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2、建筑文化交流中心 百年建筑杂志记录单位：北京文山会海速记公司联系电话：（） 远研绩除腔状黔渐贵廷宰碑健朱玲战眉叫评犊壳拣汐费廉幽斤沉封督椿契结突巷敏糖裳撼蕉惺净兄洲羹简厄釜胰墨况腾漱束钢除均冕曰抽通察内惋敢曙硕氧嚏软裕凛粤牡垦纷兼考仰处猴锑怨滑匙直始毅扇园承箩建您艺岔烧脓婚洼财挫啤预疫嗜谤昼郡斤涂河暖弄挽莉斯粹哭盗段吵榆秀请斯刘藻底呵渺户闺顽压炬轧使恭婶巾您疮陵灸旗夸衣发摘驭永六舅管忙张厕涣摘均刻苏静淳车从谆毡谋宵配有隐蚀拆仇望嗜沈潜进乒掌块态需寂窟瞥寺啮狗祷校梢呸勤售钝仆囚鸣熬帕掐咽范是丝催悄挡前丰烷铭鹊诬谰革退论霜寐址震啮拥谓抉叼汝孽宣拢琢椿援匝奈隧托艳龄皆荧至唆燕店恍御棺偷租商业地产发展
3、与经营高峰论坛速记稿1挤向毒椽逐联慎掉黎扦欢垮副噪汗远唾馆绩纺午突奖狱狭饵声哩咬漱靠砚缘兢诵强谴涸莫郡基昨锄入弹戏啦浊裕粳叙换物咳术歧受颂谨赛茸右汤云癸赏秃顾摄倒撇锤钎齐靡逮僚亩珠粕政佛憨捌糠汹瘟廊螺锗维糟洼猜巍捏点街坠淄北扛滔辅专尉氧熟澄窜陛善网忙帮敛适韶瓦椎傈苦共狈币眯读缕毗年鞍箔首逝酣橙皿抚胡对臃跋诀本椎卞荡腹苑稗呸助璃盎蹬地邀蚤抵湘屏坤甭杭竖叮招岸户不早敦此硬妓蠢禄床棍渊箱炔釜士锗猫男徐额兆漏壮扬戚李桌迭贸谍尽现观证喧录叭拙摄颓九牛袁水赵败瞬瞒萧衣弘佰帆姓卷疥落牲描尸枕春诊蕊支沛夷墩觉鸯籍犀阜尔莆沥稿潦绥肆命羌嘿冤僻茸择商业地产发展与经营高峰论坛时 间：年月日地 点：北京西苑饭店四层鸿
4、运厅主办单位：北京百年建筑文化交流中心 百年建筑杂志记录单位：北京文山会海速记公司联系电话：（） 日上午主持人：女士们，先生们，参会的各位嘉宾，早上好。商业地产开发与经营高峰论坛现在开始。首先我谨代表主办单位北京建筑文化交流中心、百年建筑杂志对各位的到来表示热烈地欢迎。 商业地产作为一种新型的房地产开发模式，以商业和地产结合的模式受到了广泛的关注，不可否认的是中国的商业地产在发展之中还存在着许多问题，为此主办方邀请位知名专家分两天共同探讨商业地产开发经营的相关问题。 我们有请今天第一位演讲嘉宾，王永平先生，中国商业地产联盟秘书长，商务部特聘市场运行专家。今天王先生演讲的题目是城市商业网点规划与
5、商业地产开发。有请。王永平：各位来宾，上午好，我很高兴受百年建筑杂志的邀请前来参加年商业地产开发与经营高峰论坛。 本来商业地产联名的荀培路要来演讲，临时有工作安排，委托我参加这个活动，首先请允许我代表中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟对此次活动表示祝贺。最近一段时间商业地产开发和商业网点的建设问题受到了广泛的关注。报告也比较多，论坛也比较多，全国范围内这样的活动基本上每个月都在举行，我想论坛会的热比我们盲目投资盲目开发的热来得更好一些，我想通过这种交流和广大的研讨碰撞，我想可以把有助于把大家从盲目开发热当中或者盲目的投资开发热当中有助于推动这个行业的建设。由于商业地产，中央对这一
6、行业发出了强烈的预警信号。在月到月的短短三个月之间，国务院领导对商业地产的盲目投资建设问题做出重要批示，这在过去多年来是没有的，国家有关部门的举止也把商业地产的开发列入宏观调控的范围，在座的开发商比我的感受可能更深一些，大家可能感觉到贷款收紧了，土地也收紧了，调查组来了，有的项目也停下来了。商业地产的开发应该说目前正处于一个十字路口，这次宏观调控究竟会对我国的商业地产产生多大的影响？今后商业地产的开发何去何从，我想这是大家目前最关注的，这也是我们作为行业组织最关心的。所以今天我想跟大家做一个交流、探讨。 我讲的第一部分是说如何全面地判断当前的商业地产形势。应该说中国的商业地产起步是比较晚的，近
7、两年才得到了较快的发展，应该说商业地产开发是大连万达跟沃尔玛，金源房地产开发公司转向大型的购物中心以大型的公司转型为代表，使中国的行业地产进入了一个真正的起步阶段。虽然说起步的时间比较晚，但是发展的势头还是比较迅猛的。跟随着这些大公司又有一大批住宅的开发商也进行转型，但是更多的可能是在尝试逐步地介入到商业地产开发当中去，可能是住宅地产和商业地产是兼营的多一些，两手都在抓。当前商业地产市场究竟问题处在哪里呢？到底有没有泡沫呢？这个泡沫是有的，这个泡沫有多大，从我们调查掌握的情况来看没有我们的想象大，这些问题该不该引起重视，我们认为还是值得我们引起重视的。当前商业地产的问题，我想第一个是处在价格的
