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1、关于当前房地产业基本发展形势的判断,陈啸天中国房地产业协会 市场委员会 副秘书长中国房产信息集团 研究中心 总经理2012年10月,目 录,关于2012年以来的观点回顾,关于当前行业走势迷茫的理解,关于当前行业信息混乱的定义,Part 1,Part 3,Part 2,关于行业未来发展的展望,Part 4,PART 1 2012年以来CRIC观点回顾,2011年,回顾一：市场博弈焦点从房价向地价转移，博弈的性质也就从绝对博弈变成相对博弈,2010年,1月10日二套房首付不得低于40%,4月14日二套房首付不低于50%北京率先出台限购政策6月14日二套房认定既认房又认贷,9月29日三套房停贷建议重
2、点城市限购,11月1日取消房贷七折利率,4月1日制定房价控制目标5月1日一房一价,1月26日二套房首付不低于60%一二线城市全面限购既限增量又限存量,7月12日三四线城市要求限购,10月29日温家宝/李克强：继续严格执行政策，进一步巩固调控成果,2012年,温家宝总理5次重要讲话财政部、住建部、央行各部委分别表态,调控初期：市场化手段为主政策力度较轻,调控第一阶段：博弈双方：政府和企业博弈焦点：房价博弈性质：绝对博弈,调控第二阶段：博弈双方：中央和地方博弈焦点：地价博弈性质：相对博弈,回顾,回顾二：尽管市场回暖，但基于多方面因素变动，行业内的供求关系将主导6、7、8三个月市场向好，9-12月份
3、将由于系统外政治、经济因素主导而再度进入震荡期，即季度性行情的结论,2012年15个典型城市年月度成交量走势（单位：万平米）,注：监测城市包括上海、南京、北京、天津、广州、宁波、扬州、长春、大连、兰州、青岛、长沙、厦门、福州,短期3个月内，价格可控，成交量进一步攀升,9月之后市场走势两大极端,6-8月市场持续上行源于系统内因素：刚性需求度过积蓄期，再次入市 市场预期发生转变，部分改善需求入市,9-12月市场走势将在逐渐受到系统外因素：经济因素：宏观经济走势能否启稳 政治因素：中共十大八政府换届后新领导班子对房地产调控的态度有无转变,回顾,2012年5月研究观点,回顾三：本轮调控已经彻底改写了十
4、年地产黄金周期的基本发展特征，行业从性质上来看已经发生了三个本质的回归，我们面对的仍然是寒冬,行业发展的驱动力由“专业创新”向“资源增值”回归！,行业发展的法则由“市场管理”向“行政管理”回归！,行业发展的主体由“民企”向“央企”回归！,凛冬的心态，狼性的生存！,回顾,回顾四：从最近的市场成交来看，9月份并没有延续8月份增长势头，国庆黄金周的表现更是远低于去年同期,2012年国庆黄金周典型城市成交情况一览（万平方米）,2012年1-9月14个典型城市商品住宅成交走势（万平方米）,14个典型城市：上海、南京、北京、天津、广州、宁波、扬州、长春、大连、兰州、青岛、长沙、厦门、福州,回落,连月上涨,
5、9月市场表现：自二季度开始的连月上涨态势暂时停止，市场从9月份开始或再度进入震荡期国庆黄金周表现：全国主要城市住宅签约套数同比2011年出现大幅下降，主要房企市场表现均不理想，各地房展会对成交的推动作用也不明显,回顾,PART 2 关于当前行业信息混乱的定义,房地产数据混乱：城市数据与典型企业数据的走向逆反，甚至城市内部一线二线与三四线走向逆反,2012年1-8月典型城市商品住宅成交情况,一线城市（4个）：北京、上海、广州、深圳二线城市（10个）：南京、杭州、苏州、宁波、青岛、沈阳、大连、武汉、重庆、长沙三四线城市（10个）：常州、东莞、连云港、惠州、江阴、泉州、芜湖、徐州、烟台、漳州,数据乱
