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1、,深圳市城市空间规划设计有限公司 二一年九月,黄江镇上群花园“三旧”改造单元规划,中期成果汇报 2010.09,过程回顾,依据东莞市“三旧”改造实施细则、东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）及东莞市黄江镇“三旧”改造专项规划及年度实施计划（在编）等相关文件，结合城市规划及现状发展要求，开展黄江镇上群花园“三旧”改造单元规划编制。,2010年5月中旬，向市城建局提交黄江镇上群花园“三旧”改造单元规划编制计划的申请，并开展现状调查、资料收集与规划工作。2010年6月下旬，进行初步方案设计，向甲方及规划所提交初步方案。2010年7月上旬，向甲方及规划所提交方案比选成果，并确定了规划方案。201
2、0年8月中旬，向镇政府党委汇报中期成果。,汇报内容,1.项目背景,2.项目概况,3.上层次规划,4.规划方案,6.实施措施及建议,5.规划影响评价,1 项目背景,1.东莞市“三旧”改造规划全面推进带来的机遇 依据东莞市“三旧”改造实施细则、东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）等相关文件，在满足20102015年“三旧”改造规模及年度“三旧”改造规模要求的前提下，对改造条件成熟且控制性详细规划已批准实施的近期重点改造片区，可同时开展“三旧”改造单元规划的编制工作。2.与黄江镇各城区一体化协调发展的需要 随着黄江镇各城区一体化协调发展速度的加快，北部作为旧城组团，城市存量土地效益低下，物质性
3、老化和功能性老化现象凸显，城市整体风貌亟需协调，需要更加强化空间资源的集约化利用，提高土地的开发效率。为了提升黄江镇旧城区的整体建设水平，解决现状存在的各种问题，以及规范和推动黄江镇“三旧”改造工作，结合城市规划及现状发展要求，提出对上群花园地块进行改造。3.改造地块周边发展势头良好，改造应适应新的发展需求。改造地块周边地块开发已较为成熟，整体居住、商业环境较好。而改造地块位于环城路与聚富路交汇处，区位条件优越，因此，本次改造应立足成熟的片区环境，承担新的城市功能，打造集商业、居住于一体的复合功能地块，达到进一步完善城市功能，优化城市空间结构，塑造良好城市形象，提升经济效益的目的。,工作框架流
4、程,工作技术路线,本次规划主要围绕以下五大部分进行：1）认识：全面的充分调查现状，理性的分析现状；2）解读：全面的深刻领会上层次规划及相关规划对该片区发展的要求；3）展望：科学的制定片区发展目标；4）策略：制定合理的可操性强的规划实施策略；5）反馈：通过充分的分析研究，对上层次规划进行检讨与反馈，创建一个合理的、理性的规划。,2 项目概况,2.1 位置与范围2.2 改造主体2.3 现状建设概况2.4主要问题及工作重点2.4 改造意愿,项目区位,2.项目概况,此次改造单元位于黄江镇城市北翼，原黄江旧城区，属北部旧城组团。地块涉及已批控规黄江镇板湖片区控制性详细规划范畴。地块位于环城路和板湖大道之
