深圳华南城环球物流中心招商手册培训版.doc

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1、环球国际物流中心 环球国际物流中心招商手册（仅供内部培训使用）2OO8年9月版1、 华南城简介及背景资信？答：华南国际工业原料城（深圳）有限公司，位于国内唯一的国家级物流试验基地深圳市龙岗区平湖物流基地内，占地面积150万平方米，总建筑面积220万平方米，投资约76亿元人民币。华南城项目属深圳市政府命名的“重点物流项目”和“绿色通道项目”，同时也是深圳市唯一一家连续6年（2003、2004年2005年、2006年、2007年、2008年）均被列为“深圳市重大建设项目”的大型物流企业。华南城由香港佳宁娜集团、民生集团、建乐士集团、力嘉国际、京晖国际五家公司的主席、董事长携手创办。他们皆为相关行业

2、的资深工业家，实力雄厚、商誉超著，各自拥有广泛的行业网络，为华南城的成功奠定了坚实的基础。华南城主要经营纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装等原材料及成品，并提供相应的物流和配套服务,是一个集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的超大规模工业原材料及成品交易中心，也是集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城。2、 环球物流中心承建商背景及以往作品：答：环球物流中心主体工程由八次荣获鲁班金像奖，参与深圳地王大厦建设的中建三局一公司承建。3、 建筑设计单位背景，设计实例及环球国际物流中心建筑特点：答：高标准打造华南城以鲁班奖标准来

3、打造环球物流中心。建筑设计由北京市建筑设计研究院深圳分院担纲，深圳新世界中心、中心购物公园等标志性建筑均由该单位打造。建筑主体以挺拔向上的方形和雄伟壮观的尖拱形成强烈对比，尖拱顶部以螺母为轮廓，设计为六边形透空，此透空部分象征华南工业原料物流建筑的特质，个性鲜明而又内涵丰富，达到功能与形式的完美统一，是世界级的建筑精品。 4、 物业管理公司概况：深圳第一亚太物业管理有限公司成立于2003年12月31日，为华南国际工业原料城（深圳）有限公司全资附属机构。公司使命：以我们高效的服务，矢志为所有利益相关者创造价值，为顾客提供贴切、务实、持续的服务方案，帮助客户实现提升生活素质，改善成本和提高经营效益

4、，建设有序的经营环境，推动持续增长。第一亚太拥有一支具有专业水准、敢于创新、善管理的优秀管理团队。现有员工197人，管理人员100%持证上岗，在日常管理中，严格按照ISO管理体系的标准运行，形成了规范、科学、实用的管理体系。三年来经过我们全体物业管理人员的努力，共获得如下荣誉称号：1、2004年度龙岗区物业管理“优秀工业原料城”2、2004年度市城市管理局“园林式、花园式单位”3、2004年度深圳市公安局龙岗分局“先进内保组织”4、2005年龙岗区物业管理“优秀工业原料城”5、2005年度市爱国卫生运动委员会“深圳市行业最佳卫生单位”6、2006年度深圳市公安局龙岗分局“先进内保组织”7、20

5、06年龙岗区物业管理“优秀工业原料城”8、2007年深圳市物业管理协会“会员单位”9、2007年度“深圳市物业管理优秀大厦”10、2007年度“先进保安组织”11、2008年度深圳市“安全文明标兵小区”5、 环球国际物流中心具体位置：华南城环球物流中心位于深圳市龙岗区的华南国际工业原料城西大门处，紧靠机荷高速出入口，西侧为平新北路，北侧为园区内主干道的国际大道。用地位置显要，是华南城对外重要的展示窗口。6、 环球国际物流中心英文名称是什么？答：logistic center of the whole world。7、 环球物流中心的交通如何？请注明具体到达车次。答：环球物流中心位于平湖物流基地

