《房企伏兵上海六大核心功能区.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房企伏兵上海六大核心功能区.docx（5页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、房企伏兵上海六大核心功能区 分羹楼市新版图（世博、临港、前滩、沿江、迪士尼、虹桥）（11号地铁南注：上海市六大重点地区，与浦东相关的有五个，其中前滩、临港、迪士尼更是浦东所独占， 可见十八大后上海市将重拾浦东改革发展的大旗，重点推进大浦东开发和自由贸易区建设。其中前滩区域 将崛起国际商务区（IBD），迪士尼区域（川沙、惠南、祝桥）将建成国际旅游区（ITD），临港地区将建成国际自贸区（FTD），这三个区域将与浦东世博、浦东临江地区构成未来大浦东的核心框架，支撑未来世博园区、临港地区、前滩地区、黄浦江两岸、上海国际旅游度假区、虹桥商务区等六大重点功能区 域已经成为上海未来发展的重点区域，上海市领导
2、近期调研时再次强调，市委、市政府所确定的六大重点 功能区域，是上海创新驱动、转型发展的重要载体，既事关长远发展，也是当前工作重点。事实上，今年以来，上海已多次强调“六大功能区”的建设，一幅上海未来发展的蓝图已然浮现。六 大重点功能区必将是规划与政策重点扶持的对象，而一向对此颇为敏感的房地产市场的参与者们早已嗅到 先机。临港地区多重利好促楼市快速发展随着市政府临港地区中长期发展规划的颁布，到2020年，临港新城将被打造为一个常住人口 80 万的“智造城”。高规划高起点，加上政府大力度的支持，作为上海六大重点功能区域之一的临港新城正进 入快速发展期。“双特政策”抬高成交量上月刚刚公布的临港地区中长
3、期发展规划中提出，到2020年，临港地区将基本建成高端制造要素 高度集聚、先进制造业与现代服务业高效联动的“智造城”，宜业宜居、产城融合的现代化滨海新城。常住 人口达到80万左右。为加大人才吸引和集聚政策的支持力度，市政府还在日前宣布在临港地区实施“建立特别机制和实行 特殊政策”（简称“双特政策”），其中提及，对于未来临港地区的人才引进给予特别优惠。相关政策公布后，临港新城的几个在售项目人气明显增长，成交量也相应提高。同策咨询研究中心数据显示，在政策公布后，临港新城板块的住宅成交量成倍增长，3月成交285套 住宅，成交面积达25991平方米，环比分别增加383.1%、374%。相较去年末成交旺
4、季也有150%的增长。4 月成交有所回落，但仍超去年成交高峰。新浪乐居统计数据显示，目前临港新城板块内在售楼盘共9个，分别是港城滴水湖馨苑、临港泥城苑、 临港蓝色城邦、临港新世界休闲广场、临港海滨国际花园、金辉临港商业广场、乾耀东港、平安富邸、丽 都华庭。上述几个楼盘在售房源多以公寓为主，其中仅港城滴水湖馨苑项目位于临港新城主城区。项目单 价在8000-12000元，别墅项目单价为14000-16000元。轨交开通在即据悉，通往临港新城的轨交16号线也将在今年年内通车，临港新城或因此再添一波房地产开发的高潮。克而瑞上海机构研究总监薛建雄指出，轨道交通对于区域房地产的拉动作用毋庸置疑，尤其是对于
5、交 通不便且尚无轨交线路的地区。16号线贯通整个包括临港新城在内的大浦东地区，势必将推动区域经济发 展，撬动区域价值成长，给临港主城区带来大量的人口导入。同时，作为上海市“十二五”规划的重镇，临港新城至今已吸引中航商用飞机发动机、徐工工程机械、 中船柴油机配套园、三一能源重工等数十个高端装备制造业和战略性新兴产业项目签约落户临港产业区。上海良玉投资公司总经理郭玉良表示，随着政府资金和优惠政策的倾斜，这里将会有越来越多的产业 和人才聚集于此。如此一来，房地产将会紧跟发展的步伐，吸引越来越多开发商的进入。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，新政策与规划的落地，势必会带来新一轮的人口导入，这对于新 城的