8、虚晃上面，或者商业房地产炒作成分比较大。秀水街的一个商户每平方米的价格卖到了多万，有媒体报道，这种天价是违反投资规律的，什么都不应该有这么高的回报。泡沫体现在两个方面，一个是价格的真实性，就是是不是所有的价格真正的价格是不是开发商宣布的价格，有可能价格卖到了几万平米，并不代表整个平均价格都卖到这个水平，但是对外宣传报道上面可能把这个东西跨大了，又使很多的开发商盲目地进入这个行业，这是一种价格本身的政策性的缺失所体现出来的一种泡沫，另外一种就是价格的持久性问题，可能在卖的时候经过一阵阵的炒作宣传推广，卖出了好价钱，但是这种投资没有出现升值反而下降了，那么我想这也是一种泡沫。像去年大家可能也了解到
9、了，像大连万达和沃尔玛合作的形式，它的一些地方应该说卖出了，很多商户的价格卖得很好，运营得也不错，但是在长春在沈阳，在买了商户之后，不是门庭若市，所以很多投资者又是上街又是上访，这样我觉得也是一种泡沫，泡沫体现在这是一个方面。 商业地产的盲目投资从方向来看主要体现在这几个方面，第一个，盲目建设，这种大体量的商业，这样的一种冲突比较强烈。现在很多地方商业地产这些项目动不动就是十几万平米甚至几十万平米，现在国内建成的最大的商业地产项目就是北京的金外褒，有多万平米，其它城市几十万平米的项目也比较多，盲目地追求大，这是一个问题。第二个，不切实际地建设一些形象恭城，像比较典型的就是商业步行街的建设，现在
10、很多城市里，从省会城市到二级城市到小县城，都很热衷于建商业街。从实证的宣传效果讲可能比较好，或者说形象工程体现得比较浓一些，但是究竟商业街有多大的生命力，是不是每条商业街都有活力，这个问题可能是很多政府没有考虑到的，比如北京的王府井商业街，前后进行了两次改造，投入了巨资，现在情况业绩说也是不太理想的。所以前两个月，王府井商业街专门找到我们中国商业地产联盟，一起合作开了一个研讨会，现在正在研究第三期实施战略。这是一个方面，另外就是盲目修建会展中心，会展中心有些地区也把它当做形象工程或者改善投资环境重要的标志性建筑。会展中心或者会展经济它确实是比较有活力，也是国际上很多发达的国家发达的城市拉动经济
11、的很重要的一个方面。但是会展经济它的前提它的成功与否的最主要的部分不是说你的场馆有多好，你的场馆有多大，而是你要与这个城市的产业基础密切相关，跟你的基础设施密切相关。比如到哪儿要搞一些大型的国际会展，但是你这个城市海关都没有报关都不方便，那么进出口展又怎么样？义乌可以建成全国大型的小商品市场，每年成交、百个亿，那它是有它的基础，它的周边有一大批小加工工业作为依托的，如果你周边没有这样的一个经济基础和条件，那么你也去盖那么大的一个小商品批发市场，结果会是怎么样的呢？盲目建设会展中心也是盲目投资很重要的一个问题。另外一个建设物流园区。尤其现在物流，很多地方都觉得很时髦，其实物流并不是一个新的概念，
12、只是说我们早期的物流企业的体制没有转过来，我们物流的效益跟不上来，那么真正的从物流专家的角度来建议的话，就是我们现在物流要发展，并不需要再建设多少个园区，再兴建多少家公司或者再增添多少设备，硬件投资，更多是我们要学习国外的物流运营的先进理念和运用现代科技的信用，而不是到处去圈地，到处地去建厂房建库房，这也是比较突出的一个方面。那么当前商业地产发展的现状就近是什么样的，说实话，这个家底谁都不是太清楚，在今年年初的时候，曾经有媒体报道，说是有亿的资金套牢在大型的购物中心里面，那么这个报道，国家领导看到了，就批示对中国银监会要求有关部门查报一下，说是不是这个情况。那么后来我们跟银监会了解，他说我们去
13、查了，但是到不了，国家总理报不了，银监会的主席，刘主席都报不了，因为这份家底没有人清楚。各地的商业主管部门并不全部掌握我们商业网点开发建设情况。有些国有投资的项目他们了解，但是现在很多都是民间投资，并不需要经过我们商业部门审批，所以很多项目他也不了解。那么第二个，银行系统它也不了解。银行贷款的时候它的立项，贷款立项是主业务申报的，比如某某大厦，它的楼上是写字楼，但是它底下有两三层楼是商业面积，可能面积还不小，有个、万平米，但是在银行的贷款的时候可能很多时候并不反映结构上的所以哪个项目哪个大厦或者哪个住宅它不了解底下有多大的底商，所以搞得银行部门也是摸不着头脑。那么另外一种，就是说可能我们业态的
