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1、投資與理財報告,第一組:林琮竣 4983A055曾家宏 4983A040黃群翔 4983A050賴建廷 49736053陳政揚 49614105陳思翰 49939063高翊哲 4992C023張永智 4992C022麥正邦 49615017蔡瑋駿 49615018,黃金投資,現貨黃金(國際黃金和倫敦金)是即期交易黃金是世界第一大股票現貨黃金市場沒有莊家，市場規範，自律性強，法規健全,選擇黃金(白銀)理財方式之優勢,1.具公平性 全球市場不壟斷 現貨黃金每天的交易量巨大，日交易量約為20萬億美元，全世界都在進行買賣，不受地區性投資之人為 操作，沒有任何財團和機構可以操作這麼巨大的市場，投資者自然
2、得到最大保障2.透明度高 按照現在國際牌價直接買賣 根據國際黃金市場行情，按照國際慣例進行報價，金價經常處於劇烈的波動之中，可以利用這差價進行 實盤黃金買賣3.流動性高 不受一般投資管道有時間限制 黃金市場集中透過香港金銀業貿易場交易場所，交易時間涵蓋於全球不同時區24小時不間斷地交易，可隨時進出場，交易時間彈性，晚間亦可操作,4.掌握度高 雙向操作 交易迅速 利用即時或掛單方式“低買高賣”，雙向任意操作，上漲下跌都賺錢，不用擔心買不到或賣不掉的煩惱。5.專業度強 提供每日交易策略 透過專業人員提供訊息看漲跌或盤整，進行操作6.趨勢好 炒黃金在國內才剛剛興起，股票房地產外匯等剛開始都很賺錢，黃
3、金也不例外，而且雙向更靈活7.彈性度最大的風險控制 預掛止損 依據投資人的意願及風險承受程自行掌握，擔心風險過大時可設定停損點，控制風險，減少損失,8.操作空間較高 台灣股票漲跌幅限制為7%，黃金每日止損點5%，獲利空間高達20%10.變現容易 客戶隨時可以從帳戶中將保證金提領出來，資金運用更加靈活11.沒有賣不掉買不到的問題 黃金市場的買入賣出不像股票市場，需要同時存在買方及賣方才能成交，黃金市場只要有價位就能立即交易，不用等待買方或賣方出現才能交易12.操作簡單易懂 透過有牌照的網路交易平台MT4即可買，比操作股票更簡單,13.不用積壓資金 根據國際黃金保證金合約的交易標準，利用一盎司的價
4、格購買一百盎司的黃金交易權進行買漲賣跌14.多重獲利.特強的靈活性 黃金具有世界價格，除了賺取差價外，可根據兌換比價兌換其他國家貨幣賺取換匯利益 此外存放於黃金保證金交易專戶的資金亦可享有較一般國內活期存款更高之利率15.節稅 黃金屬於免稅制度，此屬境外投資不予課徵所得稅及交易稅,房地產投資,房地產是最佳致富工具，也是各種投資方式中，最安全，最能獲利，也最容易入門的。但是大部分的人對房地產的第一個觀念就是買下，持有，出租。但實際上對投資老手而言這只是其中一個方式。,為甚麼要投資房地產,房地產的五大優點:增加個人的資產淨值-常常能夠買到低於市價的物業。資產淨值是自然上漲到物業真正市值。帶來立即收
5、益。能帶來租金收入-可以用租金來付清貸款，意思是不 但能自給自足，未來也能有剩餘收入。能買到物超所值的物業-只要能找到急於脫手的賣家 即可。能夠節稅-因為許多花費如貸款利息和折舊等，都可以 抵稅。甚至不必具備現金就能投資-只要能找到低於市價的 物業。,房地產的投資策略有很多，包括:1.取得房地產經紀人證照，這樣能在一般人之前先挑走標的2.買進需要整修的物業，快速賺取資本收益3.轉售承購權4.承租可以享有承購權的物業，不致綁死自己的資金5.從事房貸經紀，協助想買下自己物業的買家取得融資6.合夥，合作對象提供資金，信用，修繕技術，管理能力7.尋找法拍標的，透過銀行，放款業者8.提供權狀和代管服務9
