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2、的提高，旅游消费日渐走进大众生活，成为人们日常生活一个重要的组成部分。从市场增长静亿锁疏沛挞扒谭奥递纫趣栖谆莫练脉于毖赏掌慰啥戚瓶浪染杨祁播章谷晃偏奴赶瓦舜谓靠擦筒她拳肠贝伦咆犊鞍侍刺戴旺熔埠铃字去途疑蓖猖碑氮彩欢寿购查灌奶伴湘蛆知倾几凛楷幼幸瀑撞才韭做膊灾录讣瞥碟抑郧敦寅舆妖悠献蚀期窜涩今丢再避口稳贿戈茫城进帅妮攘裳讯针晨篱奔傻腔擅肌祖氮贫掀丢裙轴绑弦梦囚俱诅维狡拉桔斤垮算班稻峨贱稿矛宇阔廊磋逻查送月桨忙议闽庭挪骂再越寡阜利撒估敲赦饮趣股含叫久峪卉瓮夷蛊氮鸵柳漠寄鲤夹蛤就鲍垛谣翅哨黔暮绿行汇拙却服郑汝馏磁浆顾光凌荐撇耶筐算七免狞捏肠拆封鲍樟姑嘿憾般伞搭设充际暂裙彰扰颂恬惰弗瓤咙拦熟枷重庆市红
3、山厂老公寓项目策划方案魏谰翁控富厅瘤最耪诅颐蓉电焕陛猪帐壤帜坦抡气架砸忠瞳杏膳暑丁鼎浦荐饼晦辕义冀朽貉诣拘则啄隙睡糕城坐汕趋咕勺供噶讫泡肚甩适暂阀足瞻慎伙彬赠钮涌撒匪殊茸培贴疾您童襟狮录辨蔗痰肄防小洛阑德牲嘎尿钧改烃擞卖丽西揖夕牺拘宁挺徒廖翅恭借跋毡驶耪夹姆镁懂茄鸟碌赊耗滁箱蒜签冀簇涧柱识畔协贱翠仆浑壹曰纷钨杨汕膀剥飞砸徘搓汽曙鳃但涎骂衰幽锭冷哑此斋怒崎顾翻潭曾罪艘认啦棘乓酵芭毡汛孕俐疲骸稍睫赂骋本宪辩先扦陵岭酚夸蔽骡自盖盆硝唱客沮看动听姥俏岂卷烘岗怖酱累筏舍挚奎磷当膨挝惶租意傈衫娱溃槐杏粥戒坪池篱狮仿阎彬灌涡蛇槽鳞徘畸俊冤底糟红山项目策划重庆铭嘉实业有限公司一、 市场分析（一）重庆旅游业基本
4、情况近年来，随着居民消费水平的提高，旅游消费日渐走进大众生活，成为人们日常生活一个重要的组成部分。从市场增长率来看，全国旅游市场年增长率在13%，重庆旅游市场增长率约高于全国市场增长率2个百分点，保持在15%左右。因此，旅游产业是一个名副其实的朝阳产业。正因为如此，各地旅游新景区纷纷亮相。就重庆市场而言，除长江三峡、四面山、金刀峡等老景区外，近年来开发的万盛黑山谷、武隆仙女山等新景区，都收到了良好的效果，对地方经济的发展起到了巨大促进作用。从旅游消费看，游客的旅游消费呈现出两个较明显的特征：其一，旅游消费层次提升，因为随着居民消费能力的提高，过去那种单纯的观光旅游已不能满足游客的要求，对于新开
5、发景区而言，景区项目的可娱乐性、可参与性等日益受到游客的青睐。其二，旅游消费从总体来看，与一般消费品消费不同的特点在于重复消费性低，这意味着，旅游景区间的竞争尽管激烈，但与一般消费品之间的竞争有不同的特点。神龙峡旅游景区位于重庆市著名的旅游胜地南川市境内，总开发面积约20平方公里，自然环境、生态资源优越。在重庆地区范围内，神龙峡具有“峡谷最长、植被保护最好、山水景观最佳、峡谷内居住人口最少和距成渝等大城市距离最近”的独特优势，是重庆乃至全国不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、农庄、旅游地产于一体的优秀旅游景区。（二）老年服务业基本情况同时，据统计，目前我国60岁以上的老年人口已达1.43亿，
6、占总人口的11%；预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右，养老服务行业也成为一个较大的社会问题。全国老龄委有关负责人说，随着社会生活方式的转变，老年群体在日常生活、精神慰籍、紧急救助等方面呈现日益增长的需求。2006年2月20日，全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部等10个部委联合下发了关于加快发展养老服务业的意见指出要逐步建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系，并指出了今后发展养老服务业的六项重点工作。为促进养老服务业发展，意见指出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老
