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1、写字楼硬件配置研究,观点。,写字楼档次评级,不是所有的写字楼都能被称为甲级写字楼，不是所有的写字楼都会愿意承认自己是乙级写字楼！,写字楼产品解析,甲级写字楼硬件配置打造要素,硬件配置,外 立 面：玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准:电 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间、群控系统空 调：系统类型、运营方式、计量方式,软件配置,物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：5A智能化,客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源,物业形象关键词,大堂电梯间卫生间,写字楼档次市场定位,写字楼档次市场定位,写字楼档次市场定位,报告内容,写字楼硬件配置体系打造,PART 1,未来写字楼发展趋势
2、,PART 2,国内外顶级写字楼案例,PART 3,写字楼硬件配置体系打造,PART 1,外立面 大堂 电梯 电梯厅 空调,停车位 卫生间 空调 电力系统 智能化,硬件配置,写字楼产品硬件配置打造,意义与作用,档次类别,材质运用,产品打造要点,硬件配置,外立面,写字楼的外立面是直接反映建筑物优劣的一种外在表现。项目与外界接触的平台，是整个写字楼的形象气质表现所在。影响楼盘价值的主要因素之一。写字楼具有投资和自用的特性，因此，新颖的建筑造型和色彩是最能吸引客户的目光。,意义与作用,档次类别,材质运用,产品打造要点,硬件配置,外立面,低端,中端,高端,材质组合：基本采用普通的铝合金玻璃门窗、瓷砖和
3、涂料组成。特点：1、建筑成本低廉，2、使用涂料，容易被污染、变色、起皮、开裂。3、寿命较短，一般不到5年就可能需要清洁重刷，所以维修成本比较高。,材质组合：大多数采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙、中空镀膜玻璃幕墙等材料。特点：1、采用的材料比较高档。2、建筑成本会有所增加。3、楼盘的档次也相应提高。,材质组合：大面积使用中空钢化“LOW-E”玻璃幕墙为主。特点：1、“LOW-E”玻璃充分阻挡外界的 噪音、热能、紫外线照射。2、建筑成本会大辐增加。,意义与作用,档次类别,材质运用,产品打造要点,硬件配置,外立面,玻璃幕墙：玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产出的不同性质的玻璃。玻璃色彩上则有无
4、色、茶色、蓝色、灰色、灰绿色等，较常见的是茶色玻璃、银白色。铝板：铝塑板具有不透水性、耐久性和良好的可加工性等优点。不过铝板耐撞击性差，一般不用在建筑的低层。石材：主要有天然石材和人工石材两种。大理石的应用多数只在底部的二到四层，主要是给建筑物增加厚重牢固的感觉。金属百叶：一般是用于各种建筑结构的外立面理想的装饰效果处理材料。具有优越的遮光性及遮蔽性、柔韧好、不易变形、可隔热遮阳，阻挡紫外线功能。,纯玻璃幕墙,铝板,石材,金属百叶,意义与作用,档次类别,材质运用,产品打造要点,硬件配置,外立面,意义与作用,档次类别,材质运用,产品打造要点,硬件配置,外立面,玻璃幕墙考虑因素：玻璃幕墙奠定了项目
5、的第一印 象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。建议要点：采用Lowe中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质；玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少;幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。,建立甲级第一印象玻璃幕墙奠定项目形象,甲级,意义与作用,档次类别,材质运用,产品打造要点,硬件配置,外立面,甲级写字楼外立面常用材料,近几年新兴的写字楼外立面采用LOW-E玻璃幕墙较常见，LOW-E玻璃幕墙已经成为甲级写字楼的标配材料。从目前深圳甲级写字楼市场来看，新兴的甲级写字楼以双层LOW-E玻璃材料居多，部分会运用金属百叶进行装饰，节能除噪防光的效果
