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1、点点滴滴的不同造就天与地的差别,点点滴滴的不同造就天与地的差别,优秀楼盘考察报告之万科城(万科),文 件 目 录,万科城部分1.技术指标.2.区域环境.3.社区风格.4.愿望湖景观(社区级公共空间).5.组团级公共空间.6.邻里级公共空间.7.景观掠影.8.部品构造.9.一期商业配套.10.样板房TOWNHOUSE.浅水湾.11.样板房情景洋房.紫檀居.12.样板房多层洋房.秋桐居.14.优点.15.缺点.,总占地面积：39.7 万平方米总建筑面积：43.7 万平方米（其中住宅39.8万平方米，商业3万平方米，幼儿园及其它配套9千平方米）容 积 率：1.1 建筑覆盖率：30建筑 高度：低层、多
2、层及中高层建筑 类型：Townhouse、宽景 House、花园情景洋房、透天小高层、Loft等车 位 比：1：1,技 术 指 标,从深圳梅林关出去，坐车到万科城约20分钟左右。梅林关的拥堵构成瓶颈之一，新开通的清平高速公路能否解决这一交通问题，有待进一步考证。,区 域 环 境,万科城西面是新天下宿舍和华为百草园，南面是中海日辉台，北面是未来的学校和商业中心，东面是山体和备用地。西、南两面是六车道的坂雪岗大道和贝尔路，北、东面道路目前还没有修建。整个用地地势东北部高、西南部低。,区域环境,坂雪岗万科城地块是深圳土地拍卖史上单个土地面积最大的一块地，同时万科在坂田的土地占有数量相当，可能会介入坂
3、田旧城改造，据此猜测万科在坂田可能形成区域垄断。,区 域 环 境,个人认为这种社区风格的决定因素是以下两个方面：1.1的容积率面对客户群的层次,万科宣传其社区风格与设计理念来自美国的南加州风格,社 区 风 格,这样的社区风格导向的是一种松散的生活方式高品质的精神生活，健康的娱乐活动，稳定的家庭关系，有益的户外运动和友好的邻里关系。这一点与我们沿海一直倡导的“绿色社区，健康住宅”是相统一的。,思考：为什么初衷相同，结果有差异？,社区风格,关于设计建筑设计糅合了改良西班牙、地中海及有机建筑等多种建筑风格形西班牙风情+地中海气息意南加州意境开发的城市规划理论基础：多元化区域中心理论,社 区 风 格,
4、愿望湖景观(社区级公共空间),愿望湖,观光塔,组 团 级 公 共 空 间,健身设施,儿童乐园,邻 里 级 公 共 空 间,休闲空间,组团入口,等候空间,单元入口,组团小径,景 观 掠 影,天然石材,木质花架,动静结合,局部点缀,部 品 构 造,管道处理,组团标识,座椅灯饰,组团入口,壁灯,一 期 商 业 配 套,一层商业街,二层商业街,样板房TOWNHOUSE.浅水湾,露台,庭院,室内空间,样板房情景洋房.紫檀居,下沉庭院,餐厅,回家的路,样板房多层洋房.秋桐居,外观,客厅,赠送地下室,露台,优点一：项目策略与定位明确，并且能够将概念一直贯彻到规划、单体设计、立面造型、环境设计、样板间室内设计
5、以及各种细部设计，在项目的整体把控与深化力度上值得我们学习。,优 点,优点二：除个别户型（情景洋房二层入户处）外，大部分户型设计比较合理、实用。,优 点,优点三：阶梯露台、退台式花园、空中花园、半地下室等附送空间，设计合理，尤其是地下室采光的处理巧妙，成为吸引顾客购买的亮点，利于销售。,建筑符号：拱廊铁花窗棂半封闭感安全、安逸,优 点,空中花园 阶梯露台,优 点,附送的半地下室可以作为家庭多功能房，下沉式采光井减少了“地下”感。,优 点,优点四：停车位、户数比的配置更 高达1：1，每100平方米即拥有一个停车位，是当前深圳关外楼盘中除别墅以外车位户数比最高的。,沿海同样面对近郊楼盘的车位比问题
6、。思考：武汉黄狮海项目的车位比,优 点,优点五：组团出入口处的特别处理，营造场所感、归属感以及安全感。,优 点,优点六：在施工阶段就介入管理，万 科做的很好，沿海的“景观先导，底盘先行”也是此思路，该怎么落实。,施工与销售同步进行,销售完全没有受到施工的影响。1、动线相错 2、相交接处通过广告牌特别处理 3、关键：意在笔先,优 点,缺点一：整体规划中东西向房型略多，尤其是多层洋房区为了形成围合院落造成很多纯东西向户型。,缺 点,缺点二：二期北部 TOWNHOUSE区密度较高，尤其是地形呈坡 形，更加显得楼阁密布。,缺 点,缺点三：情景洋房二层户型中入户处缺乏过渡空间，使起居厅比较局促。,缺 点,缺点四：情景洋房二层户型中与附送地下室之间的联系楼梯，从实际使用、心理感受来讲都比较牵强。,缺 点,缺点五：TOWNHOUSE存在黑卫情况，这种卫生间主要通过物理方式解决通风和采光问题。尽管是次要位置，但设计中还是应当尽量避免。,缺 点,缺点六：有些户型的地下室开窗过小，明显 与样板间地下室开窗无法相比，销售时 所谓的“每户所送地下室有所不同”,“不同”令顾客心理反差太大，有些只有一扇小窗，虽然地下室是附送，但是它的好用与否也是买方的重要考虑因素之一。,缺 点,
