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1、1,AFPTM资格认证培训信用与债务管理安徽三联学院 张家胜,2,声 明,本讲义讲述内容为课程中相对的重点难点以及学员疑问较多的知识点，不涵盖所有考试范围。AFPTM资格认证考试范围应以当年考试大纲为准。,3,考情分析,历年考情核心考点及要求1.影响信用决策的因素 2.住房净值贷款 3.抵利型房贷 4.气球贷 五星考点2个，四星考点2个，三星考点0个,4,知识网络结构,5,考点1 信用额度,最大信用额度=最大信用贷款额度+最大抵押贷款额度在合理的利率成本下，信用额度主要取决于收入能力与抵押资产价值最大信用贷款额度=税后月收入信贷倍数上限最大抵押贷款额度=资产贷款成数,信用贷款通常是月收入的三到
2、十倍,按照抵押标的物价值决定，贷款成数通常为五到七成,典型试题关于信用额度的说法，错误的是（）A.在合理的利率成本下，信用额度主要取决于收入能力与抵押资产价值 B.最大信用额度=最大抵押贷款额度+最大信用卡消费额度 C.银行核定信用额度考虑的因素包括收入、职业、任职公司、年资、是否有房地产、其他负债等，无贷款违约或被停卡记录，借款人家庭状况与负担 D.个人信用记录对信用额度有很大影响。如有信用卡或贷款违约的记录，很多银行就会马上退件，或者需要增加抵押品或增加保证人,6,贷款的种类与规划,以目标是否确定划分目标确定贷款购房贷款、购车贷款、耐用消费品分期付款、证券融资等借款的目的确定，借款为完成标
3、的物购买过程的一个步骤，购置标的物可当作所借额度的担保品通常利率较低目标开放贷款房屋净值贷款、存单/保单/证券质押贷款、信用卡循环信用、小额消费贷款等不限制借款用途，借款目标不确定，可用于消费或投资利率视有无担保品而定，通常利率较前者为高以借款用途划分投资性贷款贷款的目的用来投资，投资报酬率高于贷款利率时，财务杠杆倍数愈高，净值报酬率愈高，可加速资产增长，如住房净值贷款与创业贷款消费性贷款贷款的目的用来弥补收支差异（信用卡循环信用）或提前置产（房贷与车贷）以是否有担保划分担保贷款物的担保：抵押或质押，人的担保：保证人，通常贷款期限较长，贷款金额较高，利率较低信用贷款没有物或人的担保，以借款人本
4、身的信用为贷款审核依据，通常贷款期限较短，贷款金额较低，利率较高,7,考点2 抵押与质押、保证与连带保证,抵押(不动产)不转移抵押品占有自抵押登记办理完成后生效债务人不履行债务时，债权人有权以该抵押物的拍卖、折价变卖所得优先受偿质押(动产与有价证券)转移质押品占有自出质人将质押品移交给质权人占有时生效债务履行期届满，质权人未受清偿的，可以与出质人协议以质押品折价，也可以依法拍卖、变卖质押品,保证一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任连带保证连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有
5、履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任,典型试题下列关于贷款的说法，正确的是（）A.担保贷款通常贷款金额较高，利率较低；信用贷款通常贷款金额较低，利率较高B.抵押担保贷款不转移抵押品占有，自抵押登记办理完成后生效；质押担保贷款必须转移质押品占有，自质押登记办理完成后生效C.一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人必须承担保证责任D.连带责任保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人不须承担保证责任,8,考点3 投资性贷款,杠杆投资的净值报酬