6、更理想。,意义与作用,档次类别,材质运用,产品打造要点,硬件配置,外立面,深圳典型甲级写字楼外立面京基100,超白夹层双银LOW-E中空玻璃，侧面金属百叶装饰，国际上最为先进的幕墙系统单元式幕墙，超大玻璃穹顶、联体双曲线雨篷与玻璃幕墙进行一体化设计，独创瀑布式的流线造型，外型简洁流畅彷如倾泻于城市之中的瀑布。,独创瀑布式的银河流线设计,意义与作用,档次类别,材质运用,产品打造要点,硬件配置,外立面,深圳典型甲级写字楼外立面卓越世纪中心,独具特色的“永恒钻石立面”设计,外立面为了达到如钻石般的视觉效果，采用 钢化中空Low-E玻璃，每一块玻璃的尺寸与规格均需要特别订制，巧心安装。玻璃的颜色会因天
7、气的阴晴呈现出不同的视觉效果，这种特种玻璃颜色已申请专利，专利名为“卓越蓝”。,意义与作用,档次类别,材质运用,产品打造要点,硬件配置,外立面,深圳典型甲级写字楼外立面智慧广场,特色外圆内方的流线型设计,采用外圆内方的流线型设计，整个立面造型圆润饱满，一气呵成，极具美感。其中，写字楼层层露台设计，更有层次和立体感，顶部立面用大面积弧形幕墙，使得整体造型行云流水。,功能和作用,产品打造要点,大堂风格设计,材质应用,功能配置,硬件配置,大堂,商务大堂体现了写字楼的档次和品位，也是进驻企业公司的身份象征和名片。作为甲级写字楼的公共部分，是衡量甲级标准的不可缺失部分。高档大气的大堂设计，不仅仅受到客户
8、的青睐，更能促进租售行情，维持长久保值功能。商务大堂的作用：交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地。大堂是写字楼中使用率最高的地方。展示写字楼硬件装修和软件服务的重要窗口。,功能和作用,产品打造要点,大堂风格设计,材质应用,功能配置,硬件配置,大堂,以上项目的大堂的面积大则有3000平方米；小则只有120平方米，最高的高度有30米；最低的高度只有12米。,产品打造要点：根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和高度。避免狭小的大堂面积和较低的高度给人造成压抑的感觉。要有强烈的空间感和舒适性。写字楼大堂的面积一般不应小于300平方米，内空高度最低不低于5米；甲级写字楼大堂面积不小于500平
9、方米，内空高度最低不低于9米。写字楼的档次越高其大堂的高度就越高，大堂的面积也越大。如高层写字楼的标准层建筑面积大，可采用双大堂或者双层大堂设计，能够有效疏导高峰期的人流。,功能和作用,产品打造要点,大堂风格设计,材质应用,功能配置,硬件配置,大堂,鸿隆世纪广场,诺德中心,1）简洁商务型：突出简洁大方，又不失档次的商务形象,设计风格：现代简约风格为主，形象气质简洁大方，通过搭配装饰线条，打造整体简洁的效果，一般运用切割的石材体现大气、硬朗的风格。材 质：一般地面采用深色的高档大理石材，墙面配备镜面不锈钢材质，或者木质材料或石材居多；色 调：色调主要以深色大理石，冷光的灯光效果；内部装饰：主要以
10、现代时尚的艺术雕塑或者油画等为主。,功能和作用,产品打造要点,大堂风格设计,材质应用,功能配置,硬件配置,大堂,中国经贸大厦,中央西谷大厦,2）亲和商务型：突出温馨舒适，亲和力的商务形象,设计风格：现代风格为主，凸显舒适温馨的商务氛围，局部人性化细节设计，简约而不简单，富有节奏；材 质：浅色为主色调，常见浅色高档的大理石材装饰；色 调：整体以暖色为主，灯光运用暖色柔和的效果搭配；内部装饰：舒适而不失活力，配以花卉、大型的绿色盆栽点缀大堂。,功能和作用,产品打造要点,大堂风格设计,材质应用,功能配置,硬件配置,大堂,万骏经贸大厦,汉京国际,3）港式商务型：突出低调，大气不失奢华的商务形象；,设计
11、风格：具有港式风格特点，低调奢华，整体非常大气，线条丰富多样化，元素众多，色彩丰富；材 质：地面一般用浅色高档的大理石，加上墙面木材为主；色 调：较常见的色调是金色，配以灯关效果打造奢华、大气的风格；内部装饰：多以金属色系的饰品为主；,功能和作用,产品打造要点,大堂风格设计,材质应用,功能配置,硬件配置,大堂,海岸大厦,卓越世纪中心,设计风格：运用多重元素相结合，大气高档的形象风格，具有自身独有的特色；材 质：以进口石材、水景打造为主，结合多种元素为一体；色 调：以暖色调配合灯光效果，营造大奢华特色的风格；内部装饰：以金属元素为主；,4）高端特色商务型：多重元素相结合，具有自身特色的商务形象；
12、,功能和作用,产品打造要点,大堂风格设计,材质应用,功能配置,硬件配置,大堂,“亚洲第一跨度穹顶式大堂入口”,入户半敞式商务大堂,特色大堂效果图,京基100,智慧广场,三层挑高15.8米的商务大堂,卓越世纪中心,钢化结构调高29米商务大堂,地王大厦,功能和作用,产品打造要点,大堂风格设计,材质应用,功能配置,硬件配置,大堂,深圳中心区部分项目的装修标准,大堂装修选材尽量选用高档材料，同时减少材料品种，设计要求简约、大气，可以根据材质色彩选用暖色调照明，再利用吊顶装饰营造空间层次感，从细微处体现大堂整体气势。,功能和作用,产品打造要点,大堂风格设计,材质应用,功能配置,硬件配置,大堂,高档咖啡厅
