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1、中原花都温泉综合开发项目建议书,目录,项目总体判断 项目初步思路 项目任务建议与报价 项目工作进程与付款方式 项目专家团队配置 公司介绍 经典案例 联系方式,前言,近日，我院受*有限公司的邀请，特派我院副院长*、市场总监*前往项目地进行了实地考察。我院对该项目高度重视，考察组返京后立即组织了专家研讨会，我院院长、副院长等专家都参加了会议。目前就该项目形成了若干初步建议，现将这些思路与相关辅助材料整理成项目建议书，供贵公司各位领导参考。特别说明：本建议书仅为我院专家考察项目后形成的初步思路，并不代表项目组进入该项目后经过详细考察与系统分析得出的正式方案。,一、项目总体判断,1、项目知名度位列“中
2、原第一”，品牌优势十分明显。,“花都温泉度假区”自2006年开业以来，在短短的不到两年时间里知名度已覆盖整个中原地区，特别是在省会城市郑州更是颇具影响力，从我们的初步分析和抽样调查、深访调查得出了这样的结论：花都温泉是目前中原城市群最具影响力的温泉品牌。因此，目前可以说花都温泉是“中原第一温泉”。如此殊荣，为本项目的下一步开发奠定了很好的基础，这也是在全国众多温泉旅游地产综合开发项目中颇为鲜见的独特优势，极具发展潜力。但知名度不等于美誉度，美誉度不等于消费热度，一个项目成功的关键在“盈利能力”。,2、河南温泉旅游开发逐步升温，竞争日趋激烈。,目前，中国旅游产业正处于传统“观光旅游”向“休闲旅游
3、”过度的阶段，休闲旅游正在成为强消费能力阶层的“宠儿”。无论是从事纯旅游项目投资还是旅游关联性综合开发项目投资，精明的投资商都不约而同的瞄向了“休闲旅游”这块日益倍增的蛋糕。正所谓“观光聚人气，休闲出效益”。河南是中国古代最早出现温泉泡浴的为数不多的几处地点之一。目前，在中原城市群颇具知名度和影响力的温泉自然不少，如平顶山鲁山温泉群（上、中、下、温、神五汤），郑州惠济区丰乐园温泉，洛阳龙门温泉等多处温泉。随着旅游开发的深入和休闲旅游的升级，老温泉也正在迎来新的春天（部分温泉已有新投资商进入），另外，毗邻郑州的思念果岭四季温泉和中牟雁鸣湖温泉城项目都在由地产大鳄耗费巨资打造过程中。中原温泉旅游即
4、将迎来“群雄逐鹿中原”之势，竞争迫在眉睫。,3、温泉项目产品和规模缺乏前瞻谋划，盈利模式单一，经营乏力。,“门票经济”是中国旅游项目经营的传统收入模式，也是较为单一的模式。纵观全国成功的旅游项目，无论是观光型的还是休闲度假型的都不是单靠“门票经济”而生存的，特别是休闲度假项目更是千方百计的巧妙设置各类消费项目和服务产品实现收益倍增和边际效益最大化。128元温泉票，几乎可以称之为中国温泉项目的标准门票，即便是依靠这样的门票收入获取较大成功的温泉项目也是有着一个非常科学的市场规模和接待能力合理匹配的规划设计的。一般较为成功的以温泉门票为主要收入的温泉项目都位于大型城市1.5小时车程内，其接待规模在
5、每年25万人次左右，而且80%的业务来自商务公务会议消费群体，如年接待在15万人次以下必将陷入亏损的窘境。花都温泉目前就面临着接待规模过小，会议配套功能不全，而会议市场份额却在不断攀升，矛盾重重。另外，温泉衍生产品匮乏，度假娱乐运动等配套项目缺失，盈利模式单一，收益能力较弱。,4、花都温泉现状拉动二期地产项目全面开发风险很大。,以国内温泉度假村的平均水平综合比较分析来看，目前花都温泉无论是硬件还是软件都谈不上顶级，如果参考酒店的评星标准来看，客观而言，花都温泉仅处于3星偏上而已。因此，如果此时就依托当下的温泉项目进行二期600多亩地进行顶级地产开发（别墅式物业）不仅无法实现企业最求价值最大化的
