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1、岳麓大道-银杉路交叉口地下空间初 步 商 业 定 位 报 告 二零一一年十月目 录第一部分：市场环境1一、项目位置1二、岳麓区概况1三、岳麓区经济分析2四、岳麓区商业概况3五、滨江新城规划5第二部分：市场容量6第三部分：项目微观环境分析7一、项目概况7二、项目周边商业体概况9第四部分：项目初步定位11一、市场机会11二、档次定位11三、功能定位11四、项目商业价值区域划分13五、业态规划15第五部分：项目收益预测18一、市场租金类比法18二、售价、收益率、租金的敏感性分析20第一部分：市场环境一、 项目位置长沙市岳麓大道与银杉路交汇于湘江西岸的岳麓区，是岳麓区的重要交通枢纽之一。二、岳麓区概况
2、岳麓区概况行政区划岳麓区现辖10个街道、1个乡、5个镇，分别是：岳麓街道、橘子洲街道、望月湖街道、银盆岭街道、观沙岭街道、西湖街道、望岳街道、望城坡街道、咸嘉湖街道、梅溪湖街道，天顶乡，东方红镇、含浦镇、坪塘镇、莲花镇、雨敞坪镇。面积人口总面积552.02平方公里。2010年末全区常住人口80.18万人，户籍人口67.38万人。交通状况公路：319国道、港澳高速穿境而过，一、二、三环线紧紧相绕，区中心地带经长潭西高速至湘潭、经长常高速至益阳仅半小时；铁路：在建的地铁2号线沿枫林路设5个站，待建的地铁3号线将沿后湖路等设5个站，待建的4号线将沿银杉路设6个站，规划中的地铁6号线将沿桐梓坡路等设个
3、7站，在建的“长株潭”城际铁路长沙市区地铁段将沿杜鹃路设3个站；航空：区中心地带距黄花国际机场30公里。区域性质岳麓区是长沙市行政、科教、文化中心。该区北部为“两型”建设先导区核心区，长沙市委市政府、岳麓区政府皆坐落于此；南部为岳麓大学城，有20多所高校、科研院所，长沙国家高新技术产业开发区、国家大学科技园等齐集于此，科教优势明显；岳麓区近年经济发展势头强劲，大规模、中高档楼盘相继建成并入住，新的长沙高档居住中心逐渐成形。三、岳麓区经济分析（一）主要经济指标纵向对比岳麓区近三年主要指标对比 指标名称单位2008年增长%2009年增长%2010年增长%常住人口万人67.4-72.88.080.2
4、10.1GDP亿元254.616.6350.115.7421.115.0地方财政收入亿元11.4-14.022.814.75.0固定资产投资亿元215.132.5314.430.1406.729.4社会消费品零售总额亿元92.921.1109.517.9131.319.4城市居民人均可支配收入元17959.511.919425.28.22248211.2城市居民人均消费性支出元-13836-13579-1.9消费倾向%-71.2-60.4- 数据来源：长沙市岳麓区历年统计公报从上表可知，岳麓区：三年来人口保持快速增长；三年来GDP增长率均达到或超过15%，GDP年均增长率较高；社会消费品零售总
5、额逐年稳定增加，增长率均超过17%，零售行业发展空间大，发展速度快；城镇居民人均可支配收入保持较快增长，三年平均增长率超过10.6%，表明城镇居民购买力逐步加强，居民生活相对富裕。（二） 主要经济指标横向对比2010年长沙内五区主要经济指标对比指标名称单位岳麓区天心区芙蓉区开福区雨花区GDP亿元421.10400.62585.06393.4572.77GDP增长率%14.915.21615.211.3社会消费品零售总额亿元131.34216.87381.06321.9344.12社会消费品零售总额增长率%19.419.619.420.120.8固定资产投资亿元406.69540.35158.9
