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1、10 房地产开发项目的经营,导 读 房地产经营是通过各种不同的交易形式来完成的，包括了销售、租赁、转让等多种形式。尽管形式不同，但经营的目的却是共同的：尽可能获得更大的利润。由于房地产经营的复杂性，涉及到很多专业性很强的交易知识、法律和程序，需要学生在学习中掌握和了解。,10 房地产开发项目的经营,10.1 房地产市场交易10.1.1 房地产市场概念 广义地说，任何能使买卖双方接触的安排都可以叫做“市场”，包括这种接触引起的种种关系。（1）房地产市场含义 房地产作为不动产，是一种特殊的商品。物虽然不动，但权益可以流通，因此就有了交易行为。所以我们可以说，房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，
2、并就某宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排，也是于某一特定的时间段内达成所有交易的总和。,10 房地产开发项目的经营,（2）房地产市场的特点房地产市场是权益交易市场。房地产市场是地区性市场。房地产市场容易受到法规政策的影响。房地产市场需要广泛的专业人员服务。,10 房地产开发项目的经营,10.1.2 房地产市场的分类 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域、房地产的用途和等级、交易目的等标准，对房地产市场进行分类。（1）按地域范围划分。地域所包括的范围可大可小，最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场，上海市房地产市场等。（2）按房地产的用途和等级划分。如居住物业市场、商
3、业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场等。,10 房地产开发项目的经营,（3）按房地产交易形式划分。从土地市场的角度来说，包括国有土地使用权出让子市场(土地一级市场)和转让子市场(土地二级市场)；新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。,10 房地产开发项目的经营,10.1.3 房地产交易的原则（1）房地一体原则。土地和房屋等地上建筑物具有物质形态上的不可分割性，根据法律规定，在房屋的转让、租赁、抵押等交易活动中，其所占用的土地使用权应当一并转移。（2）房地产物权登记生效原则。房地产作为种不动产，其
4、权属状态及其权属情况的变化，一般很难从房地产的占有形态上体现出来。因此，善意的第三方往往容易受到损害。为了维护交易的安全，保护善意交易方的合法权益，各国都实行房地产登记制度，我国也不例外。（3）房地产交易价格申报原则。,10 房地产开发项目的经营,10.1.4 房地产交易的表现形式（1）地产交易土地所有权征收或征用；土地使用权出让；土地使用权转让。（2）房产交易形式 房屋买卖；房屋租赁；房屋交换；房屋抵押、典当等。,10 房地产开发项目的经营,10.1.5 主要交易行为（1）房地产转让。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其所有的房地产转移给他人的行为，主要有房地产买卖
5、、交换、赠与、继承等几种方式。房地产买卖房地产交换房地产赠与房地产继承,10 房地产开发项目的经营,（2）房地产租赁 房地产租赁是指房地产所有者作为出租人，将其房地产租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产租赁中的承租人以支付租金为代价取得了对房地产使用的权利，出租人需按照合同规定的时间和标准，将出租的房地产租给承租人使用。但承租人对所得的房地产只有占有和使用权，而不具有对房地产的处分权，即承租人取得的仅仅是按照房地产的本来用途而使用的权利，未经出租人许可，不得将承租权转让或转租。,10 房地产开发项目的经营,（3）房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产和不转移占有的
6、方式向抵押权人提供债务担保的法律行为。在这里，抵押人就是债务人，即贷款者，抵押权人就是债权人，即放款者，在抵押设定后，债务人不履行债务时，抵押权人有依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受到偿还的权利。这一权利就是抵押权。,10 房地产开发项目的经营,10.1.6 房地产市场交易的标的物 依照城市房地产管理法等法律法规的有关规定，下列房地产不得进行转让：（1）以出让方式取得土地使用权；（2）司法机关和行政机关依法裁定地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他拥有此房地产的自然人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让