6、目标，而且还隐藏着较大的投资风险。如此现象好比是：小马拉大车，中端拉高端。,5、本项目区位独特，交通便捷，市场潜力巨大。,鄢陵,郑州,开封,洛阳,驻马店,平顶山,周口,商丘,南阳,本项目距离新郑国际机场仅55公里，一小时左右车程可抵达郑州、洛阳、平顶山、周口等八座中大型城市。项目位处中原城市群腹地，该区域年商务消费额（包括会展）高达50亿人民币，而温泉项目的80%消费来自商务会议市场，发展潜力巨大。,6、项目对所在地人文、自然资源缺乏研究整合，尚未形成独具特色的产品和品牌。,本项目的核心旅游资源是温泉，但温泉在中原地区并非稀缺资源，竞争项目众多，前面已有分析不再赘述。一个旅游项目要想从其他同类
7、型项目中脱颖而出，体现自身特色，形成比较竞争优势，就必须挖掘本土文化，整合特色资源，打造差异化产品，特别是温泉项目，更应如此。泡池名称的变化并不能代表产品的创新，最可怕的是温泉设计单位时常将成熟模式进行照搬，造成区域内产品严重同质化。我们认为，花都温泉所在地有着两大特色资源，目前尚未被充分利用，一个是魏都文化，一个是花都文化。一旦将这两种文化融入到产品当中，通过游憩方式、景观小品、建筑风貌、服务模式、交通工具、饮食歌舞等展示出来，让游客得到全方位的体验，本项目才能真正树立“花”和“都”的独特卖点和魅力，才能将“中原第一温泉”的桂冠持续发扬光大。,7、本项目涉及旅游、地产、农业、新农村等多个专业
8、领域，必须借力高水平的策划规划来指导开发运营。,本项目是一个综合性的旅游地产开发项目，其旅游层面涉及温泉泡浴、运动休闲、亲水游乐、农业休闲、民俗文化体验等多项内容；地产板块涉及旅游商业地产、产权公寓、度假公寓（第二居所）、别墅等多种物业形态。而旅游和地产这两大板块又有着交叉、联动的紧密关系，如何处理好两者之间的关系以及各类项目的开发时序和节奏是当务解决的重要问题。我们认为本项目的旅游和地产并不是一个简单的旅游带动地产的结构关系，而应该更科学的设计为“旅游地产互动循环结构”，形成短期快速收益和长期良性收益的组合开发运营结构。因此，极具影响力的“大花都度假区项目”应先期进行高水准的总体策划（3平方
9、公里大花都概念），解决整体开发运营的一系列焦点问题，从而科学的指导运作，减少损失，降低风险，四两拨千斤，价值最大化。,二、项目初步思路,1、跳出项目看项目,要想实现本项目的收益最大化，实现边际效益的最大化，实现可持续发展，我们必须跳出项目看项目，首先不能就600多亩建设用地来研究地产开发，甚至不能就1000亩项目用地来独立思考本项目的综合开发。因此，看600亩地产必须从1000亩整体来规划思考，看1000亩项目又必须放大到周边2、3平方公里的陈化店镇范围来考虑项目的整体性开发运作。我们认为本项目开发采取的旅游撬动地产的发展战略是非常正确的。以温泉休闲产品为整个项目的开发引擎，先期开发，迅速引爆
10、市场，聚集人气。但这仅仅走出了第一步，还可借助新农村建设的政策优势以及现代休闲农业发展模式、温泉带动片区发展模式整合周边村落、农田、苗圃基地等资源，开发农业观光旅游、农业休闲旅游、农耕文化体验旅游、民俗体验旅游以及郊野运动休闲项目等。促使区域内形成多个不同类型的旅游项目群，向综合型旅游目的地发展，同时形成大尺度的景观背景和完善的系统配套，最大限度的提升地产开发的居住环境，丰富游客和住户的居住体验，提升地块和区域价值，撬动地产产业的开发，促进整个度假区的产业整合和品质提升，打造国内一流的休闲度假旅游目的地。,以新农村建设和“第一产业第三产业化”为由整合周边资源进行综合开发,“社会主义新农村建设，
11、统筹城乡协调发展”是国家均衡发展战略的布棋，是河南省未来5-10年实现“新突破、大发展、上台阶”的重要助推器，当然也是鄢陵解决“三农”问题的核心纲领。要彻底解决郊区农民的问题，不能仅仅从搬迁集中安置，改变居住环境下功夫，而必须从改变生产方式和生活来源等角度入手，充分借力“新农村建设”的一系列政策条件，采用农民搬迁、土地集中整理、土地置换、旅游开发、就业安置、参与经营等一系列操作步骤和手法，让农民在与城市居民一样，享有各个方面平等的权利、均等化的公共服务和同质化的生活条件的同时，参与旅游服务、旅游经营，共享旅游开发带来的胜利果实，从根本上解决农民搬迁后的生产收入和生存生活问题。真正实现国务院提出