6、4527.8318.81地方财政收入亿元14.7421.3123.4522.4921.14城镇居民人均可支配收入元2248221564257062330924449城镇居民人均消费性支出元1357914829179811604016487消费倾向%60.468.870.068.867.4 数据来源：长沙市各区2010年统计公报从上表中可以看出，岳麓区：经济总量居中下水平，与前两位的芙蓉区和雨花区差距较大，与后两位的天心区和开福区差距不大，但其增长速度较快；社会消费品零售总额和增速均排名靠后，一方面说明该区零售市场不算活跃，另一方面也说明岳麓区零售市场建设滞后，缺乏更多有代表性的商家，刺激居民消
7、费能力弱；城镇居民人均可支配收入和城镇居民消费性支出排名靠后，但实际差距并不明显；且2008年区划扩大后合并了四镇，乡镇非农人口纳入城镇居民收入统计范畴,一定程度拉低了数据。四、岳麓区商业概况岳麓区位于长沙市区西部，由于湘江的间隔，具有一定的封闭性；随着市委市政府西迁和先导区建设的推进，近几年岳麓区已成为长沙最具发展活力的市区之一。岳麓区正逐步改变仅有溁湾镇商业圈的单级商业格局，望城坡商业圈、观沙岭商业圈、金星中路商业圈均已初具雏形。岳麓区商业圈分布图说明：蓝色方块代表已开业的大型商家、绿色代表在建商业（一）溁湾镇商圈地理位置及范围：以枫林路为轴心、北至望月湖、南到新民路，西及高叶塘，东达潇湘
8、中路。商业圈特点：业态较齐全、商品档次差异化也较明显，为目前岳麓区唯一的成熟商业圈，辐射整个河西地区。商业圈内人车流量大，商业氛围浓厚。该商业圈位于麓北主干道枫林路与麓南主干道麓山路的交汇处，橘子洲大桥的西端，是河东、河西居民交流的第一站；正在修建的地铁2号线和规划中的地铁4号线也将在此完成换乘；区位与交通优势明显。商业圈内分布有一家大型百货商场（通程商业广场麓山店）和一家大型超市（新一佳通程店）。其中通程商业广场经营面积4.1万平方米，2010年销售额为3.4亿元；新一佳超市经营面积约1万平方米，2010年销售额为2.2亿元；二者是目前岳麓区内销售额最高的百货和超市商家。 （二）望城坡商圈地
9、理位置及范围：位于枫林路与玉兰路交汇处并延展四周，龙王港路、麓景路、桐梓坡路、二环线四条城市主干道围绕周边。商业圈特点：区域内拥有广大环球家具超市、湘浙小商品市场等多家知名商家，以批发市场和专业市场为主，商品档次较低，市场较繁荣。该商业圈业态尚不齐全，缺乏大型百货商场和经营较成熟的超市大卖场。目前，最具代表性的零售商家为一家中型超市恒生超市西站店（经营面积2600，2010年销售额1680万）。但政府正着力完善该商业圈的业态，2011年1月20日开业的人人乐时代城购物广场已填补此前市场的空白，其经营面积2万多平方米，以超市为主、百货为辅，并配套有餐饮娱乐和电影院。（三）金星中路商圈地理位置及范
10、围：以金星路与桐梓坡路交汇处为核心，向周边扩散，面积约10平方公里。商业圈特点：位于先导区核心区域，北接长沙市、岳麓区、望城区政府，南为建设中的梅溪湖国际商务区，周边高端小区较多且入住率较高。因此，该商业圈规划起点高，现区域内开业商家均为高档酒店、品牌餐饮和高档娱乐休闲场所，暂无零售商家。计划于今年国庆前开业的步步高湘腾商业广场将可改变这一现状，其建筑面积9万平方米，共十层，其中负一层为精品超市，一至六层为百货，第七层为电器数码，第八、九层为餐饮休闲和电影院，是步步高第二个自有物业的大型购物中心，也是奥克斯广场项目最大的竞争对手之一。（四）观沙岭商圈地理位置及范围：东至潇湘路，西至岳华路，南至