13、：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升项目商务品质。触摸式电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用。客户休息区：来访客户休息使用，体现楼与人性化。商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用。设立门禁系统：在电梯口设立门禁系统，可以避免闲杂无关人员随意进入各楼层，增加安全保障。,装修设计风格,材质运用,细节要点,硬件配置,电梯厅,电梯厅设计风格保持与大堂风格一致,奢华商务型,时尚商务型,简约商务型,特色商务型,设计风格：电梯厅设计风格应与大堂的整体风格效果保持一致，融合特色效果；材 质地面一般采用大理石等石材为主，墙面以不锈钢金
14、属或石材，局部运用金属元素打造；色 调以灯光效果营造商务风格，以暖色和亮色为主；内部装饰常见金属饰品，配有LCD屏幕；,装修设计风格,材质运用,细节要点,硬件配置,电梯厅,深圳中心区部分项目的装修标准,地面和墙面采用的石材多数是高档材质，档次提升，但同时成本也会有所增加。,装修设计风格,材质运用,细节要点,硬件配置,电梯厅,NEO企业大道,智慧广场,整体色调要求电梯厅的色彩应符合大堂主色调为原则，搭配一些单纯的直线与块面，形成统一的主体格调。灯光要求尽量选择暖色调的灯具，同时既要保持电梯厅的通体明亮的要求，又要方便日后维修。高度的要求装修后净高度尽量做到5米以上，用吊顶装修，充分体现楼盘的形象
15、档次。宽度的要求 高层民用建筑设计防火规范标明走道不应小于1.3米，目前深圳高端写字楼的电梯厅的宽度大多数在2.6米3米之间。增加楼宇液晶电视 安装楼宇液晶电视，使客户在等候电梯时也可以了解一些行业的信息，降低等电梯的烦躁心情，同时增加了项目的后期收入。,装修设计风格,材质运用,细节要点,硬件配置,电梯厅,卓越世纪中心,电梯配置LCD屏幕，随时随地与世界同步。,首层出入口设置门锁读卡自动安保系统，保证办公人士的安全工作环境。,镜面不锈钢金属元素装饰，极具美感。,灯光从墙缝折射出来，柔和的灯光效果,低调中的奢华，NEO总裁特有的商务气质,电梯参数指标,电梯使用参考,细节要点,材质应用,装修风格,
16、硬件配置,电梯,电梯厅作为除商务大堂外，客户最关注最敏感的公共空间，是甲级写字楼重点打造的部位。根据2003年版全国民用建筑工程设计技术措施中对电梯数量的有关规定制定本条文如下；,备注：本表的电梯台数不包括消防梯和服务梯。,电梯参数指标,电梯使用参考,细节要点,材质应用,装修风格,硬件配置,电梯,电梯轿厢尺寸,电梯作为甲级写字楼的标配之一，轿厢空间的大小决定了电梯舒适度。为体现甲级写字楼的豪华阔绰，建议电梯轿厢高度在2.8米以上（长2米*宽1.5米*高2.8米）。,电梯参数指标,电梯使用参考,细节要点,材质应用,装修风格,硬件配置,电梯,电梯的性能和配备是判定写字楼物业等级的硬性指标之一，而电
17、梯配备充足、性能良好，也有利于提高入住客户的办公效率。甲级写字楼一般采用国际知名品牌，如三菱、通力、OTIS等，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨/台,候梯时间不超过30秒钟。,奇偶分区方式在一般高层写字楼中，可采用奇偶分开停靠的方式，提高运输速度。高低分区方式是用于较高层写字楼，将电梯划分为若干组，每组分担某个层段的垂直运输，采用这种方式，每组电梯3-6太，分担8-15层，每个分区的交接点，通过停梯层相互重合1-2层，在出发层，由于几组电梯厅并列，所以设计时使平面简明，路线流畅是非常重要的。双层轿厢方式在统一梯井内安装上、下两层重叠在一起的双层轿厢。使每次运行具有2台电梯的运输力，出发层
18、分上下两层，停止层分别为偶数层专用和技术层专用，提高同一井道的运输能力。快速梯与分组梯结合式高层写字楼超过30层即可采用这种方式，如快速梯每10层停站，然后换乘分组梯，这比传统分组式节省电梯空间，如超过50层这种方式更有效。立体电梯厅方式在超高层（100层左右）的建筑所采用的方式应用，所谓立体电梯挺就是在建筑物的上不设有一个或几个特定的换乘层电梯厅，用大型往复电梯将乘客一起运至换乘层，再从该层电梯厅换乘至普通分区电梯内。,电梯参数指标,电梯使用参考,细节要点,材质应用,装修风格,硬件配置,电梯,备注：三大电梯品牌在知名度和报价上处于同一水平，技术细节上各有特长，故选这三大品牌作为参考。,主流电