6、内，清平、南坪、莞深、机荷高速公路等在基地周围纵横交错，东接惠盐、深汕高速公路至惠州、汕头、西至宝安、观澜、龙华直通广深高速公路，南接深圳市区、北连东莞，把基地与港口、机场紧紧连接在一起。从深圳到达华南城的公交线路有：1、 机场4号线（华南城深圳机场）2、 公交巴士977路（华南城布吉海关）3、 公交巴士910路（华南城布吉大靓花园）4、 公交巴士980路（华南城布吉小关）5、 公交巴士960路（平湖百佳商场布吉）6、 公交巴士998路（平湖辅城坳布吉海关）7、 公交巴士363路（华南城盐田外国语学校）8、 公交巴士796路（华南城梅林海关）9、 公交巴士881路（新木村委雁田）10、 公交巴

7、士K533路（平湖华南城罗湖火车站）11、 公交巴士322路（华南城东角头）12、 公交巴士979路（华南城新木村）13、 公交巴士788路（沙井田园沙湾海关）14、 公交巴士398路（龙岗中心城福田购物公园）15、 华南城短途免费接驳车（皇岗口岸泥岗路）8、 环球国际物流中心所在区域未来规划如何？答：环球物流中心地处深圳市龙岗区平湖街道，位于深圳北的平湖，拥有“海陆空”交错的交通体系。机荷高速公路，京九、广深铁路，通往盐田国际中转港、蛇口集装箱和黄田国际机场的交通都在平湖交汇。形象地说，平湖就类似于深圳联结珠三角乃至南中国的中心点。中心点的优势，让平湖自然成为颇具影响力的物流基地。直观来看，

8、交通网络的“层层叠加”，正让平湖与深圳城市中心日益“无缝对接”，尤其是受益于深圳已经确立的“一横两纵”大交通的思路，彻底打通了平湖与关内的交通“动脉”。 “一横”指南坪快速路，“两纵”指清平高速和丹平快速路，这三条深圳未来主要的高速干道，都将贯穿平湖。南坪快速西起南山前海，东至龙岗坪山，未来的平湖市民，将可依托南坪快速路迅速通达关内外各个区域，而对于出关置业的关内居民，从梅林关直上南坪快速，数十分钟内便能到达平湖。清平高速二期抵至平湖，市民今后可由红岭全程高速直达平湖，无须再受拥堵之苦。丹平快速由罗湖至平湖，全免费城市快速通道，对关内居民往返平湖带来更为实际的便利。 金融产业是深圳的四大支柱产

9、业之一，如何牢牢抓住当前国际金融产业后台服务转移的历史机遇，为深圳持续发展赢得新的增长点和空间，是目前一个重大城市战略问题。这一城市产业升级的巨大价值机遇，正选择了平湖。平湖优异的交通网络，成功的物流产业经验，无疑是吸引更多国内外金融配套服务机构入驻深圳的有利条件。如果以城市化的角度来看，金融产业将直接促动平湖的新一轮升级，在传统强势物流产业后，金融产业人群的消费需求将改写平湖现有的城市化格局。该后台服务基地位于龙岗区平湖街道山厦、辅城坳社区，位于深圳东莞两市、宝安龙岗两区交界地，处于交通枢纽地位。一、二、三期计划用地2.24平方公里（其中一期原华宝农场用地80万平方米）。总建设规模约为380

10、万平方米，总投资概算为80亿元。该后台服务基地将规划建设“十个中心两个基地”，分别是：业务处理中心、银行卡中心、生产数据中心、档案管理中心、电话服务中心、网上服务中心、容灾备份中心、金融研发中心、支付清算中心、金融物流中心、金融教育培训基地、金融外包及配套服务基地。基地建成后，将巩固深圳国际区域性金融中心的地位，更好地服务香港金融业，实现两地金融业互动双赢。9、 环球国际物流中心土地使用年限？ 宗地号？土地使用出让合同书号? 答：50年，自2007年5月10日始，至2057年5月9日止。宗地号：G042260034、土地使用出让合同书号：深地合字（2007）502710、 环球国际物流中心技术

11、指标：l 总占地面积：15973.41平方米l 总建筑面积：68424.07平方米l 层数：地上25层，地下2层l 地上总建筑面积：53173.87平方米（写字楼+商业裙楼+屋顶层及机房）(该部分面积计入容积率)l 商业裙楼建筑面积：16744.47平方米l 写字楼建筑面积：35924.36平方米l 屋顶层及屋顶机房面积:505.04平方米l 地下总建筑面积：15250.20平方米(负一层7909.44平米+负二层7340.76平米) l 停车位：304个l 幕墙面积：27164.4平方米l 实用率：写字楼75%；l 容积率：3.3l 标准层高：3.8米l 标准层面积：16001750平方米l