11、桐梓坡路，北至含光路。商业圈特点：作为滨江新城建设的重要配套，观沙岭商业圈于2005年被规划为区域级商业圈。随着周边小区入住率的逐渐提高，观沙岭商业圈也渐渐成形，已开业3家超市大卖场，1家家居建材超市。其中，华银旺和超市经营状况最佳，2009年销售额为9860万（经营面积8000）。作为“一江两岸，协同发展”规划中的长沙河西的城市主中心所在地，观沙岭商业圈西为长沙高新区和政务区，东为滨江新城，即将开工建设的地铁4号线将在此与正在建设中的“长株潭”城铁、规划中的地铁6号线完成换乘。计划于今年开业的人人乐天骄福邸店将采用小型购物中心形式经营，3万平方米的营业面积将以超市为主，并集百货、电器于一体；
12、计划于后年开业的奥克斯广场、绿地中央广场均将建设为集大型购物中心、高星级酒店、甲级写字楼于一体的城市综合体，介时该商业圈的的业态组合将得以大大丰富，对中高端消费群体的吸引力也将大大提升。该商圈是岳麓区最有潜力发展为市级商业中心的商业圈。五、滨江新城规划滨江新城规划详图（一）规划总体目标 滨江新城规划区东临湘江风光带，西至银杉路，北达北二环线，南到潇湘嘴，规划面积6.7平方公里；将建成集商务、商业、文化、旅游、休闲及娱乐等综合功能于一体，将建设成为功能完善、布局合理、环境优美、独具人文魅力及创新活力的“滨江商务聚集带”和“滨江休闲产业聚集带”，成为长沙新一轮经济增长的名片地带。滨江新城成为先导区
13、新一轮对外开放的聚焦点，成为先导区加快发展服务经济的新增长极，成为先导区开发建设的典范。（二）总体功能定位 长沙市的复合型新都会中心，近期内成为大河西先导区新的商业中心，湘江西岸重要的旅游休闲与文化教育基地；建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万。（三）总体布局 滨江新城以“三纵九横”道路网络、四条过江通道及三条轨道交通线为依托，拟形成“一主、二次、二园、两带、四片”的总体布局结构。一主：即滨江中央商业商务区。二次：即创新中心区、活力中心区。二园：北津城遗址公园、施家港公园。两带：湘江风光带和潇湘大道产业发展带。四片：四片滨水住宅区。规划净开发用地面积约3400亩，净开发容积率4.0，
14、总建筑面积达到900万平方米，商业与住宅开发比例约为3:7。 滨江中央商业商务区（项目所在地）依托滨江新城区域两个地铁换乘站点构造大型城市聚会活动广场，并围绕广场进行高强度的商业、办公、酒店、零售、公寓开发，形成CBD的核心。（四）开发周期 以中央商业商务区为中心，向南北逐步推进；其中南向以旧城改造为主，北向以新城建设为主。在2015年末以前完成中央商业商务区建设，在2020年末以前完成滨江新城的整体开发。 由滨江新城片区的规划并结合邻近的金星路片区近十年建设、发展的规律可以看出：滨江新城片区作为未来长沙市的新都会中心，将成为岳麓区乃至全市最具投资吸引力的可持续经济增长点。综上市场环境分析，项