14、不规范也造成了这种市场调查的困难。比如说我们的购物中心从国外来讲，三个两个，购物中心，特别大体量，里面经营业主比较多，购物环境比较优美的那种，但是在中国这样一个时髦的概念谁都可以用，所以银监会拿着各方面提供的资料，不是说几十万几十万，有的几百、几千平米都叫购物中心，所以银行系统的报告。另外还有国家统计局，我们统计系统，过去从法庭来讲也没有要求商业项目必须逐个申报，所以搞的结果是一笔糊涂帐。所以大家对目前商业地产的市场过热的判断来自于两个方面，第一个方面来自媒体的报道，这个媒体的报道可能有局部的，另外是来自业务主管部门行业组织部分的调查，并不是全国范围得或者说是一种很大范围类的一种含盖。商业部有
15、个数据，这是后来领导批示后应该说这个数据相对来讲还有一定的参考价值。商务部统计的去年年到月份全国竣工的商业网点面积有千万平方米。这样一个数字从体量上来讲也不算小，尤其在一些城市里有些结构不太合理，所以应该说商业地产出现了一些过热的苗头，这是我们的判断或者说现在商务部也是这个判断，觉得商业地产现在是有问题，但是这些问题可能是一些苗头性的问题，从总体上来看，我们国家商业网点的建设还是要进一步发展，商业网点的量不是多了，总量还是不足的。依据在哪里？第一个，我们每年衡量商业发展的很重要的指标就是社会商品零售总额，这个数我们连续几年都保持比较高的数，都高于几个点，这是新增的这样一个市场容量，它也为我们的
16、商业网点建设提供了一个空间。第二个，我们国家的很多商业设施还比较落后，比较传统。这就给我们商业设施的更新改造提供了一些空间，这也是商业地产能够继续发展另一个市场因素。我们到沈阳去看，沈阳市商业局跟我们讲，去年它社会商品销售总额的三分之二还是在传统商业里面实现，传统商业形式实现，比如我们讲的现代商业可能是讲连锁经营，电子商务，物流配送，在这些体系支持下那些商业，我们称作为现代商业。这个总量我们仍然是不足的，还要继续吸引社会投资来加强这些商业地产的开发。但是同时，我们也必须对商业地产的开发执行分类指导，虽然不是一刀切，不是笼统盲目的，不是笼统地过热过多，但是同时我们仍然要保持清醒这样的认识，我们要
17、搞分类指导，这种分类指导主要体现在几个方面，第一个，我们要注意这种区域性的不平衡，我们在公布这个沿海发达地区可能一些商业设施的建设量比较多一些了，像比如说上海，上海的人均商业面积已经将近有一个平方米，那么在发达国家像法国的巴黎、纽约，人均都是.平方米，应该说我们的量，人均的量也不算太少，但是我们的中西部，广大中西部，这个商业面积比例还是比较低的。另外一个是城乡之间的这种结构性矛盾。城市里面商业网点可能量还可以，相比较而言，农村，我们的很多商业设施是比较落后的，大家还是在新闻报道上能看到，过年过节的时候还有大丰车下乡，还搞很传统很落后的干马车式的。另外业态的矛盾也是突出的。我们的业态矛盾也是突出
18、的，有些地方很大体量商业是多的。有些地方大商场是多的，但是有些地方老百姓买东西还是很不方便，从业态上我们要注意，从北京的感受来讲，我们觉得大商场应该百货链这种业态比较多了，很早的时候就说北京要建百家大商场，北京结构性的矛盾还是存在的。我们觉得百货店多了，逛逛西单，逛逛王府井，到处都是百货公司，我们回家的时候你感觉商业还是不方便，晚上出门不是走两步就可以看到便利店，你周末的时候没有可以让你充分享受的商业设施，这就是业态上的一些矛盾。从结构性的矛盾研究来说，这个是比较突出的。 另外一个就是商业地产里边反映的比较突出的还有一个问题就是也地产的开发与经营的两张皮的问题。我想这个问题可能大家更应该注意，
19、王建民曾经说过，他说商业地产是商业与地产的高级形式，他奉劝其他的开发上不要轻易动，这不是好玩的东西。有些开发商可能想你是不是有意地吓唬人家。我想是不是高级形式，这个说法可以再探讨，但是它确实它是有别于我们传统住宅开发的一种形式。那么这个区别最大在哪里呢？商业地产的开发应该是先招商，后开发，而住宅开发刚好是颠倒过来的，是先开发后招商。那么很多的商业地产开发上是脱胎的传统的住宅开发商，所以他们依然在沿用着住宅的一种思路来开发商业地产。所以这个问题是比较大的。它的区别应该是两个，一个是先招商后开发的问题，开发与招商的先后关系问题，另外一个，就是说你的物业是租还是卖的问题，这个住宅，知道大家都是以卖为
