刘玉章-大连房地产07年九月.ppt

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1、房地产企业涉税风险规避,第一讲 企业所得税汇算清缴的主体企业所得税汇算清缴管理办法解读 指导思想：“明确主体、规范程序、优化服务、提高质量”。一、明确了汇算清缴的主体为纳税人。企业所得税汇算清缴:是指纳税人在纳税年度终了后4个月内依照税收法律、法规和有关税收的规定自行计算应纳税所得额和应纳所得税额，在月度或季度预缴的基础上，确定全年应缴、应补及应退税款，填写年度企业所得税纳税申报表及税务机关要求提供的其他资料，在规定的时间内向税务机关办理纳税申报并结清税款的行为。二、适当延长了年度纳税申报时间。三、进一步规范了企业报送纳税申报资料的行为。,四、增加了优化服务的规定 1、各级税务机关应通过多种形

2、式进行企业所得税法的政策宣传和服务，使纳税人了解企业所得税政策法规，特别是涉及纳税调整和当年新出台的政策法规。2、对纳税人因减、免税或税前扣除审批等事项及不可抗力的原因，可申请办理延期申报。3、纳税人在申报汇缴期内，发现年度所得税申报有误的，允许其在汇算清缴期内重新办理所得税申报和汇算清缴。4、纳税人补缴税款确因特殊困难需延期缴纳的，按征管法及其实施细则的有关规定办理。,五、进一步规范了税务管理行为。1、新办法还进一步明确了税务机关在汇算清缴工作中的职责，包括：（1）及时受理纳税申报表及附列资料；（2）对纳税申报表及相关资料进行逻辑性和完整性进行审核；（3）及时办理应补、应退（抵缴）税款等工作

3、。2、各级税务机关要结合当地实际，对每一纳税年度的汇算清缴工作进行安排和部署，税务机关各部门应充分协调和配合，共同做好汇算清缴的管理工作。3、汇算清缴工作结束后，税务机关应组织开展企业所得税纳税评估和检查。纳税评估的对象、内容、方法、程序等按照国家税务总局的有关规定执行。,第二讲 涉税风险概述 一、涉税风险概念（一）涉税风险的种类 风险：损失发生的可能性。涉税风险：指企业的涉税行为因为未能正确遵守税收法规，导致企业未来经济利益受到损失的可能性。1、经济风险：指企业未能正确执行税法造成多交税款。包括企业误交税款和被税务机关查处后多交的税款。2、法律风险：企业偷逃税款，最终受到法律的制裁。3、心理

4、风险：指企业偷逃税款，造成心理负担。4、“关系税”风险。5、诚信风险。,（二）涉税风险成因分析：1、税收立法层面的风险：2、税收行政方面的风险：3、不良经济环境带来的风险：整个社会诚信意识淡漠。4、纳税人自身的风险：,（三）涉税风险管理方法 1、选择对企业有重大影响的税种作为主要税种防范风险。2、用好用足税收优惠政策。3、关注业务流程每个环节的潜在风险。4、设置税务管理部门和税务经理 组织落实；5、构建涉税风险管理系统 制度落实 6、做好纳税调整工作,采购,半成品,成品,库存,销售,二、涉税风险与纳税评估 纳税评估：指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人纳税申报（包括减、免

5、、缓、抵、退、税申请）情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。纳税评估工作遵循的原则：强化管理、优化服务；分类实施、因地制宜；人机结合、简便易行。（一）纳税评估的定位：1、纳税评估对纳税人纳税情况的综合评定，可以及时发现、处理、纠正纳税人在纳税行为中的错误。2、对纳税人实施整体、及时、全方位的监控，为税务稽查奠定基础。在纳税申报与税务稽查间建立一道“过滤网”。,我国纳税评估的探索,相关评价税务机关：标志着新的税源管理体系基本建立，是税收征管一次质的飞跃。纳税人：体现了税务机关人性化执法和深层次服务。避免了税务稽查给诚信纳税企业带来的不必要的行政干扰。,（二）开