7、的其他情形。,10 房地产开发项目的经营,10.1.7 房地产交易的基本流程 房地产买卖是最常见的房地产交易形式之一，主要有商品房买卖、二手房买卖等类型，其中商品房买卖又包括商品房预售和商品房现售。有关流程见下图。,图10.1 商品房预售基本流程,图10.2 商品房现售的一般流程图,图10.3 二手房买卖的一般流程,图10.4 房屋租赁流程图,10 房地产开发项目的经营,10.2 房地产中介10.2.1 房地产市场中介的概念 房地产市场中介是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动，包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。咨询、估价都有讲，这里简单介
8、绍经纪。,10 房地产开发项目的经营,10.2.2 发展房地产市场中介的必要性在市场经济运行中，中介组织具有服务、沟通、公证、监督等重要功能。它随着市场经济的发展应运而生，同时又是市场体系成熟和市场经济发达的重要标志。房地产交易很复杂，需要多方面的专业知识。如灵敏的信息，合格的估价，繁杂的法律，建筑结构等。这是大多数市场交易主体无法做到的。因此更需要市场中介服务。,10 房地产开发项目的经营,10.2.3 房地产经纪（1）经纪含义：它是社会经济活动中的一种中介服务行为，专门从事促成各种市场交易活动的居间、代理、行纪等有偿服务活动。本质是以服务换取佣金。经纪人：可以是公民、法人或者其他经济组织。
9、,10 房地产开发项目的经营,（2）经纪活动的特点活动范围广泛活动的内容就是服务活动主体具有的专业性活动目的的报酬性活动的隐蔽性和非连续性活动责任的明确性,10 房地产开发项目的经营,（3）房地产经纪业务流程信息的收集、整理与传播房源与客源开拓信息配对与业务洽谈物业查验引领买房看房签订经纪合同,10 房地产开发项目的经营,代理交易达成（或者协助）代办产权过户与登记协办物业交验佣金结算售后服务,10 房地产开发项目的经营,（5）房地产经纪人的基本要求职业道德：职业良心、职业责任和执业理念职业修养：心理素质、礼仪、知识结构职业技能：信息采集、市场分析、人际沟通、供需搭配、把握交易时机 参阅：房地产
10、经纪，人民交通出版社，2007,10 房地产开发项目的经营,10.3 房地产物业管理10.3.1 基本概念（1）物业的涵义 物业一般用于指某项具体的建筑物及相关的场地、庭院、干道；房地产则一般用于泛指一个国家、地区或城市所有的房产与地产。即物业通常用于个体，房地产通常用于整体。物业是进入消费领域的房地产品，物业管理是房地产业在消费领域的延伸活动。,10 房地产开发项目的经营,（2）物业管理含义 物业管理是指专门机构受物业所有人的委托，依照国家有关法规和合同，行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共
11、绿化、道路养护等统一实施专业化管埋，并向业主或租户提供多方面的综合性服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。,10 房地产开发项目的经营,10.3.2 物业管理策略：早期介入（1）对项目的总体设计提出意见或建议；（2）对项目的客户群定位提出意见或建议；（3）对未来的营销方式提出意见或建议；（4）协助房地产商提炼销售卖点；（5）根据物业的定位，确定物业管理的管理档次。,10 房地产开发项目的经营,（6）提出物业管理智能化系统的方案。（7）对整个项目的配套及布局提出建议；（8）为房地产开发商收集、提供物业管理资料。（9）根据规划、配套及业主群定位，确定物业管理的服务内容；（10）根据目标客户确定
12、物业管理服务的标准，初步确定物业管理模式，制定有特色的物业管理方案。,10 房地产开发项目的经营,10.3.3 开发经营的一般策略（1）产品策略：创造房地产产品盈利点；明确产品策略的核心。产品组合与优化。（2）市场开发策略：一般来讲，房地产开发商的开发策略主要有自主开发、联合开发，专项开发和多项目开发等。除了一般性的开发策略外，有时还得采取一些特殊的策略。,10 房地产开发项目的经营,（3）渠道策略：营销渠道是将产品由生产者转移给消费者的途径。从商品房销售的方式来看，主要分为开发商直接销售、委托代理商和通过房地产经纪人销售。开发商自行销售委托销售代理混合渠道,10 房地产开发项目的经营,（4）
13、品牌策略：专业塑造品牌。品质固结品牌。以价值为内涵的价格策略。服务打造品牌。创新使品牌永葆青春。,10 房地产开发项目的经营,（5）促销策略广告。营业推广鼓励消费者直接购买的。鼓励房地产租售代理商交易的。鼓励企业推销人员的。人员推销。公共关系。,10 房地产开发项目的经营,10.4 房地产的再次开发经营 房地产开发是一个连续的系统工程，中间每一个环节遇到障碍，都可能造成开发工作的停滞，甚至遭致失败。当开发商宣告开发失败，必须由其他开发商接手继续开发时，就出现了再次开发问题，俗称“烂尾楼”项目。即使在完成项目开发以后，由于各种情况的变化，导致原开发项目经营困难，必须对原项目进行再次开发，以便适应新的经营环境和要求，这也会提出房地产的再次开发经营问题，有人称之为“项目整理”。（烂尾楼处理很有意义，可进行案例研究，略）,