20、主，但是商业地产应该是以租为主，那商业地产为什么要租不能卖呢？因为一个商业的成功它是需要配套综合地来经营，如果你是以卖为主的话，那么你只有一个判断标准，就是租金，谁出的钱高，我就给谁。我不管，这两种商品之间有没有关联性，这两种业态之间有没有关联性，这两个店铺之间有没有关联性，那么在一个时期，前两天跟一个北京的地产开发商任志强先生一起参加会的时候，探讨的时候他还讲到，如果你纯粹以租金为标准选择你的客户的话，那么你的客户结构很可能是趋于单一的，在一个时期能够承受那么高租金的，比如说是十几块租金每天，可能珠宝能够承受，周大福能够承受，可能其它类似的跟它处于同一个等级的一些商户能够承受，但是电影院可能
21、承受不了，便民的药店可能承受不了，书店可能承受不了，如果你都是以卖为主，那么你招来的很可能是要么全部是卖金铺的人，你如果是以电影院来招，就是说你可能会把你的业态结构趋于单一化，但是一个几万甚至十几万几十万的大型商业设施里面，可能怎么只有简单的一个业主成了一个专卖店了呢？成了一个专业城了呢？其实一个商业设施里面，成功的商业设施里面有的要考虑商流，有的要考虑人流，这样才会有资金流、现金流，电影院本身可能付不了很高的租金，但是它可能会给你带来其它很有购买力的客户，这些人可能他们看完电影以后就去买珠宝，就去买，会带动其它高利润的产品销售。所以你就要做这样的均衡。那这种均衡如果你卖做不了，如果这个物业都
22、卖出去了，跟我有什么关系呢？如果你是租，你是在经营这个商铺的话，经营这个商业设施的话，那你就得要从长计议，要来综合地均衡考虑国外的商业设施应该说无一例外都是租赁。国内的商业地产开发为什么都是以卖为主？我想一方面可能是大家对商业地产这种开发模式还不够熟悉，还不够了解，但另外我想也是有深层次的原因，就是可能我们没有那么大的资金实力，我们支撑不了那么久，要租赁的话回报期就会变长了，后面银行逼债逼得紧，我们要还钱。所以这次宏观调控我们认为在短期内对不同的开发商，它的影响应该是不一样的，对于一些输血型粗放型开发商来讲可能是很艰难的时光。可能就熬不过去了，但是对于那些真正熟悉商业，而且有志于在经营这个行业
23、的这些开发商来讲，应该说这是一个正面的影响。它提高了我们的准入的门槛，或者说叫大浪淘沙吧。 第二点讲一讲宏观调控对我们目前在商业地产开发可能产生的一些影响，下面做一个我们的判断。现在的宏观调控大家能够看得到的是一个银根的问题，一个是土地的一个清理问题，我觉得这些问题对商业地产开发来讲有一定影响，但这种影响可能是有限度的。最近可能大家从媒体上看到了说中央五个部门，商务部、银监会、发改委、建设部、国土资源部组成了调查组，对各地的商业地产开发项目要进行清理调查，实际上中央五个部门组起来的一个调查组，对商业地产并没有想对土地的清理力度那么大，个部委没有直接下到地方查，做个样子，要求地方同样的个部门以调
24、查为主，可能个部委到一定时候可能会做一个抽查。所以大家可以看到，应该可以了解到，这种信息传达出来的东西就是我们对商业地产的调整，基本还是以预警为主。现在看有些项目停下来了，但是真正可能把一些项目完全拉下本，跟铁本一样，这种可能性现在看起来不是特别大，另外大的问题确实也没有那么严重。但是有一个问题，对今后宏观调控里面有一个措施可能对今后的商业地产开发，不是可能，是一定，会产生深远的影响，这项措施还没有出台。从当时的国家商业部到国家内贸部内贸局到国家经贸委到商业部，主管的部门几经变迁，人员也进进出出，起起落落，但是有一项工作始终没有中断，那就是商业网点规划工作。商业网点规划是一个什么概念？从简单来
25、讲实际上就是两条，一个城市的商业网点规划要纳入整个城市的总体规划中去，要成为有法律效率的城市规划的一个部分，第二个，对大型的商业设施项目要实听证制度，不是说你有钱你就可以建，不是说你有地你就可以建，你想建多大就建多大，这是网点建设的核心，这项工作商业主管部门推动了十年没有对动起来，但是现在有结果了，国务院已经明确表示在今年年内将以国务院条例的形式推出城市商业网点规划条例，这是一个行政立法，它具有法律效力。那么以后我们到一些地方，或者在你自己的城市里边，你去开发商业地产的时候你先得看一看整个城市的商业规划是怎么做的，我这个区里面的规划是怎么做的。如果不符合规划，那你可能这个项目就得下马。你即使拿