12、 总高度：138米(塔楼+机房+屋顶造型)l 塔楼建筑高度: 99.7米l 道路广场用地面积：6412.30平方米，其中西侧休闲广场约5000平方米l 绿地面积：4805.96平方米l 绿地率：30%l 建筑覆盖率：29%l 抗震度：7度l 结构类型：框架+剪力墙结构l 电梯厅宽度：3.65米l 项目外围总长：118.85米，宽41.475米11、 裙楼商业网点业态如何定位？答：整体以商务服务相关业态为主，一、二楼咖啡厅，如上岛、名典等品牌；商务简餐，如必胜客、真功夫、面点王等；国内外金融企业，如建设银行、汇丰银行等；商务酒店大堂；三楼：为中高档酒楼，以及带有异域风味的特色餐饮，如日、韩料理；

13、四楼：证券公司、水疗健身会所、美容会所。12、 环球国际物流中心写字楼多少层？地面以上有多少层？地下有多少层？裙楼多少层？各层面积为多少？各层层高多少？答：环球物流中心写字楼27层；地面以上25层；地下2层；商业裙楼4层。各层面积：1层4408.16m28层1752.03m215层1726.72m222层1673.06m22层3585.86m29层1749.41m216层1721.49m223层1655.18m23层4428.12m210层1746.29m217层1716.26m224层1630.78m24层4322.33m211层1743.15m218层1710.77m225层1602.71

14、 m25层1723.56m212层1739.59m219层1704.51m2B1层7909.44 m26层1731.17m213层1735.42m220层1698.23m2B2层7340.76 m27层1744.7m214层1731.24m221层1788.09m213、 大堂位置、高度、面积？有无单位带空中花园？有无景观点？答：大堂主入口位于环球物流中心北侧，配自动感应门，大堂高10.3M。在五层建造园林式空中休闲花园，使建筑园林绿化垂直化和立体化，让用户感受外立面恢弘气派的同时，享受与大自然和谐交融的生态健康。五层花园平台面积约2600平方米。在120米高度有观光平台（六边形透空造型处），

15、可供高空远眺。14、 写字楼标准层层高？地下车库层高？裙楼层高？首层裙楼出入口门宽？答：标准层层高为3.8米；地下一层层高4.8米，地下二层层高3.9米，裙楼首层5.5米，二四层层高4.8米，五层4.2米，首层裙楼出入口门宽2.716米。15、 各标准层净高多少？地面距梁底高度？距烟感器高度？答：主梁高800mm，标准层净高3m，烟感高度由小业主根据装修型式自定，交工前按吸顶考虑。16、 写字楼标准层走道宽度？吊顶高度？入户门宽？标准层柱距？柱宽？ 答：标准层走道宽度2m，吊顶高度大于2.6m，入户门宽1.5米, 柱距8.75米，柱宽16层1.1米，711层1.0米，12层以上0.9米17、

16、设备用房在何位置，有无其它用途？答：空调机房设在地下一层，水泵房设在地下二层；18、 有无避难层？ 答：无避难层19、 车库入口、出口在哪里？ 答：车库入口位于塔楼的南侧，出口位于建筑物的西南角。地面有临时停车位。20、 建筑结构类型？哪些墙可以打掉？答：框架结构，室内隔墙均不设置，由租户装修时自行设置隔断。21、 环球国际物流中心隔墙厚度、楼板厚度？答：不设隔墙，楼板厚150mm22、 环球国际物流中心玻璃材质、厚度、玻璃颜色是什么？所采用的玻璃特点？答：中空low-e玻璃；厚度8+12A+8LOW-E；玻璃蓝灰色。Low-E玻璃又称低辐射玻璃，是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系