6、展纳税评估有利于降低企业的涉税风险 1、及时纠正企业因税法、会计知识缺乏而造成的非故意偷税；2、通过微机监控，减少了人为因素，体现了税收的合法性、公平性、公正性；有效抑制偷税等不良现象的发生，减少纳税人进入税务稽查环节的频率。（三）把税收征管机制变成企业自我控制涉税风险的手段，建立企业内部的纳税评估预警机制 运用评估预警值自我发现涉税异常，主动规范纳税行为。评估指标预警值：税务机关根据宏观税收分析、行业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及内外部相关信息，运用数学方法测算出的算术平均值、加权平均值及其合理变动范围。,差异分析,纳税人当期指标,疑点区域,纳税人上年同期相关指标,行业指标参

7、数值,纳税评估分析,分析模型1：,（四）利用纳税评估指标的策略 纳税人应当充分了解和掌握评估指标，利用评估指标进行自我检查，把税务监控的机制，变成企业防范风险的手段。,纳税情况？,过滤网,纳税异常,化解,2007年税收专项检查工作方案（简介）一、行业税收专项检查 1.房地产业及建筑安装业；2.食品、药品生产加工业；3.餐饮业；4.服务业娱乐业；5.大型连锁零售企业；6.石油石化行业；7.金融保险业；8.废旧物资回收经营企业和用废企业；9.以农副产品为主要原料的生产加工企业；10.高收入行业、高收入阶层个人所得税。,二、房地产业税收专项检查（一）检查对象 包括各类房地产开发企业及其关联企业。关联

8、企业包括：建材产销企业、建筑安装企业和个人、房地产销售公司、中介公司（物业管理、二手房交易、房屋置换、房屋租赁）。（二）检查年度一般检查2005年至2006年两个年度税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度。,第三讲 营业税涉税风险规避 营业税税收检查内容（一）检查应税营业额的及时性：1、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税；2、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。（二）检查应税营业额的合理性、完整性：1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况；2、营业收入是否包括了各种价外费用：各类手续费、管理费、奖励返还收入是否按规定计入应税收入；3、是否存在低价销

9、售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理；4、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税；,5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税；6、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税；7、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税；8、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题；9、企业自用（包括经营性自用）、分配给股东（股东与

10、企业是两个独立的法人实体）的商品房是否申报纳税；,10、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税；11、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。,第一节 开发产品销售计量的自查（一）关于商业折扣、现金折扣、销售折让 例、某房地产公司为了促销，打出“买一赠一”的广告，售出别墅一栋，400平方米，售价120万元，赠送一个车库，15平方米，市场价3万元。发票填写别墅一套，售价120万元。税收检查中税务人员作出补税的决定 应补税款计算：营业税及附加300005.5%1650元 企业所得税3000033%9900元 个人所得税30000（1-

11、20%）20%7500元 计入营业外收入,再补交企业所得税 2475元 补税合计21525元,税负71.35%,1商业折扣：又称折扣销售或打折，是指企业为促进销售，在商品、劳务价格上给予购货方的优惠。税法规定：单位和个人销售产品、提供劳务、转让资产使用权时如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为销售（营业）额，如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从销售（营业）额中减除。国税发200631号第八条规定：当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积已销开发产品的计税成本=

12、已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本,应当如何开具发票?（1）先打折再销售：12097.57%117.084万元 397.57%2.926万元 合计：120万元。(2)把销售额和折扣额开在同一张发票上.讨论：1、购住宅赠空调、排油烟机或炉灶如何处理？2、空调、排油烟机或炉灶的成本能否计入开发成本？,2现金折扣：例：甲企业赊销100万的商用房给乙企业，双方约定：赊销期为半年，如果，乙企业一个月之内付款，可以5%折扣，如果3个月内还款，可以折扣2%，6个月之内还款可以折扣1%，如果超过6个月不打折。现金折扣：指赊销发生后，债权人为鼓励债务人在规定期限内付款，而向债务人提供的债务扣除。（1）现金

13、折扣与商业折扣区别：（2）企业会计制度要求采用总额法对现金折扣进行会计处理，销货方给予客户的现金折扣，从融资的角度看，属于一种理财费用，应在实际发生时计入当期财务费用。（3）现金折扣的税前扣除：新的企业所得税纳税申报表把财务费用作为期间费用直接扣除，即现金折扣可以税前扣除。,3销售折让 销售折让是指商品销售后，由于其品种、质量等原因购货方提出异议，商品虽未退回，但销货方需给予购货方一种价格折让，其实质是原销售额的减少。税法规定，对销售折让可以按折让后的货款确认销售额。,（二）关于购入在建项目的税收自查 在建项目是指已立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。例、我公司是一个房地产开发企业,