15、目所在的岳麓区市长沙市的行政、科教、文化中心，经济总量与其他各区相比排名居中，但增速较快；零售市场欠发达，社会消费品零售总额偏低；随着政府对该区经济建设的投入，大型商家越来越多，未来零售市场发展潜力较大；项目所在的观沙岭商圈是岳麓区最具成长潜力的商圈；同时，随着滨江新城规划的落地和建设，将给项目提供良好的客源保证。项目本身具备良好的外部市场环境及发展前景。第二部分：市场容量零售市场容量分析主要采用国际上广泛使用的商圈饱和指数，其公式为：（）（其中：为饱和度指数；为消费者总数；为每一位消费者的平均购买额；为商圈内商业营业面积）岳麓区各主要指标：C（消费者总数）：人口总数（80.18万人）RE（消
16、费者平均购买额）：2010年岳麓区城镇居民八大类消费性支出中百货支出超市支出=7367.3元/人RF（商家营业面积）：岳麓区大型商家经营面积（约90500平方米）故：（）（8018007367.3）90500=65271.8元/平方米IRS衡量值商圈发展空间评估10,000元/平方米商圈处于饱和状态，短期内不宜大量增加商业物业10,00015,000元/平方米商圈发展处于平衡状态，发展空间不足15,00020,000元/平方米商圈有一定的发展空间20,000元/平方米商圈有较大的发展空间通过计算，岳麓区商圈饱和指数为65271.8元/平方米，对照上表，结合上文岳麓区区经济分析，可知岳麓区商业还
17、有较大的发展空间。第三部分：项目微观环境分析一、项目概况项目名称岳麓大道与银杉路交叉口地下空间（暂定名）地理位置银杉路与岳麓大道交汇出道路状况银杉路：双向6车道，有辅道，无护栏；岳麓大道：双向8车道，有辅道，有护栏。楼盘性质地下商业、地铁物业商业项目规划方案一：-1层A区19054，B区2275，C区14650；-2层A区0，B区16915，C区0，共52894；方案二：-1层A区18588，B区2135，C区14650；-2层A区0，B区16309，C区0，共51682周边环境1、 项目位于滨江新城和观沙岭商业圈核心区域，南为银盆岭路、桐梓坡路，其中桐梓坡路是岳麓区的东西向主干道，两侧有多个
18、住宅小区，尤其预制场、六沟垅片区是岳麓区居住氛围最浓厚的区域；北为岳麓大道、杜鹃路，均为市政府板块重要的主干道，周边高档新兴小区众多，入住率稳步提升；2、 银杉路是岳麓区的南北主干道，是政府主导打造的滨江新城CBD的纵向主轴，新规划的长沙轨道交通4号线将主要沿此路行经；3、 项目周边有湘雅医院、长郡中学新校区等优质配套资源，对提升周边新住宅入住率具有促进作用。二、项目周边商业体概况 项目西北为绿地广场，商业体量约3.3万，规划业态有大型超市、餐饮、影院、高档主题会所等；项目东南为奥克斯广场，商业体量约为12万，规划业态有百货主力店、大型超市、特色餐饮、大型影院等娱乐配套；项目西南为恒生超市威胜
19、店，营业面积3500；向北0.7公里为新一佳超市观沙岭店，营业面积7000；向西南0.9公里为华银旺和超市，营业面积8000；向西南2.3公里为步步高湘腾商业广场，建筑面积90000；向西北1.2公里为人人乐，营业面积20000。（一）奥克斯广场项目名称奥克斯广场楼盘性质集购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高级公寓于一体的城市综合体。其中购物中心96000，酒店21500，公寓住宅129900，写字楼52000。项目规划1、购物中心由3层室内步行街（名品馆）、6层百货楼、6层影视娱乐楼组成，建筑面积96000，集百货、超市、电器、家居、餐饮、电影院、真冰溜冰场、电玩城、酒吧、KTV于一体，共配