19、梯参数,外部呼叫面板,瑞士迅达推出外部控制楼层智能呼叫系统后市场占有率上升；,电梯参数指标,电梯使用参考,细节要点,材质应用,装修风格,硬件配置,电梯,电梯相关技术指标对比一览表（深圳中心区项目）,电梯参数指标,电梯使用参考,细节要点,材质应用,装修风格,硬件配置,电梯,中心区写字楼的电梯大多数采用日本进口品牌或欧洲品牌，比较注重硬件方面的投入，同时也提升了楼盘的品质。,电梯参数指标,电梯使用参考,细节要点,材质应用,装修风格,硬件配置,电梯,深圳中心西区写字楼电梯面积比,中心西区的写字楼基本上采用国产的电梯品牌，极少数采用进口品牌，降低了项目的品质和档次。,电梯参数指标,电梯使用参考,细节要
20、点,材质应用,装修风格,硬件配置,电梯,细节打造：自动选择等候电梯功能；电梯真人发声报站功能；电梯内部局部设镜子，增强空间感；电梯内设置双排发光按钮，按钮双击取消功能；电梯内部按钮增加盲文指示标识；电梯净高不小于2.6m；在电梯等候厅设LCD，增加楼宇管理收入，装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息；电梯内设置空调及音乐系统。指数指标速度：高速客用电梯可达到6m/，平均电梯速度在2.54m/载重：一般客用电梯的载重量为13501600公斤，载重人员在1320人左右 轿厢尺寸：普遍为2.01.52.8（宽深高）建面比：建按照建筑面积与电梯的比例来计算，甲级写字楼一般要求5000
21、平米配备一部电梯，国外高端写字楼能做到20003000平米左右。电梯设计等候时间小于40”；电梯最小速度不小于2.5m/s（甲级写字楼的最低标准）。甲级写字楼的电梯控制一般采用电脑群控系统。甲级写字楼中低区候梯时间2025秒左右，高区候梯时间在3035秒左右。,盲目追求电梯的高低速也没有任何意义，尤其是在低层建筑中，些许的梯速差距只有数秒的时差。相比于高梯速的电梯，高低区的合理分配和运输组织的有机配置才是影响电梯运行效率的关键因素。,电梯参数指标,电梯使用参考,细节要点,材质应用,装修风格,硬件配置,电梯,石材材质：主要用于轿厢地板和轿厢壁的装饰，材料档次高，品种多，效果好。金属材质：主要以不
22、锈钢板为主，用于轿厢壁、轿门以及门框装潢。按豪华程度有发纹板，镜面板、镜面蚀刻板、钛金板、镀金板等。木质材料：主要用于轿厢壁、吊顶架和地板的装饰，轿厢壁装修用木质材料种类很多，如红榉百榉、阙眼木、黑胡桃乃至红木等，轿厢装修使用木质材料要求经过防火处理，符合消防验收标准。玻 璃：包括玻璃、镜子，用于轿厢壁装饰，如果采用镜面不锈钢可不用镜子。人造材料：主要指用于吊顶所用透光板、透光柱等人造材料，吊顶也分多种档次，以搭配不同的轿厢装潢。轿厢扶手用人造材料的也比较多。当然也有金属和木质材料等。,需要注意一点，电梯装修后会改变电梯的平衡系数，工程前要把装修无的重量估算一下提前告诉电梯制造单位。使得电梯制
23、造单位在配置电梯部件的时候能够充分考虑，采用足够的动力和安全的电梯配置。,电梯装饰材料,电梯轿厢常用的材料有石材、金属、木质、玻璃和人造材料五种，具体如下：,电梯参数指标,电梯使用参考,细节要点,材质应用,装修风格,硬件配置,电梯,电梯装饰要点,轿厢装修是客户感受电梯档次最直接的方面，甲级写字楼在电梯方面不仅仅是选择电梯品牌，轿厢装修设计也是增值点。,照明电梯空间由于是公共空间，使用者具有不确定性，流动性大，且滞留时间短，在整个照明规划中，应以实用为主，气氛为辅，照明方式宜采用间接照明，光线柔和，均匀度较好。,形态,多运用图案元素进行装饰，既不占空间，又能起到较好的视觉效果，由于空间狭小，利用
24、错视的手法，运用点、线、面的大小对比，走向塑造一个心理大空间。同时，充分运用现代的装饰材料和加工工艺，丰富空间层次。,空间色彩要能满足功能和精神需求，使人们感到舒适，首先应认真分析每一个空间的应用性质，以舒适、温馨为目标，以弱对比色为主，对电梯空间进行色彩设计时，要体现稳定感，韵律感和节奏感，在统一中求变化，变化中求统一,通过不同肌理材料的对比，创造符合人们审美要求，审美情趣和审美习惯的肌理。采用新型材料，或者图案化，也可以通过其他手法来丰富空间层次，美化效果，但要考虑电梯本身的功能性，及整体环境的协调性。,色彩,光线,肌理,电梯参数指标,电梯使用参考,细节要点,材质应用,装修风格,硬件配置,