6、象二：一线二线与三四线走向逆反！,数据乱象一：城市数据与企业数据的走向逆反！,2012年1-8月典型企业和典型城市成交金额走势（亿元）,典型企业（12个）：保利、碧桂园、富力、恒大、华润、金地、龙湖、绿城、世茂、万科、雅居乐、中海典型城市（26个）：北京、长春、长沙、常州、成都、大连、广州、贵阳、海口、杭州、合肥、济南、兰州、南昌、南宁、宁波、青岛、上海、深圳、沈阳、苏州、太原、天津、无锡、武汉、厦门,下行,上行,持平,下行,行业信息混乱,政策预期混乱：政策信号正面和负面的交杂在一块，尤其是关于政策的舆论传播更是混乱不堪,各地政策：“暗松”与“收紧”同上演,典型事件湖北房产税试点政策三日三变,
7、8月20日国土资源部官方网站发布信息称，湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中，新版本中已购存量二套房也将被征税，不过税率不会太高。,8月21日湖南对房产税传闻矢口否认，湖北省地税局则证实了房产税传闻。,8月22日湖北省地税局再次出面，又全盘推翻了前一日论调，称目前从事的工作和房产税无关。,市场对政策预期异常敏感，稍有风吹草动便草木皆兵，各种传闻层出不穷，各地政策制定部门的态度反复多变更加剧了“政策信息混乱”的局面,行业信息混乱,市场预期混乱：在未来走势预期上，“看多”与“看空”更是轮番上阵,看 空？,看 多？,谢国忠:楼市回暖是假象 房价下跌至少持续3年,国世平：中国房地产今年将继续下挫,
8、牛刀：泡沫破灭很多楼盘都将跌去50%,茅于轼：房地产是经济最大危险 房价可能降60%,王良智：房地产白银30年不过是伪专家意淫,李耀智：深圳下半年楼市成交价格将上涨4%，全年涨幅约为5%,董藩：某些城市房价还不够高,杨朝淅：楼市价格必然会上涨,任志强：明年三月房价会暴涨！,陈宝存：白银三十年 中国未来五年的地价和房价会翻番,行业信息混乱,站在房地产行业新旧十年的转折点上，面对行业、市场出现的信息乱象，很多问题需要重新梳理判断,持续火爆十年之久的房地产业变得扑朔迷离？,主导下一阶段房地产市场？,下一个十年中国房地产还有希望？,新十年,新旧十年转折中，我们需要思考,WHY,WHAT,WETHER,
9、PART 3 关于当前行业走势迷茫的理解,四大背景变化,三大关系调整,决定了当前行业走向的扑朔迷离！,将决定房地产业的何去何从！,四大背景变化决定了当前行业走向的扑朔迷离；三大关系调整将决定房地产业的何去何从！,2012年以来宏观经济三架马车月度走势,宏观经济持续处于下降通道，保增长成为目前的首要任务,温家宝总理于“2012夏季达沃斯论坛”上表示：2002年到2010年，国内年均增长到10.7%。但是，今年上半年GDP增长创新低，8月份的数据我们仍没看到好转趋势。,行业四大背景变化,经济增长存疑：前十年的快速增长趋势明显放缓，2012年二季度GDP增速7.6%，已经是08年金融危机结束以来的最
10、低水平，经济形势前景不明朗,2002-2011年国内生产总值年度增速情况一览,2009-2012上半年国内生产总值季度增速情况一览,政策调控成真：市场调控逐年升级，调控手段从“空调”转变为“真调”,市场投机热情高涨炒楼花炒预售普遍,全民投资房产初现房价持续高涨,08年金融危机国家救市市场需求再度井喷一线城市房价创历史新高二三线城市房价普涨,04年:完善交易制度,05-06年:财税政策,07年:差别化信贷政策,10年至今:限购政策,禁止期房转让,非普通住宅2年征营业税 非普通住宅3%契税 营业税二转五,二套房贷新政,限购（48个城市）限贷（所有城市）限价（部分城市）,背景,行业四大背景变化,企业