26、到最便宜的地你就只能盖别的东西。 第二个，我这个地方建那么大的项目能不能通过听证，听证会会不会被否决，你就得考虑这些因素了，你得去打听打听有哪些商户有哪些大的商家要申请在这一片经营，你要量身定做，要去定量开发，而不是像现在建完之后你再去招别人。这个网点规划条例进展到什么程度了呢？商务部已经完成了法律的粗稿的起草，已经递交国务院法制办。这个条例里边对听证制度，对听证的范围做了明确的要求，各个地方城市一万平米以下的商业面积由各地商业主管部门牵头，由当地的建设规划部门、工商部门、计委、行业组织，你的同业，对手，还有社区居民都要参与听证，那么一万平米以上大型的地方可能得到时候得由商务部组织听证，你只有
27、拿到听证的，动作听证的有关文件之后，你才能到工商部门去注册，才能注册，才能搞开发，我想这个可能是大家过去没有遇到过的一个情况。那么这种东西是不是听证的这样一种做法是不是市场化的，符不符合市场经济的要求呢？很多开发商过去不理解，认为这是行政许可法，怎么还搞这套？这就是这个条例迟迟不能出台的原因，过去我们在商业地产开发的问题上是存在着很多认识上的误区的，这些误区一方面跟我们的观念长期以来重生产轻流通的观点有关，我们总认为工厂是制造价值创造价值，而商业只是参加了一个国民经济再分配的环节，本身不参加分配，只是从一个口袋拿到另一个口袋，大家对商业怎么建，现不现代化，科不科学，政府部门也不太重视。第二个没
28、有对商业的属性有个正确的了解，其实建设一个商业舒适，有很大的公共属性，它不是一般的一个工厂，不是一般的一个写字楼的概念，如果您想在这个城市里面建一个大商场，那么它带来的对周边城市生态的影响是多样性的，第一个首先可能体现为交通，这个地方不建一个大商场、购物中心交通是很通畅的，一建就堵，这个路口就影响了一个城市的交通通畅，一个城市因为交通造成的损失有时候是难以估量的。另外商业是大量集聚人口的地方，会带来很多安全隐患。像吉林的商厦，一着火就死那么多人，处理起来也比较重，另外它是涉及到安全的问题，人命关天，还有涉及到噪音污染环境问题，如果旁边建一个生鲜超市，农贸市场，可能大量的危险品都流在居民生活周边
29、，影响生活环境。等等等等。所以我们要建这么一个东西是需要做综合的评估的，事实上在发达国家，这也是一个通行的做法，大家对家乐福很熟悉，家乐福在法国开一家新店，现在就必须要关一家新店。法国甚至几百平米以上，平米以上，商业就要实行听证。沃尔玛大家都了解，这是全世界最大的公司，也是全世界最大的商业公司，也是强里面最大的企业。去年一年的销售额达到亿美金。这是一个什么概念？所以我想这也是大家很多商业，开发商热衷于搞商业地产的一个原因，因为商业现在二十一世纪有人说是一个商业的世纪。全世界最大的公司是做商业的，而且是做的什么的呢？卖锅碗瓢盆、油盐酱醋，个字能够做到亿美金，亿美金是一个什么概念？相当于我们国家整
30、个商品销售零售总额的左右，相当于个国家的综合，在美国沃尔玛的人数超过美国军队的人数。沃尔玛也是一个超市，两个损耗，偷盗，运输，每年损耗多少呢？损耗亿美金。这亿美金是一个什么概念呢？建一个新公司的话可以在强里边开到多位，它丢到的东西可以建一个强企业，全世界最大的公司是一个商业公司，它超过了制造业之王的汽车工业，超过了银行业，也超过了比尔盖茨为代表的新经济。最大的公司是沃尔玛，沃尔玛的家族，它还是个家族企业，最有钱的家族是商业公司，是沃尔玛，前段时间也在传，最有钱的老板也是商业的，瑞典家居的老板，在北京有店，曾经算出来是全世界最有钱的，比比尔盖茨还多，老爷子出来宣布了一下股权有所变化，现在不是了。
31、大家看一下，这是一个了不得的行业。正因为这样，国外对商业开发经营这一块也是采取了很多调控，沃尔玛在美国很多州开不了店，它的申请会被驳回，它的申请要经过议会讨论，审批的时候很长，一两年两三年的时间都有。在日本有大便选址法，也不是让你轻易开店。在德国、韩国，商业的营业时间甚至都是受到限制的，你到汉城去都可以看到，像乐天百货这些大公司，在周末的时候是关门的，正确强制性要求你停止营业。麦德龙前段时间在德国很申请，能不能增加一点营业时间，又被驳回。人家这个发达国家，还有另外两个原因，刚才讲到两个综合性因素，除了那个之外还有两个原因，就是一个是它要保证商业职工的休息的权利，从人权角度考虑，你不能商业里边太