5、间，使得该地块同时具有着优越的区位和交通优势，是展示城市建设风貌的重要节点。,改造单元,项目范围,2.项目概况,改造主体,本次规划范围为板湖大道以西，环城路以东，聚富路以南的区域，单元规划用地面积约4.14公顷，其中改造用地范围面积约3.81公顷。,村集体自改,单元规划范围面积4.14公顷,聚富路,环城 路,板湖 大 道,改造用地范围面积3.81公顷,行政区划,2.项目概况,编制范围涉及板湖社区上群花园旅馆地块。,现状概况,上群花园改造单元,编制范围现状大部分用地为板湖村土地联合社的工业用地，为合法用地。拆建范围内主要为汽车别墅旅馆及仓库，建筑质量一般。,现状土地利用,2.项目概况,（1）改造
6、用地范围内以商业用地和工业用地为主。（2）东侧用地环境较差，河涌将地块一分为二，道路微循环不畅。（3）配套设施缺乏，与周边城市风貌不协调。,现状权属,2.项目概况,据土地权属调查，单元规划范围内宗地数为2宗。宗地属板湖村委会，其中，西侧用地为合法工业用地，已办证。,现状建设概况,2.项目概况,改造地块范围拆迁建筑包括上群花园旅馆及东侧仓库，建筑面积共6700平方米。,现状建筑概况,2.项目概况,建筑质量 二类建筑沿环城路分布，四类建筑为东侧的仓库。建筑高度 拆迁范围内建筑高度为1-3层为主。,二类建筑,四类建筑,聚富路,板湖大道,环城路,现状道路交通概况,2.项目概况,对外交通：横向联系依托聚
7、富路，纵向联系依靠环城路、板湖大道。内部交通：西侧上群花园旅馆内部道路为环状道路，连接各栋旅馆；东侧用地内无明确道路。,聚富路,单元规划范围,板湖大道,环城路,现状景观情况,2.项目概况,需要解决的主要问题,2.项目概况,1)如何在现状的基础上发挥自身的资源优势，达到相关上层次规划对本片区的要求，结合控规实现原有用地结构的调整优化，使集体经济、居民收入在城市化过程中得到持续发展。2)如何利用“三旧”改造的推动，明显改善片区的生态环境、市容市貌、交通环境，完善配套设施；3)如何处理由于开发建设引起的拆迁赔偿安置问题，协调政府、居民及开发主体单位的关系；4)在城市空间、城市形象上如何与黄江镇各片区
8、一体化发展相互协调。,工作重点,2.项目概况,1）拓展建设空间，保障发展用地 通过合理整合“三旧”改造用地，优化城市空间结构，为发展现代生产性服务业或增加城市配套腾挪空间，为城市的可持续发展提供保证。2）完善城市功能，增加公建配套 结合区域空间战略对片区带来的影响进行深入研究，落实相关层次规划要求，为地区的发展提供指引，确定黄江镇“三旧”改造各片区的功能定位和发展目标。3）研究土地利用和开发强度控制策略 确定各片区的用地布局与功能，明确土地利用原则。确定地块划分、控制指标和建设形态布局。4）梳理和完善道路交通系统 通过城市更新，完善黄江镇的对外交通，整合内部交通；确定道路系统规划的基本骨架和主
9、要交通设施的布置；确定静态交通设施的组织原则和布局。5）划定“三旧”改造范围，研究城市更新策略 以“三旧”改造各片区现状存在问题的解决和未来发展目标的定位为双重导向，制定相关改造策略和措施，改善城市环境、补充新的城市功能。6）改善环境质量，提升空间品质 黄江镇处于东莞市东南部的节点位置，故制定整体的城市空间结构和城市景观体系，以及对各景观要素控制目标对提升黄江镇的城市景观面貌具有直接的影响。,改造意愿,2.项目概况,（1）改造地块内部河涌，使其沿聚富路及环城路一侧流经改造地块，并将其改为暗渠。（2）改造地块功能为居住及商住功能。,3 上层次规划,3.1 黄江镇总体规划3.2 生态控制线规划3.