6、发展至关重要。随之而来的城市设施与配套的建设将大力推动临港地区的快速发展，给板块内的房地 产市场发展带来重大利好。未来5年，临港新城将进入快速发展期。对于开发商来讲，临港新城或将再次 成为上海市最佳 的拿地和投资目的地之一。世博园区“后世博”开发已上快车道近日，上海世博园区再次集中推地，A片区首批6幅地块本周集中出让，5月8日，A09B-02地块以9.78 亿元的天价，刷新了近两年上海土地拍卖的最高纪录，晋升新任“地王”。而根据上海市规土局公布的信息， 世博园区随后还将有4块世博用地拍卖、6幅地块进行招商。作为上海“十二五”重点规划的六大区域之 一，世博板块已走上快车道，开发前景不可估量。10
7、平方公里开发量上海世博园区位于南浦大桥和卢浦大桥之间，沿城区黄浦江两岸进行布局，规划用地范围为5.28平方 公里。其中，浦东部分为3.93平方公里，浦西部分为1.35平方公里，加上周边协调区形成了共10平方公 里的后续开发区域。2011年10月，相关部门表示，世博会地区未来将形成浦东会展商务区、国际社区、后滩拓展区、浦 西文化博览区、城市最佳实践区等“五区”，以及沿江生态休闲景观“一带”的布局结构，成为标志性的公 共活动中心。根据区域的不同，紧邻“一轴四馆”等世博永久保留建筑的A片区，将发展成为知名企业总部聚集区 和国际一流商务街区，成为上海城市功能转型和中心城区功能升华提升的重要载体。201
8、3年3月21日， 该片区第一组6幅地块正式挂牌出让，这也标志着A片区的招商正式启动。B片区将规划成为央企总部集 聚区，并最先开发。截至目前，已有包括上海宝钢集团在内的15家央企总部进驻其中。C片区被定位为集 文化博览创意、总部商务、高端会展、旅游休闲和生态人居于一体的上海21世纪标志性市级公共活动中心， 预计5-6年内启动开发工作。克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，世博园今后将为更多世界和国内一流的企业总部入驻提供平台。 在该区域新一轮的土地竞拍、招商和大批知名企业入驻的热潮中，也极大利好了周边楼市，市场交易呈现 了量价齐升的势头。地价两年内翻番9.78亿元、40079元/平方米、48%的高溢
9、价率世博A09B-02地块刷新了近两年来上海土地拍卖的 最高纪录，也成为沪上有史以来楼板价排名第四、浦东楼板价最高的地块。21世纪不动产分析师罗寅申认 为，“地王”的出现往往会被解读为市场新一轮价格上涨的前期信号。此次世博园区A片区的“土地盛宴”， 或对周边住宅楼盘的售价产生影响。此前，世博园B区出让的十余幅土地的底价多在1.7万1.9万元/平方米之间，而上周出让的6幅A 片区地块起始楼板价均为27075元/平方米，较之前高出40%以上。对比此前底价成交的B区出让地块，世 博园区的土地价格在两年内已基本实现翻番。多位业内人士用“劲爆”来形容近日世博园区土地竞拍的表 现。“陆家嘴地区差不多用了
10、15年才达到现在这个状态，但世博园区仅用了 3年。”“世博园区周边在售楼盘的价格也随之水涨船高。数据显示，包括万科五玠坊、万科海上传奇、合生 前滩一号等在内的多个楼盘，由年初3.2万-3.8万元/平方米的价位迅速攀升到3.7万-4.4万元/平方米， 涨幅为13%16%。前滩地区剑指升级版陆家嘴一直以来，前滩板块都是上海政府的重点开发区域。尤其是在2012年下半年以来，前滩具体规划正式 出台，拉开了该板块剑指升级版陆家嘴的序幕。高规划比肩陆家嘴公示规划内容显示，前滩地区的总用地面积约283.17公顷，其中建设用地面积约278.98公顷，总建 筑面积约350.16万平方米，规划人口 2.5万人，沿
11、黄浦江岸线长度约2.3公里。据悉，前滩将充分发挥滨江生态空间的优势，建设生态型、综合型城市社区，重点发展三大核心功能： 总部商务、文化传媒、运动休闲。同时，围绕核心功能发展居住、酒店、商业购物等辅助功能以及社区服 务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。对此，上海市政府规划委员会专家委员郁鸿胜指出：“前滩的功能定位符合上海未来城市建设的趋势， 是上海黄浦江两岸开发的重要战略节点，高起点的前滩功能规划，将成为上海建设国际大都市城市空间形 态的基本要求。”2012年11月份，前滩板块高规格的规划进入兑现阶段。上海前滩国际商务区4个项目开工建设，其一级开发商陆家嘴集团总经理、前滩地区开发建设指挥