14、现在开发的项目是一个烂尾楼,我公司购置后进行开发并出售。烂尾楼购置价2800万元，我公司开发完工之后，销售收入8900万元。税务机关要求我公司按照销售额8900万元，交纳营业税及附加，纳税情况如下：例、甲开发企业通过拍卖取得同样大小的A、B两块生地的土地使用权，每块土地支付出让金2000万元。甲企业分别对两块土地进行拆迁等三通一平的土地开发。A块土地开发较快，开发后又开挖了少部分地基，B块土地只进行土地开发。现在，由于情况变化，甲企业把两块土地全部转让，每块土地取得转让收入4000万元，如何交纳营业税？,（三）营业税计税营业额的税前减除：单位和个人销售不动产或转让土地使用权计税营业额的计算：财

15、税200316号规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。计税营业额=全部收入购置（受让）原价 或抵债作价,保险业：计税营业额=全部保费收入分保保费 金融企业买卖金融商品：计税营业额=卖出价买入价 金融企业受托收款：计税营业额=全部收入支付委托方价款 金融企业融资租赁：计税营业额=全部价款租赁物成本 劳务公司营业额：计税营业额=从用工单位收取的全部价款 转付工资及福利费 代办社会保险 代办住房公积金

16、 代办报销业务费,建筑安装、通讯线路工程、输送管道工程计税营业额：计税营业额=工程价款设备价款 财税200316号规定：“通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额，也不包括设备价款，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。”邮政电信计税营业额=全部收入支付给合作方价款 运输企业 计税营业额=全部收入支付给其他运输企业的运费 旅游企业 计税营业额=全部旅游收入代游客支付的房费、餐费、交通费、门票费、支付给

17、其他旅游企业的旅游费,广告代理业 计税营业额=全部收入支付的广告发布费 物业企业 计税营业额=全部收入代业主（承租者）支付的 水费、电费、燃气费、房屋租金(12)试点物流企业计税营业额=全部收入付给其他仓储合作方的仓储费；从2006年1月1日起。(国税发2005208号)（13）勘察设计劳务计税营业额=勘察设计总包收入支付给其他勘察设计单位或个人的勘察设计费。（国税函20061245号）,关于营业额减除项目的凭证 营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证。营业额减除项目支付款项支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付款凭证、外方公司的签收单据或

18、出据的公证证明。(四)单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。,（五）动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税？国税函发1995549号文件规定：“对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税”。会计处理如下：1按预算价预提拆迁补偿费 借：开发成本土地征用及拆迁费 贷：应付账款暂估拆迁补偿费 2对“拆一还一”部分按成本价开具发票后 借：应付账款暂估拆迁补偿费 贷：主营业务收入 如果与预提数有差额，应调整暂估拆迁补偿费，计入“开发成本 土地征用及拆迁费”。3结转主营业务成本

19、 借：主营业务成本 贷：开发产品,（六）关于价外收费的税收自查 国税发200631号第二条规定：开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。开发企业将已计入销售收入的“共用部位、共用设施设备维修基金”按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。国税发200469号：鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业

20、税。,第二节 开发产品销售收入确认的税收自查（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）分期收款方式销售收入的确认和纳税筹划 例3-6 某房地产开发公司采用分期收款方式销售一栋写字楼，售价1000万元，开发成本840万元，合同约定，售楼款分为四次交付，写字楼已交付买方，第一期楼款250万业已收到,并存入银行。会计处理方法：一交四分期。（三）银行按揭方式销售开发产品 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。这种方

21、式是分两次确认收入,分两次交纳营业税,根据会计配比原则,分两次结转开发产品成本。,（四）委托代销销售方式的纳税筹划 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；计税收入规定如下：（1）属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于视同买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款确认收入；销售合同价视同买断价 采用销售合同价确认收入（2）如果属

22、于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按视同买断价格计算的价款确认收入。销售合同价视同买断价 采用视同买断价销确认收入,例、甲开发企业将一栋新完工的写字楼委托乙公司代销，采取视同买断方式，委托价10000万元，销售合同价11000万元，有两种合同签定方式，其一、甲企业与乙公司直接签定合同，乙公司再与购房人签定合同；其二、甲企业、乙公司、购房人共同签定合同，试比较其营业税的纳税效果。其一、甲企业纳营业税 10000 X 5%500万元；乙公司纳营业税（1100010000）X 5%50万元 其二、甲企业纳营业税11000 X 5%5

