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1、精品论文推荐房地产开发项目造价集成化管理张立君 1，马建华 21 辽宁工程技术大学管理科学与工程系，辽宁葫芦岛（125105）2 辽宁工程技术大学技术经济与管理系，辽宁葫芦岛（125105）E-mail：zhanglijun200112摘要：文章在总结前人经验的基础上，并根据目前工程项目造价所存在的问题，提出了房 地产开发项目全生命周期造价集成化管理的思想，对这一理论的概念进行了归纳，并介绍了如何实现的这种管理的技术平台和组织结构的模式。希望对房地产开发项目的造价管理有一定的借鉴作用。 关键词：造价管理，集成化管理，全生命周期中图分类号：F2931. 引言房地产业是国民经济的支柱产业，同时是专
2、业化程度极高的行业。在西方发达国家，一 个房地产项目的策划、规划、监理、施工、销售、物业管理等完全由各各行业的专业人士来 运作，我国在该领域的管理与西方发达国家还有很大的距离。尤其是在房地产开发项目的造 价管理方面，由于涉及到多个不同的项目相关利益主体的利益，这些不同利益主体立场不同、 专业知识背景不同、企业文化与思维方法不同，它们之间明争暗斗对房地产项目造价的管理 造成巨大的损失。如何打破不同专业知识背景的项目人员之间的沟通障碍、相互对抗、思想 冲突等问题，使他们的利益协调一致，通过共同的管理项目造价去实现项目利益的最大化和 项目成本的最小化是建设项目造价管理的根本目标，同时也是我国建筑行业
3、在激烈的国际竞 争中如何立于不败之地的发展趋势。据此，在前人研究的基础上提出了房地产开发项目造价 集成化管理思想。2. 房地产开发项目造价集成化管理概念从 20 世纪 80 年代开始建设项目造价管理就进入了现代管理范式为主的阶段，这一阶段 中产生了三种主要的建设项目造价管理新范式。第一种范式是在 20 世纪 70 年代末和 80 年 代初由英国学造价工程学界提出的“全生命周期造价管理”范式，其核心思想是将一个项目的 建设期成本和项目运营期成本综合考虑，通过科学的设计和计划设法使项目全生命周期成本 努力做到最小。第二种范式是在 20 世纪 80 年代中期开始由我国造价管理界的工作者提出的 “全过
4、程造价管理”范式，其核心内容是一套按照基于活动的方法做好建设项目造价的确定和 按照基于活动的方法做好建设项目造价控制。第三种范式是在 90 年代由美国学者提出的“全 面造价管理”范式，其核心思想是在一个建设项目的造价管理当中不能只顾及建设项目造价 管理的某个方面，而必须全面考虑问题和管理好项目造价，包括全团对造价管理、全风险造 价管理、全要素造价管理、全过程和全生命周期造价管理1。由于“全生命周期造价管理”方法要求在建设项目工程造价未发生前，即设计和计划阶段 就合理的安排和确定一个建设项目的造价与运营维护成本。这是一种建设项目工程造价的事 前管理方法，主要是运用全生命周期的思想和方法去进行建设
5、项目的方案设计、比较和选择。 因此这种方法适用于决策阶段与设计阶段应用。由于“全过程造价管理”方法重视建设项目过 程中造价的控制，因此该方法适用于建设项目实施阶段和运营阶段的造价管理。而“全面造 价管理”是一种全方位、立体的造价管理思想，需要管理思想的转变，即从传统增产节约为- 6 -主的思想转换为主要依靠创新、研发、开拓等以项目和项目管理为主的思想，同时需要经济学、管理学、金融学及计算机科学和信息科学等学科的辅助和支持，这就是文章中所要提出 的造价集成化管理思想，应用于房地产开发项目，即房地产开发项目造价管理集成化管理思 想。2房地产开发项目造价集成化管理思想的核心就是建立在信息化平台基础上
6、的以项目系 统观念为导向，在项目的全生命周期中建立虚拟团队，在决策和设计阶段应用全生命周期造 价管理思想，在实施及运营阶段应用全过程造价管理思想，考虑到影响项目造价的全要素、 全风险，以实现各参与方利益协调，并保证项目成本最优的集成化管理思想。其模式如图 1 所示：项目意向决策阶段计划/设计阶段实施阶段交付运营阶段 全生命周期造价管理思想全过程造价管理思想项目废除房地产开发项目全生命周造价集成化管理全项目范围 要素项目工期项目质量项目造价项目资金风险 全项目人员风险 风险项目设备风险项目材料风险 项目实体风险项目团队成员关系 全项目团队造价管理思想和方法团队项目团队合作伙伴关系项目团队造价组织