11、路径分化：当企业规模化到一定阶段之后，规模化、利润化、还是均衡发展成为企业开始思考的路径抉择问题,企业规模逐渐壮大，行业集中度不断提升，企业未来发展将何去何从？,规模化？,均衡发展？,利润化？,2012年前三季度企业销售金额集中度同比变化,过去十年（2002年-2011年）万科：从44亿成长到1215亿，翻了27倍！中海：从40亿港币成长到870亿港币，翻了近22倍！金地：从8.6亿成长到309亿，翻了近36倍！,行业四大背景变化,需求结构转变：市场需求开始由“单一的刚性需求主导”向“多元化需求并重”的方向转变,过去,现在,单一刚需主导,多元化需求并重,“政府、企业”与“消费者”间的相互培养、
12、相互促进,行业四大背景变化,政府：管理能力,企业：专业能力,消费者需求认知能力,中央与地方（政府）：本质上就是收权与放权的变化，目前正进入第三轮调整周期，这也必将对房地产业再次带来全局性的影响,中央两次分权：八十年代初期：农村改革，设立经济特区等八十年代后期到九十年代初：“南巡讲话”，海南房地产泡沫等,中央两次收权1994年的分税制1998年的金融改革,当前阶段的调整当前中国经济出现诸多不确定性，社会面临诸多矛盾的时机,第一轮关系调整,第二轮关系调整,第三轮关系调整（当前阶段）,中央与地方的关系，本质上就是收权与放权的变化！,行业三大关系调整,企业与政府：地方政府出于构建长期的、稳定的财政收入
13、结构出发，开始形成对规模化及品牌化企业、非纯住宅性质供地结构以及长期深耕企业的三个维度的转变,规模与品牌,长期发展性,土地结构,规模与品牌政府在选择合作企业中，更倾向于选择规模大，品牌影响力高的企业，规模小的企业受欢迎程度以不如从前,土地结构2009年开始，地方政府出让的土地结构中至少含有一半的非住宅用地，一般性开发商都急切希望的纯住宅用地急剧减少,1,2,3,长期发展性当前地方政府更愿意将土地出让给能在当地长期经营的企业,三方面表现,1,2,3,行业三大关系调整,消费者与企业：一方面随着消费者对于品牌和品质的认知能力提升及行业调控加深，导致行业集中度进一步提升；另一方面非市场因素的导向回归，
14、也导致需求的风险意识大大强于以往,需求结构发生重要转变，其主要特征是,行业集中度的进一步提升,消费者对于品牌和品质的认知能力提升，导致行业越是调控消费行为越是往规模化和品牌大企业靠拢,风险规避意识加强,由于消费结构的变化因素以及这些年政策调控导向的原因，需求导向的市场因素全面让位于行政因素,最初支撑行业的高速发展的刚需消费者已经进入社会中坚结构，并且早期置业受益较大，同时收入始终处于上升通道，开始变成改善型及投资性的需求结构该部分客户群体一方面对于房地产市场及产品具有相当辨识能力，同时经历多轮调控对风险具有相当的防范意识。,两方面变化,1,2,行业三大关系调整,因此，四大基础背景的巨变及三大关
15、系的调整，使当前市场走势进入迷离期，行业信息进入混沌期,市场走势迷离期行业信息混沌期,三大关系调整,中央与地方（政府）企业与政府消费者与企业,站在新旧十年的重大交汇点，我们对房地产业向上的预期仍在！,PART 4 关于行业未来发展的展望,过往的十年,2000年以来年度全国商品房销售面积走势（单位：亿平方米）,本届政府执政以来，房地产行业共经历四轮调控，但正是在此背景下，市场交易量依然走在单边向上的轨迹中，究其原因是城市（镇）化的推动,2012年市场已有起色,2012年一季度以来，房地产数据起色显著，先行的销售量指标自3月以来逐月回升，而更能反映行业景气程度的投资、新开工指标在8月也已探底成功,