10、3 土地利用总体规划3.4 相关控规3.5 三旧专项规划及年度实施计划,东莞市黄江镇总体规划（2004-2020）,3.上层次规划,总规对改造单元的要求：用地性质：商业金融业用地和二类居住用地为主。,上群花园改造单元,东莞市生态控制线规划,3.上层次规划,上群花园改造单元位于总体规划中的建设用地范围，符合生态控制线规划要求。,上群花园改造单元,黄江镇土地利用总体规划 2006-2020,3.上层次规划,上群花园改造单元中，不涉及基本农田保护用地。,上群花园改造单元,控制性详细规划,3.上层次规划,初步划定的上群花园改造单元涉及已批的黄江镇板湖片区控制性详细规划。,上群花园改造单元,（1）用地性
11、质：旅馆业用地及二类居住用地为主，部分水域及防护绿地。（2）容量控制：用地开发强度，西侧旅馆业用地为2.5，东侧二类居住用地为3.0。（3)配套设施：西侧旅馆业用地内配置公厕、10kv开关站等设施；东侧二类居住用地配置居委会、文化室、社区服务站、社区健康服务中心、警务室等设施。（4）道路系统：控规规划的主干道环城路（32米）位于改造地块西侧；次干道板湖一路（聚富路）、板湖大道（15米）位于地块北侧及东侧。,黄江镇“三旧”改造专项规划及年度实施计划,3.上层次规划,上群花园改造单元属于专项规划中的旧城综合组团改造范围。（1）功能定位：以旧城综合组团的建设为契机，充分结合现状，完善并提高公共服务设
12、施的档次，建设一个环境优美、配套设施齐全的商业居住组团。（2）配套设施：西侧旅馆业用地内配置公厕、10kv开关站等设施；东侧二类居住用地配置居委会、文化室、社区服务站、社区健康服务中心、警务室等设施。（3）城市设计：规划片区属于商业居住风貌区，注重区内商业界面控制。（4）实施操作指引：改造单元属于2010年年度实施计划，采取整体拆建改造模式。,上群花园改造单元,上群花园改造单元,上群花园改造单元,上群花园改造单元,4 规划方案,4.1 原则及目标4.2 功能定位4.3 规划策略4.4 规划方案,原则、目标,4.规划方案,原则 塑造功能，公共优先，建设安全、健康的生活环境；建设节约型社区，促进可
13、持续发展；公众参与，各方共赢，建设和谐社会；因地制宜，强化可操作性。目标 改善形象将环城路及板湖大道沿线城市形象延伸进片区；控制强度控制开发增量，但支持改造的合理增量；合理配置完善道路交通、市政基础设施和公共配套设施，消除城市安全隐患；控制节奏保持房地产市场的良性发展；合理利用有序和有效转移现状社会财富；纳入法制城中村所有的城市建设活动纳入城市规划管理范畴。,功能定位,4.规划方案,功能定位 依托高起点、高标准的北部旧城组团建设，打造集商业、居住于一体，商业氛围活跃、居住环境优美的活力商业居住片区。,规划策略,4.规划方案,1、优化城市功能布局 黄江镇北部旧城区的商业节点主要沿莞樟公路等主干道
14、分布，形成“一心多点”的布局形态。然而在莞樟公路、公常路、北环路和刁郎大道围合的区域中却形成了商业空心。因此，将规划改造地块功能定位为商住及居住功能，以完善片区的商业服务功能，吸引周边消费人群。,商业节点,改造地块,规划策略,4.规划方案,1、优化城市功能布局 改造地块周边的老城商业中心分布着众多的购物中心、商场和酒店，对改造地块的商业功能定位及对其商业氛围的形成起到良好的促进作用。同时，改造地块的商业功能也完善了老城北片区的城市功能。,黄江大道,改造地块,莞樟公路,大新百货,嘉荣购物中心、假日酒店,天和商场,太子酒店,明乐福超市,沃尔玛,玉堂围市场,天虹商场,规划策略,4.规划方案,2、提升
