件的利用，考虑与现状的关系，考虑规划的合理性和经济性。(3)尽量避免不同功能用地之间的相互干
32、扰，避免新发展用地与原有用地之间的相互干扰。特别是在选择工业用地时，必须结合工业自身特点，充分考虑它与其他用地、尤其是生活居住用地的布局关系，避免工业对其他用地的负面影响。(4)用地选择时，应多方案比较、综合评定，尽可能采用先进的科学方法和技术手段，力求用地选择和功能组织的科学性。,此外，由于小城镇的特殊性，以下几方面也是小城镇用地选择时应该注意的。(1)小城镇的发展用地应有良好的建设条件 由于小城镇的技术、经济条件有限，用地选择应尽可能避开不利的自然条件，使小城镇建设最大限度地经济、适用、安全。小城镇建设用地宜选择在水源充足、水质良好、便于排水、向阳通风以及地质条件适宜的地段；应避开山洪、风
33、口、滑坡、泥石流、洪水淹没、地震断裂带等自然灾害影响地段；避开自然保护区、有开采价值的地下资源或地下采空区；尽量避免铁路、重要公路和高压输电线路穿越城镇。,(2)小城镇用地应位置适中，交通方便。小城镇一般都是区、乡(镇)人民政府的所在地，从而也是区、乡(镇)的政治、经济、文化中心，承担着为周围地区服务的职能。为了便于管理、联系，小城镇的位置宜相对居中。同时，交通运输条件既是小城镇赖以产生和生存的基础，又是促进小城镇繁荣、推动小城镇发展的动力。因此，交通的方便与否，是小城镇用地选择的重要标准之一。(3)资源丰富，市场广大，能源供应等基础设施齐备资源和市场是小城镇经济发展的两大支柱，因而也是影响小
34、城镇用地选择的重要因素。再者，小城镇一般势单力薄，无力、往往也不适合单独建设供水、供电等大型基础设施，因此用地选择尽可能接近水源、或能源供应设施，是小城镇用地选择的重要原则之一。,第三节 小城镇用地的构成一、小城镇用地分类 小城镇用地按其功能可分为不同的用途类别。小城镇的用地分类，应按国家标准村镇规划标准(GB5018893)执行，将小城镇用地分为居住建筑用地Residential(R)、公共建筑用地 Commerical and Public Building(C)、生产建筑用地Industrial,Manufacturing,Agriculture.(M)、仓储用地Warehouse(W)
35、、对外交通用地Transportation(T)、道路广场用地Street Area and Others(S)、公用工程设施用地(U)、绿化用地(G)、水域和其他用地(E)等共9大类、28小类(见表52)。除水域和其他用地外，其余均为小城镇建设用地。,小城镇用地类别具体划分时应注意：当一个单位用地兼有两种以上不同性质的建筑和用途时，应按其主要使用性质归类。如工厂内部的办公、不对外的招待所、少量零星住宅等仍然划为工业用地。当一幢建筑具有两种以上使用功能、又难以划分功能的主次时，如果在平面上能划分不同功能用地的界限时，则分别归类；如果平面上难以划分，则一般将地面层的使用性质作为分类的依据。如能分
36、清主次功能，则按主要功能划分用地性质。,二、小城镇规划建设用地标准 小城镇规划建设用地标准主要包括人均建设用地指标和建设用地构成比例两方面。1)人均建设用地指标 人均建设用地指标是小城镇规划范围内的建设用地面积除以常住人口数量的平均值。小城镇总体规划时规划建设用地规模的确定应严格执行村镇规划标准中有关人均建设用地指标的规定，按照现状人均建设用地水平，符合人均建设用地指标级别和允许调整幅度的双因子要求(详见前章论述和具体指标)。值得指出的是，我国幅员辽阔，各地自然条件、社会经济条件、城镇性质和布局特点等差异很大，小城镇人均建设用地指标应根据各地具体情况，因地制宜地确定，不强求简单的整齐划一，但要
37、严格控制在国家规定的用地标准幅度范围之内。,2)建设用地构成比例建设用地构成比例主要是指小城镇各类建设用地占总建设用地的比例，尤其是指居住建筑用地、公共建筑用地、道路广场用地及公共绿地等四类建设用地占总建设用地的比例。它是衡量小城镇用地构成合理性，进而影响小城镇整体功能协调运转的的重要标志。小城镇规划中居住建筑用地、公共建筑用地、道路广场用地及公共绿地占总建设用地的比例宜符合村镇规划标准规定的下列要求(表53)。,与城市相比，小城镇建设用地构成比例有其特殊性：(1)多数小城镇人均居住建筑面积较大，建筑层数低，城镇中同时还有许多占地较大的农民住宅，因此小城镇居住用地在建设用地中所占比例较大，约在
38、50，人均居住用地约在40m2人。而城市居住用地一般仅占总用地的30，人均居住用地为(2830)m2人。(2)小城镇工业用地所占比例差异很大，这是因为小城镇间自然环境、社会和经济发展水平、工业基础、产业结构、工业门类等各方面条件差距悬殊，使得用地结构中工业用地多寡不一。一般小城镇工业用地约占建设用地的2030，但工业基础薄弱、工业企业数量少、规模小的城镇，工业用地比重有时仅占1015，而一些经济发达的小城镇工业用地比重可达3040，若把“开发区”等一并计入，工业用地比例则更高。,(3)小城镇的仓储用地，一般多以镇域性农副产品储备和为农服务的农资供应等仓库为主，仓储用地约占建设用地的8左右。若镇
39、区内有区域性中转仓库或国家储备仓库，则仓储用地比例升高。(4)小城镇的对外交通相对比较简单，但必须考虑周围农村与小城镇的联系、或在小城镇中转的人流和车流，因而需要一定的对外交通用地，一般为6左右。,(5)小城镇的公共建筑、道路广场和公共绿地，不仅为镇区常住人口服务，还要为镇区内摆动人口(或称通勤人口)，包括亦工亦农人口、乡镇企业职工、在小城镇读书的农村中、小学生等，以及本镇周围地区的农村人口服务。在确定相关用地构成比例时，为充分考虑上述因素，满足所有使用人口的实际需要，用地比重应适当增大，一般公共建筑用地占1020，道路广场占1020，公共绿地占4-8或者更高。,3)小城镇建设用地平衡表 编制
40、小城镇建设用地平衡表，是小城镇各阶段规划的必要工作内容。它不仅能定量反映小城镇总体规划方案中各项建设用地构成的比例关系，进而衡量、检验这种分配比例是否符合有关规定要求，是否能保证小城镇各项功能的协调运转，从而为合理分配、调整和布置小城镇各项建设用地提供依据；而且能对比反映小城镇规划建设用地比重相对于现状的发展演变，横向比较小城镇间各项建设用地的比重情况，为小城镇总体规划的审批和管理提供必要依据。小城镇建设用地平衡表的样表见表54，实际编制过程中可根据需要加列小类用地。,习题：什么是小城镇用地？基本特征是什么？小城镇用地自然环境条件分析的内容是什么？小城镇用地的自然环境条件评定分为哪三类？各具有什么特征？小城镇用地自然条件评定要注意哪些方面？小城镇用地建设条件包括哪些内容？小城镇用地选择应注意什么？,
