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1、广州楼盘考察报告,考察小组成员：高竞、朱艳华、卢涛、王立恒、董晓江、朱明辉、蔡正强,考 察 行 程,其他楼 盘 简 介,它 山 之 石,活 动 花 絮,到 一 线 去!,趣味空间力讯上筑 玩转营销玫瑰园 三重感受富力桃园,万科人眼中的万科,魔鬼细节蓝山 山水田园四季花城 我们的思考,深圳,凯旋新世界,力迅上筑,时代玫瑰园,依云小镇,万科蓝山,四季花城,富力桃园,考察行程,它山之石,两天考察，七个楼盘，匆匆而过。采他之长，补己之短，看到的是片断，留下的是思索。力讯，5年房地产开发史，却在广州开发了数个经典项目。富力，广州老牌发展商，在广州本地人中享有较高的品牌忠诚度。时代玫瑰园，“把家搬进美术馆
2、”、“大象应该是粉色的”营销出击，将一个地理区位远离市中心、设计普通的楼盘卖得不错我们要向他人学习的太多了,万科的设计很牛，这是所有万科人都熟知并为之骄傲的事情，但是考察中，我们发现，我们的实力虽然在行业内暂时领先，但其他发展商与我们的差距已经越来越小。一些新锐公司如力讯，已拥有新颖的设计理念和强大的设计能力,它山之石力讯上筑,它山之石力讯上筑,“我们客户的需求远远不是有几个房间，而是室内空间是否有趣。”力讯如是说,力讯上筑位于珠江新城东区，项目西北侧是6栋30层的高层住宅，两梯两户，户型面积150-190平方米不等；东北侧是7栋10层的低层住宅，一梯两户，主力户型面积100-120平方米。,
3、力讯上筑在设计上兼具实用与美观。客户群定位于上升中的中产阶级，即我们所说的有较强购买力、向富贵之家发展的社会新锐。,售楼处门厅上方用红色铅笔构成的logo,售楼处的玻璃墙，本身就成为户外广告。楼体外立面以灰、白色为主，简约大方。,它山之石力讯上筑,趣味空间一：西区高层住宅户型设计中引入“别墅”理念。运用双套房、跃式等设计元素，进一步提升住宅的空间感及舒适性。设计出“前庭后院”，让高层也有别墅的感觉。,它山之石力讯上筑,跃式设计：室内空间格局的再深化，通过三个介面跃式立体空间的演绎，对方正实用的平层空间进行立体延展，使空间的功能分区更加完整立体。,它山之石力讯上筑,极受欢迎的顶层复式户型，可以自
4、己隔出3层，不计面积；附送游泳池、挑高阳台，创意发挥。,趣味空间二：东区联排住宅每户附送层高2.15米的夹层空间多达2030平方米，增加了附加价值。,它山之石力讯上筑,带装修出售，配带每平方米1200元的装修标准交楼。,它山之石力讯上筑,很早就就看过时代玫瑰园的电视广告“把家搬进美术馆”、也见过它的报广“大象应该是粉色的”，但是真正进入其中，我们才了解到，为什么这个远离市中心，均价较同区位同档次楼盘高的项目，却比别人卖得更好,它山之石时代玫瑰园,时代玫瑰园中国建设部综合科技示范工程.人文社区,小区内美术馆,准确把握社会新锐的心理，不遗余力地营造小区文化氛围,小区户外广告,售楼处海报,此次考察，
5、富力桃园给我们留下了深刻的印象,富力桃园给我们的三重感受,它山之石富力桃园,第一感觉：设计非常土,也就外墙还算有点现代感,富力标志性的室内错层。土的掉渣的护栏 90年代初流行的地面大理石拼花,它山之石富力桃园,所有的户型设计都中规中矩，没有创新。类似项目的户型基本完全相同。,第一感觉：设计非常土,它山之石富力桃园,富力桃园一期开盘5000元/平米，三期开盘已上涨到7000元/平米,它山之石富力桃园,第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值,富力在老城区的客户定位渴望通过换房提高生活品质的老广州人。富力桃园位于广州老城区的边缘，步行5分钟就进入老城区。,老广州人的房屋价值：1、需要景观，最好能有水