15、地块环境品质 通过对地块内板湖河的改造，提升地块的环境品质。1）调整地块内河涌走向，使其沿聚富路、环城路流经地块，并将明渠改暗渠，在其上面布置广场用地；,控规对板湖河规划：位置：地块中部穿过河道宽度：10m地块内部：明渠,单元规划：位置：沿环城路、聚富路河道宽度：10m地块内部：暗渠,聚富路,环城路,规划策略,4.规划方案,2、提升地块环境品质 2）依据最新的黄江镇防洪排涝规划，规划暗渠宽度控制为16米，建筑退让距离控制10米;沿路结合沿街商业，布置商业休闲广场。,暗渠上盖广场范围示意,暗渠与建筑关系示意,规划策略,4.规划方案,2、提升地块环境品质 3）河道改造后，改善了地块现状景观环境，保
16、持了地块的完整性和通达性，并与地块周边的暗渠进行了有效的衔接。同时，暗渠沿街布置后，地块内部增加了公共活动空间，使得地块内沿街商业与周边的道路形成有机整体，有利于商业休闲氛围的形成，改善了地块的环境品质，提升了地块价值。,规划策略,4.规划方案,3、完善公共配套设施 1、沿环城路、聚富路设置为休闲广场，为市民提供休憩场所及临时停车服务，提升地块附加值。2、西侧商住区凭借外围休闲广场和步行商业街，吸引周边居住小区人流，塑造高品质的商业购物功能区，为城市提供商业服务。3、东侧围合式片区内部绿地，形成住宅私密活动空间，提升居住质量；外围为沿街商业。,休闲广场，为市民提供休憩场所及停车服务，提升地块附
17、加值。,结合环城路、聚富路及商业街营造商业氛围。,塑造高品质的居住片区，提升居住、购物质量。,规划策略,4.规划方案,4、改善道路交通系统 编制范围地块对外联系交通环境优越，西临环城路、北依托聚富路，东紧邻板湖大道，为改造地块创造了良好的外部交通环境。本次改造范围内主要增加南侧小区路以及南北向的步行通道，解决地块内部交通问题；同时，为改造片区及周边提供一定数量的社会停车位，解决周边缺乏停车设施的需求。,环城路,聚富路,北环大道,莞樟公路,东环路,西环路,改造范围,板湖大道,改造模式,4.规划方案,改造模式 整体拆除改造 改造用地面积：3.81公顷。,功能结构规划,4.规划方案,“一环两区”一环
18、：外围休闲步行景观带。两区：商住功能区、居住功能区。,休闲步行景观带,商住功能区,居住功能区,用地规划,4.规划方案,单元规划范围内用地面积为4.14公顷，以商住、居住用地为主。其中改造用地范围面积为3.81公顷，改造范围内公共用地面积为1.29公顷，占改造用地范围面积的33.75%，符合“三旧”改造政策要求。,与控规协调,4.规划方案,1,2,3,本次方案,控规,（1）调整地块内河涌走向，使其沿环城路、聚富路流经地块；并将明渠改暗渠；沿街布置广场用地，增加地块的公共用地面积；（2）调整原旅馆业用地为商住用地；（3）调整二类居住用地范围，沿板湖大道控制8米绿化带。,开发强度,4.规划方案,1、
19、改造范围位于北部旧城居住组团，周边分布着大量的居住区。改造地块位于主干道环城路、次干道聚富路、板湖大道所围合的区域内，为板湖片区的中心地区，区位交通条件优越。地块开发应强调土地的集约利用，提升该片区的开发强度。2、改造地块现状为建筑质量较好的低层酒店建筑，原控规依照现状将地块功能定为酒店业用地，容积率为2.5。本次“三旧”改造单元规划将改造原旅馆业用地为商住用地，配套商业功能。考虑到拆迁赔偿及改造成本较大，应适当提高地块开发强度。,环 城 路,聚 富 路,板 湖 大 道,地块控制,5.规划方案,本次规划用地范围内共划分为4个地块，进行指标控制。,规划控制指标一览表,规划总平面图,4.规划方案,
20、规划南侧小区路，解决地块机动车交通及沿路设置地下车库出入口；沿环城路、聚富路设置休闲广场，为市民提供休憩场所及临时停车服务，提升地块附加值。依托外围休闲广场，以及中间南北向的商业步行街吸引人流，并形成开放式的商业界面。西侧商住功能区结合外围休闲广场和二层平台，形成良好的的商业氛围。东侧居住片区内部为围合式绿地，形成组团内私密活动空间，提升居住质量；外围形成沿街商业。,经济技术指标,4.规划方案,规划总户数800户，规划人口2560人。规划总建筑面积112000平方米，其中商业建筑39600平方米，居住建筑71300平方米，公共设施建筑面积1100 平方米，提供860个停车位。地块毛容积率为3.