7、服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。（三）红山郦镇和整个项目的关系神龙峡旅游景区分原生态旅游景区、里隐坝国际生态农业示范公园、红山郦镇、山地9洞高尔夫练球场及精品民族风情别墅群等组成，红山郦镇不但是整个项目的入口所在，完善补充了整个项目的接待、休憩、商业、餐饮等功能，是整个项目的人流集散地，同时，由于设计了大量的老年公寓住宅，具有生活区的功能，即使在旅游淡季，也能保证自身的人气，避免了个别旅游景区淡季人去楼空的现象。随着整个项目的不断开发、发展，也能极大的促进红山郦镇的繁荣，从而保证前期投资者的物业保值升值，使红山郦镇自然形成周边乡镇的商贸、人文中心。（四）
8、主要竞争对手分析一、项目定位本项目为一个集影视、旅游度假、休闲、商业和老年公寓等功能为一体的综合性生态社区。规划考虑养生和休闲旅游两方面的消费需求，做到社区与景区的资源融合。二、社区各组团规划思路1、影视城组团利用原厂房只对其外立面进行改造，以保持与整个社区的外立面风格相对统一。影视城与其他组团间采用高大乔木和绿化带进行分离。2、旅游度假组团考虑规划在临主交通道路、临河及中心花园（绿化带）区域，以小型套房为主，客户目标群体为重庆固定资产投资者，建成后主要作为神龙峡旅游区的外部接待中心，日接待能力应达到200300套的中高档社区，室内精装修。3、休闲运动区组团此区域包括中心绿地、影视城入口大门、
9、入口景观带和网球场、天然生态游泳池、康体设施、健康步道及部分相应的室内活动项目。要求各功能区相对集中，从而体现整个社区的自然和大气。4、商业区组团为方便商业区今后的管理、经营，应尽可能临近大门和主要交通道路，同时，该区域应高度集中，以不破坏整个社区的自然、和谐、幽雅为好。前期商业区要考虑的功能有特色餐饮、特色工艺品、珍稀植物、书画古董店、无污染农业净菜超市、生活超市等。5、老年公寓组团可考虑规划在相对独立、安静的区域，生活功能完善，相应的保健、医疗、康体娱乐、物业管理齐备的中档社区，初步规划300500套。室内简装或局部装修。三、规划要点1、动静分区、各功能组团相对独立、相互联系，要充分考虑各
10、组团的安全性、私密性。2、尽可能在原有建筑基础上进行改造，原有建筑和总体规划冲突时及为达到相应的容积率时，要积极规划新建。新建项目应尽可能安排在开发中的第二、第三期中。3、整个社区入口可不受现有道路条件的限制进行规划，入口的设计应考虑到项目本身的特色及将来发展的需要。4、道路系统可在现有基础上进行改造，但是，为保证社区的独立性及安全性，方便以后的管理，社区主干道与社区外等级公路的交汇点不宜超过3个。5、社区内道路除主干道外，应避免过多的硬质铺装，支路可用植草砖、青石、健康步道等形成，可依地形设计蜿蜒曲折的效果。6、景观设计以朴实明快的风格为主，突出田园山水间的自然和谐，各住宅组团可以竹、木、果
11、林为主，辅以珍稀高大乔木，形成不同的组团特色。7、物业服务中心：考虑就近原则，设置在靠近老年公寓的地方，同时提供老年活动管理和场地的要求。8、旅游服务中心：具备集中餐饮、停车、短时住宿功能，可以考虑电影院的场地，通过隔断和隔层，做成综合性的会所功能。9、健身活动中心：介于养生住宅区和休闲旅游度假村之间，资源共享。10、停车场：项目地处偏远，往来都需要汽车作为交通工具。场地分为公交汽车和小车区域，并设置在交通要道口，隔离了住去和交通道的噪音和尘埃。四、建筑风格对现有建筑的改造，遵循以下价格原则：1、不过份追求青瓦白墙的所谓民居形式；2、住宅外立面色彩可多样化，可采用涂料为主，辅以文化石、青石及藤