12、部 总指挥杨小明介绍，前滩地区区位优势突出，交通条件优越，整个地区预计将有上千亿元的固定资产投入， 最终将完成350万平方米的建筑容量，计划打造集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能为一体的城市副 中心。同时，陆家嘴集团相关公告显示，前滩这块承载城市转型发展重任的热土，已经正式驶入发展的快车 道，并有望于2013年底之前基本完成区域全部市政工程的建设。未来前滩的规模可见雏形。后市预期向好就目前前滩板块发展现状而言，该区域仍处于前期建设的阶段，当前没有新建商品住宅，堪称没有开 发的“处女地”，离这个区域最近的只有合生前滩一号一个在售新项目。德佑地产研究主任陆骑麟预计，“前 滩板块要到2014年才能
13、有房地产项目开发建设。”但值得一提的是，市场对于前滩板块的价值上升预期已经成型。21世纪分析师罗寅申称，当下前滩板块二手房价格与去年同期相比上涨了 5%至10%，挂牌数量也相应 减少，一定数量的房主选择了将房源投入租赁市场。该现象的出现主要是因为在前滩板块规划利好的背景 下，消费者对该区域后市预期不断提升。同策咨询研究中心高级分析师许之静也表示，前滩板块作为浦东未来经济重要增长极之一未来的发展 潜力巨大，成为第二个陆家嘴指日可待，未来区域内地价有望出现显著提升。另外，许之静表示，前滩因为其自身的特征决定了未来可能还是走中高端房地产的路线。从规划来看， 应该说是定位的起点比较高，因此不太可能建一
14、些动迁房、经济适用房。黄浦江两岸规划扩容助推地块升值长久以来，黄浦江两岸始终高挂着沪上黄金地段的光环。尤其是在去年出台了黄浦江两岸地区发展 “十二五”规划之后，该区域未来房地产价值被进一步估高。打造世界级滨江带规划显示，“十二五”期间黄浦江两岸地区发展将步入功能开发与基础开发并重的新阶段。黄浦江两岸 将成为上海“四个中心”的重要核心功能区，总规划控制面积将由10年前的74平方公里扩大一倍，增至 约144平方公里。其具体目标是将黄浦江两岸地区建设成为上海“四个中心”重要核心功能区，成为与上 海“四个中心”和现代化国际大都市地位相适应的世界著名滨江发展带，大众公共活动的高品质体验地。中房信研究总监
15、薛建雄表示，针对黄浦江两岸的规划扩容以及市政府提出的高规格板块定位进一步提 升了地产公司对该区域的价值预期，有望带动地区房地产升值，黄浦江板块地块无论是当前价值抑或是未 来的升值潜力都令人期待。拿地热情重燃今年1月份，黄浦江沿岸E20地块（E-4-1地块）拍出14.73亿元的总价，折合楼板价34821元/平方 米，溢价率为65.75%，成为今年第一幅楼板价破3万元/平方米的地块。这相比去年8月份，黄浦江沿岸 E20地块（E-4-2地块）拍出22215元/平方米楼板价、8亿元总价，要高出不少。21世纪不动产分析师黄河滔认为，不到半年，紧邻的两幅地块在相仿甚至更低的起始楼板价下，最终 后者高价拍出
16、，表明了近半年内市场成交持续回暖，部分房企资金面及投资预期不断改善。盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民则表示，黄浦江沿岸拿地的企业中不乏央企。此前有保 利，如今有中国海运，说明它们对于区域后期发展持乐观态度。但这个价格对于追求利润和快速周转的普 通企业而言，未必承担得起。上海国际旅游度假区米老鼠效应递减开发趋稳迪士尼板块的房地产市场在经历几番大涨后，逐渐趋于理性，新消息对于周边楼市的影响呈现出逐渐 递减的效应。价格回归理性同策咨询研究中心数据显示，4月迪士尼板块（即川沙板块）的商品住宅共计成交43套，成交面积5995 平方米，环比下降47.6%，大于全市商品住宅成交面积41.3%跌幅。二