12、的“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”二十字方针，为许昌市“新农村建设和统筹城乡”实践树立旅游导向解决方案的典范。从而实现政府、企业、农民三方共赢。,“亮点启动，产业叠加，一核多点”的整体运营模式,亮点启动：以温泉度假为核心，融入“旅游地产”开发进行整合升级，打造大旅游区的亮点工程。产业叠加：在温泉度假村的辐射下，形成各类以其自身特色资源为基础的项目，如农业+会展，农业+旅游，旅游+地产，地产+养老，文化+创意，,2、跳出旅游做旅游,旅游项目多属长线投资项目，投资大，回报周期长，因此，许多旅游投资项目都在进行泛旅游产业整合做长短线投资组合，即将长线投资旅游项目和短信投资非旅游项
13、目进行捆绑，最为典型和常见的就是“旅游+地产”项目。本项目就是典型旅游地产项目，如果不考虑地产的后续开发问题，花都温泉可以放弃打造全国一流商务休闲温泉度假区的目标，只需扩大经营规模向大众温泉产品转型也未必不是一条生存之道。但是，一旦考虑未来地产的开发，甚至周边资源的整合及本项目的可持续发展，花都温泉就必须定位打造“五星级温泉度假区”，如此，方可实现地产开发收益的最大化。另外，从大旅游区角度考虑，不仅仅温泉才是旅游，周边的村庄民俗、花卉苗圃培育、农业生产等都是旅游的资源，只要进行科学 的策划包装和产业整合都可形成一系列颇具吸引力的旅游产品，从而推动本项目从一个景点向一个旅游区的跨越，实现从一个度
14、假村向一个旅游目的地的转型。,3、跳出地产做地产,永达实业的核心业务是地产开发，花都项目的核心也是地产开发，但要想取得最大收益和长远发展，本项目就“必须跳出地产做地产”。借助旅游业极高的产业关联度，依托其促进城市品牌提升和区域服务经济发展的功能，向政府提出旅游导向区域整体开发的思路。由此，在与当地政府进行项目谈判时，可获得比普通房地产用地低廉得多的土地。即是经营性用地全部需要招牌挂出让，也可以有很大的空间。土地运用方面：除了必需的房地产建设用地外，可以在土地构成中安排大量的水面和农用地，一方面由于是租赁的非建设用地，因此可以加快进度，另一方面也降低了总成本。大量水面除本身即为重要的景观构成外，
15、还可以开展水上游乐、农业观光等旅游项目；而农用地也完全可以用于景区绿化、农业观光、草地公园、山地公园、道路等。此外，也需要有部分40或50年的商业、旅游、综合用地（办证难度相对较低），以用于旅游休闲、产权式酒店、商业、娱乐、教育、文化产业等，容积率、建筑面积、建筑高度和方位不做具体限制，永达实业可根据项目需要进行灵活调整。,4、永达实业在本项目上的自身定位,永达实业作为许昌休闲旅游项目的龙头开发商，作为鄢陵花都温泉的投资者和经营者，拥有良好的社会资源和项目基础，完全有必要也有实力对花都温泉周边区域进行整合开发考虑。因此，从未来的区域整体开发来看，永达实业不再仅仅是一个旅游景区、景点的开发商，或
16、是一个旅游项目的投资者和经营者，而是近3平方公里的“花都度假旅游小镇”的总体运营商。因此，作为区域总体运营商的永达实业其职能应是：首先对整个旅游区进行运营策划，再做好总体规划，从策划和总规中“选点”，对选出的“靓点”进行项目包装，核心资源和高回报项目自行投资经营，公益性和基础设施项目说服政府投资，其他盈利性项目招商引资，小型项目做好示范点吸引当地村民参与投资开发经营，由此形成有节奏、有层次、可操作、能多赢的工作思路。,总体运营商,总体规划（策划）,进行包装形成项目,自行投资经营,招商引资,政府投资建设,原住民参与开发,理清运作思路，找出好项目、大项目,选出分批开发的项目点进行包装,核心项目,其