23、50万元 乙公司纳营业税（1100010000）X 5%50万元 方案2方案1 50万元,3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，于收到受托方“已销开发产品清单”之日确认收入的实现，计税收入按如下规定处理：（1）属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款确认收入，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；销售合同价 基价 销售合同价确认收入（分成额不得从销售收入中减除）（2）如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，

24、则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；销售合同价 基价 基价确认收入（隐含着无分成额）,（3）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。受托方对购房人开具发票、委托方对受托方开具发票：受托方发票：发票金额=基价超基价全额 计税营业额=发票金额委托方发票金额 委托方发票金额=计税营业额=基价超基价分成,例：甲房地产开发企业准备把一栋新建的住宅楼委托乙经销商代销，基价1000万元，手续费2%；超过基价双方四六分成，乙方得超基价部分的60%，甲方得超基价部分的40%。（1）假设售价1100万元

25、，合同签定方式有两种，一种是开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同；另一种是开发商与经销商签合同，再由经销商与购买方签订销售合同。计算甲、乙方应纳营业税额。三方共同签订销售合同应纳营业税：甲方对购房人开发票：1100X5%=55万元 乙方对甲方开发票：（1000X2%+100X60%）X5%=4万元 分成额60万甲方作营业费用，不得从销售收入中减除。,受托方与购买方直接签订销售合同应纳营业税：甲方对乙方开发票：（1000+40）X5%=52万元 乙方对购房人开发票：（1100-1040）X5%=3万元 乙方手续费收入：10002%5%=1万元 分成额60万，甲方可以从销售收入中减除，甲方

26、节税3万元，乙方税款无变化。,（2）假设售价900万元，低于基价，按基价计算税款。开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同，甲、乙方纳营业税如下：甲方对购房人开发票900万元：计税1000X5%=50万元 乙方对甲方开发票：900X2%X5%=0.9万元 受托方与购买方签订销售合同应纳营业税：甲方对受托方开发票900万元：1000X5%=50万元 乙方对甲方开发票：900X2%X5%=0.9万元 合同签定方式对税额无影响；改变销售方式可节税。分析：（1）如果，售价基价，委托方与受托方、受托方与购买方分别签订销售合同，可以节省营业税；（2）如果，售价基价，改变销售方式，采取收取手续费方式，少

27、交税。,4、采取包销方式委托销售开发产品的：（1）包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述 1至 3 项规定确认收入的实现；（2）无承销期或包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。5、已销开发产品清单应载明的内容：售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。,（六）配比原则在营业收入中的应用 例3-9 甲房地产公司向乙公司出租一套已转自用的商品房，租赁期限为五年，一次性收租金400 000元，合同规定甲公司还要提供简单装修，已知装修费

28、50 000元，该商品房每年提取折旧费20 000元，营业税如何交纳？财税2003016号文规定：“单位和个人将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期结转为营业收入时，允许从营业额中扣除”。会计制度规定：包括在商品售价内的服务费，应在商品销售实现时按售价扣除该项服务费后的余额为商品销售收入，服务费递延至提供服务的期间内确认为收入。规定了“递延收益”过渡性科目。成本收入率400000（50000200005）266.67%房屋装修收入=50000266.67%133333元 每年租金收入=20000266.67%53333元,（1）收款时会计分录：借：银行存款 400000 贷：主营业务收入 133

29、333 递延收益 266667 借：主营业务税金及附加 20000 贷：应交税金应交营业税 20000（2）结转装修成本：借：主营业务成本 50000 贷：开发成本（装修）50000,（3）每年计算租金收入，提取折旧：借：递延收益 53333 贷：主营业务收入 53333 借：主营业务成本 20000 贷：出租开发产品 出租产品摊销 20000（七）自建住房销售给本单位职工纳税问题 国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复（国税函2005334号）：纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。,（八）房地产企业预收帐款营业税的纳税处理：营业税

30、暂行条例实施细则第28条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。例、某房地产公司采用预收款方式销售一栋写字楼，销售价1000万元，3月份收到预收款20%，即200万元；9月末，写字楼交付使用，买方又支付楼款800万元。3月份收到预收款200万元时，计算预交营业税：借：应交税金预交营业税 10万 贷：应交税金应交营业税 10万9月末收到剩余楼款800万元，开具发票，计算应交营业税：借：主营业务税金及附加 50万 贷：应交税金预交营业税 10万 应交税金应交营业税 40万,第三节 财产出租的税收自查 一、租赁的分类：融资租赁和经营租赁。