20、套有地下车位768个，每百平米车位比为0.8。2、百货楼位于购物中心的西端，西临银杉路，东南北面被购物中心室内商业街环绕（1-3F），共8层；其中地下2层为停车场，共14000；地上6层为百货，共39600，首层至第三层单层面积为6300，第四层至第六层单层面积为6500。3、超市位于娱乐楼负一层，百货楼东南侧，面积15000。4、项目现状项目目前已完成前期拆迁，已进入第一期购物中心部分的建设阶段，正在挖基坑。预计于2012年底交楼,2013年商家可开业。（二）绿地广场项目名称绿地广场地理位置银杉路与岳麓大道交汇处西北角楼盘性质集高星酒店、甲级写字楼、商业街区、集中商业、酒店式公寓于一体的大型
21、城市综合体项目规划项目规划集中商业总体量3.3万，共两套方案：1、地下一层15000引进大型超市，第一、第二层各6000引进小型精品百货、餐饮、休闲会所，第三层6000引进电影院；2、将地下一层9000、第一至四层各6000的全部集中商业统一租售给一个“百货+超市”的商家。项目现状项目目前为空地，极力希望引入沃尔玛。（三）人人乐天骄店项目名称人人乐天骄店地理位置杜鹃路与岳华坡路交汇处东南角开业时间2011年年底物业条件由-1F至4F，经营面积29111.87平方米。所属商业圈观沙岭商业圈项目客户群岳麓大道以北的居民（四）步步高广场项目名称步步高广场地理位置金星中路与桐梓坡路交汇处东北角开业时间
22、2011年9月28日物业条件建筑面积90000，共十层；地下停车场19000；配2000室外广场；楼层布局负一层为生活超市，一至六层为百货，第七层为电器数码，第八、九层为餐饮休闲和电影院商业圈距离至溁湾镇商业圈道路距离约4公里，距观沙岭商业圈约2公里。项目客户群步步高广场体量大，业态组合齐全，商品种类丰富；其距离项目约2.3公里，项目可辐射整个河西。（五）通程商业广场项目名称通程商业广场地理位置枫林一路与麓山南路交汇处东南角经营面积4.1万平方米（1F5F）经营模式购物中心楼层布局-2F：停车场-1F：新一佳超市1F：化妆品、珠宝、钟表、皮鞋、皮具；麦当劳、肯德基、屈臣氏2F：精品女装、时尚女
23、装、圣梦美容美体中心3F：男装、衬衣领带、休闲服饰、运动体育4F：家居生活馆、儿童用品、电影院、女士内衣、电玩城、美体中心、母婴室5F：餐饮、书店、健身俱乐部主要品牌男装划船俱乐部、梦特娇、罗蒙、金企鹅、卡丹迪诺、胜龙、圣大保罗、旗牌王、金利来、富贵鸟、圣得西、花花公子、卡丹路、皮尔卡丹、高尼奥、喜布凯恩、黑波、鄂尔多斯、杰克琼斯、卡宾、马克华菲、LEE女装宝姿、艾格、哥弟、淑女屋、小熊维尼、粉红玛丽、喜俪、七色秀、艺元素、ONLY、ELLE、O.B.O、ES、O.A.O、MC、KLDY、MASS、G2000女装珠宝周大生、千禧之星、六福、凯迪亚、老凤祥手表天梭、西铁城、雷诺、飞亚达、梅花化妆
24、品玉兰油、欧莱雅、美宝莲、羽西、泊美、梦妆、Za皮鞋皮具森达、千百度、斯加图、百丽、天美意、康莉、接吻猫、他她、星期六、奥康、老人头、暇步士、公牛巨人、富贵鸟、森达、卓凡尼、达芙妮、奥康、康龙、金利来、梦特娇、卡帝乐运动休闲阿迪、耐克、背靠背、李宁、班尼路、真维斯、彪马、佐丹奴、匡威、安踏经营状况2010年营业额为3.6亿元 综上所述，项目为一个约5万的地下及地铁物业商业，周边交通极其便利；项目周边3公里半径内现有商业体众多，多为大型超市以及百货公司等，定位为中档、中高档。第四部分：项目初步定位一、市场机会（一）人群特征岳麓区是长沙市的科教强区，区内有中南大学、湖南大学、湖南师大等16所高校，