21、1。,道路交通规划,4.规划方案,主要道路：环城路（城市主干道）和板湖大道、聚富路（城市次干道）。小区路：连通环城路、板湖大道的规划路。停车位：860个（其中：地上，20个；地下，840个）,P:840个车位,P:20个车位,环 城 路,聚 富 路,板 湖 大 道,道路交通规划,4.规划方案,车行及人行流线改造单元道路分为车行流线和人行流线。车行流线为解决通过性交通以及为地块提供停车出入口与货物装卸的通道。人行流线主要的步行空间，连接建筑的出入口和公共空间，同时考虑与商业界面的结合。,车行入口,车库入口,步行入口,地下空间,4.规划方案,地下空间设计指引 地下停车场：大部分停车位设置都采用地下
22、的方式，一方面有利于地面空间的集约利用；另一方面减少对地面景观环境的影响，有利于形成安全、舒适的步行环境。但这类停车场的范围不能超出地块的红线。规划地下停车库一层，共840个停车位。,负一层车库约25000840个停车位,公共配套设施规划,4.规划方案,地块内规划广场、10kv开关站、公共厕所、居委会、小区级文化室、社区服务站、社区健康服务中心和警务室等配套设施，满足地块服务需求。规划范围外，300米范围内有一所规划幼儿园、规划小学；500米范围内有两所规划中学，一所规划幼儿园，为改造地块提供了教育设施支撑。,规划小学,规划中学,规划中学,R=300M,R=500M,规划幼儿园,规划幼儿园,城
23、市设计,4.规划方案,城市公共广场,主要考虑城市公共空间、与周边景观协调、沿街商业界面等问题，形成良好的集商业、居住、休闲功能于一体的城市空间格局。,沿街商业界面,景观视线通廊,城市设计,4.规划方案,鸟瞰图,城市设计,4.规划方案,公共空间指引开敞空间公共开敞空间主要包括广场、商业街。广场主要包括外围步行景观广场和入口广场。广场提供较大范围的集散场地，为周边居住及前来购物的居民提供良好的休憩场所。商业街主要指沿街商业廊道，为市民提供休闲购物的去处。,步行商业街,外围步行景观广场,入口广场,城市设计,4.规划方案,私密空间 城市设计方案除提供地面广场、商业街等公共空间外，将西侧二层平台作为商住
24、的休闲空间；同时，东侧形成围合的小区内部私密空间，为居民提供私密的休闲活动空间。,城市设计,4.规划方案,商业界面包括沿街商铺及广场商业界面；沿街商铺规划要求商店在临街的设施中应占有50%以上的比例，商店的深度至少应有10m,最多不超过20m。层高至少在5m，商店的入口间距不超过10m。广场商业界面沿广场商业界面强调与休闲广场的呼应关系，注重营造休闲氛围及内外部的视觉通透性。,广场商业界面,沿街商铺,城市设计,4.规划方案,建筑设计指引裙楼 基于多层或高层建筑的主体底部，其面积大于建筑主体本身面积的低层附属建筑体。规定由商店与餐饮组成的街墙立面部分，建筑外墙60%或以上的面积应安装玻璃门窗，在
25、建筑立面处理上，建立裙房与高层保持联系，而非简单的基座关系。,城市设计,4.规划方案,建筑设计指引塔楼 塔楼在规划区域的整体形象上起了非常重要的作用，因此塔楼的设计应着重体现群体的统一性与协调性。建议采用简洁、现代的建筑形式，在整体统一的前提下允许细部的变化，不提倡对本区域形象没有积极影响的怪异形体以及严重脱离地域文化的古典建筑。塔楼顶部做一定要求，如屋顶设备用房不能外露。,城市设计,4.规划方案,建筑设计指引建筑材料与色彩 为了统一整个环境的协调关系，建议采用玻璃、金属等现代材料，在建筑材料的颜色选择上多用灰白、黄灰、蓝色等颜色，而不是暖色系的，如深红等。玻璃材料可以局部反光，不允许采用高度