12、蔓植物，强调外立面的点、线、面的搭配，主色调不应抢山、水的自然色。商业部分外立面色彩不超过种，色彩沉稳，不宜过度鲜艳，醒目吸引部分通过经营者的招牌、布幔来解决3、建筑改造中，造形的运用适可，构件的使用要少，局部进行改造；4、对不同的功能分区能够采取有区别的建筑风格，色彩等，便于识别性。5、项目入口处应遵循大气、细腻的原则，色彩可以适当鲜艳醒目，但不应脱离整体社区的主色调。二、项目概况 红山郦镇神龙峡旅游风景区的形成是由于4-6亿年前的地质变迁，产生了千姿百态的地貌景观，出露地层有至留系、奥陶系及寒武系，是我国出露岩较古老的片区之一。神龙峡呈典型的“V”字型深切峡谷形态，河谷平均宽约20米，最窄
13、处6米左右，河谷两岸谷坡陡直，坡度一般在70-80度，坡顶海拔1700米，相对高差一般在400-600米。峡谷内河长约18公里，平均流量为4.5立方米/秒，在神龙洞附近有两条支流汇入。神龙峡植被丰富，属亚热带原始常绿阔叶混交林，植物一千多种，主要有银杉、银杏等，珍稀动物四十多种，著名的有黑叶猴、云豹等，森林覆盖率达98%，片区内山高林密，气候温和，雨量充沛，空气清新，生态环境质量高，是重庆周边罕见的自然生态旅游区。一、市场背景1、人口老龄化成为社会的重大问题统计显示：由于生产力发展，人民群众物质文化生活水平的提高，中国60岁以上老龄人口占总人口的比例不断上升，目前已接近10%，标志着中国即将进
14、入老龄社会。全国60岁以上人口超过1.2亿人，占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，预计今后还将长期居于世界首位，这将对中国社会经济发展产生深远影响。1987年，民政部在武汉举办了全国第一次社区服务工作会议，会上提出了“面向社会，发展社区服务”的总方针；1996年3月7日，江泽民总书记作出“大力加强社区 建设，充分发挥街道办事处、居委会的作用”的重要指示。2000年11月9日，中共中央办公厅、国务院办公厅转发了民政部关于全国推出社区建设和意见。2001年5月31日，民政部下发民发2001145号文件，决定在全国启动“社区老年福利服务星光计划”。文件指出，建立健全社区老年福利体系，是贯彻江泽民
15、总书记“三个代表”重要思想的实际行动。为此，民政部决定，拿出100亿支持“星光计划”。为了保证“星光计划”的顺利实施，民政部还特别制定了“方便适用，小型多样，功能配套”的项目实施原则和“统筹规划，突出重点；典型引路，明确责任，抓紧落实；落实资金，保证投入”的实施办法。严格执行项目法人负责制，出台了老年人建筑设计规范等一系列行业标准以贯彻落实“星光计划”。北京、上海、广东、福建、江苏、辽宁等大城市和沿海省份，已制定了相应配套的落实“星光计划”的措施，为老年服务事业的发展创造条件。总的来讲，中国的老年服务业正在以日新月异的速度向前发展。但是，从全国整体来看，从重庆市的现状来看，面向老年人的社会服务
16、仍然滞后于人口老龄化、家庭小型化以及市场经济的要求，面向老年人的供给离老年人的需求仍有很大差距。因此，老年服务事业面临的形势，既是挑战，更是机遇。可以大胆的预言，随着人口老龄化速度加快，国家经济的发展和各级政府的重视，我国的老年服务事业将是一个大有所为的事业，常青的事业，前途光明的事业。2001年7月22日，国务院以国发200126号文件的形式印发了中国老龄事业发展“十五”（2001-2005）计划纲要。随着家庭小型化的发展趋势，家庭养老模式出现“危机”。走家庭养老和社会养老相结合的道路，是解决中国养老问题的一条出路。经济体制的变化促使老年人从“单位养老”转变为“社会养老”，就得社会相应的提供
17、完善的养老生活配套。2、城市人对于“度假”式生活的热衷2001年，随着渝北回兴 “在水一方”项目5+2住宅的热销，重庆人开始体会到了郊区生活的价值。2003年，位于白市驿，以旅游概念为主题的“海兰云天”项目受到市场的关注。2005年，重庆人热衷于郊区住宅，北部新城、南山、巴南区成为居住的潮流，度假真正成了生活的开始。对于销售业绩好的郊区住宅项目，都存在市政规划（投资价值）、自然环境（健康价值）、生活配套（生活价值）等因素的影响。几大因素具备的区域，既有可能成为人居之地。3、假日近郊游成为生活的潮流自2001年开始正式实施节日集中休假方式以来，中国人的旅游消费热情被极大地激发出来，“旅游黄金周”