25、共有大中专学生约30万人，占岳麓区常住人口的三分之一以上；大学生偏重学习消费、娱乐休闲消费和形象消费，追求时尚、前卫；但大学生可支配收入少，消费能力差，普通百货公司并不是大学生等消费群体的理想消费场所。（二）商业特征 如前文所述，目前岳麓区在营业的商业体主要为大型生活超市与百货；超市主要满足周边3公里半径内常住居民的日常生活消费，百货目前只有步步高广场和通程商业广场两家在营业，定位均为中档；加之即将于2011年年底开业的人人乐天骄店（崇尚百货，中档定位的百货公司），三家百货商场均锁定岳麓区中档、中高档次消费层次的客户群；另外，计划于2013年开业的奥克斯商业广场百货部分定位预计会在三家百货之上
26、，且四家百货分别布局在岳麓区的中部、南部和北部，所以岳麓区的中档、中高档零售市场基本处于饱和状态。二、档次定位岳麓区是长沙市大中专教育机构密集分布的区域，在校、离校大学生众多；同时，现有商业多定位在中档、中高档，且处于相对饱和状态；中低档消费人群庞大，但相应的消费场所较少，存在较大的市场发展空间。结合项目为地下物业的建筑特征，以及项目周边奥克斯广场、绿地广场的中高档次定位，项目的整体档次定位为中档、中低档较合适。三、功能定位（一）长沙地下商业街功能现状1、东塘大都市（1）大都市简介东塘大都市商业街北起东塘立交桥南口，南至韶山南路赤黄路口，全长624米，东西宽39米，商业街建面约为2.46万平方
27、米。东塘至砂子塘地势由北往南逐渐上升，商业街内的7个区“依山就势”呈梯级分布，每个区比前一个区高出3米，区与区之间，地上用安全出口隔开，地下用自动扶梯连接。前6个区共有846个铺面。商业街内安装有中央空调，冬暖夏凉，可同时容纳上万市民购物和休闲。（2）大都市功能分区东塘大都市共分为7大区，1、2区：品牌服饰，包括，男、女品牌服饰、品牌内衣、品牌布艺等；3区：鞋包区，包括，各种时尚箱包，休闲服装、运动服饰等；4区：童装，包括，儿童服饰、儿童用品、文化用品等；5、6区：女性用品，包括，时尚女装、美容美甲、精美饰品等；7区：农贸市场。2、金满地（1）金满地简介金满地商业街位于长沙市开福区黄兴北路，南
28、起中山亭，北至营盘路，全长609米，总建筑面积27000平方米，金满地商业街拥有大小个性商铺1000余家。（2）金满地功能分区金满地共分五大区，A区：美女地图，主要包括，流行服饰、时尚靓包、另类饰品、性感文胸、潮流彩妆、美甲纹绣；B区：波波民族，主要包括，流行服饰、运动休闲、时尚女鞋、个性饰品；C区：西部牛仔，主要包括，彩图T恤、异域饰品、时尚靓包、数码影吧、清凉冰吧；D区：红色恋人，流行服饰、明星周边、个性靓包、形象设计、整蛊玩具；E区：浪漫地带，品梅小屋、浪漫琴行、时尚头贴、少女饰品。东塘大都市与金满地是长沙目前经营状况最好的地下商业街，从上文可以看到，两条地下商业街的功能主要以零售为主，
29、包括服饰、饰品、内衣、箱包、童装等，餐饮与娱乐业态极少，只是零星分布在出入口或拐角处；同时考虑到周边缺少大型超市，大都市设置了专业的农贸市场。（二）项目功能定位建议项目建筑面积约为5.2万，其中地下负一层约3.6万，地下负二层约1.6万，相当于东塘大都市与金满地的面积总和，体量较大。鉴于此，项目应有较为丰富的业态组合，以便吸引更庞大的客户群体，并保证其在商业街内相当长的逗留时间，满足其购物、休闲、娱乐、用餐的多种需求。1、购物功能满足目标客户群体的多种购物需求，如品牌男女服饰：休闲服饰、内衣、运动服饰、童装、鞋类、箱包等；文化用品：教科书、综合书刊、音像店、电脑数码店等；化妆品、眼镜、家居用品