25、电梯,电梯轿厢风格,简约型,奢华型,特色型,简约型：注重功能实在性，整体不修边幅，简洁大气；奢华型：一般由专业的轿厢设计公司打造而成，奢华尊贵的贵族形象；特色型：与电梯厅设计风格相呼应，常见艺术壁画等，具有自身独有的特色；,品牌,空调使用参考,空调系统特点,计量方式,细节要点,硬件配置,空调,世界知名中央空调品牌,开利、约克、麦克维尔、特灵、大金,高档写字楼在空调的投入比较大，同时对空调的稳定性、功能要求较高，深圳中心区写字楼客户对空调高品质的要求非常严格，对欧洲品牌的空调较为认可。,品牌,空调使用参考,空调系统特点,计量方式,细节要点,硬件配置,空调,中心区的空调品牌基本上是欧洲或日本进口品
26、牌，成本较高，但提升了楼盘的品质。,深圳中心区写字楼空调品牌一览表,品牌,空调使用参考,空调系统特点,计量方式,细节要点,硬件配置,空调,深圳中心西区写字楼空调品牌一览表,中心西区的写字楼大多数采用分体空调，极少数采用中央空调，由此可以看出中心西区的写字楼的整体品质要比中心区逊色，档次也较差。,品牌,空调使用参考,空调系统特点,计量方式,细节要点,硬件配置,空调,目前市场主流空调系统：风机盘管(两管制和四管制)新风系统（单向流和双向流）VAV（变风量空调系统）VRV（变制冷剂流量系统）VAV和VRV为目前高档写字楼主流使用系统,VAV系统,VRV系统,风机盘管,新风系统,品牌,空调使用参考,空
27、调系统特点,计量方式,细节要点,硬件配置,空调,VAV和VRV系统区别,VRV变制冷剂流量（Varied Refrigerant Volume，简称VRV）空调系统是一种冷剂式空调系统，它以改变制冷剂流量控制温度VAV变风量系统，冷媒是风，改变风量控制温度,品牌,空调使用参考,空调系统特点,计量方式,细节要点,硬件配置,空调,未来主流趋势：VAV系统，更适合高档、大型办公物业国外高档写字楼一般都是把 VAV 空调系统作为常规的必备系统而拒绝采用 FC+新风系统,“让 FC 重新回到宾馆里去”正是这种情况的最好结论。国内高档写字楼的发展趋势也必将 是 VAV 系统，因为 VAV 系统在技术、经济
28、、灵活性、维护量小几个方面都具有无可比拟的优越性.,品牌,空调使用参考,空调系统特点,计量方式,细节要点,硬件配置,空调,面积平分法早期物业管理公司使用的办法，将整个大楼的空调使用费用，按用户租用面积的大小来平滩。优点：直接方便，成本低。缺点：容易发生矛盾。时间计量法：该种方式是通过计量风机盘管的电动二通阀的开启时间，加上测量风量的档次，最后换算成负荷的使用量。优点：较面积平分合理缺点：没办法合理计量负荷变化的情况 能量计费法(能量表)由带信号输出的流量计、两只温度传感器和能量积算仪三部分组成，它通过计量中央空调介质（冷冻水）的某系统内瞬时流量、温差，由能量积算仪积分计算出系统的热交换量。优点
29、：结果直观，易于理解，减少纠纷缺点：能量表成本较高，对于空调系统和水质有要求分户计量法根据每个用户使用“按需使用、按量付费”来计算空调的费用。目前深圳的中高端写字楼基本上采用分户计量的方式，此计量方式精确。,目前市场主流计量方式,品牌,空调使用参考,空调系统特点,计量方式,细节要点,硬件配置,空调,与消防管道走管系统综合考虑，部分管道可以选择贯穿梁技术，尽量避免感到对于层高的影响。,走管,品牌,空调使用参考,空调系统特点,计量方式,细节要点,硬件配置,空调,出风口,出风口的设计可以和照明灯的设计合为一体设计,另外为增加办公空间净高有些公司会选择侧出风装修，因此在装修标准上可以只提供空调出风管。
30、,品牌,空调使用参考,空调系统特点,计量方式,细节要点,硬件配置,空调,空调主机,解决主机放置问题，最大限度的减少空调能量的损耗。塔楼部分的空调主机设置在避难层，群楼部分的空调主机设置在群楼屋顶位置，群楼的空调主机摆放位置要与群楼屋顶日后的绿化统一考虑尽量，避免因前期未事先考虑所造成的对于屋顶绿化的破坏。,车位使用分析,设计要点,硬件配置,停车位,深圳停车位使用分析,国际甲级标准写字楼项目，至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位。据调查国内许多经济发达城市的写字楼，平均200300平方米建筑面积才拥有一个停车位，有的城市甚至平均500平方米才拥有一个停车位，与国际甲级写字楼相比,国内写字
31、楼普遍存在着停车位不足的问题。,车位使用分析,设计要点,硬件配置,停车位,车位使用分析,设计要点,硬件配置,停车位,深圳停车位使用分析,按照2004年深圳市城市规划标准与准则主要项目配建停车场（库）的停车位指标（见附件），关于除行政办公楼以外的其他办公楼停车位配置标准车位/100m2建筑面积规定 0.31.0 公共交通发达的中心区内取0.30.5 每2000 m2建筑面积设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位；根据规定可以反推出深圳市写字楼需在100340 建筑面积配置一个车位，在上述列举的写字楼中有80%的写字楼符合这一规定。所有项目都配置地下停车场，有部分项目在配置地下车库的同时配备少