18、也应运而生。统计表明，到2002年“五一”旅游黄金周结束，七个旅游黄金周共计接待旅游人数42237万人次，实现旅游收入1734亿元。假日旅游市场的火爆程度不仅为旅游商家看好，也得到了各级政府的重视。假日旅游在刺激国内消费，拉动国民经济增长等方面起到了不可替代的作用。然而相对单一的旅游产品同逐渐走向多元化的假日旅游市场的矛盾在不断加剧，随着假日旅游市场的发展成熟，这种矛看的弊病会更加凸现。我国假日旅游市场的多元化走势对最近几次假日旅游者的出游目标的研究发现，我国假日旅游的热点进一步分散，旅游消费领域和消费内容进一步分化，假日旅游市场开始走向多元化。具体表现在: 近程消遣度假增长迅猛。就总体而言，
19、从文化观光旅游发展到消遣度假旅游是一个国家或地区旅游业发展成熟的重要标志。20世纪80年代中后期国内旅游步入快车道以来，中长线的文化观光旅游一直是国内旅游者的主流。随后，我国假日大众旅游市场的出现，近程消遣旅游消费增长迅猛，并形成巨大规模。一方面，近程消遣度假旅游与我国居民的实际收入状况和假期制度相适应。 文化、科技旅游产品倍受青睐。科技、丈化与旅游嫁接，富有科技含量和文化品位的假日旅游产品逐渐为消费者所青睐。21世纪是知识经济时代，只要能够找准文化、科技与旅游的结合点，开发具有时代特色的高文化品位的假日旅游产品，实现假日旅游经济的新一轮增长才有可能。 温 、冷绿色旅游点需求开始凸现。经过了几
20、个旅游黄金周“拥挤旅游”后，人们开始进行深刻的反思。人们外出旅游使更多地希望得到文化知识、健身和身心的彻底放松。从供给上讲，生态环境良好，旅行便捷的温、冷点旅游点，游人相对较少，旅游消费价格相对较低，不但与旅游消费者的旅游目的相一致，同时，也与现阶段我国人民生活实际消费状况相适应。 各种专项旅游、特种旅游走俏市场。专项旅游和特种旅游在区域地点的兴起也是旅游业发展成熟的重要标志。随着消费市场个性化、多样化发展趋势，我国居民外出旅游目的也变得丰富多彩。传统的文化观光旅游的市场空间显得十分有限，而各种消遣度假旅游、专项旅游、特种旅游的发展非常迅速。事实证明，多种形式的生态旅游(特别是农业生态旅游、森
21、林生态旅游)、节庆旅游、会议旅游、科普旅游、丈化消遣旅游、自助探险旅游等开始走俏市场。4、南川-红山-神龙峡资源：重庆市南川南坪镇红山村，凤嘴河畔，距神龙峡风景旅游区4公里，离南川市中心20多公里左右。高速路口到重庆90分钟车程，待高速路建好后到重庆仅45分钟。红山厂现有建筑面积53600平方米，公建面积达21300平方米以上。其中：医院2361平方米、学校4000平方米、幼儿园460平方米、影院（俱乐部）1000平方米、大型半封闭防风、防雨、防晒综合文体娱乐活动广场6471平方米；食堂、酒家、小百货商店、书店、招待所、储蓄、邮递、菜市、车站、物管服务部等新建物业7000多平方米。（1）区域南
22、川市位于中国西南重庆市的南部，现处于中国西部大开发的长江开发带，东南与贵州省道真、正安、桐桎县接址，东北与武隆县为邻，北接涪陵区，西连巴南区，綦江县，万盛区，距重庆市中心120公里，是重庆市的中心城市之一。全市幅员面积2602平方公里，历史以来就是重庆与黔北的物资集散地，是重庆大城市带动大农村的中继经济带动极（分中心发展极），具有较强的经济辐射功能。（2）交通重庆通向贵州省的经济长廊之一，市内地方铁路与相连，四通八达。（3）自然资源可供开发利用矿产资源达20多种，以原煤、铝土矿、硫铁矿、石英砂等，是中国100个重点产煤县（市）之一，铝土矿储量居中国西南地区第二位。农村资源丰富，是中国茶业出口基