6、率净值报酬率=投资净收入/净值=(投资收入/资产)-(利息/资产)(资产/自有资金)=(资产投资报酬率-资金成本率)财务杠杆倍数,投资性贷款额度规划还息能力上限=月储蓄额/月利率还本能力上限=其它流动资产/停损比率银行可贷上限=总可贷额度-已贷额度取以上三项最小值为合理的房贷额,典型试题1.本金100万，借款100万，合计200万投资股票，投资期1年。股票期末净值为220万，借款利率8%，则净值报酬率为（）A.12%B.15%C.20%D.25%,2.关于投资性贷款额度规划，下列说法正确的是（）（1）还息能力上限=年储蓄额/年利率；（2）还本能力上限=其他流动资产/停损比率；（3）银行可贷上限
7、=总可贷额度-已贷额度；（4）取以上三项最小值为合理的贷款额度。A.（1）（2）B.（2）（3）（4）C.（2）（3）D.（1）（2）（3）（4）,9,考点4 住房净值贷款（循环贷）,定义及特征住房净值贷款是指金融机构以借款人住房作为抵押物，以住房净值作为抵押贷款基础，按一定贷款成数向借款人发放的贷款住房净值贷款用于投资时，将其称为理财型房贷。在不超过核贷额度下，客户可以随借随还，又称作循环贷，利率较长期房贷高，但有需要运用额度时才计息，不用时不计息，资金循环使用，反而可以省息使用住房净值贷款可用于日常消费，购买耐用消费品，也可用于证券投资或其他用途,案例如房产价值100万元，长期房贷余额还有
8、40万元，净值60万元，核贷40%，额度24万元。借出20万元，运用3个月，利率10%。1.剩余贷款额度为多少？2.3个月后还本付息额为多少？,解析1.剩余贷款额度=24-20=4（万元）2.3个月后还本付息额=201+(10%/12)3=20.50（万元）,10,案例月初贷款余额500,000元,期限20年,利率6%，当月可抵利存款账户平均余额100,000元。如果不考虑抵利型房贷，每月还款中本金和利息各为多少？考虑抵利型房贷每月还款金额中有多少本金和利息？若存款账户维持在100,000元，可以提前多长时间把本金还清？,解析月供款PMT(500000PV,2012N,6I,12P/Y)=-3
9、,582.16（元）考虑抵利型房贷：计息贷款本金余额为400,000，利息为2,000元，当月本金为1,582.16元若存款帐户余额维持100,000元，还款期限=N(400000PV,6%I,12P/Y,-3582.16PMT)=164（月）可提前2012-164=76（月）把本金还清,考点5 抵利型房贷,定义抵利型房贷是住房抵押贷款和存款帐户的一个组合产品，存款帐户按贷款利率水平计息（故称抵利）特点相当于允许以存款提前还贷抵利方式活期账户余额=不必付利息的房贷金额使用抵利型房贷适合现金流量不稳定,但至少会大于本利摊还额的客户，超额现金流量进入可抵利存款账户,可达到节省利息支出并提前还清贷款
10、本金的效果,典型试题王先生使用抵利型房贷规划住房贷款，月初贷款余额600,000元，期限 20年，利率5%，可抵利存款账户平均余额100,000元。下列选项正确的是（）(1)月供款3,960元；(2)月供款3,300元；(3)还款期限则为180个月；(4)还款180个月后，存款账户余额100,000元，用于归还银行贷款本金。A.(1)(2)(3)B.(2)(3)(4)C.(1)(2)(4)D.(1)(3)(4),11,考点6 倒按揭,定义把房产抵押给债权人，获得一笔持续的现金流量，当设定年限或条件达到时，房产的所有权依合约规定转让给债权人适用对象通常适用退休后有房但无现金流量可用的老年人，获得
11、年金的条件可设定到终老为止。与生存年金类似，活得愈久愈划算倒按揭可解决老龄化社会中普遍存在的有房但无现金流量的问题，目前盛行于欧美与日本，中国尚未引进,12,考点7 气球贷,定义先少量、分期偿还贷款利息和部分本金，剩余本金再到最后一期一次偿清，整个还款的模式就像气球一样“头小尾大”意义实现贷款期限与月供数额分离利用短期贷款利率比长期贷款利率低的优势适合收入稳定可以按期还款或提前还款，想减轻利息负担的客户,案例如贷款500,000元，五年期利率6%，以30年贷款计算，月供额为多少，五年后一次性偿还贷款金额是多少？,解析月供款 PMT(500000PV,3012N,6I,12I/Y)=-2,997