32、量的地上停车位。,车位使用分析,设计要点,硬件配置,停车位,深圳停车位使用小结,目前深圳市典型写字楼的建筑面积与车位比集中在每200300建面配备一个车位。深圳市2004年以后开发的高端写字楼安联大厦、诺德中心、荣超经贸、新世纪中心等等都低于250或接近200建筑面积配置一个停车位，从发展趋势来讲深圳写字楼在注重写字楼其他品质建设的同时也注重写字楼停车位的数量 随着经济的发展，个人汽车消费的日益增多，停车难的问题将进一步激化，因此针写字楼在前期规划设计时显得格外重要,车位使用分析,设计要点,硬件配置,停车位,人流组织：充分考虑车流与人流的分隔，避免人车混流造成安全隐患。根据不同的写字楼而设计不
33、同，如具有商业物业的写字楼必须考虑地下人流与车流的分隔，以及如何更有利于往地面引导的问题，以提升商业部分的人流量,导示系统：要有明确的导视系统，方便辨认,车位使用分析,设计要点,硬件配置,停车位,监控系统：各区域设置摄像监控器，提高物管对于地下停车的监控作用；,通讯增溢器：提前安装通讯增溢设备，避免因为地下室无手机信号造成的不便；设置物理采光口：针对地下停车场，在条件允许的情况下采用物理采光，可设置采光口，以便节约能源；停车场大堂：在停车位充足的情况下，项目可以设置地下停车场，提升项目档次司机等候区：为老板司机和客户等候汽车时提供的休息区，体现项目人性化设计,车位使用分析,设计要点,硬件配置,
34、停车位,风格装修：停车场墙面粉刷浅色涂料，使用户心情舒畅,设置停车管理系统：智能化设置提升项目品质,车位使用分析,设计要点,硬件配置,停车位,机械停车位研究,目前停车场（停车库）主要有三种形式平面停车场自行式立体停车库机械式全自动立体停车库,以下主要对机械式停车库进行研究,车位使用分析,设计要点,硬件配置,停车位,机械停车位概念,由金属框架、电动传动系统、自动控制系统、机电仪一体化所组成的多层车库，是汽车搬运或存放到存车位置而使用动力设备作为存放车辆主要手段的整体设施。,车位使用分析,设计要点,硬件配置,停车位,机械停车位优势,占地少：约为平面停车场（库）的1/2-1/25；投资少：机械式停车
35、设备每个泊位投资约2-10万元，而建筑自行式停车场（库）每个泊位的造价约为20万元以上；使用方便：按设计要求，一般存取车时间不超过120秒钟，通常不可能出现存、取车排队的现象；减少交通事故：减少因路边停车而引起的交通事故；安全性高：增加了汽车的防盗性和防护性；改善了市容环境 经济效益和社会效益显著,车位使用分析,设计要点,硬件配置,停车位,机械停车库常用类型,双层升降横移式,主要有三种形式,垂直升降式,平面移动类（仓储式）,车位使用分析,设计要点,硬件配置,停车位,双层升降横移式,运行原理：设备的上层载车板可做上下升降运动，而下层载车板可做左右横切移运动。由于下层设有一个空位，下降至地面，从而
36、取出上层汽车。地面上的下层载上的汽车则不需任何动作，可以直接出车。,车位使用分析,设计要点,硬件配置,停车位,平面移动类（仓储式）,该停车设备的运行主要由升降机、搬运小车、载车板来完成，升降机可作上、下运动；每层都设有搬运小车一辆，可以沿巷道作水平移动，其上的横移机构可作水平动作。汽车通过升降机升降传递至每一层的搬运小车，而搬运小车将汽车停放在每一层的载车板上来存放汽车，取车过程则与之相反。其原理与超市小货车将货物从货架取放的原理相似。,车位使用分析,设计要点,硬件配置,停车位,垂直升降式,该停车设备的运行原理与电梯载人至各楼层的原理相似，车库中间是汽车的垂直运输井道，两侧是沿垂直方向设置的汽
37、车停车泊位，驾驶员将汽车开至出入口提升平台后，提升平台将汽车提到预选的停车泊位，然后由横移机构将车送至停车泊位，存车动作完成。取车时动作与上述过程相反。,车位使用分析,设计要点,硬件配置,停车位,小结,深圳市居民汽车消费的日益增长与停车位可使用的数量存在供不应求的矛盾；深圳机械停车场建设上相对其它一些发达国家缺位比较大；由于目前深圳写字楼市场中停车位相对缺少，建议发展商在写字楼规划报建过程中考虑建设机械停车库，这样既有利于解决写字楼自身停车的需求，同时又有利于车位需求；,供电技术指标,硬件配置,电力系统,供电容量：目前市场不少写字楼电力容量已超93年出台的60瓦/平方米的国家标准，达到8010