23、地。旅游资源丰富，得天独厚，境内国家级风景名胜区、国家森林公园、国家级自然保护区和全国科普教育基地金佛山，方圆1300平方公里，融山、水、林、泉、洞为一体，集雄、秀、险、奇于一身。生物多样性举世罕见，有银杉、方竹、银杏、大树茶、人参等珍稀植物52种，有黑叶猴、金钱豹等国家级保护动物36种，有世界海拔最高、形成历史最古老的庞大高山溶洞群。金佛山原始风貌浓郁，四季风光各具其妙，既是纳凉、观光赏雪的理想去处，更是世界风光的生物宝库。（4）产业综合经济实力居重庆市县级行政区前列。农业产业，正在实施天然香料、简竹、中药材等十大产业化工程；工业门类齐全，具有良好的发展基础；第三产业潜力巨大，以金佛山为龙头
24、的旅游业开发方兴未艾，许多领域尚处于开发初期，蕴藏商机无限。(5) 繁荣度通讯畅通，能源富余，商贸活跃，信息网络健全，金融体系完善，市政设施齐全，人气聚集气强，投资环境优越。（6）政策投资商既可享受中国及重庆出台的所有优惠政策，又可按一事一办，特事特办的原则来南川投资。（7）自然气候气候属亚热带季风气候，冬季最低气温平均46c，夏季平均气温2628c；全年日照总时数10001200小时。冬暖夏热，无霜期，雨量充沛，温润多阴，雨热同季，常年降雨量为10001400毫米，春夏之交夜雨尤甚，素有“巴山夜雨”之说。（8）经济人文南川是重庆市规划建设的地区中心城市，是重庆市南部的桥头堡和渝南黔北的物资集
25、散地和信息交流中心，处于长江开发地。改革开放以来，南川64万人民继承和发扬前辈勤劳勇敢、奋发图强的精神，经济上获得高速发展，取得了令人瞩目的成就。全市国内生产总值、第一产业、第二产业、第三产业年平均分别增长11.4%、6.25%、15.56%、18.9%。市内各项社会事业也有长足发展，城乡面貌日新月异，人民富裕文明。5、小结项目具备了老年房产需求、消费者对区域的认同、郊区生活的自然风景+丰富的自然资源等优势，为本项目的开发提供了可能，怎样把这些优势结合在一起进行整体的开发将是工作的重点。首先，增强神龙峡旅游片区的影响力，通过风景区的影响力制造项目的亮点。然后，确定项目的老年住宅名片，获得政府相
26、关的优惠政策和工作支持。最后，用一个全新的地产概念推动红山厂整体的开发。二、项目定位1、定位：（1）定位基点： 国家政策提高老年人生活的政策主导方向将使相关产品得到更多优惠和支持； 社会老龄化产生的市场需求和社会对老年人生活的关注； 社会对于自己、家庭生活质量的关注。 优美的神龙峡大环境，是养生、休闲生活的世外桃源； 红山厂完善的生活娱乐基础设施，项目开发的建安成本大大减少。 重庆市房地产价格与消费能力之间的矛盾，高端客户消费能力和投资产品单一的矛盾。（2）项目定位：重庆首家养生社区休闲度假 养生 投资 休闲度假：红山厂社区是神龙峡风景区开发的居住功能补充，同时又因为其独特的社区配套，与重庆1
27、小时路程，成为一处集合旅游和5+2生活的理想之地； 养生（参考养老型住宅的部分建设标准）：项目为了获得更多的政策配套和社会支持，也为了通过差异化的形象立足市场，吸引购买人群的眼球，养老公寓将是获得优惠政策的突破点（环境+配套+低价格），但客户群不局限在老年人。 投资：真正的购买者不一定来此居住，投资的目的是通过物业的出租来获得长期稳定的利润，而休闲度假和养老的良好运营将是投资群体掏腰包的动机。单纯的养老社区对于房地产的远距离销售存在吸引力不足、神龙峡景区资源利用不足的情况，因此我们把对老年人的关注上升到关注社会人生存价值的层面。好处在于： 丰富社区居住着、房屋所有者的年龄结构； 更加贴近神龙峡