31、二、国税发200631号文关于开发产品出租的规定（一）预租收入的确认 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。预收租金不纳税。（二）待售开发产品出租 开发企业将待售开发产品先出租再出售的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。,（三）固定资产出租 凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现。（四）待售开发产品出租与固定资产出租的区别：1、国税发200631号

32、文件没有规定将待售开发产品出租要转做经营性资产视同销售计税，税法称为“没完成计税成本”，在出租期间不能计提折旧。自建的“开发产品”转作固定资产要视同销售，按税法规定交纳税费，税法称为“完成计税成本”，可以计提折旧。2、出租的待售开发产品出售时再按销售开发产品确认“主营业务收入”的实现。固定资产出售按“固定资产清理”计算损益。3、租金收入按规定计税，出售时再按转让不动产计税。三、经营租赁出租方营业收入的确认 科目设置：出租开发产品出租产品 出租开发产品出租产品摊销,国税发2001142号文件规定：“外商投资房地产企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关

33、费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作成本、费用扣除”。四、融资租赁出租方营业收入的确认 财税200316号文规定：经批准经营融资租赁业务的单位从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值），减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。如果以直线法折算本期的营业额，其计算公式为：租赁期营业额应收取的全部价款和价外费用实际成本 本期营业额（应收取的全部价款和价外费用实际成本）（本期天数租赁期总天数）,国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的通知（国税函2000

34、514号）文件规定，对未经中国人民银行批准的“其他单位从事融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承组方，征收增值税，不征收营业税；租赁的货物的所有权未转让给承租方，征收营业税，不征收增值税。”例3-8 甲房地产公司应乙公司的要求，以融资租赁方式将一栋写字楼出租。该楼成本价600万元，租赁期10年，年租金100万元。租赁期满，乙公司以50万元购买该写字楼。最低租赁收款额=10010+50=1050万；未实现融资收益=1050600=450万 会计处理：租赁开始日：借：出租开发产品-融资租赁产品 600万 贷：开发产品 600万,借：应收融资租赁款 1050万 贷：出租开发产品-融资租赁产品 60

35、0万 递延收益未实现融资收益 450万 每年收取租金 借：银行存款 100万 贷：应收融资租赁款 100万 结转租赁收入 借：递延收益 未实现融资收益 45万 贷：主营业务收入 45万 借：主营业务税金及附加 2.25万 贷：应交税金应交营业税 2.25万,租赁期满,收回廉价购买权的金额；融资租赁财产转移。借：银行存款 50万 贷：应收融资租赁款 50万 每年把融资租赁收入计入收入总额,交纳所得税。五、售后租回（一）如果售后回租形成一项融资租赁，售价与资产账面价值的差额通过“递延收益”科目核算，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调减。,例、某房地产开发公司把一栋新建的写字楼出售

36、给甲公司，售价1000万元，成本价800万元，同时，合同约定房地产公司将写字楼售后立即租回，租赁期10年，年租金110万，租赁期结束，房地产公司以200万元价格买回该楼，采用直线折旧法无净残值。房地产公司售楼时的会计处理：借：银行存款 1000万 贷：开发产品 800万 递延收益 200万 借：主营业务税金及附加 50万 贷：应交税金 应交营业税 50万,租赁开始日的会计处理：借：固定资产 融资租入固定资产 1000万 未确认融资费用 300万 贷：长期应付款 1300万 每年计提折旧时的会计处理：借：管理费用等科目 80万 递延收益 20万 贷：累计折旧 100万 分摊未确认融资费用 借：财

37、务费用 利息支出 30万 贷：未确认融资费用 30万,每年支付租金：借：长期应付款 110万 贷：银行存款 110万 第10年，支付廉价购买权的款项（购买价款），借：长期应付款 200万 贷：银行存款 200万 并把融资租赁固定资产转做自有固定资产。纳税调整：售后回租当年，会计虽然没做销售处理，但汇算清缴时，要按销售填报纳税申报表附表一第15行和附表二第16行，交纳企业所得税，完成了计税成本。每年按会计账面价值计提折旧时，被递延收益抵掉20万元，少计入费用20万元，年末，应调减应纳税所得额20万元。,（二）如果售后租回形成一项经营租赁，售价与资产账面价值之间的差额也通过“递延收益”科目核算，并