12、.75（元）五年后贷款余额 AMORT(P1=1,P2=60),BAL=465,271.97（元）,典型试题张先生在银行申请一笔30万元住房按揭“气球贷”，贷款期限5年，和银行约定选择按照30年期计算每月还款额，银行35年的贷款利率6.50%，530年的贷款利率7.00%。若 5年后贷款余额可续贷 5年，用25年期贷款计算，若利率和年供额保持不变，则第二个5年后贷款余额是（）(答案取最接近值)。A.254,328元 B.264,000元 C.255,339元 D.257,327元,13,考点8 还本计息方式的选择,本利平均和本金平均摊还法假设以6%的利率贷款70万元，期限为20年本利平均摊还法
13、月供 PMT(700000PV,2012N,6I,12P/Y)=5,015.02（元）本金平均摊还法每月偿还的本金：700,000/(1220)=2,916.67（元）第1个月利息：700,0006%/12=3,500.00（元）第1个月偿还总额：2,916.67+3,500.00=6,416.67（元）第2个月用以计算利息的剩余本金：700,000-2,916.671=697,083.33（元）第2个月偿还的利息：697,083.336%/12=3,485.42（元）第2个月偿还总额：2,916.67+3,485.42=6,402.09（元）后期还款以此类推,14,考点9 还款频率的选择,贷
14、款10000元，期限一年，年利率8%月缴每月本息平均摊还，一年还12次PMT(10000PV,12N,8I,12P/Y)=-869.88（元）累积还本息=869.8812=10,438.56（元）累积还利息438.56元双周缴双周缴一次，一年还26次PMT(10000PV,26N,8I,26P/Y)=-400.80（元）累积还本息=400.8026=10,420.80（元）累积还利息420.80元,15,考点10 固定利率与浮动利率的选择,浮动利率：利率随着基准利率的变化而变化。固定利率：利率不发生变化。选择：需按照对利率走势的判断而定。例：1.期限20年的固定利率和浮动利率房贷，5年后指标利
15、率相同2.固定利率房贷的利率为6.5%3.一年浮动一次的房贷利率第一年为6%，前5年每年浮动0.5%解析均衡条件为：(1+6.5%)5=(1+6%)(1+X2%)(1+X3%)(1+X4%)(1+X5%)如果预期利率在第二年将上升到6.5%，以后每年上升0.5%，则浮动利率贷款五年平均利率=(1+6%)(1+6.5%)(1+7%)(1+7.5%)(1+8%)1/5-1=7%6.5%因此办理固定利率房贷较为有利,16,考点11 期初费用对利率的影响,期初费用包括保险费、评估费、抵押登记费及其它费用，对于实际借款利率成本有一定影响案例A、B、C三家机构都可以提供5年期个人贷款12万元A机构名义上提
16、供免息贷款，5年内每月还2000元，5年还清，但收取2万元的期初费用实际等同于借10万元，每月还2000元月利率：I(12-2PV,512N,-0.2PMT,12P/Y)=7.42%B机构不收任何期初费用，年利率7%，按月本息平均摊还有效年利率=(1+7%/12)12-1=7.23%C机构名义上提供免息贷款，5年后一次支付12万元还清贷款，但收取2万元的期初费用有效年利率为：I(12-2PV,512N,12P/Y,-12FV)=3.65%,17,考点12 通货膨胀对信用决策的影响,通货膨胀严重时，负债余额不随着物价变化，对债务人有利通胀时名义利率上升，指数型房贷利率上升，对于固定利率贷款的债务人有利通货膨胀高达两位数时，如果信用卡利率维持20%不变，对消费则言实际利率负担降低，消费才可以先刷卡购物，延后付款可锁定购物成本，因此通货膨胀情况严重时，使用消费性贷款的实际利率负担较轻,18,本讲结束谢谢！,课程任务：课堂练习课后任务：1.复习巩固 2.课后练习,