17、他项目,基础设施公益性项目,小项目,工作思路,三位一体的身份,区域运营商,地产开发商,旅游经营商,三重身份,高瞻远瞩的战略远见，实际运营的操盘手段,5、区域总体运营商的三级盈利模式和商业运作模式,旅游项目和商业项目开发、经营、转让,三级收益,良好的社会效益,二级收益,通过公共及公益项目的建设投入,区域内旅游项目建设用地或其他经营性项目开发用地,置换,基础设施投入，新农村、小城镇拆迁、安置等投入,居住区建设用地的主导开发,获取,一级收益,经济效益方面 社会效益方面,6、项目总体定位,花都温泉休闲度假旅游小镇 旅游小镇占地约3平方公里，以温泉休闲旅游为核心，发展包括生态观光、现代农业休闲、郊野运动
18、休闲、民俗文化体验等多样化的旅游产品，做大旅游产业。依托鄢陵花都概念，打造花海氧吧与温泉形成“双料养生”产品，构建独具特色的温泉休闲养生模式。依托旅游开发带来的环境、功能配套、人气、地气、资金回收，构建高档的生态休闲度假地产产品，将整个项目整合形成一流的综合性温泉休闲度假区，成为许昌休闲旅游的龙头，河南省旅游产业升级的亮点工程。,7、目标定位,郑州经济圈的首选休闲度假胜地 温泉旅游正在成为郑州人的重要休闲方式，随着郑汴洛一体化和郑州经济圈整合发展的加速，旅游一体化成为必然趋势。许昌距离郑州仅60公里，位于省会郑州的重要环城游憩带上，致力于打造郑州市后花园式的生态旅游城市。本项目依托天时、地利和
19、良好的宏观产业环境，凭借温泉旅游的创新、复合性旅游产品的打造、精品化特色度假产品的开发，并通过外部交通网络的完善，宣传营销的带动，必然成为郑州经济圈的首选休闲度假胜地。中原城市群的特色“会都”随着经济的发展和商务活动的活跃，加上传统的政务会议市场，中国正在形成若干个地域性的会议会展中心。郑州正在成为拥有近千万人口的中国特大型城市，也是黄河流域经济中心城市，是中原地区的文化、经济中心。本项目针对以郑州为核心的中原地区会议市场，打造大型多功能会议接待中心，将五星级酒店、温泉休闲、生态观光休闲、郊野运动休闲、商业休闲等作为配套接待设施，形成具有一定规模、功能完善的高等级会议度假地，形成“花海温泉度假
20、+会议接待”的特色会都。,目标定位,中原地区最具吸引力的温泉度假区 通过提升改造本项目将具有多项优势：具有奇特泡浴方式和极度生态化泡浴环境的花海温泉；融合传统魏都文化和现代消费文化的温泉养生生活方式；具有生态童话般气质的五星级花都温泉酒店；具有超强接待能力的国际会议中心；温泉与花都生态观光休闲、郊野运动休闲相结合的复合型旅游产品等。这诸多优势，加上花都温泉本身形成的品牌优势，花都旅游小镇一定会在中原地区独具魅力和备受市场青睐。中原地区最具吸引力的“宜居花城”鄢陵作为许昌的“宜居花城”自从05年提出以来，仍处于概念阶段，而花都旅游小镇通过优势资源的整合和项目开发必将成为中原地区极具吸引力的真正的
21、宜居花城，居住在这里将享受鄢陵矿泉、花都温泉、大尺度花海景观、五星级度假配套、时尚运动休闲配套等一系列独特资源和服务。这里将成为郑州经济圈精英荟萃的休闲之城。,8、功能定位,温泉泡浴、休闲、养生功能 以温泉为基础衍生出来的泡浴、休闲、养生、娱乐产品功能是花都温泉度假区的核心功能之一。度假区内有丰富多样的温泉露天泡池、室内SPA养生体验、高品位风情酒店、温泉全宴、运动、娱乐、购物等立体的产品体系来实现温泉旅游功能。旅游休闲度假 以温泉休闲为核心，扩展到包括生态观光休闲、郊野运动休闲、商业休闲等在内的常规旅游休闲度假功能，是旅游小镇的基础功能，是扩展市场、增加人流量、提升区域价值的重要途径。政务、