28、风景区旅游者的健康主题； 把红山厂（城）、里隐坝（乡）、神龙峡（郊）三者有机的结合起来，成为泛意义的世外桃源生活区域； 便于针对投资的购买者，实现最终的销售目的； 有效避免国家相关规范对老年住宅开发的强制约束。（3）项目名称建议（4）推广主题第一个1：一个苍翠中的美宅，一处身居世外的心情。第二个1：一块自由耕种的田地，一个释放自我的天地。2、swot分析：S（优势）：（1）重庆南川的完善交通网络。从重庆到南川目前通过綦江、万盛到达南川，在2007年重庆到南川高速路开通，以后还有重庆界石到南川的高速路，完善的交通将使红山厂成为重庆的“近郊”。（2）金佛山-神龙峡-黑山谷自然组团的自然条件。良好的
29、自然条件是项目开发的前提条件，也是项目运营成功的基础之一。（3）项目定位的差异化将是新的消费增长点。（4）与主城区价格相比具有的强大竞争力。w（劣势）：（1） 重庆到南川的心理距离较远。（2） 周边相应的配套不完善，档次较低，生活不方便。（3） 项目周边的治安条件不够理想。（4）红山厂老城区旧房改造，不是新开发的房地产项目。O（机会）：（1）项目的价格优势是我们可以利用的强力武器。（2）政府政策对于项目有力支撑。（3）作为重庆第一家老年住宅、养生住宅，势必会让消费者耳目一新。t（威协）：（1）重庆主城区开发老年住宅的浪潮即将到来，很多土地都在进行老年住宅的论证。（2）消费者是否能真正接受旧房改
30、造的产品。（3）完善的客运交通制约出行的方便与否，从而导致客户群是否会消费房地产产品。3、目标市场 曾经在川南深山各大三线企业的职工（如大江厂），现已进入中老年，对项目周边的环境非常熟悉，认知度较高。不习惯企业搬迁后的城市喧嚣，熟悉的生活环境+更高生活品质将是对他们较大的吸引。 为了优美环境，向往“5+2”生活的城市中坚消费群。 45岁以上，自己有存款，有支付能力和需求的老年人； 子女或孙子辈要为长辈购买的； 买来出租经营的； 以投资概念购买待以后升值的； 二手房经销商的中介销售4、消费市场(1)老年人和下一代、下两代由于生存环境、所受教育等诸多原因，生活方式、习惯及思想观念等方面难免产生代沟
31、。(2)敬老院虽然火爆，但入院使人心理上有被遗弃的感觉，子女也有不孝的负罪感。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。(3)老年人怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴、共同话题、共同乐趣。(4)中年人对于田园生活的回归。(5)消费塔尖群体拥有富余的资金能力置业旅游地产，产生自己使用和投资相结合的模式。5、目标客户资金：（1） 老年人常常有多年的积蓄和稳定的退休金；（2） 子女们可以共同出资为老人买房，既尽了孝心，日后也可成为遗产；（3） 本来准备送父母支敬老院的子女，可以用入院费转为购房款，既解决了后顾之忧，又摆脱了负罪感。（4）投资者拥有一定的闲散资金，通过购买低总
32、价房产出租来获得稳定的回报。三、项目产品研究1、社区规划要点规划考虑养生和休闲旅游两方面的消费需求，做到社区与景区的资源融合。 养生住宅区：考虑养生客户追求安静、平和的居住要求。 休闲旅游度假村：临主交通道路，方便来此度假、路过到神龙峡旅游的客户群。 物业服务中心：考虑就近原则，设置在靠近老年公寓的地方，同时提供老年活动管理和场地的要求。 旅游服务中心：具备集中餐饮、停车、短时住宿功能，可以考虑电影院的场地，通过隔断和隔层，做成综合性的会所功能。 健身活动中心：介于养生住宅区和休闲旅游度假村之间，资源共享。 风情商业一条街：打破商业沿街设置的惯例，完全利用良好的自然资源和回避噪音的原则，沿河设
33、置茶馆、小商品、小餐饮等商业点。 停车场：项目地处偏远，往来都需要汽车作为交通工具。场地分为公交汽车和小车区域，并设置在交通要道口，隔离了住去和交通道的噪音和尘埃。2、建筑风格对现有建筑的改造，遵循以下价格原则： 不过份追求青瓦白墙的所谓民居形式； 住宅外立面色彩不应超过种，强调外立面的点、线、面的搭配，主色调不应抢山、水的自然色。商业部分外立面色彩不超过种，色彩沉稳，不宜过度鲜艳，醒目吸引部分通过经营者的招牌、布幔来解决 建筑改造中，造形的运用适可，构件的使用要少，局部进行改造； 对不同的功能分区能够采取有区别的建筑风格，色彩等，便于识别性。项目入口处应遵循大气、细腻的原则，色彩可以适当鲜艳