7、方法 项目造价管理方法的程序与内容其他标的风险项目团队造价管理合同文件图 1房地产开发项目全生命周期造价集成化管理模式3. 房地产开发项目造价集成化管理信息平台的建设在房地产开发项目的全生命期内，各个阶段由于分别委托，他们之间缺乏有效的沟通， 造成项目的前期策划、建设过程和运行等阶段脱节，造成管理的不连续，设计意图和原则的 沟通不足，造成很多不必要的设计变更、索赔，延长了设计时间，增加了成本，并使设计前 后的标准不一。因为参与方只重视局部利益，都从各自的利益出发，在分隔、独立的环境下， 项目生命期中的参与方各自完成其专业工作，他们的管理活动之间缺乏集成整合、协同工作。 常常只能达到局部优化，无
8、法实现全局最优。加之传统管理模式中决策、实施和运营的相互 独立，造成全生命周期不同阶段用于业主方(运营方)管理的信息支离破碎，形成许多信息孤 岛，在各个阶段的信息传递不畅，某一阶段产生的信息无法在下游得到正确使用和增值，同 时出现了大量的重复信息工作。决策和实施阶段生成的许多对物业管理有价值的信息往往不 能在运营阶段被直接，准确地使用，造成很大的资源浪费，不利于全寿命周期目标的实现。 经常出现“三超”现象，以及质量事故频发，工期超期等，很大部分的原因是因为没有对项目 目标进行统筹考虑，全面控制的结果。 这正是房地产开发项目全生命周期造价集成化管理 应解决的问题。而解决这些问题的前提就是应建立以
9、房地产开发商为中心的基于项目全生命 周期的信息化管理平台。3.1 全生命周期造价造价集成化管理信息平台的组成全生命周期造价集成化管理信息平台应以项目管理信息系统（PMIS）、办公自动化(OA) 信息系统及图形软件（如 Auto cad）、计价软件（如广联达清单整体解决方案）、项目管理软 件（如 Microsoft 公司的 Project2003，Primavera 公司的 P3，ABT 的 Project Management Workbench）等软件的集成进行构建，以此来进行收集、存储及分析项目实施过程中的有关 数据，辅助相关管理人员及决策者规划、决策和检查，较好地实现信息共享，消除沟通交
10、流 障碍和信息孤岛现象3。（1） 其中办公自动化系统实现功能如图 2 所示（2）图 2 办公自动化系统实现功能（2）PMIS 的子系统组成如图 3 所示PMIS项计进物质合目划度资量同编子费管控管码系用理制理子统子子子子系系系系系统统统统统图 3PMIS 子系统组成（3）系统及软件的集成结构组成如图 4 所示房地产开发商公 自 动 化 系办OAPMIS统房地产开发商的项目咨 询管理方设计方 监理方 施工方 供货方图形软件项目管理 软件计价软件对项目进行 全生命周期管理图 4 系统及软件的集成结构组成3. 2 全生命周期造价造价集成化管理信息平台的特点3.2.1 集成性 集成性表现在两个方面，即
11、软件与系统的集成和系统与系统的集成。在该信息平台上通过图形数据与文本数据相结合，并通过全生命周期不同阶段功能模块的协同工作来维护数据的集成性。要实现这一目标，最好的办法是将全生命周期不同阶段所有数据都基于同一中 央数据库。同时，信息平台应具备输入输出的开放性，实现与外界的连接，从而达到与外部 数据相对松散的集成。3.2.2 开放性 该信息平台应具有与其他系统具有很好地兼容性，并具有外来系统数据输入可靠性检查功能，以保证进入该平台的外来数据具有很高的质量。3.2.3 较强的通讯能力 在现代建设项目决策、实施和运营过程中，参与项目各方在不同地域提供服务的可能性越来越大，该信息平台应具有良好的信息通
12、讯能力在项目中对全生命周期目标的实现发挥着举足轻重的作用。可考虑采用分布式数据库的客户-服务器（Client-Server）体系来组织全 生命周期不同阶段的信息。不同地域的用户独立而协调地使用同一中央数据库，如同在一个 虚拟的办公室工作。通过集中和分散式的工作过程定义保证中央数据库中数据的一致性、连 续性、整体性、安全性和可靠性。通过用户权限的设置保证在网络平台上数据运行的安全性。3. 3 全生命周期造价造价集成化管理信息平台的组织结构现阶段，我国对各类与工程项目建设相关企业的行业管理是按企业资质进行的，这种管 理较为粗犷，缺乏风险约束。各利益相关主体（包括房地产开发商、承包商、咨询机构、设