22、商务会议接待 根据市场需要，依托项目优越的地理、交通、政经区位，打造规模较大的、综合性、现代化会议中心，包括大中小各类型多功能会议厅（室）。配合度假区优美的生态自然环境，和温泉休闲、生态观光休闲、郊野运动休闲旅游产品，会议接待将会成为一项重要功能。温泉度假人居 在游客中有一定比例的常住客人，具有较强的住宅需求，同时，为了满足郑州等地消费者第二居所的需求，依托温泉休闲度假、会议接待，构建中高档生态生活社区，打造温泉休闲生活方式。,9、旅游产品体系,根据项目资源评价和市场分析，以项目整体定位为指导，从项目所具有的以温泉为核心，包括水系、文化、民俗、苗圃等旅游资源，可以开发为两个层面多个类型的旅游产
23、品：核心旅游产品：温泉休闲养生产品，为本项目的核心旅游吸引力。包括露天泡浴、SPA水疗养生、温泉水上游乐、温泉全宴、生态餐厅、休闲水街、影厅、多功能厅、特色购物等。温泉产品是本项目的引擎产品，首期开发已经完成，但仍有待提升和完善。基础旅游产品：生态观光、休闲，郊野运动休闲，以及湖泊的亲水休闲。生态观光旅游产品包括：花海氧吧、花卉博览、郊野营地、林中趣苑、林海迷宫、生态长廊等；运动休闲产品包括：生态灯光网球场、射击练习场、攀岩练习场、趣味体能营、高尔夫练习场、跑马场等。基础旅游产品是本项目在发展战略和总体定位的指导下，通过购买经营权、租赁土地等方式，在核心项目地周边开发的旅游产品。目的是控制周边
24、有利资源，做大本项目的旅游产业，从而更有力地带动房地产的开发，构建高档度假休闲社区。,10、房地产产品体系,从前面分析得知，项目完全具备开发度假型地产产品的三大类产品的资源、区位和客源基础，即住宅、商业和商务地产产品，基本形态如下：住宅产品：温泉养生（度假）公寓、花园洋房、（养生）度假别墅、产权酒店等，主要针对投资型和度假型置业人群；商业产品：旅游商业街、休闲会所等，主要针对旅游、企业的投资、置业者开发销售；商务产品：酒店、会议会展中心、企业会所等，一般由企业自营，目标客户为郑州经济圈的企业和商务休闲人群。通过对本项目旅游产品的解析，可以发现每项旅游产品的开发，均对房地产的价值具有一种或几种主
25、要的促进和提升作用，而地产的开发对构建完整的度假区至关重要。,如进一步深度解析和重构旅游产业的带动效应，则可以创新出项目最具有市场差异化和前瞻性的新概念地产产品，如：温泉养生、度假公寓：在项目地块东测，毗邻温泉度假村附近地块进行开发，小户型，以“一室一厅”为主，每套房建筑面积在4050平方米左右，实行“温泉入户”，在卧室中或大客厅中打造温泉泡池，让住户能够“在自己家中洗温泉”。公寓的景观条件一般比较好，靠山、面水，配套完善。在温泉度假区，此类公寓从产权角度可以分为两种：自用型、投资型。即购房者自己使用，和返租给运营管理公司，业主按年收取租金或者抽取经营分红。企业会所：在项目地块北侧，打造个性化
26、、高档配置、服务完善的别墅型企业会所，面向中原地区尤其是郑州的大型企业，作为召开企业年会、商务会议、奖励旅游、员工休假的场所。依托度假区内独具特色的养生温泉，以及生态观光休闲、包括高尔夫练习场在内的郊野运动休闲，以及度假区整体打造的高档休闲品味，企业会所类型的地产形式市场前景一定很好。休闲水街：维护湖泊生态，改造度假村内湖泊景观，并依托湖泊、河道构建情趣化小景观，形成风情休闲水街模式的商业街区。主要经营餐饮，还提供酒吧、咖啡吧、茶坊、KTV、小影厅、迪厅、购物等休闲、娱乐、购物服务。休闲水街既作为度假区内重要的服务功能配套，又增加了度假区的休闲氛围，聚集人气，增加投资置业者的信心。国际会议中心
27、：面向郑州地区庞大的会议市场，依托优越的交通，尤其是本度假区内完善的服务设施，高档的休闲产品，优美的花都生态、水系、湖面、泡泉景观，开发综合性的会议接待产品。打造一个较高档次的国际会议中心。,11、我国温泉旅游开发模式研究,绿维创景研究发现，目前全国范围内经营较为成功的温泉旅游开发有三种模式可供借鉴，第一种为多元整合模式，第二种为纵向提升模式，第三种为横向聚焦模式。所谓多元整合模式，即初步发展阶段以温泉为核心吸引物进行多元化扩张，大力发展会议、会展、体检、养生等项目，逐步形成具有较大规模接待能力和影响力的综合性项目，逐渐淡化温泉的核心吸引作用，最终使温泉成为配套。如北京九华山庄（年营业收入高达