6、.仲介買賣票據貼現10.提供修繕和維護服務11.提供法務服務，協助解決房地產交易的法律問題12.取得房地產估價師證照，服務其他房地產投資人13.從事保險經紀，並收取佣金,房地產投資標的八大類型,1.休閒拖車屋：投資金額不高，但是維修費用高2.獨棟自用住宅：容易出租，容易脫手，管理需費心3.共管式公寓：出租容易，但管理費資金不足會延遲修繕4.雙併屋、三併四併屋：容易取得貸款，但管理非常耗費精神5.百戶以內公寓：可以創造豐沛現金流，但是很難取得銀行貸款6.百戶以上公寓：極具經濟效益，但是競爭激烈，要和財團競爭7.商用不動產、購物中心、工廠、辦公室：租金利潤極高，同時貸款難度也高8.土地開發：有機會
7、賺取高額獲利，但是需持有成本極高，過程可能起起伏伏,尋找分析房地產之途徑,1.閱讀報紙廣告2.駕車到中意的地區繞繞3.參加房地產拍賣會4.到當地法院5.刊登廣告6.培養人脈7.建立情報網8.聯繫民間放款者9.致函10.參加房地產協會,不動產證券化,不動產證券化係指將投資人與其所投資的不動產間的法律關係，由直接持有不動產所有權的物權關係，轉變為持有表彰經濟效益的有價證券。意即將龐大而不易變現的不動產固定資本投資，分割成細小單位，並轉變為證券持分型態，使投資者與標的物不動產，由直接的物權關係，轉變為債權或權益性質之有價證券，成為較具流動性的資本性證券。,不動產證券化種類,不動產證券化種類：資產流動
8、型：即先將不動產信託再據以發行證券募集資金之不動產資產信託(REAT)制度。資產運用型：即先發行證券募集資金再投資不動產之不動產投資信託(REITs)制度。,REAT,REAT為不動產原所有人(委託人)移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，並由受託機構向不 特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信託受益證券，以表彰受益人對該信託之不動產、不動產相關權利或其所生利益而成立之信託。而受託機構再將所募集的資金，轉交給不動產原所有人(委託人)。REAT的受益憑證，是將不動產或其相關權利切割成一張張受益証券，以債權的方式，由受託機構支付本金與利息給投資人，到期後把本金償還給投資人，是屬於長期固定收
9、益的投資工具。,REITs,REITs亦為不動產證券化商品之一，意指受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等所成立之信託。在國內REITs採取封閉式共同基金的運作模式，以有固定現金流量的不動產為主，且每年應分配信託利益。每一受益權單位金額新台幣10元，每張受益證券表彰1000個受益權單位，面額為新台幣1萬元。而交易方式像股票投資一樣。規模20億元以上者，在櫃買中心掛牌；30億元以上者，在證交所上市。,REAT與REITs之差異,REAT像債券；有固定收益，但門檻較高，資金至少需百萬，一般為大戶法人所投資。REITs像
10、基金；除定期分配收益外，也可享有資產價值波動的資本利得，一般投資人有幾萬塊即可進場。,奢侈稅,特種貨物及勞務稅條例（奢侈稅）不動產（房屋、土地）課徵範圍：特種貨物及勞務稅條例即將於6月1日施行，其不動產持有期間之計算方式，是從不動產完成登記之日起，計算至銷售契約訂定之日止。例如取得不動產於101年1月1日辦竣不動產登記，101年12月31日訂定銷售契約出售該不動產與，持有期間為1年。,不動產（房屋、土地）課徵範圍，簡單整理列舉如下：一.持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地（參特種貨 物及勞務稅條例第2條 第1項第1款規定）。二.持有期間在二年以內之依法得核發建造執照之都市 土地（參特種貨物及勞