13、计师、分包商、供应商、监理公司等）是随机游离在整个社会系统中的，他们各自按照自己 的运行规律开展自己的业务。全生命周期造价造价集成化管理信息平台将这些松散的、相对独立的企业按照联盟项目式虚拟集团的模式和运行轨道整合，充分利用社会各中介机构的专业人力资源，使房地产开发项目全生命周期管理达到集成化管理，从而提高投资效益。房地 产开发项目虚拟组织管理系统构架如图 5 所示。房地产 开发商咨询公司或资深专家总承包公司分包企业物资供应商图 5 联盟项目式虚拟企业组织体系图 5 中房地产开发商负责信息化平台的开发和管理；组织和协调成员的关系；对高级资深专家和资质较高的咨询公司进行准入考核及评价。其主要职责
14、是，当发现投资机会时，根 据项目进行的不同阶段和不同要求及本组织运作规则，在组织内选择资深专家或符合要求的 咨询企业组成项目管理主体（盟主），按规则进行工程项目招标选择总承包企业对项目进行 全生命周期管理，项目完成后盟主解散遗留问题由房地产开发商解决。各类总承包企业的职 责是，由企业自愿申请，经中心考核认定进入组织，在项目中标后有权按规定在组织内以招 标形式选择分包企业和材料供应商。分包企业和供应商通过自愿申请，经中心认定后进入组 织，有进行房地产开发项目投标并在中标后提供服务的权利。为了对申请加入该组织的企业按统一的标准进行筛选和评价，房地产开发商应制定各类 企业的评级标准，及时做好信息收集
15、，实施信誉评判制。因此，需要建立各个行业的企业评 判层级数据库。对评判数据库进行动态管理，可以及时吸纳符合标准的新成员，也可以将不 符合标准或者有违规现象的企业降级和剔除。各个数据库中的机构可以采用模糊综合评判的 方法来进行评判和分级，但不同类型的机构所要求和侧重的指标体系是有差别的，必须严格 按照行业标准设定不同的评价标准和赋予不同的评价指标权重，得到科学合理的评价结果。 其中评价指标该文章以评判咨询企业中的项目管理公司为例进行介绍如图 6 所示4。项目管理公司技公核心 术司公司竞争 能业资质等级力力绩行业信息 信影响化管誉力、理程度号召度 力项目管理公司 1项目管理公司 2项目管理公司 n
16、图 6 项目管理公司模糊综合评判指标体系4. 结论对房地产开发项目全生命周期造价集成化管理可以保证各参与方及时、有效的进行的沟 通，逐步使他们的利益协调一致，通过共同的管理项目造价去实现项目全生命周期利益的最 大化和成本的最小化。目前，我们已经具备了实现这一方法的经济、技术、信息、管理等相 关的软、硬件基础，因此，加快和完善这一理论体系对我国房地产市场在激烈的竞争中立于 不败之地有很大的推动作用。参考文献1戚安邦.工程项目全面造价管理M.天津：南开大学出版社，2000 年. 2戚安邦，孙贤伟.建设项目全过程造价管理理论与方法M.天津：天津大学出版社 2004 年. 3李蔚，刘小群.工程项目管理
17、及其软件系统J.建筑经济，2004 第 8 期，34-37. 4冯东梅，政府投资工程项目虚拟管理研究D.清华大学,2004.40-69.Real Estate Development Projects Cost IntegratedManagementZhang Lijun，Ma JianhuaLiaoning technical university，Huludao，Liaoning(125105)AbstractBases on summing up previous experiences, and according to the problems existing in the co
18、st of project, the article puts up the idea that the real estate development project life cycle cost integratedmanagement, and summarizes the concept of this theory, and then describes how to realize the model about technology platform and structure .hope it can play a certain role in real estate development projects costKeywords：Cost Management，Integration Management，Lifecycle