30、、汽车用品、玩具店等；2、休闲功能满足目标客户群体的多种休闲需求，如美容、美体、美甲、理发、健身、酒吧等3、娱乐功能满足目标客户群体的多种娱乐需求，如电玩城、小型KTV、溜冰场、桌球、真人游戏场等；4、餐饮功能满足目标客户群体的用餐需求，如休闲餐饮：食品店、快餐店等；特色餐饮：地方特色小吃；大中型美食广场等；5、其他功能满足目标客户群体日常生活中的其他需求，如干洗店、房屋中介、彩票店、旅行社、培训机构、烟酒、自行车行、药店等。四、项目商业价值区域划分（一）商业价值区域说明一个商业项目内外部交通的设计与组织，以及自身物业结构的设置，会对其营业中的可达性与可视性造成相当影响，进而影响到经营者的收支
31、状况。根据项目内部购物动线的设计，以及项目与外部商业体、地铁的交通组织情况，对项目的商业价值进行区域划分。A级商业价值区域为一个商业体中消费者最容易看到、最容易到达的区域，是人流的最先承接区域；此区域的租金最高，应布置一些承租能力强、盈利空间大的业态和商品品类。B级商业价值区域为一个商业体中邻近A级商业价值区域，可视性与可达性相对较好，且有较大人流的区域，此区域内的租金较高，可布置一些承租能力较强，能够满足消费者目的性消费的业态和商品品类。C级、D级商业价值区域为一个商业体中，消费者不容易看到、不容易到达，需要特别的导视、指引等系统支撑的区域；该区域人流量较小，对经营者缺少吸引力，租金较低；可
32、布置一些大型商家以吸引消费者前往，或布置一些能够满足消费者某种特殊需求的业态和商品品类。（二）项目对外交通组织项目负一层对外交通组织图项目负二层对外交通组织图项目负一层A区、B区东西两侧外部均为大型下沉广场，并分别与星蓝湾、绿地广场相连，可以直接承接来自岳麓大道以北的人流，可视性、可达性最好；负一层C区沿银杉路分布，北侧与奥克斯广场、兰卡威的负二层标高一致可对接，南侧与奥克斯广场负一层标高一致可对接，4个（或6个）出入口可分享奥克斯广场的一部分人流。项目负二层B区北侧直接与对接可视性、可达性较好。（三）项目商业价值区域划分项目负一层商业价值区域划分说明：黄色代表A级商业价值区域、绿色代表B级商
33、业价值区域项目负二层商业价值区域划分说明：绿色代表B级商业价值区域、蓝色代表C级或D级商业价值区域五、业态规划结合项目购物、休闲、娱乐、用餐等功能的定位，参考项目的商业价值区域的划分，在项目中档、中低档的定位下，对项目的可租部分进行初步的业态规划。（一）可租面积预测项目初步规划有两套方案，鉴于方案一与方案二面积差别并不大，这里我们采用概数做可租面积的测算，以便同时适用两套方案（下文在做租金收益测算是同样适用）。另外地下物业可租面积约为建筑面积的65-85%，这里我们取保守值70%；可租面积表（二）初步业态规划建议项目负一层业态规划图美丽街区主要包括美容、美体、美甲、美发以及SPA等服务女性客户
34、的专业个人护理类店铺；靓丽女人馆包括少淑女装、成熟女装、内衣、女性潮流服饰等店铺；绅士世界主要包括各种男装、皮具、牛仔等店铺；美鞋专区主要包括各种女式皮鞋、男式皮鞋等店铺；儿童天地主要包括童装、儿童用品、母婴用品、儿童游乐场所等；美食世界主要包括各种休闲食品、特色餐饮以及美食广场等；精品箱包主要包括各种男包、女包、各式旅行箱等；运动、休闲专区主要包括各种运动鞋类、运动服饰、运动器材、各种休闲服饰等。项目负二层业态规划图注：假设地铁已投入营运食品、饰品区域主要包括休闲食品店铺、饮品店铺、潮流饰品店铺等，主要承接来自地铁的人流；礼品、药品、餐饮区域主要包括个人护理店铺、药品零售店铺、各式礼品店铺、