38、在租赁期内按照租金比例分摊，作为租金费用的调整。例、某房地产开发公司把一栋新建的写字楼出售给甲公司，售价1000万元，成本价800万元，同时，合同约定房地产公司将写字楼售后立即租回，租赁期5年，年租金110万，租赁期结束，房地产公司将楼房交还甲公司。房地产公司的会计处理：售楼时的会计处理：借：银行存款 1000万 贷：开发产品 800万 递延收益 200万 借：主营业务税金及附加 50万 贷：应交税金 应交营业税 50万 每年支付租金时的会计处理：借：管理费用 租赁费 70万 递延收益 40万 贷：银行存款 110万,售后回租的纳税调整：售后回租当年，会计虽然没做销售处理，但汇算清缴时，要按销

39、售填报纳税申报表，交纳企业所得税，并登记纳税调整台账200万元。每年支付租金时，会计少计入费用40万元，年末汇算清缴时应当根据纳税调整台帐调减应纳税所得额40万元。（三）售后租回的税款缴纳 国税函1999144号：房地产开发公司采用“购房回租”、“售后回购”等形式，进行促销经营活动，根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者，均应按“租赁”、“销售不动产”税目征收营业税。房地产企业按销售不动产征收营业税；购房出租者按税法规定，征收营业税及附加5.5%，个人所得税20%，房产税12%；财税2000125号：对个人按市场价格出租的居民住房，其缴纳的营业税暂减按3%的税率，房产税

40、暂减按4%，暂减按10%的税率征收个人所得税。,第四节 视同销售收入的税收自查 国家税务总局国税发200631号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。一、视同销售的确认时间：于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。二、视同销售的计价 1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例

41、由主管税务机关确定。计税价格=开发成本（1成本利润率）（1营业税税率）,三、视同销售的行为 1、企业自用开发产品，转做固定资产；2、将开发产品用于对外捐赠、赞助，应分解为按公允价值视同销售和捐赠、赞助两项业务，缴纳营业税、企业所得税；3、将开发产品用于职工集体福利；4、将开发产品用于职工奖励，有三个环节需要把握：第一视同销售；第二按公允价计入工资薪金，如果超过计税工资应作纳税调整；第三代扣代缴职工个人所得税；5、将开发产品用于对外投资：应在投资发生时，将其分解为按公允价值销售非货币性资产和投资两项业务进行所得税处理；6、将开发产品分配给股东或投资者；7、将开发产品抵偿债务；8、以开发产品进行非

42、货币交易。,四、视同销售的会计处理与纳税调整 财会字199726号规定：企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、集资、广告样品、职工福利奖励等方面，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的标志；会计上不作销售处理，而按成本转帐。企业按规定计算交纳的税费，也构成由于使用该自产产品而发生支出的一部分，应按用途记入相关科目。1、开发产品成本的结转 借：固定资产（企业自用）营业外支出（捐赠、赞助）盈余公积法定公益金（职工集体福利）出租开发产品（转作经营性租赁或融资性租赁）。周转房（安置拆迁居民周转使用）贷：开发产品,2、关于营业税及附加的会计处理 3、关于企业所得税

43、的会计处理 第一、在发生开发产品视同销售的季度，暂按33%的所得税率计算将来预计应交的企业所得税，按用途借记相关科目，贷记“递延税款”，年末再进行调整。第二、年终，企业计算出本年应交的所得税额之后，根据会计核算的配比原则,把应交所得税额在本年主营业务利润和视同销售业务利润之间进行分配,计算出视同销售开发产品应分摊的所得税额,再对原来预计所得税进行调整。例3-10 甲房地产公司将一栋新建写字楼于2004年9月转作自用，该楼公允价1200万，成本价900万，3季度应纳税所得额260万，在年末汇算清缴时，该公司主营业务利润800万，毛利率为12%，应纳税所得额450万，计算该办公楼应承担的企业所得税