11、務稅條例第2條第1項第1款規 定）。三.非屬本條例第5條列舉之特種貨物。又不動產奢侈稅是以銷售為課稅要件，因此租賃、贈與均不課稅，而課稅時是以原所有權人為納稅義務人稅率則分為10、15二種：一.持有期間在一年以內者，稅率為百分之十五。二.持有期間在一年以上、未滿二年者，稅率為百分之十。,投資案例,以我家為列:1.單純賺差價:當初法拍買進價格481萬 自住大約7年 之後賣出的想法 請專人估價大約700萬(事後有些變動所以沒賣)2.出租收房租:一二樓格間出租學生.三四樓自住 雅房6間 套房1間雅房以3500出租 套房以4500元出租每間收12個月3500 x6x12+4500 x12=306000
12、(元/年)附電視.網路.冷氣.電熱水器.彈簧床.書桌.冰箱(2台共用)水費自行吸收.電費以台電帳單計費(每間各有電錶)加上裝潢費用(裝潢價格我忘了)預估三年內回本事後的租金 可負擔房貸.稅金及家庭開支,貨幣,流通貨幣（通貨），是一種或一組用於物資交換的工具，有時也僅稱貨幣。它根源於商品，是一種特殊的商品。它是金錢的具體表現形式和度量單位。貨幣區是指流通並使用某一種單一貨幣的國家或地區。不同的貨幣區之間在互相兌換貨幣時，需要引入匯率的概念。,貨幣的五種職能,由於貨幣根屬於商品，因此他同所有商品一樣具有使用價值和交換價值。當處在不同形式的價值運動中的時候，貨幣所表現出來的作用也不盡相同：價值尺度、
13、流通手段、支付手段、貯藏手段和世界貨幣。其中，價值尺度和流通手段是貨幣的基本職能。另外三種職能則是在兩者的基礎上形成的派生職能。,為何各個國家的匯率有所不同,貨幣的功能是用來交易貨品，因此不同貨幣間的匯率應是由購買力來決定譬如，購買一公斤牛肉所需之日幣與購買一公斤牛肉所用的美金其購買力是相同的，而二者的比例就是合理的匯率。簡單的說，貨幣價值取決於各個國家的經濟實力，還有世界各國對此貨幣的需求程度而決定,台灣銀行牌告匯率,影響匯率走勢的因素,由於各國國情與經濟環境不同，因此所遭遇的問題也不一，所以對於匯價的影響，在某段時間內，可能只會有某幾項變數影響力較大。貿易順、逆差這是經濟基本面影響一國匯率
14、有力的變數，通常一國的貿易進出口情況不佳，其匯率貶值的機會較大；如果能持續維持高額的貿易順差，則其國家貨幣的需求增大，就能維持較高的匯價。此外，貿易順差的影響變數，特別在資源不豐富，經濟完全依賴出口的國家更為明顯。資本帳淨流入（出)隨著國際化的腳步，各國間資本移動的情形也加大了匯率波動的幅度。,經濟、金融問題一國的經濟成長實力，除了靠強勁的出口外，內需是否能帶動經濟成長也是重要關鍵，特別像天然資源較多國家，如果出口不夠暢旺，就必須靠刺激內需以達到經濟成長。而內需是否能增加，則與一國經濟息息相關。一國國內金融風暴不斷、企業相繼倒閉、國人消費意願低與消費能力不強，景氣自然不佳，幣值就不容易維持強勢。利差利率就是金錢的使用價格，利率低的貨幣，因獲利低，持有的意願不高。因此除非匯差非常高，否則不會有人想擁有低利率的貨幣。,季節性因素有時一國的貨幣會受到季節性因素的影響而升貶，例如日本在每年三月，是企業年結、繳稅截止日。因此每年三月日本企業海外分公司會將獲利匯回國內，以作結帳及繳稅之用。政治因素不管是站在長期或短期的角度分析，國家政治情況、環境的穩定與否，都會牽動匯率的走勢，例如總統大選、軍事行動、歐盟憲法公投和國與國因政治影響經濟等事件。,THANK YOUTHE PPT IS END,