26、反光的材料。,城市设计,4.规划方案,建筑设计指引建筑小品 公共空间以及城市广场和人行道都应配套协调的城市家具。路边的长凳、垃圾箱、单车架、问讯亭、广告牌以及其他便利的设施都应该体现地方特色。设计应简洁现代，尽可能采用天然的材料。,5 规划影响评价,5.1 环境影响评价5.2 道路交通影响评价5.3 配套设施影响评价,环境影响评价,5.规划影响评价,1.改善居住环境，优化居住、商业空间。将现状低层旅馆以及仓库改造为商住及二类居住用地，对区内景观进行重新设计，优化片区居民的商业和居住空间。2.增加开敞空间，提升生活品质。结合底层商业，布置广场，为市民提供休闲、购物等功能，提升生活品质。,改造前,
27、改造后,道路交通影响评价,5.规划影响评价,规划通过优化区内道路，疏通改造地块内部微循环。2.按照莞标技术要求，本次规划停车位860个，满足地块改造要求的同时，为周边提供50个社会停车位。,P:20个车位,P:840个车位,配套设施影响评价,5.规划影响评价,编制范围居住户数715户，居住人口2560人，与控规比较新增人口1151人。方案中规划广场、居委会、文化室、社区健康服务中心等配套设施。满足地块的配套需求。通过与周边刁朗片区控规调整进行用地平衡，该片区增加的居住人口小于刁朗片区减少的居住人口，因此改造不会对该区域的配套设施增加额外负担。,规划中学,规划中学,R=300M,R=500M,规
28、划幼儿园,规划幼儿园,规划小学,6 实施措施及建议,6.1 优惠政策解读6.2 拆三留一6.3 建设时序6.4 经济可行性分析,优惠政策,一、用地手续简化1、供地方式简化。政策指出，招标明确企业承担拆迁改造的属于协议出让方式供地。2、用地报批简化。凡是纳入“三旧”改造范围的用地，都可按建设用地现状报批。3、用地空间可扩大。政策指出可适当提高容积率。二、税费优惠多样化1、部分税费减免。土地出让金及相关的报批费用部分可申请返还。2、参与改造的社会资金收益。政策指出，政府可通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，采用协议方式供地。三、审批流程优化1、部门优先审批。2、减少审批环节。3、试行镇街代办。“
29、三旧”改造项目业主在办理相关手续过程中，只需向属地镇街“三旧”改造办公室提出申请，提交相关资料即可，届时由镇街全程代办。,6.实施措施及建议,拆三留一,6.实施措施及建议,“拆三留一”核算表,建设时序,6.实施措施及建议,同期实施，合理配置公共用地，为片区提供公共服务。,6.实施措施及建议,测算条件：（1）根据“三旧”改造优惠政策，地价按东莞国土资源局公布的“东莞市基准地价”的基础上打七折。（2）参照黄江镇中心房地产市场价格，住宅销售价格为4500元/平方米，商业销售平均价格为6000元/平方米。,经济可行性分析,经济可行性分析,6.实施措施及建议,经济可行性测算：包括可申请返还成本、不可申请返还成本及销售收入三部分。,1、可申请返还成本通过计算，可申请返还成本约为1.1亿元。,经济可行性分析,6.实施措施及建议,2、不可申请返还成本通过计算，不可申请返还成本约为4.69亿元。,经济可行性分析,6.实施措施及建议,3、销售收入通过计算，销售收入约为5.1亿元。改造税后利润为2200万元，改造利润率为4.7%。,汇报结束 谢 谢！,