16、2012年以来全国房地产行业销售指标增速走势,数据来源：国家统计局,2012年以来全国房地产行业投资建设指标增速走势,数据来源：国家统计局,投资建设走势相对销售量滞后半年左右,销售量跌幅自3月起逐月收窄 8月销售金额增速已率先返正,8月投资增速、新开工面积增速环比一同触底 两大指标增速自2011年7-8月以来首次呈现环比上涨,房地产市场的未来：依然是城市(镇)化,李克强：城市(镇)化是中国最大的内需潜力，是未来经济发展的重要依靠,5月3日,9月19日,9月12日,3月7日,中国致力于推动科学发展，加快转变经济发展方式，把城市(镇)化作为现代化建设的重大战略。,城市(镇)化是中国最大的内需潜力所
17、在，是经济结构调整的重要依靠。,面向未来，我们将着力推进经济创新转型和结构战略性调整，把发展的战略基点放在扩大国内需求上，推动工业化、城市(镇)化、农业现代化同步发展。,中国国际投资贸易洽谈会暨第三届中阿经贸论坛,中部地区崛起正在发力，对全国大局具有重要作用，要努力走出工业化、城市(镇)化、农业现代化协调发展的路子。,城市(镇)化不仅可以扩大投资，而且能够促进消费，对扩大内需具有重要推动作用。,2011年12月,27,1978年以来中国城镇化率发展走势（单位：%）,过往的十年,2011年我国平均城镇化率刚好达到50%，中国居住在城镇中的人口为总数的一半；城镇化进程本身就是创造购房需求的过程，以
18、城镇化率每年推进1个百分点计算，即每年新增1400万城市人口，大约9亿平方米的刚性需求,2011年城镇化率仍在50%以下的部分省份,房地产市场的未来：贵阳奇迹是如何缔造的,贵阳世纪城开发商：世纪金源物业类型：综合社区开盘日期：08年1月建筑面积：600万主力户型：110-130预计入住人口：12万,贵阳花果园开发商：宏立城物业类型：综合社区开盘日期：10年11月建筑面积：560万主力户型：65-135预计入住人口：36万,2010年，贵阳世纪城项目年销售面积138万平方米，占贵阳全市销售面积的22%，是兰州市的1.5倍2011年，贵阳花果园项目年销售面积101万平方米，占贵阳全市销售面积的18
19、%，是南京市的22%人们不禁要问：购买力哪里来？需求哪里来？,贵阳商品住宅成交面积与其他城市比较（单位：万平方米）,数据来源：CRIC,2010年贵阳市城市化率突破30%，正式进入城市(镇)化的高增长期 户籍政策所影射的资源优势驱使了阶梯性的需求城市（镇）化,在房地产市场发展过程中，中心城市市场会带动周边低一级城市的成长，全国到现在为止仍旧只有局部区域和部分城市房地产市场发展到了一个成熟阶段，更多的城市还处在阶梯式的发展过程中,一线城市楼市先行二线城市跟进未来逐步推进到三四线城市,第一梯队上海、杭州,第二梯队苏州、南京、无锡、常州,第三梯队合肥、宁波、南昌、扬州,长三角区域城市房地产市场发展过
20、程,房地产市场的未来：城市传导效应正在继续,过去十年里房地产市场的发展主要集中在288个地级市中的35个重点城市，更确切地说，大部分时间内其实仅是10大核心城市，而这10大城市交易量占“全国数据”的比例也从最早的30%以上降到目前的10%左右,房地产市场的未来：一直以来我们所看到的只是一隅,2862个县,374个县级市,288个地级市,1,2,3,374个县级市,288个地级市,2862个县,国家统计局公布的全国商品房销售数据,房地产市场官方统计的盲区 房地产媒体报道的盲区 相当一部分房地产专业机构研究的盲区,全国房地产市场,一直以来，我们所看到的全国交易量数据，只是局部的！,结束语,对于当前的“房地产行业”，我们认为短期内，外部环境决定行业仍将处于阶段性混乱之中长期内，随着新一届政府的态度明朗化，城市（镇）化仍将推动行业向好发展对于地产企业或者每一个地产人，我们认为必须拥有与时俱进的能力，必须具备拥抱变化的觉悟变是永恒，唯变生存！,道路是曲折的，前途是光明的！To be continued,