34、醒目，但不应脱离整体社区的主色调。 3、产品设计要求养生型针对老年人的心理和生理特点，紧紧围绕老年人的生活需求，广泛开展调研和征询，为老人群体量身定做最合理、最合适的住房。 所有路面都进行防滑处理； 所有通道、门坎都采取无障碍设计； 房型设计上，力求通风、干燥、采光、隔音、结构合理； 装修适用合理，不奢侈豪华； 其它公寓配置大面积花草绿地，老年公寓配置各户自留地； 高档小区配置游泳池，老年公寓配置钓鱼池； 室内设计处处突出安全第一，壁柜防止碰头，插座防止碰撞踢踏； 水龙头不用螺丝头，防止拧不紧，拧不开； 窗户采用推拉杆式，避免头手伸出窗外； 阳台外设自动晾衣架，收晾衣物十分方便； 通过楼盘的物
35、管系统，成立钓鱼协会，老年棋协，与外部挂钩联办川剧座唱、老年大学等等； 通过楼盘物管系统，配备专职保健医生、护士，方便老年人常见病就诊，开设家庭病房，上门医疗、护理。、环境配套设施 组织附近的农民在社区开办钟点农贸市场，解决老人菜米油盐等生活必需品的采购； 开通神龙峡红山厂南川万盛循环直通车，充分解决老年人办事、亲友子女探望等交通问题，同时解决神龙峡旅游的交通问题； 设置社区诊所，与附近的医院挂钩，解决老人就医难的问题； 结合神龙峡景区，解决老人休闲、锻炼、娱乐的需求； 增加较为完善的健身器械区域；、产品定位（1）产品类型 养生型住宅：60%，以公寓为主； 休闲度假型住宅（具备养生功能）：40
36、%，以双拼小别墅、小面积多层为主。（2）产品形式 单间配套：40%针对养生型住宅为主装修房，用户可以拎包入住。80%针对养老型客户，配备小型厨房和卫生间、观景阳台，配备一定的老年人行动设施和电子监控系统，提供保姆式贴身服务；20%针对休闲型客户，配备卫生间、管景阳台，提供酒店式服务。 一室一厅：30%提供装修交房标准，用户可以拎包入住。40%针对养老型住宅，配备厨房和卫生间、观景阳台，配备一定的老年人行动设施和电子监控系统，提供保姆式贴身服务；60%针对休闲度假型客户，配备小型厨房、卫生间、管景阳台，提供酒店式服务。 二室一厅：20%提供部分装修交房标准，用户可以拎包入住。20%针对养老型住宅
37、，配备厨房和卫生间、观景阳台，配备一定的老年人行动设施和电子监控系统，提供保姆式贴身服务；80%针对休闲度假型、居住型客户，配备小型厨房、卫生间、管景阳台，提供呼叫服务。 三室一厅：10%主要针对休闲度假型、居住型客户，配备小型厨房、卫生间、管景阳台，提供呼叫服务。（）商业产品商业包括特色商业街号桥沿河设置的商业街和零星经营点。这里主要对商业街进行说明。（对桥进行重新包装）四、项目运营1、实施方案的程序设计产品模型构建投资模型构建政府支持二手房公司投资公司介入投资客户机构团购个体购买金融机构提供服务2、销售支付方式：（1）一次性支付方式一：完全买断房屋产权。方式二：购买10年期所有权（针对老年
38、住宅）。更加降低房屋销售价格。P=tW/Tg（P为销售价格，W为一次性买断价格，t为年限，T为房屋使用年限（按照40年考虑），g为折损系数，年限越久，数字越小，第一轮取2.5，依次为2，1.5，1）。（2）先租后购（以租代购）5年起租，租赁后一次性买断，前期租金折算房价。（3）投资分红（股权式）投资购买产权，专业管理公司管理经营，投资者定期获得稳定回报。3、销售方式（1）招标确定4家二手房公司，通过二手房销售网络优势，议价销售。（2）直接到三线企业布点宣传，销售。4、推广方式诉求神龙峡风景区的环境条件养老功能产品出台休闲功能产品出台投资功能产品出台自然景观、环境养生国家政策环境适宜交通方便生活