44、及完税价格。,（1）三季度将写字楼转作自用时 借：固定资产 900万 贷：开发产品 900万 借：固定资产 99万（300X33%）贷：递延税款 99万（2）年末汇算清缴时 企业所得税45033%148.5万 所得税占毛收入的比率148.580018.56%办公楼应承担所得税30018.56%55.68万 办公楼完税价格90055.68955.68万,会计分录 借:递延税款 99万 贷:固定资产 99万 借:所得税 92.82万 固定资产 55.68万 贷:应交税金应交所得税 148.5万（3）纳税调整：把售价1200万元填入附表一第13行，成本900万元填入附表二第14行。经过调整后，写字楼

45、的会计账面价值为955.68万元，但是，因为自用开发产品交了所得税，所以该写字楼的计税成本是1200万元，二者的差额244.32万元应登记纳税调整台账。每年所得税汇算清缴时，应补提折旧，调减应纳税所得额，填入企业所得税年度纳税申报表附表五第17行“其他纳税调减项目”当年1012月计提折旧所使用的固定资产原价为999万元，其差额应做调整。,4、自建自用房产的纳税筹划技巧 房地产企业在申报建设工程规划、办理预售许可证时，就按自用申报，并将自用房产在“在建工程”科目核算，工程完工从“在建工程”转作“固定资产”，则不交营业税、土地增值税和企业所得税。5、将开发产品用于对外投资的会计处理与纳税调整：（1

46、）以开发产品或土地使用权对外投资营业税的规定：例、某市A公司以一块闲置的土地向B房地产公司投资，土地评估价2500万元。投资协议规定，B公司每年向A公司支付固定利润200万元，A公司作投资收益处理，交纳所得税。上述操作不符合税法规定。财税2002191号规定：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。,（2）所得税的规定 国税发2000118规定：企业以非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理。上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认缴纳企业所得

47、税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得在投资交易当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。注意：用开发产品对外投资收益填入附表一第14行“处置非货币性资产视同销售收入”,6、将开发产品分配给股东或投资者的处理 7、以开发产品抵偿债务债务重组的会计处理与纳税调整 债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决，同意债务人修改债务条件的事项。会计准则规定：以非现金资产清偿债务的，债务人应用债务的帐面价值减去转让的非现金资产的帐面价值与相关税费之和，确认为资本公积或当期损失。税法规定：债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公

48、允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）。,例3-11 甲房地产公司在小区开发中欠乙建筑公司工程款120万元，因甲公司资金困难，经协商乙公司同意用二套住宅抵债，二套住宅的成本价为90万元，公允价110万元。债务人甲公司的帐务处理 计算债务重组差额 甲公司债务重组日应付帐款帐面价值120万元，二套住宅帐面价值90万元，公允价110万元，应交营业税5.5万元，债务重组差额计入资本公积4.5万元。,会计分录 借：应付帐款乙公司 120万 贷：主营业务收入 110万 应交税金应交营业税 5.5万 资本

49、公积其他资本公积 4.5万 借：主营业务成本 90万 贷：开发产品 90万纳税调整 汇算清缴时，应将资本公积其他资本公积 4.5万作为“因债权人原因确实无法支付的款项”，填入企业所得税年度纳税申报表附表一第26行“债务重组收益”中，增加应纳税所得额4.5万元。,8以开发产品进行非货币交易的会计处理与纳税调整 非货币性交易：非货币性交易是指交易双方以非货币性资产进行的交换。这种交换不涉及或是只涉及少量的货币性资产（即：补偿）。非货币性交易的标准：补价/换入资产公允价25%非货币性交易会计核算的原则：（1）如果非货币性交易没有涉及补价：换入资产入帐价值=换出资产帐面价值+相关税费（2）如果非货币性

50、交易涉及补价，则应区分支付补价与收到补价，分别进行会计处理：支付补价的：换入资产入帐价值=换出资产帐面价值+补价+相关税费,收到补价的：应确认的收益补价（补价/换出资产的公允价值）换出资产账面价值（补价/换出资产的公允价值）应交的税金及附加 换入资产入帐价值换出资产帐面价值（补价/换出资产公允价值）换出资产帐面价值（补价/换出资产公允价值）应交税金及附加支付的相关税费,例3-12 甲房地产公司以一套新建写字间换乙公司一台塔吊，已知写字间成本价为240万，市场价300万；塔吊原价320万，已提折旧60万，市场价280万，乙公司付甲公司支票壹张，金额20万，非货币交易已完成。乙企业免税，甲公司支付