38、0瓦/平方米。为了满足目前写字楼市场基本的电力使用需求，办公面的供电容量要保持在80W/m2以上；电力容量的可拓展性：高品质的甲级写字楼不仅要满足用户现有的电力使用需求，还应满足用户未来几年的使用需求。甲级写字楼在电力供应上的设计上有一定的余量，考虑到电力容量的可扩展性，否则将导致无法扩容而遭到淘汰。写字楼电容的可扩展性主要表现在两个方面：（一）机房面积：机房面积是一定的，若配电室没有留出安装新变压器的位置将无法扩容。（二）安装条件：优质的写字楼都会设有设备通道，这种通道主要是勇于维修和更换设备使用。在配电室安装一个新的变压器同样需要有路径可以通达，否则将无法扩容。供电安全：目前国际上很多高档
39、写字楼都是双电源双回路供电方式（双母线），这套系统使得写字楼不会彻底断电，从而保证了用户的供电安全。但是双电源双回路供电方式的造价很高，前期投入几乎是单母线系统的2倍。双母线供电方式也是目前国内高档写字楼的主流硬件配置。,双母线方式,装修标准参考,细节要点,硬件配置,洗手间,容易忽略的甲级写字楼细节卫生间细节之处体现品质高低,地面1、卫生间的地面要注意防水、防滑。2、卫生间的地面装饰材料最好采用有凸起花纹的防滑地转。3、这种地砖不仅有良好的防水性能，而且即使在沾水的情况下也不会太滑。墙面1、卫生间的墙壁也要防水、防潮，所以一般选择墙砖。2、应注意挑选与地砖配套的墙砖，使卫生间的装修风格统一。吊
40、顶1、卫生间的顶部防潮、遮掩最重要。2、采用防水性能较好的PVC扣板做吊顶，这种扣板可以安装在龙骨上，还能起到遮掩管道的作用。3、用玻璃和半透明板材等做吊顶。另外，也可用防水涂料刷顶。门卫生间的门要选择防水、防锈、防火、防腐的材质，最好不用木门，以防日后受潮变形。卫生间应有门槛，以阻止水溢出来。,装修标准参考,细节要点,硬件配置,洗手间,设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；每层设置2个以上的总裁洗手间预留位置，由购买企业自行选择是否设置独立卫生间；公共卫生间
41、设置蹲式便池；男卫生间小便池和大便池设置烟灰缸位置。,5A智能写字楼,从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。,“5A写字楼”=甲级写字楼？,影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已,“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响,“5A写字楼”甲级写字楼,因此:,智能化配置,5A智能化标准,智能化的作用,智能化特点,智能化的运用,智能化配置,智能化,FAS（消防智能化）,CAS（通讯传输智能化）,SAS
42、（安保智能化）,OAS（办公智能化）,5A,BAS（楼宇控制自动化）,办公自动化系统：以物业管理、公用信息服务、智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。,楼宇设备自动控制系统：可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯等进行监视及控制，以状态监视为主，控制启停为辅。,通信自动化系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，建立一个开放性的网络平台，办公楼层设有移动信号增强系统，保证通信系统的强度。,消防自动化系统：设有职能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制，火灾紧急广播系统与公共广播合用的一套广播系统。,安保自动化系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色带云台摄像机，楼内各
43、层出入口设置固定黑白定焦摄像机，主要出入口设置门磁开光电子门锁、读卡器等,“SA”,“CA”,“OA”,“BA”,“FA”,5A智能化,甲级写字楼标准（智能化）,5A智能化标准,智能化的作用,智能化的运用,智能化配置,通过5A智能化系统的实施，使各类高科技产品与建筑有机结合，实现写字楼大厦中水、电、空调、消防、安保的监测和控制；数据的高速接入，使写字楼大厦内的办公企业能真正完成与世界各地的快速沟通和信息传输，从而大大提高企业的办公效率，时刻与世界保持连线状态；通过5A智能化的运用，可节约大量能源，从而直接降低用户的使用成本；可让每一位用户更加方便、舒适，从而提高工作效率；可使写字楼设备处于最佳
44、运行状态，延长使用寿命，系统运行费用低，维护方便。从根本上说，体现了科技使人得到更多的智能支持，从而创造更多价值。,5A智能化标准,智能化的作用,智能化的运用,智能化配置,智能化,5A智能化标准,智能化的作用,智能化的运用,智能化配置,智能化,在楼宇控制自动化系统方面（BAS）方面，主要品牌包括德国西门子、美国江森和Honeywell。楼宇控制系统是利用先进的计算机控制技术和计算机网络通讯技术，对大厦内各类机电设备实现有机的管理和监控，达到降低设备的运行能 耗，节约运行成本，延长设备使用时间，提高工作效率，降低人员开支等效果。例如在空调系统中，可以通过BA系统综合各空调负荷参数，控制适中的室内