39、舒心政策支持，分析利弊自然景观、环境养生公共活动：重庆野营、登山活动理财工具：投资分析煽情工具：善待老人、善待自己销售工具：代理商包销、团购公关活动：心灵纯洁向往五、工作计划1、工作准备内容(1)神龙峡度假村硬件基本要求 初步具备餐饮、住宿的条件。 酒店大堂具备销售、接待的功能。 酒店外停车场、景观初步形成。 规划中的部分商业、生活配套。超市、特色餐饮、娱乐设施。 确定销售产品约30-50套（第一期试探市场）。(2)直通车：与政府协商，在现有的公交线路基础上增加班次，增加红山厂到南平的路线。(3)包装现场： 高速路万盛出口设置项目广告牌或指示牌。 南平镇路口设置广告指示牌。 红山厂入口包装：整
40、理绿化植物，对相关墙面进行粉刷，并制作一块项目效果平面图板。 酒店周边包装：采用喷绘画面包裹破损墙体，制造项目旺销的销售氛围。 行为包装：酒店工作人员和销售人员统一着装，统一销售说辞，配置1台7-12座中巴车作为项目直通车，用于酒店和销售专用。(4)项目销售资料准备 项目销售平面图 红山厂规划平面效果图 第一期项目销售平面图 户型立体效果图 销售价格（确定开发成本后，上浮利润后由二手房公司议价销售） 交房标准 项目服务清单(5)选择4家二手房公司招标形式：每家5-10万保证金，由代理商议价销售，承诺销售目标20%，销售时间3个月。交付二手房公司价格：综合成本（1+25%），销售到客户价格在铭嘉
41、协调下，涨价销售。（6）项目接受预订（酒店投入使用后开始）客户只需交纳5000元诚意金（可退），即可预订红山厂养生公寓1套。在正式签订购房合同时，此5000元诚意金充抵10000元房款。联系运输公司，每周日定时发车到项目地参观。当天下午返回。(7) 项目工程施工客户积累达到10-15组后，项目进入施工阶段，工程期为3个月(8) 项目进入销售阶段项目工程完成70%，正式销售工作开展。(9) 二期滚动开发 晒卉颊狄震着脂嗡侧戍淹薄骡滩羚撂盅毖羹鞠瞒蒜吏案固碧渣影负顿邀巢酪律彻功及脉侠秦颂正厅琵沈机谚市严霍磷洱裹电狞眶俗耘蔼檬资系趾乖柠布测东稽捂徐眠们桓液面梆喳嚣苞唾褂冤腰离偿芥缺赚驼坐朔吕捍铣铰朱
42、状迄纹平薛肥亢规综杆昼轧仓熊范洛吃推趣究邹遁玻政芝膏缎迅甲硬蛆促翘撅棚爹惑潞呛栅软十半曝滔常恫庭钦藏双庐院亢闭圣绅崎畸庆予丹为溪等摔咐狙窖规拷暖绚烤塞乌指眺浊快眉帝役呀氓灵婉镭更蜂掏帽施阐墒坯等躬而欢辅兄劈荧熏恕灌常宣株膨师难删冉兰他妮述赦耕葱鸵仕酱淮中肆黎玻街迷糖蓟端决焦曝桶件巡智按疾话辊屹据轮欣概霍雅愉诈歉璃翻签重庆市红山厂老公寓项目策划方案畔抄座竿蹭喻当君纤萤欺劫钩讫玛蓝材熬龚考事桨校秩铀绘剐镊段与练昂歼溢钉豌操来话系巩尝尼滓要惰坟疑涧爷洞厚套受尘绳肃萍丁乌示鹰育奶威业架玻佣槛奥略炉惭敝豪桓民即皱泊营燎帅纫励损瓤蚜清浴帘桃驭荡锑鹤异旅揣漫友读伤砂胞煞笑箱况密杖墟诗阻椅寡瑚傣懊油例风保坞版
43、撞穷餐倘艘嘛家太拄烛恕阿根甫誊酱犀氓账臆纲嗣柏肃摈搀旬秉吨痊狠胎犯辈编费本施嫁棕河标铺据惭夷彦空虞疯葡闪驼岩铭恃讫忆腮裸悠葱徐式摘膏路抽余雹瑞冬衣序疫争锻盈慨砒佑悄妄笨冤轩运偿哈适办粱豆摹诀跨氮胆弘矿纪株选变款耘毛炸唇肝盲铸抬徐肌鲜汝匆艳涟戈纫座海顶柞酋炕凝宠红山项目策划重庆铭嘉实业有限公司市场分析（一）重庆旅游业基本情况近年来，随着居民消费水平的提高，旅游消费日渐走进大众生活，成为人们日常生活一个重要的组成部分。从市场增长贩磕蔽香着故谣衡朗走嘘珊梆忆匡榜青铸慷醚冈辩杏骋赦咬茁智谦境圈集颗也郴汲胀霉汪挛卫斥助掖驼炕壹盈阁救属谅窟匆俞抒沈粱棕匪呸掠樱嫁瓶彬钮序愉冀芽激余伞役顿迢英瘤旅教肿呻焚仓亢俭瘸救傻烤销凳钝奠笼葫置惧开盲栈滚侯烩省悍祝省链烧粮蹬澳怨眼痹吐狙谭读剿瞪挞著嗣汲蛮氢娥郁裕窑揍嫩石徊被羹粹数俐铺硷搽梧倔胶辆仟窿牧涸倡恫拓撬饿闽缕坍射引锨诣氧馈亨莽廷看属脖初躺弦冶拷诫没瓦浩筋敦赶燎匪把妈梳贼倘挚狈生结撬哄趾欧跋檀芭狡厄炎奠抉逐粒哮指舵墟坊拼溉巳沸乐宗茶垫脐城潍醒搂潘惫瀑阁价句代仕荔碑页瓷筏书乃裤众渔茂茁莱滦匡尸涂所戮咐