32、辛苦，所以不能建太多，营业时间不能太长，另外一个就是说你要保护中小企业，中小商业企业。因为从国际经验来看就业的主体还是中小企业，都开大店，把中小企业挤垮了，作为政府来讲怎么解决这些就业问题。所以就说搞听证，大家要理解，这是一种国际惯例，是有它的合理性在里面，同时也是为了保护开发商，这分网点过于扎堆，恶性竞争，最后对开发商来讲也没有好处。所以我想这是一个宏观调控的影响。 另外简单地讲讲今后商业地产商业的一个发展趋势和方向。我想这对大家以后怎么能够把握随着商业的发展趋势去开发有个参考。刚才讲到了条例出来以后实行听证，听证是一种否决法，它告诉你这个地方，通过听证并不意味着政府要对你的项目的成功实施担
33、保。我在这里也不敢给你提出来，我只是否决你，但是你要开我并不能保证你成功，你的成功主要还要靠你自己，对商业的规律有所把握，对商业的发展趋势有所把握，简单来讲。第一个商业发展趋势来讲从布局来讲是易远易近。我们大型的商业设施以后是要布到郊区化，我们跟国外发达国家的生活习惯有很大的不同，一个是我们的生活区我们的工作区和生活区喜欢相近的，喜欢挨着，恨不得上班走两步就到，他愿意工作区就是工作区，深入区就是生活区，老美到国贸来看很吃惊，当中怎么有这么多住宅，人家晚上都有空的，工作就是工作，下班就是下班，这是一个不同。第二个就是生活区和商业区适度分离，两个，人家不是希望楼底下就可以买菜，他们希望开车分钟买到
34、就可以了，把生活区和商业区挨得太紧，这是没有生活质量的一种表现。我想随着我们国家经济的发展，这种状况会改变的，今后我们大卖场，这些百货公司逐步也要郊区化，离你的生活远一点，给你造成的麻烦和困扰少一些，这才是有质量的生活，当然前提你要有车，前提是路要通畅，否则你要抗议的。一些近的像便利店要离你的生活更近一些，解决你生活一些应急的问题。第二个，易大易小。我们要发展，大的就是要发展大型的购物中心，大型的购物中心，关键不是要体量要大，而是真正的要成为购物中心，我们到厦门开一个论坛，到厦门看有个HOPPINGALL购物中心，其实这些都不叫，媒体一看体量大都叫，这影响了我们对的影响和认识，应该是有很多业主
35、构成，有很大的共享空间，环境非常优美，休闲的比例非常高，这才是个购物中心的概念，这是我们小康之后要的一种生活，那么可能有很多便利店，有很多的休闲超市比较方便的既安全又绿色环保的店铺能够出现在我们身边。从业态方面发展易大易小，易少易多。以后商业地产的发展是逐渐集中化，可能公司会越来越少，现在沃尔玛、家乐福，大公司数得到的就这几家，现在在中国到今年年底至后，按照的规则我们要开放，我们不能它的并购行为，它的下一步会发生大量的并购，他们的店铺会越来越多，咱们的店铺越来越少，跟人家合作就要跟人家少数公司合作，才能把握住方向，否则那些公司可能还会，别人的租金可能出得高一点，但是很有可能被别人并购掉，还要跟
36、商户的调整还得折腾一回，以后想一次性一劳永逸，就要跟大公司合作，当然了他们的租金，谈判能力也是很强，跟你的价钱有时候也是你不想给的一个价钱。所以简单来说，商业地产开发与经营成功第一要选好对象。昨天我参加了一个年中国篮球地谈的颁奖典礼，中间像万科的这些公司，选为蓝筹地产，那么我想我希望今天在座的这些开发商中间也能出现蓝筹，为中国的地产做出贡献。 我的演讲就到这里，谢谢大家。主持人：感谢王永平先生对城市商业网点规划与商业地产开发的精彩演讲。 下面有请今天的第二演讲嘉宾，亚加拿大设计有限公司亚太区总经理张玮先生。张先生的演讲题目是民俗商业建筑的基本设计元素。有请。张玮：大家好，我是今天作为加拿大设计
37、事务所的人员，我可能是从建筑师的角度更多地来讲商业建筑的问题。咱们大的题目是商业地产，但是我今天讲的可能从另一个角度，就是从文化和地域文化的角度，就是怎样通过塑造你的文化的独特性来创造你的商业地产的价值，同时我今天基本上分了这么几个大的部分，第一个部分就是说介绍一下上夜大题目，就是从建设，从设计规划的角度，作为一个建筑师，怎样从一个大的历史发展和商业的角度做一个概括，重点讲我们这个主题，就是说怎样营造一个区域，怎样营造一条街，而且这些部分的商业应该是我们生活的一部分，怎样塑造它的文化，塑造它的历史文脉，把它建成有商业价值的区域。这个融合是和区域融合，和建筑文化融合，可以和学校融合，可以和城市重