28、6亿元人民币的成功项目）。所谓纵向提升模式，即在温泉泡浴的纵向产品线和服务线上进行深度的挖掘和提升，形成自己的特色。如珠海的御温泉，不仅在泡池的多样化上绞尽脑汁、花样百出，而且在服务上挖掘中国传统文化，为消费者提供独特的“御式服务”，成为业界的榜样。御温泉不仅仅停留在泡浴方式和服务的创新上，还针对温泉泡浴开展了一系列标准制定的探索，在温泉泡浴方式上以领导者自居。所谓横向聚焦模式，即在温泉体验的横向产品上进行挖掘，如SPA，众所周知SPA是指水疗，SPA不一定是温泉，但是，温泉一定是SPA。所以，云南柏联温泉跳出传统的以温泉泡浴门票（目前，国内各大温泉泡浴门票为128元左右）收入为核心的经营模式
29、，以温泉SPA为主打盈利点，定位高端，人均消费1500元。柏联SPA一般护理项目在588元以上，全套护理2980元。柏联瞄准高端市场的定位，跳出传统以门票收入为核心盈利模式，为它带来了“亚洲第一温泉SPA”的美誉，由此为后续地产项目带来了高收益、高回报。,12、以会都运作旅游，以花都提升地产，以魏都凸显文化差异。,魏都,会都,花都,花都旅游小镇,地产概念,旅游概念,文化概念,13、打造“中原温泉会都”，抢占郑州经济圈商务休闲旅游龙头,从市场分析和开发模式研究综合考虑，我们认为花都温泉具备打造郑州经济圈特色会都的潜力。特色会都的打造必将最大限度的提升本项目的品牌价值和土地价值，其主流的商务消费群
30、体恰恰与下一步房地产开发的消费群体重叠，旅游体验过程即成为地产销售过程，正可谓资源共享，一举多得。,14、温泉提升策略景观升级,（1）因地制宜原则 根据地形、地貌、自然环境、景观基础，因地制宜地设计旅游景观，是景观设计要遵循的首要选择。比如，选择适生树种和乡土树种，做到宜树则树，宜花则花，宜草则草，充分反映出地方特色，只有这样才能做到最经济、最节约，也能使植物发挥出最大的生态效益，起到事半功倍的效果。（2）整体协调原则旅游景观要与功能区的主题、主要产品相协调一致，而且景观的各个组成部分，比如建筑、植物、水系等内部也要协调一致，包括风格、色彩、尺度等各个方面。（3）以人为本原则景观设计要满足人的
31、多维感观，营造舒适亲人的景观环境和游憩设施。一个高品质的休闲度假区更强调景观的人性化原则，建筑、植物、水景观的营造和游憩设施的设置，都应该满足人的休闲化、舒适化的心理追求。（4）景观游乐化原则景观游乐化是将休闲度假区内的功能型消费建筑景观，融入游乐化的趣味，使得功能型建筑具备更强的吸引力，比如生态餐厅，树屋，车厢购物等，利用景观设计、情境化布置，使功能与景观有机融合。（5）全面规划、分期实施，强调景观的整体优化原则景观是一系列生态系统组成的有机整体，其序列是连续而完整的，具有功能上的整体性和连续性。规划时应保证其完整性，将其作为一个整体来考虑，同时根据资金状况、景观的保护需要，分期实施。,15
32、、温泉提升策略文化包装,在花都温泉原有基础上尽量节约资金投入，采用各种文化包装手段提升温泉产品品质。,16、温泉提升策略配套完善,在旅游小镇整体开发和旅游地产开发双重需求下进行休闲度假旅游必备的运动休闲项目开发，该类项目的开发即可作为独立的项目进行招商引资和开发经营，有可形成温泉项目的配套。如此以来即无需占用及其珍贵的自身建设用地，也无需由温泉度假村独自承担投资经营压力。可开发项目如：射击练习场、攀岩练习场、趣味体能营、高尔夫练习场、跑马场等。,17、温泉提升策略扩大规模,打造会都，其中最大的问题莫过于酒店接待能力的升级。酒店投资巨大，且经营风险极高，如果直接自投高星级大规模酒店，实非明智之举