45、环境，合理开启各空调末端设备，同时主机综合各点制冷需求，控制主机开启台数，根据主机需要合理开停配套水泵台数，从而实现全系统的节能要求，另一方面BA系统可以有效监视各个设备的运行状态，自动轮流开停每台设备，使得设备的磨损程度趋于平衡。另外，通过BA系统控制大厦内照明的开停时间，实现无人值守便可按要求开停照明设备，从而减少用电浪费，并提高控制的准确性、合理性。,5A智能化标准,智能化的作用,智能化的运用,智能化配置,智能化,在通讯方面，顶级和部分甲级写字楼达到光纤主干，1224芯光纤通讯电缆，超5类/6类线，百兆到用户端口。并且还可以引入无线上网设施，可以在楼内的任何地方实现移动办公，无线的传输速
46、率为11M。同时还有中国电信、网通、联通等多家电信运营商各类服务。中国网通CNC CONNECT计划通过光缆组成“网中之网”的用户。项目配备远程视频会议、同声传译、卫星有线电视，32方电话会议、数字电影播放、无线宽带上网、有线宽带上网等功能，可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒体投影机、专业高性能电子白板、先进影碟录象播放系统、高保真专业会议音响等先进的设备支持。另外，还可以附加通信系统，数字电话交换系统。高端写字楼项目平均20建筑面积至少有一个数据点，提供或支持DDN、ADSL线路，位于深圳的世界金融中心中设有大型数据中心，提供主机托管，点心骨干接点数据接入、虚拟主机、域名注册、网站建设等
47、服务，保障拥护数据安全，采用电源后备、环境控制，可加锁式门禁等系统。大厦内设置数据点4200个，语音点4200个，平均每3平方米一个数据点。每5平方米一个语音点，租户可以根据需要安装ISDN/DDN等服务及自由设置局域网。写字楼内数据主干采用多模光缆进入各楼层。局域网可达到1000兆，水平线采用六类八芯非屏蔽双绞线传输。,5A智能化标准,智能化的作用,智能化的运用,智能化配置,智能化,在写字楼照明智能化控制方面，现在有些写字楼采用自动控制的二级开关，能根据室外亮度控制室内灯光。当室内光线充分时，就可以自动开启高输出、低炫光的荧光灯来提供照明，这样就可以消除电脑屏幕反光现象，消除视觉疲劳。照明监
48、控系统由中央系统统一管理，客户可以通过电话、Internet、开关实现温度和照明的加班预设置。FAS主流品牌辛普利斯、爱德华、Honeywell和西门子。大多数甲级写字楼的消防报警系统都实现消防泵栓、人工泵和警铃联动。而保安系统主要是闭路电视、停车厂采用智能卡管理和车位引导。,5A智能化标准,智能化的作用,智能化的运用,智能化配置,智能化,办公自动化系统（OAS）是办公人员利用现代科学技术的最新成果，借助先进的办公设备，并由这些设备与办公室人员构成的服务于某种目标的人机信息处理系统，以实现办公活动的科学化、自动化。办公自动化系统的目的是尽可能充分地利用信息资源，提高生产/工作效率和质量，辅助决
49、策，提高管理和决策的科学化水平。在写字楼运用中以结构化布线为平台，为客户提供办公自动化管理，宽带接入及相关多媒体增值服务。办公室OA布线采用网络地板或地面线槽，一般预留OA电力负荷50VA/m2以上。,5A智能化标准,智能化的作用,智能化的运用,智能化配置,智能化,甲级写字楼大多采用综合布线系统，主要是采用大对数电缆，并且将楼宇自动化系统（BAS）、消防智能化控制系统（FAS）、停车场管理系统（CPS）、安保智能化系统（SAS）等等各子系统楼宇综合布线系统进行联网，实现相互联动控制，并具有良好的可扩展性、开放的通讯接口和通用的通讯协议，这样各个系统作用相辅相成，从而达到了1+12的作用。,5A
50、智能化标准,智能化的作用,智能化的运用,智能化配置,智能化,同时，为了配合综合布线系统，网络地板也在多个新推出的写字楼项目中被引用，改变了地下线槽的传统方式。这种钢制防静电架空网络线槽地板的高度一般在15厘米左右，这种网络地板的应用解决了布线烦恼和办公空间自由分隔受限的问题。上海的汇亚大厦、花旗大厦等一批高端写字楼根据其层高优势设置了架空网络地板，成为物业的一大亮点，网络地板的设置可以利用增加走廊和其他无网络地板处的地面高度达到项目地面的平整性，不会影响日后地面装修。,深圳写字楼智能化统计,深圳典型写字楼智能化运用情况举例,智能化配置,写字楼发展趋势,PART 2,生态+智能成为写字楼发展方向