17、产品。其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性。Low-E镀膜中空玻璃是一种较好的节能采光材料。它具有较高的太阳能透射，由于镀膜的效果，Low-E玻璃反射的热量回到室内，使得窗玻璃附近的温度较高，人在窗玻璃附近也不会感到太大的不适。而应用Low-E窗玻璃的建筑其室内温度相对较高，因此在冬季可以保持相对高的室内温度，而不结霜，这样在室内的人也会倍感舒适。Low-E玻璃也能够阻挡大量的紫外线透射，防止室内的物品退色。LOW-E玻璃也称低辐射镀膜玻璃，是一种对中远红外线(波长范围2.525m)具有较高反射比的镀膜玻璃。辐射率E0.25，表示外来辐射的能量通过低辐射镀膜玻璃时，只有小于25

18、%的能量被辐射（散失）出去。而普通透明玻璃E=0.84。23、 环球国际物流中心的交楼标准？环球物流中心交楼标准外立面外墙面为低辐射LOW-E中空玻璃幕墙和铝板幕墙；北立面安装LED动感立面大堂地面和墙面为高档石材,精装吊顶电梯厅地面和墙面为高档石材, 精装吊顶电梯塔楼为10部电梯，其中6部客梯（分高低区运行），2部消防电梯(兼货梯)，2部裙楼客梯。电梯轿厢客梯地面采用大理石，消防梯地面采用防滑花纹钢板；墙面及顶棚均为不锈钢装饰。 空调四层以下裙楼公共区域采用中央空调，配合装修安装到位；裙楼商业区域安装中央空调主立管，预留接口，不装末端设备及管道；五层以上电梯厅采用分体空调，配合装修安装到位；

19、标准层设立分体空调安装位，由用户按自身需求自行安装空调。办公区（五层以上）工程状况：只完成常规土建施工，不做内隔墙；天花：为砼基面层；地面：做到砂浆找平层；墙面：做到砂浆找平层；公共走廊：乳胶漆墙面，硅钙板吊顶，地毯地面（实际施工时暂时不做，按租赁时针对客户实际情况灵活安排）；弱电：在弱电井内预留线路接口;强电开关和接口：在强电井内预留电源回路接口；卫生间标准层公共卫生间为高档地砖和面砖，精装吊顶，名牌洁具安装到位。其他配备一台800KW的发电机组；地下室车库管理系统，车位、引导标志全部安装到位。24、 电梯品牌？速度如何？有无高低区运行区分？停靠楼层？计几部？核载多少？答：电梯品牌为迅达，共

20、配备10台垂直电梯，采取高低分区的管理方式运行，大大提升了商务客户的工作效率。具体参数见下：电梯编号停层站服务类型载重（KG）速度（MS）、-216层客梯13502.5116层客梯13502.5、-21、1625层客梯13502.51、1625层客梯13502.5、-225层货梯(消防电梯)16002.5、-24层客梯11501.625、 电梯能否直停地下停车场？电梯内有无应急、保安、送风、照明系统？答： 电梯可直停地下停车场，客梯有空调，消防梯有通风设备，其它功能齐全。26、 裙楼自动扶梯设计情况及基础数据？答：裙楼共配备扶手电梯10部，品牌为迅达。扶梯编号1#-FT11#-FT21#-FT

21、31#-FT41#-FT51#-FT62#-FT13#-FT12#-FT23#-FT2台数1111111111平面位置首层6/7F/G两台并列二层6/7F/G两台并列二层6/7F/G两台并列首层12/14C/E,单台二首层12/14C/E,单台提升高度5500mm4800mm5800mm4800mm水平跨度12905mm11905mm13335mm11905mm基坑尺寸45003200mm无45851650mm无基坑深度1200mm无1200mm无理论载客量9000人次/小时运行速度0.5m/s扶梯仰角35梯级净宽度1004 mm27、 消防设计如何？设施是什么品牌？答：按照高规设计，有消火栓

22、系统、喷淋系统、自动报警系统，品牌为国内名优产品。28、 备用发电机是什么品牌，数量？多大功率？答：850KW,一台，为国产优质品牌。29、 房间内、走廊、公用洗手间有无背景音乐、照明系统？答：有消防广播，公共部分照明均设。30、 环球国际物流中心采用何种空调制冷？其收费方式如何？ 答：环球物流中心裙楼提供中央空调，写字楼提供分体空调安装位，客户可自行采用灵活多种空调解决方案，24小时自行控制空调运营时间，有效降低运营成本，拒绝无谓的资源浪费，提高资源的使用率和增强企业竞争力。管理费待定。31、 有无综合布线？答：有综合布线，华南城环球物流中心将采用综合布线系统作为语音、数据及图像通信等系统的