35、彩票店、旅行社、美甲、房屋中介、快餐厅等；大型店区域可做旱冰场、电玩城、KTV、儿童欢乐世界等；文化、音像、数码区域主要包括图书店、音像店、电脑数码店等。（三）各业态面积建议在明确了初步的业态规划后，将对各业态的具体面积进行初步的规划，以使各业态能够得到良好的面积配比，以符合一般的商业规律。项目各业态初步面积规划项目各业态面积比例项目零售业态占比68.7%，在项目业态中占比最高，也是项目租金收入的主要来源；项目娱乐业态占比14.9%，主要分布在项目的负二层，租金收益较低；项目餐饮、休闲业态占比分别为8.1%和8.2%，对丰富项目业态，增加目标客户群体的逗留时间具有重要作用。第五部分：项目收益预
36、测一、市场租金类比法（一）项目周边商铺租金观沙岭商业圈以岳麓大道为界分为南北两部分，南面的银盆岭路、桐梓坡路与银杉路交汇的两个路口间区域为人气最旺区域，北面则以杜鹃路与银杉路交汇的安居乐园区域为人气最旺区域。租金调研商铺分布图项目周边商铺租金列表编号商铺位置商铺面积（）商铺租金（元/月）经营类别1银杉路与银盆岭路交汇东南角2796餐饮2银杉路与银盆岭路交汇东南角8685蛋糕店3银杉路与桐梓坡路交汇东北角50103便利超市4银杉路与桐梓坡路交汇东南角48073餐饮5银杉路与银盆岭路交汇西北角45113女装6银杉路与银盆岭路交汇西北角5087餐饮7银杉路与银盆岭路交汇西南角87108老年服饰超市8
37、银杉路与银盆岭路交汇西南角46217美容美发9银盆岭路奥克斯项目斜对面8051汽车美容10银盆岭路奥克斯项目斜对面4049餐饮11岳麓大道奥克斯项目对面星蓝湾15062餐饮12岳麓大道奥克斯项目对面星蓝湾110124银行13岳麓大道奥克斯项目对面星蓝湾80122手机及电信服务14岳麓大道奥克斯项目对面星蓝湾80120药店15岳麓大道奥克斯项目对面星蓝湾30058餐饮16银杉路与杜鹃路交汇东南角25123面包店17银杉路与杜鹃路交汇东南角17143服装18银杉路与杜鹃路交汇东南角7082家居建材19银杉路与杜鹃路交汇东南角8386家居建材20银杉路与杜鹃路交汇东北角50118服装合计均值101由
38、上表可知，岳麓大道以南十个商铺样本的平均月租金为98.2元/，其中临银杉路的八个商铺样本的平均月租金为110.3元/；岳麓大道以北十个商铺样本的平均月租金为103.8元/，其中临银杉路的八个商铺样本的平均月租金为114.8元/；该区域商铺的平均租金约为101元/月。同时，根据市场调研东塘大都市的1-4区的平均租金约为105元/月，金满地的平均租金约为125元/月。（二）项目租金预测根据一般市场经验，地下负一层商业的租金约为地上周边街铺租金的50-70%，地下负二层商业的租金约为地上周边街铺租金的30-40%，我们以此为假设前提对项目标准年的租金收益进行预测；同时，咱不考虑业态因素对租金的影响。标准年是指商业项目中商铺的年出租时间为12个月，商业项目的整体出租率在90%以上。根据市场租金类比法，项目的标准年租金收益约为2070万，平均租金约为46.8元/月。二、售价、收益率、租金的敏感性分析考虑到项目部分销售的可能性，在上文论证的平均租金收益下，项目可能的售价、收益率变动对租金的影响如下表。即项目商铺售价为8000元/的情况下，项目收益率可达到7%，同样项目商铺售价为14000元/的情况下，项目收益率可达到4%。第 20 页 共 20 页