17、手市场上同样如此，21世纪不动产上海区域市场研究部调查显示，4月份，川沙板块的二手房成交 量大幅度下滑，下降幅度环比达八成以上，但是二手房价格相对稳定，仍然保持着3月份以来的高位。21 世纪不动产上海锐丰川沙板块新德路店分行经理朱来节透露，近两年来受调控及市场热点的转移，促使现 在迪士尼板块的房地产炒作已趋于稳定。规划利好长期存在朱来节介绍，该板块客户以刚需为主，因此最关注的是房屋的居住功能，只要房屋符合自己的居住需 要并且价格在预算之内，就会出手，这部分购房者并不特意去关注房屋的未来升值情况。克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，迪士尼板块近段时间的成交量涨跌幅基本与全市水平一致，没 有受到相关
18、利好的影响而产生波动。究其原因是由于该区域以自住客为主，房价经过前几年的大幅调整已 趋于稳定，当时迪士尼项目的公布促使当地房价翻倍增长一定程度上透支了楼市的利好，后续利好对于周 边楼市的影响也呈现出逐渐递减的效应。虹桥商务区西上海新中心崛起今年以来，虹桥商务区连续推出多幅地块，引发众多房企的争抢。5月10日，徐泾会展中心3块商办 用地在中止出让4个月之后重新挂牌，以44亿元的天价重出江湖，较之前迅猛飙升31亿元，这无疑表现 出市场对虹桥商务区的前景看好。四区错位联动虹桥商务区地处上海西部，涉及长宁、闵行、嘉定、青浦四个区，规划面积86平方公里，分为27平 方公里的主功能区和59平方公里的拓展区
19、，其中主功能区包含4.7平方公里的核心区，涉及两个行政区、 三个街镇。早在去年7月3日，上海市人民政府就发布了上海虹桥商务区“十二五”规划，规划显示，虹桥商 务区将与周边区域打破行政区划约束，带动长宁、青浦、闵行、嘉定等四大主要城区错位联动、协同发展。 利用先进制造业现有发展基础，发展相关生产性服务业，最终使虹桥商务区成为上海西部新中心。截至2012年9月，虹桥商务核心区中最核心地段、占地1.4平方公里的商务区核心区中片区土地已基 本出让完毕，被定位为“著名企业集聚地”，是大虹桥商务区中最先启动的部分。自该区域2010年公开出 让土地以来，吸引了包括瑞安房地产、万科、SOHO中国、龙湖地产、万
20、通等房企纷纷入驻。住宅商业全线飘红虹桥交通枢纽和虹桥商务区全面竣工之后，将给上海房地产市场产生重大影响。目前，虹桥商务区外 围开发区的住宅总建筑面积大约为1543万平方米，且多为现房，其中15%为别墅项目。2009年9月大虹桥规划出台之后，距离虹桥商务核心区最近的天山与徐泾东两大板块的二手房价曾出 现普涨，天山板块二手公寓均价达到了 20402元/平方米，首次突破了 20000元/平方米。可售新房源极为 稀缺，加上之前所具备的各种优势，导致天山板块的房价三年之后依然只涨不跌，成交均价一路上扬。目 前该片区二手房价多在35000元/平方米40000元/平方米，且租赁市场也极为火爆，价格居高不下，
21、成 为最具长线投资价值的区域之一。对于徐泾板块，“大虹桥”的概念逐渐退居二线，规划中的轨道交通17号线则更受关注；而作为交通 枢纽的主要工程所在地，华漕板块成为直接受益的区域之一。根据上海市房地产交易中心的数据，华漕板 块的新房均价已升至18000元/平方米左右，较虹桥商务区规划初期的价格上涨了 2.3倍左右。另外，据虹桥商务区相关部门人士介绍，随着1月23日虹桥商务区核心区南片区04号地块的成功出 让，核心区出让土地楼面单价首次突破2万元，而今年成交的三幅地块平均楼板价已明显高于去年。虹桥 商务区出让地块主要为商用，除虹桥天地、虹桥绿谷等商业地产项目以外，还重点开发写字楼项目。根据 规划，未来三年，虹桥商务区核心区的甲级写字楼总存量将超过上海所有下属区的总和，并与浦东形成两 极抗衡的态势。业内人士表示，由于大虹桥主要开发商业项目，对于较近的区域会起到商业配套的作用，尤其是类似 徐泾东这种缺乏商业项目的板块效果会更加明显。