33、。那如何解决这一无法回避的“硬件”问题呢？绿维创景根据众多案例研究结合多年实战经验，提出“以地产开发升级会都酒店”的模式：,产权式酒店,小户型养生公寓,直接投入酒店经营,根据市场需求分批回租作为酒店经营,大规模会议酒店,产权销售快速回收投资,纯销售快速回收投资,规模就是竞争优势,18、旅游地产开发步骤,旅游地产开发“四先四后原则”：先经营型，后销售型；先投资型，后居住型；先小户型，后大户型；先中档，后高档。根据绿维在全国大型城市周边旅游地产项目调查发现，针对省会城市的中高端消费群体，开发第二居所，小高层小户型度假公寓（4060平米），交通距离在2小时车程内的旅游地产项目销售业绩十分突出。这类项
34、目有利于开发商快速收回投资，降低风险。因此，结合目前永达实业的资金投入情况和温泉项目开发的阶段，我们建议首先进行该类项目的开发，在迅速获取利润的同时亦提升了温泉的接待能力和景观效果，这是现阶段花都温泉项目突围的重要举措。诚然，当下任务之首急莫过于温泉项目系统升级，众所周知，只有做好温泉才能最大限度的带动地产，但是，无论从资金投入量，还是建设周期和经营风险都不可能为了温泉做温泉，继续耗资于温泉。另外，直接就地产做地产，在600多亩建设用地上直接开发别墅，自然亦非明智之举。旅游地产开发需要循序渐进，如果运作巧妙，不仅可妙手回春，还可实现利益的最大化。,旅游地产开发“三部曲”,另外，要实现旅游地产价
35、值的最大化必须考虑与旅游项目进行有机结合，形成主题社区，让旅游充分为地产提升价值。反之，具备主题特色的社区也具有旅游景观效果和旅游吸引力。,19、“主题化包装”促进地产概念升级,20、投融资促进模式,本项目要想在短时间内取得快速的发展，处理合理利用自有资金进行巧妙的项目运作外，还必须采取科学的招商引资运作模式，吸引各类资金共同参与开发建设，快速促进项目成熟，早日成功运作上市。因此，我们建议使用“1GXZ”的投融资促进模式。所谓1，是指一家主力投资商，即永达实业，相对垄断核心资源；G，是政府，提供政策、项目资金等；X，是多家1000万级的独立项目投资商；Z，是当地居民及小型项目投资商；“1GXZ
36、”，就是贵公司作为主力投资商进行总体目的地商业化运营；联合政府进行项目专项资金运作和招商引资一批大中型投资企业，对更多的项目进行开发；发动广大中小投资人，最大程度的调动社会资金，进行民俗大院宾馆、民俗休闲、农家乐、作坊等的开发，形成四个层次全面推进的资金投入局面。,三、任务建议与报价,1、任务建议及报价,任务一：花都温泉旅游区全案策划*万元针对花都温泉以及周边约*平方公里的土地资源进行大旅游区概念的全案策划。任务二：花都温泉度假村修建性详细规划*万元,1）、修建性详细规划的主要内容（1）修建性详细规划的基础资料；（2）规划说明书项目现状条件分析；规划原则和总体构思；项目用地布局及规划特点；项目
37、区空间组织和景观特色要求；区道路系统规划；景区绿地系统规划；各项专业工程规划及管网综合；旅游服务设施及附属设施系统规划设计。竖向规划；环境保护和环境卫生系统规划设计。,2、具体成果内容,（3）、主要技术经济指标，包括以下各项：规划用地平衡表；项目区总用地面积；总建筑面积；各类建筑明细表、面积、平均层数；建筑容积率、建筑密度；绿地率；共停车位；工程量及投资估算。（4）、图纸包括综合现状图、修建性详细规划总图、道路及绿地系统规划设计图、工程管网综合规划设计图、竖向规划设计图、鸟瞰或透视等效果图。规划地段位置图(比例不限)。标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系。规划地段现状图(比例尺1：50