23、传输媒介。考虑到综合物流对通讯自动化(CA)、办公自动化(OA)等系统的信息传输的需求，在布线方面要求具有高度灵活性、可靠性及综合性，并且要求易扩容、应面向未来的发展及方便维护和管理。32、 宽带网络可为用户提供哪些功能？入户速度？收费如何？ 暂未确定33、 保安系统配置如何？(工程、物业)环球物流中心使用功能多样化，将进行立体式、全方位安全防范。安全防范系统由闭路电视监控系统及无线巡更系统（无线巡更系统由通讯器、信息钮（卡）、巡更棒及运行在WINDOWS操作环境下的中文管理软件组成）。各系统单独设置、独立运行，相互辅助联成统一的网络，构成安防集成系统，并具有极强的可扩展性，最大限度满足环球物

24、流中心的安全防范需要。34、 楼内垃圾间设置在何处？是否会对周边单位造成影响？设置于各层消防通道内。不会对办公环境造成影响。35、 有无4、14、24层？如果办理房产证楼层号码与实际使用时号码是否一致？有，一致36、 大楼外墙有无广告位出租？ 有，在裙楼外立面设置固定广告，广场冷却塔构筑物外设三面翻广告，塔楼北立面整面为动感LED显示屏。37、 客户租赁写字楼可否赠送水牌？水牌位置？答：客户租赁写字楼后，华南城会赠送水牌，但客户如要更改或删加公司名称都需自行承担成本费用，水牌的位置在入户大堂的左（右）侧。38、 有无统一的环球国际物流中心商务餐厅？位置在哪？答：在环球物流中心商业裙楼定位之初已

25、充分考虑商务客户的餐饮需求，在13楼分别设置有商务简餐和高档中西餐。另外华南城纺织/皮革二期六层将设置中档员工餐饮，供员工日常就餐使用。在配套一期设置有餐饮中心，可满足各种档次的就餐需求。39、 环球国际物流中心能否满足24小时工作需要？如何达到？答：能满足24小时办公需求。具体如下：l 提供24小时全天候专业物管保安和商务服务，实现24小时全天办公，为企业提供管家式的后勤保障；l 配备发电机组，与大楼供电系统联动，在市政断电时自动切换，保证大厦24小时持续供电服务；l 配备10台垂直电梯，24小时不间断安全、稳定、快速地穿梭于楼宇中；l 提供分体空调安装位，客户可自行灵活采用多种空调解决方案

26、，24小时自行控制空调运营时间，为企业提供管家式的后勤保障，提高工作质量和工作效率。 40、 预计封顶时间、交付使用时间？答：暂定为2009年底交付使用，具体准确时间待定。41、 租赁均价、付款方式及优惠方式？待定42、 若客户租赁后能否改名，是否需交更名费用？答：可以更名。更名费为800平米以下按2000元收取，800平米以上按5000元收取。43、 租赁需缴哪些税费？答：个体商户：增值税、个人所得税、城建税、教育费附加等公司：营业税、企业所得税、城建税、教育费附加、印花税等44、 物业管理内容有哪些？管理费多少？ 答：概括起来，大致有以下几个方面；1、房屋建筑及设备设施管理。使房屋建筑及其

27、设备设施发挥正常的使用功能。2、绿化管理。为使用人提供一个温馨、幽雅的工作环境。3、卫生管理。为使用人提供一个高品质的环境卫生区域。4、交通管理。包括对管理区域内的主要通道、停车场及其设施的管理。5、治安管理。包括对房屋建筑及其设备设施的安全管理，制订并落实防止防盗等安全措施。6、配套管理。诸如管理区域内的供水、供电、供气等包括代收代交有关费用。7、开展多种商务配套及其衍生服务项目，为使用人提供方便。8、管理费待定。45、 环球国际物流中心的卖点综合有哪些？1) 高标准打造华南城以鲁班奖标准来打造环球物流中心。建筑设计由北京市建筑设计研究院深圳分院担纲，深圳新世界中心、中心购物公园等标志性建筑