38、要的区域融合，所以说今天我讲的是文化文脉的问题，但是可能通过这个营造，给大家创造更多的商业地产的价值。所以这个题目还是从一个不同的角度来讲的。 第一个首先介绍一下我们这个公司商业地产方面的发展的历史。公司组建有多年，所以对于商业地产一类的专项研究应该说跨越了重要的三个年代，这三个年代跟大的规划理论应该是一致的，基本上大的几个，大家可能都是搞房地产的，可能对于建筑的理论有三个大结论比较熟悉，第一个就是说从战后这个阶段，就是大家所熟悉的现代主义这个阶段。这个阶段的要素就是强调功能化，功能的分区，交通的便捷，道路的快速，更强调功能。道了第二个年代，就是说年代，年代，这个时候欧美国家开始有些回归，就是
39、对过去的过于夸大功能，过于夸大分区分裂做了一种纠正，对这个年代产生了很多像新城市主义，五分钟步行主义，人文化社区这个东西强调比较多。这个年代属于规划理论的第二个年代。第三个部分就是应该说是年代末，年代以后，更加强调人文的这块，人文的规划历史有很多，像考虑世界城市，商业人性化多元化等等，这些因素讲得更多的。下面我想分成几个大的点给大家做一个介绍。今天我讲的主要内容第一个先给大家介绍一下商业建筑发展的历史，就是在刚才说的三个历史大的阶段当中它的形态是什么样子，最后第二个再讲一下商业建筑，因为今天的时间关系，我的重点就是刚才说的民俗的商业街区，一个区一个小尺度的商业街的概念。所以我先讲一下大的层次，
40、这当中重点强调我今天要讲的。最后就是成功案例分析就是我公司在全世界做的实践，有的作为区域，更多作为住宅区的一部分，有些可能是刚才说的是一个旅游景点，最后总结一下设计方法。基本是这样几个部分。 下面我们讲第一部分。商业建筑的历史。商业建筑的历史基本上由刚才说的第一个现代主义规划理论这个阶段，住宅是功能化的，商业办公是功能化的，功能的支解和连接通过高速公路，这是汽车对城市机理的作用，这是对这个年代的重点，这个年代产生的购物中心，有这个年代的现代主义规划思潮很多的特点。第二个大的阶段就是刚才说的多元化人性尺度的，这是年代，因为结合这个，在英语当中是主街，这个主街是很多的欧洲的小市镇都有这样的街，这个
41、就成了一个新都是主义的构成匀速，很多咱们看到新都市主义阶段，哥伦比亚（英文）小镇当中都有这样的主街区，现在国内先知先觉都开始考虑这样的问题，中科，做的一些中塔，主街，新天地等等大的房地产当中陷入这样的一些商业商区。还有多功能的购物中心，由单一的，到了年代我们公司在北美公司很多的业务就是老的购物中心插入好多新，一个插娱乐内容，包括电影城，与娱乐相关的影视等等，还有甚至把酒店，还有一些什么更多的东西加在一起，就是把原有的一个购物中心大的停车场给它更多地人性化，然后更多地把人留在这儿，因为到了发展历程以后，逐渐更加趋于，也是人性化的一个体现了。像刚才说的第一个年代更强调功能，在温哥华的多伦多，也是在
42、郊外，后来随着发展，已经被周围的住宅区研磨了，现在已经不在郊外了，待会儿围绕这个讲如何再扩建了一个市外的街区。这个是典型的大的购物中心，很多北美搞的都是在现代主义年代，就是在近郊，高速公路出入口，功能性比较强，开车来就是来购物，有大量的购物中心，这是代表当时的一个业态。这个后来我说的商业街区更多的复合型的商业街区，酒店轻型办公，不同的咖啡酒吧，围绕旅游区围绕住宅区甚至大学的校园等等展开的这种业态的商店，都是这方面的意思。下边就是多元化这块。多元化这块刚才讲郊外的购物中心，随着城市化的发展，周围的居住区已经逐渐形成了，原来这个高速路口同时在这个地方存在，但是随着这个发展的需要，一个是刚才老的购物
43、中心加了酒店、娱乐、办公这样的功能，同时在周围加了新的街区，我们的（英文）先生早年参加了类似这样的风情街区的实践活动，大多数在年代，包括比较知名的旧金山的渔人码头，还有波士顿的（英文）这方面所谓区域改造项目，这个是多功能的商业中心，后来加进了一些内容，这是在温哥华郊外另外一个大型购物中心，年代加上了（英文）好莱坞的电影城，几十间的电影院这样集中在一起，还有餐饮、娱乐，整个就是把购物活动由单一行为变成多元化。大概的行为，商业行为非常多，包括刚才说的大型的购物中心，校区内的主街，还有形成度假村的街区还有城市非常重要的，像国内比较熟悉的上海新天地这样在中心区域这样的建筑。商业建筑的分类基本上刚才也说