6、景（财运）；2、恋地情节，不愿离开自己熟悉的区域；3、对于周边配套要求高；4、喜好富贵，更倾向于欧式设计。,它山之石富力桃园,第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值,无论朝向，所有户型都有景观，而且基本都能看到水景,入户花园标准化的水景设计,它山之石富力桃园,第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值,富力桃园大桥,桃源内公交站可以同时停泊20辆大巴,为方便业主出行，富力花费近千万建造的跨河大桥。,它山之石富力桃园,在教育配套本身就比较健全的老城区，小区内还配有6000平米幼儿园，12000平米小学和13000平米中学。针对老城区休闲娱乐设施匮乏的现状，小区内配有11000平米的会所，6000平米
7、的商业配套。,第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值,它山之石富力桃园,豪华的欧式电梯大堂,豪华的标准层电梯厅,三期“帝中海”LOGO,第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值,它山之石富力桃园,富力的所有项目设计（户型和室内设计）基本全部标准化，保证了项目设计的“富力化”。,富力地产的项目发展有60个人，分别同时跟进广州市场的20块土地。而80万平米富力桃园只有两名设计人员。,富力在小区内修建一个巨大的公交车站，花费千万修建一座桥方便业主出行，把电梯大堂装修的非常豪华，一万多平米休闲会所富力的立面设计、户型设计、景园设计非常简单,万科的客户价值观？,第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值,它山
8、之石富力桃园,万科人眼中的万科蓝山,此行，我们看了广州公司的两个在售楼盘，蓝山和四季花城。,园林景观、外立面、户型结构、室内精装修蓝山真正体现了万科的“魔鬼在细节”。但是，酒香也怕巷子深，我们在去蓝山的路上，足足堵了近一个小时。到达，已是上灯时。,围合组团，从前往后：洋房、联排TH、高层。联排TH处于高层和多层包围中，私密性不强。,灯 火 蓝 山,入 户 大 堂,会 所,距广州市中心约40分钟的车程。大部分客户为二次置业者，度假或改善居住环境是主要购买动机。,万科人眼中的万科四季花城,产 品,小 区,从农村包围城市,万科项目最大的不足位置，还是位置！,四个圈中内里的两个圈精益求精，外面的两个圈
9、却让总分大打折扣。,万科人眼中的万科我们的思考,万科广州三项目示意图,市中心区,万科人眼中的万科我们的思考,万科的营销，过于陶醉在自己的情意结中。对区域市场的把握不如本地发展商，如富力。对客户把握不清，自我娱乐性的动作过多，一拳击中的动作太少。,当我们把钱花在入户大堂的装饰、细节的琢磨上时，富力把钱放在修公交站、建大桥上 在我们刚命名出“社会新锐”这一客户群的时候，时代玫瑰园已经挠到了这一群体的痒处 当我们习惯于拿地后再去找客户时，力讯已经非常清楚自己的客户是谁，要在哪拿地,其他楼盘简介之一,点评：1、典型港式风格，客户中港客和外籍人士占3成。2、地处广州市中心的新兴发展区珠江新城。容积率2.
10、9，绿化率44%以上，用大量的空间来诠释其低密度的豪宅理念，成本过高。户型从90多平米的2房到250多平米的5房，定位不够清晰。内部设计过于迁就外立面，导致利用率低。,超宽楼距，东西楼距150米，南北楼距450米南北轴线设计，沿轴线U形排开视野开阔，空间大气,一样的江景，不一样的看法。楼体整体堆高5米，架空7米建造小区天桥，横跨市政道路，一直延伸到珠江边。,高层中空3层：减压、通风、采光多重功能。还有一个好听的名字”风水洞”,近8万平米的超大园林,力讯对面，恒大一瞥恒大金碧华府,外立面很漂亮，阳台有特色，但阳台护栏为了美观而过低，不够人性化。,其他楼盘简介之二,其他楼盘简介之三,点评：园林景观、外立面设计出众，营销包装到位。联排TH户型设计没有别墅的感觉。社区面积小，周边配套不齐全。,装修中的售楼处,模型：前排为别墅，后排为多层、高层洋房。别墅45层，房间巨多，单层面积小，设计不够大气，没有别墅的感觉。,同志们，冲啊！,End.,