28、均由该单位打造。主体工程由八次荣获鲁班金像奖，参与深圳地王大厦建设的中建三局一公司承建。建筑主体以挺拔向上的方形和雄伟壮观的尖拱形成强烈对比，尖拱顶部以螺母为轮廓，设计为六边形透空，此透空部分象征华南工业原料物流建筑的特质，个性鲜明而又内涵丰富，达到功能与形式的完美统一，是世界级的建筑精品。2) 个性化空间使用环球物流中心标准层面积为1700平米左右，内部空间不做间隔，公共区域以外部分毛坯交付使用，让入驻企业能按公司的实际需求自由组合空间，在格局设计方面既充分考虑不同商务企业的尺度需求，又满足了不同企业的实际功能规划需要。3) 快速便捷高效为了提高客户的办公效率，缩短客户等候电梯的时间，环球物

29、流中心共配备10台垂直电梯和10台裙楼用自动扶梯，采取高低分区的管理方式运行，大大提升了商务客户的工作效率。4) 不平凡的高度l 138米的楼体总高不但使环球物流中心成为华南城第一高度，同时也成为龙岗地区第一高度的商务写字楼。具有显著的地域标志性。l 10米挑高的商务大堂，气势宏伟，在此工作不但提升了企业身份，而且商户出入均显尊贵从容。l 标准层3.8米层高，超越一般甲级写字楼层高设计标准，不仅体现着开发商追求以人为本、注重品质、精益求精的开发理念，而且让使用者没有任何压抑感，商务工作环境非常舒适。5) 人性化设计和服务l 环球国际物流中心设置了分体空调安装位，客户可灵活采用多种空调解决方案，

30、24小时自行控制空调运转，有效降低了企业运营成本，达到了节能环保目标。l 全生态LOW-E落地中空玻璃幕墙，在防噪音、防辐射的前提下，为用户提供了更开阔的景观视野，提高使用者的视觉舒适性。充分体现阳光商务，健康办公的人性化设计理念。l 在第五层建造园林式空中休闲花园，使建筑园林绿化垂直化和立体化，让用户感受外立面恢弘气派的同时，享受与大自然和谐交融的生态健康。l 提供24小时全天候专业物管保安和商务服务，实现24小时全天办公，为企业提供管家式的后勤保障，提高工作质量和工作效率。6) 业权高度统一采取目前国际流行的“只租不售”经营模式，在华南城雄厚的资金实力的支持下，用“单一业权”来有效控制进驻

31、企业的业态和档次，确保入驻企业对外整体形象的统一，保障了物业的管理质量，提升物业的高品质。并且“单一业权”的实现将可帮助入驻企业根据自身经营状况的需要，灵活缩减或扩充办公面积，最大限度满足他们在不同时期的发展需要；46、 环球国际物流中心写字楼级别如何？答：类甲级纯正商务空间47、 环球国际物流中心目标客户分析（客户来源、客户特征）l 华南城作为工业原材料及成品的交易中心，已具备产品展示和交易的功能，但场内众多商户的管理部门却在其他区域，从而造成管理脱节，并增加了管理成本。环球物流中心将很好的解决场内商户的需求，真正做到展示、交易、管理“一站式”服务；l 平湖作为华南区域物流核心地带，具有政府

32、产业定位的优势，也具备得天独厚的交通优势。华南城地处平湖区域的核心地带，从地理位置及行业影响力方面都具备优势，将引进众多国内外知名企业前来设立机构，成为物流企业派驻机构办公基地及企业办公总部，形成区域性的物流商务总部基地。l 龙岗片区、布吉片区、平湖区域均缺乏成熟的商务办公环境，而138米高的标志性办公建筑及成熟的商务配套环境更是少之又少。环球物流中心自然会成为区域中企业商务办公需求的首选目标。l 平湖区域中有不少中小型企业因缺乏好的办公环境，而暂时入驻在简陋的破旧大厦和居民生活区中，环球物流中心的建成将是他们提升企业身份，改善办公环境的最佳机遇。48、 环球国际物流中心开发目标是什么：答：环

