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1、社区商业的类型设计要点及万科个别项目产品问题案例,从社区开发模式角度划分：多点式社区商业20世纪5080年代居住区开发时代的产物社区底层商业（裙楼临街商铺）解决沿街底层住宅不好卖产生的社区商业街区商业与居住区开发规范化社区商业中心伴随城市大型社区出现,北京华侨城社区商业街,北京望京凯德MALL,北京SOHO社区底层商业,多点式社区商业（目前应用较少）特点：散布在社区当中，多存在于20世纪5080年代规划的老居住区中，受当时商业发展水平限制和技术限制，面积规模小 发展现状及问题：改造住宅底层阳台、居室、利用住宅间隙搭建商铺来扩大营业面积，业态组成简单、管理混乱、社区品质差、服务及产品质量无保证
2、商业业态：日常小百货、早餐店、水果摊、蔬菜摊、食品店、烟酒副食、家庭维修、服务加工、美容美发等 适合面积：5平米100平米 布置原则：小区入口处、小区内广场及活动场地周边 适宜范围：规模较小的社区和老社区改造,社区底层商业（裙楼临街商铺）特点：“一层皮空间”，围合社区，动静分离，最初设计时无功能要求、无业态要求，销售型商铺 发展现状及问题：最初设计无功能考虑，也少对于一些业态的技术考虑，如餐饮。后期改建对环境及居住品质有影响。商业业态：生活配套类（药房、洗衣店、宠物店、便利店等）适合面积：单铺面积在50-200平方米 层高：米 门面宽及进深比例：规范：1:2 不超过：1:3 商业楼层：2层最为
3、适合或者层高较高的复式商铺 总商业体量：控制在15000平方米以内 设计原则：沿社区周边交通便利及展示面较好的主要街道布置,问题1：绿化带对商业网点形象遮挡问题2：8米挑空商铺需自费负责后期楼板建设，2010年楼板建设费用约为600-800元/平米,问题1：商业网点门前立柱对后期经营商家形象影响，不利于店招设置；,2.8米层高,问题2：商业网点内部层高2.8米，限制部分商家经营。,问题3：商业网点二层内部管线杂乱且错综复杂，使用高度照成浪费。,问题1：住宅下商业网点约270平三层，层面积约80平，商家不便于使用。问题2：商网内部剪力墙较多，后期改造难度大建议是否可以部分一层或一二层，三层合并独
4、立预留通道。,一层,一、二层,单独三层,社区商业街区 特点：从裙楼底下脱离出来，开始有功能考虑，技术考虑，服务人口约为25万人，部分还辐射到社区外消费人口 发展现状及问题：无定位，无统一规划 商业业态：零售、生活配套、餐饮、休闲、美容美发、足浴等与居民生活相关业态 适合面积：单铺面积在50-350平方米 层高：米 门面宽及进深比例：门面宽适宜4米以上，中型店铺48米，进深比例1:1.52，最大不超过1:3 商业楼层：2层最为合适，局部三层 总商业体量：控制在3万平方米以内 设计原则：社区商业街道空间适宜比例为1，道路宽度适宜620米；沿居住区靠近城市主干道布置、或沿居住区之间城市次要道路布置。
5、,社区商业中心 特点：独立设置的建筑及建筑群，外向型社区商业，辐射能力强。层高：标准层 米，首层适宜6米，特殊业态要考虑具体层高要求。商业楼层：可建地下一层至地面5层 规模：小型、中型、大型 建筑形态：百货公司、购物休闲中心、组团街区式商业中心 北京甘家口百货 北京朝阳大悦城 北京易事达购物休闲广场 上海金桥国际商业广场 上海大宁国际商业广场,各业态品牌商家列表,超市类综合超市,超市类社区超市,超市类便利超市,餐饮类大型中式酒楼,餐饮类中式快餐店,餐饮类西式快餐店,餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态，物业出租以后，调整难度及成本相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计。,便
6、利店类,便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要体现在要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。,服务配套及精品类,服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。,美容美发类,美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。美容SPA类商家物业条件要求：,美容美发类,美发类商家物业条件要求：,生活家居类,生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。,可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。,休闲类,休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。,休闲业态经营场所一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等技术指标有一定要求。,THANKS!,