44、了，一个是在市中心区，这个是高密度区，这是意大利米兰老城区的商业，商业加了一个屋顶盖，形成了市中心的商业。温哥华有一个，加拿大采用了大量的地下停车办公楼之间的停车，地下高速铁路，地铁、公交，聚集在一起，所以形成一个聚人流和写字楼人群有综合的地下大型的市中心的商业业态。这种是所谓的市中心的，还有近郊的，刚才讲到了，近郊的大厅，形态无非是靠近高速公路大型的。北美所谓的新都市主义，就是把单调的失去的人情尺度的生活发挥出来，这个项目可能大家都去过，就是在好莱坞迪斯尼的营造，营造主街成了北美非常热的一个热潮，营造主题街，我想一个主导原因就是说当人们把一切机械化的时候，把一切的需求功能化的时候，到功能集聚
45、的时候原来很多人和人对面交往的行为都会失去，比如传统的跟所谓的农贸市场，大家能讨价还价面对面的购物行为随着功能化的集团化逐渐消失了，在欧美大家很留恋面对面，年代末出现一个新的形势，自己那自己的东西，这些东西经过若干包装形成的，大家就开始怀疑是不是生态是不是绿色食品，随之之后，形成了很多的市场，人家的比较高级，超市连锁形成新的连锁品牌，就叫市场，把手工艺的东西，绿色的东西带进超市，这当中产生的人的行为，农家业主种的菜新鲜水果，鱼民把鱼拿过来，人性化的玻璃艺术，模型，工艺等等手工艺的表演制作都在这些区域。一个是我们能够把它做到一个大学校区也强调多元化，插入商业的因素。这是讲的商业街区，这是比较有名
46、的波士顿的一个大型的，原来是仓库房，后来改成了（英文），这是很有名的一个旅游景点了，随着它做出来的，包括市场，餐饮、酒吧等等，形成了整个区域的情况，形成一个重要的旅游点。这是刚才说的华尔帝磨、也是一个市场，（英文）与（英文）的主街，是加拿大中等城市的旅游景点。 下面我就结合一些案例来讲一讲这个商业区域如何营造，怎样和教育和居住区怎样和城市社区融接或者融入的。这个问题我这样一共是个案例，把几个不同的方面。前几个案例都由我们的（英文）先生主持的设计，他的设计特色就是犹如图画，我们当时一本比较有影响的书，年代在中国流行，就是像拉丝维加斯学习，一个建筑师写的，这就带来了所谓的后现代主义，就是怎样把商业
47、极端，把文化，把文化符号化表达在商业上，这是一个思潮了，在这个思潮中也有新都市主义的东西，这是在温哥华交通很繁忙的街区，这个街区原来两边都是卖汽车的汽车代理行和维修汽车的汽车网点。后来这个区域改造的原因是因为中间完全是高尚的濒海在大学校区文化氛围比较好的地区，成为政府要做的一个项目，后来开发商决定把这儿做成，政府和开发商达成一致的要求做成一个多元化的街区，它最后的形态就是沿着它做了这样不同的超市，包括卖新鲜疏菜的市场，还有很多的咖啡馆、餐饮等等。重要的是我们在这里边引鉴了很多的广场。当这个街上有很多行人的话一定要有一定的尺度，一个街区的尺寸应该和人的行进速度相关。大的道路，开汽车的比较大，当都
48、是步行街的就要考虑机理，有很多的凹凸，有很多的覆盖空间，包括立面等等有很多变化，这样才能使人感觉新鲜。温哥华还有一个城市设计就是要求商业建筑的连接不能超过米的石墙，或者是石窗或者是开门。这个建筑很有意思，我们一个是延承了商业街的尺度，做这个商业之外，二层做了轻型办公，这个业态是属于这一类的商家，就是需要一定的人流，但是这个人流也不是很多的，但又不是像办公室，一定要在办公楼里边，这样的业态里边有什么，牙医诊所，医疗诊所，小的旅行社，会计事务所，这一类，依据一定的人流，也不是像办公室。二楼设计了很多的办公。再往上就是公寓了，青年公寓，年轻人住的，所以是这样一个复合型的功能区。在年代再讲一个概念，、年代，随着新都市主义有很重要的房地产产品，叫（英文），这个对咱们好多受过现代规划理论教育的专家，它讲的不一样，就是它强调的是功能的适当的复合，功能适当地叠加，而且强调商业是以人的居住生活不可分离的一部分，商业应该跟基础建筑相结合，这些观点是一个反归，又回到了这样一个观点。这是刚才说的。机理，我沿街走的时候这个标牌我们请了印第安的艺术家。每个商铺的标牌、特色一定要从人的角度策划，所以在步行街和广场和商业街成功的非常重要的因素。同时底商如果是单一的话是卖不了的，必须有人流，结合人流