33、球物流中心，位于深圳市龙岗区的华南国际工业原料城西大门处，是集商务办公、物流展示、配送、产品研发、制样打板、信息服务与检测认证、综合生产服务等功能为一体的高层配套管理中心，西侧为平新北路，北侧为园区内主干道的国际大道，地理位置显要，具有很强的昭示性，是园区对外展示的重要窗口和龙岗乃至华南地区标志性的建筑。 环球物流中心，将引进世界500强企业以及国内外知名的企业，成为物流业界派驻机构重点办公基地及企业办公总部，形成区域性的物流商务总部基地，构筑企业指点江山，通行世界的纯商务平台，将纯正物流商务的功能发挥尽致。49、 环球国际物流中心智能化程度的级别及智能化设施如何配置：答：待定50、 环球国际

34、物流中心的功能分区及定位；环球物流中心四层以上52000四层以上l 为高档商务写字楼。主要目标客户:1、物流业企业总部或分支机构；2、解决场内商户办公需求；3、满足龙岗片区企业提升办公环境的要求；n 以区域物流总部来确定写字楼定位，更好的贴切华南城的市场定位。n 物流中心是龙岗片区办公环境最好、功能最全、配套最完善、形象最佳的办公建筑。环球物流中心裙楼1600014层裙楼整体以商务服务相关业态为主；其中一、二楼考虑组合租赁，将一楼分成多块，连接二楼来整体出租。三四楼可按楼层出租；l 一、二楼：品牌咖啡厅、高档商务简餐、国内外金融企业； l 三楼：为中高档酒楼以及带有异域风味的日本、韩国料理、咖

35、啡厅l 四楼：证券公司、水疗健身会所、美容会所l 树立华南城整体商业配套的形象。l 引进中高档商家和整栋大楼的定位相协调l 满足华南城商户、以及附近工厂、平湖其他地区、观澜等地商务人士中高档餐饮消费的氛围和需要。51、 只租不售的优势有哪些？l 近期来看，“只租不售”给客户在选择写字楼的大小、户型时，提供了较大的自主性。远期来看，可根据入驻企业经营状况的需要，灵活缩减或扩充办公面积，最大限度满足客户不同时期的发展需要；l 可根据市场经济的变化，有限度的调整租金比例，最大限度让客户在合理的成本上经营；l 单一业权的物业能够有效的控制进驻企业的业态和档次，保证客户质量，确保入驻企业对外的整体形象的

36、统一，提升物业的较高品质；l 产权“分拆销售”方式大多因开发商缺乏雄厚的资金实力，为确保资金尽快回笼，只好采用。此销售方式虽可以短期收回投资，但因业主太分散，难以统一管理。那些购买写字楼用于投资的业主，其所购写字楼经过多次、层层转租，有些写字楼装修已经面目全非。而“只租不售的经营模式有效规避了这些风险和矛盾；l 写字楼物业是否选择只租不售，与开发商的实力息息相关，主要取决于开发商的资金实力、现金流动等情况。只有经济实力强的开发商才会采取“只租不售的经营模式，此类开发商追求的是长远的效益，而非眼前的销售利益；l 如进行产权出售，势必会让投资客“蜂拥而入”，则后续租户入驻这样的写字楼，则不得不与多

37、个小型业主进行旷日持久的谈判。因业务扩充需要扩大租赁面积时，也不得不去面对更多不同的租赁合同，甚至有些租户因谈判不成而不得不将公司的其中一个部门迁往别处或整体迁移，增大了企业管理成本；l 投资方为了保证物业的保值增值，就会长期不断地对物业进行投资，用以改善大厦的软硬设施以及管理服务。因此，只有“单一业权”的“只租不售”才能实现最好的管理，而多业权的物业很难做到这一点；l 只租不售模式是写字楼市场成熟的具体表现，北京、上海、杭州等城市的写字楼市场大都采用这种经营模式。已逐渐成为高端写字楼物业未来的发展趋势，在国外及香港等地已经非常普遍。国际上最好的写字楼都是只租不售的，如北京金融街、国贸中心、嘉里中心，深圳的华润大厦、地铁大厦、免税大厦等顶级写字楼也多是这种状况；备注：以上技术指标以政府最终确定的数据为准。18商业配套中心 王培武