38、0l：1000)标明自然地貌、道路、绿化、工程管线和各类现状建筑用地范围以及建筑的性质、层数、质量等。,规划总平面图(比例尺l：5001：1000)。标明各项规划建筑布置、内部道路网及其与周围道路的衔接，停车场站、广场及绿化系统，河湖水面的位置和范围等。道路交通规划图(比例尺1：5001：1000)标明规划区内道路系统及与外部道路系统的联系，标明各级道路的红线位置、道路线型、道路横断面、路口转弯半径、道路中心线交点坐标和标高，表示机动车道与非机动车道以及人行道的分流和衔接、停车场的位置和出入口。竖向规划图(比例尺1：500l：1000)标明规划区内不同地面的标高(室外地坪规划标高)，主要道路路
39、口标高、坡度和坡向及地面自然排水的方向，标出步行道、台阶、挡土墙、排水明沟等。单项或综合工程管网规划图(比例尺l：500l：l000)图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置。表达规划设计意图的鸟瞰或透视等效果图。,2）、策划具体结构与内容 运用专家智慧经验与专业技术，对本项目的资源进行考察研究及深度分析挖掘，依托对旅游市场趋势、市场现状与发展，结合资源与市场因素，对旅游开发区域进行整合，形成总体定位与总体发展战略；创意性的策划旅游项目和具体经营产品，设计区域内部和跨区域的游线结构与游线产品；初步策划景观与建筑风格规范要求；系统整合区域的各个要素
40、与环节，形成整体开发的思路方案。通过本次策划方案，达到以下目标：定位清晰，市场目标明确，旅游项目新颖独特，游程线路联动互通，收入模式具体，营销渠道与战略清楚，具备可操作性的基础。策划内容包括十部分：资源分析、市场研究、定位分析、功能布局、游憩方式设计、旅游地产概念性策划、景观概念策划、商业模式设计、运营实施计划设计、图件。,（1）资源分析考察项目资源、周边环境及相关资源，进行定性的资源分析（定量分析在规划中完成）；对全国及周边区域相似的资源进行比较分析，形成资源评价报告；（2）市场研究收集相关市场资料，依据相关调查资源，分析市场需求，提出项目精确的市场定位与市场目标；（3）定位分析通过SWOT
41、分析，对项目进行系统整合，形成对项目的系统定位，包括产业定位、主题定位、发展目标定位、功能定位、运营战略定位四方面；（4）功能布局按照旅游六要素，进行生产力要素配置与布局，进行游憩功能结构设计与功能布局设计；（5）游憩方式设计设计整个系统的综合游憩模式，并按照观赏方式与观赏线路设计、游乐内容策划、故事编撰与场景布置策划、体验模式策划、特色餐饮策划、特色住宿策划；落实“吃住行游娱购”六要素的具体互补镶嵌系统结构；,（6）旅游地产概念性策划针对旅游商业地产、产权式公寓、养老房产、高端休闲地产等进行概念性策划。（7）景观概念策划策划标志性建筑与风格规范要求、策划植物造景、园林景观、功能建筑；（8）商
42、业模式设计卖点策划与分析、收入点设置、收入结构设计、营销思路策划、投资预估、财务预测、杠杆运用策划、商业模式整合等；（9）运营实施计划对项目投资运作进行目标任务分项的计划，以资金投入为基础，按照业务顺序与结构板块，形成工作计划。（10）图件：区位分析图、市场分析图、现状分析图、功能分区示意图、项目布局示意图、道路交通与游线安排示意图、重点项目示意图、标志性景观及风格控制示意图、重要节点景观示意图。,四、项目进程与付款方式,工作进程与付款,合同签订后，策划规划设计专家队伍进入现场，开展实地考察、资料收集、市场调查和座谈等活动，进场后各阶段成果提交时间如下：15个工作日提交提纲；40个工作日提交初步方案；50个工作日提交修改方案；60个工作日完成全部任务。付款方式签订合同后5日内，委托方支付合同总额的40作为项目首期资金。初稿成果提交，并通过中期汇报后，项目方即支付合同总额的40；完成稿提交专家论证会通过后，项目方即支付合同总额的20,
