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1、四川青神财富中心可行性研究报告,成都蜂动力房地产营销代理有限公司贰零壹贰年陆月,1,1,大纲,本方案由两部分组成，第一部分为青神县城市概况、城市规划、城市商业及房地产特征及发展趋势分析等组成。第二部分为青神“财富中心”建筑概念规划及可行性分析组成。,方案说明：,可行性研究背景：我司荣幸受四川青神工商业联合会委托，研究位于四川青神青衣大道”财富中心“项目社会效益、经济效益、城市功能及形象提升效益，以及为青神各支柱工业企业中高层管理人员、技术骨干提供安家青神、贡献青神之居所等相关可行性研究。我司将严守严谨、客观之职业操守，对青神城市现状及发展趋势、经济现状及趋势、房地产及其商业现状及趋势进行研究，
2、以期最终成文之可行性研究能获贵方认可，由于委托时间紧促，文中不详之处敬请谅解！,第一部分：项目发展背景,2,2,3,1、青神县概况,青神县位于四川盆地西部，北连眉山市，南接乐山市，东与仁寿、井研县接壤，西同夹江县相邻。青神地貌以县城为中心，呈盆状结构。岷江由北而南，从中部纵贯全境，东部以龙泉山脉为倚靠，山岭连绵起伏，称为东山；西部以眉山白马台地为主体，丘陵逶迤相续，称为西山。中部为岷江，思蒙河冲积平坝。全县总人口20余万，城区长住人口6万余人。,一、眉山青神县概况及发展规划简析,城市人口：距成都100公里，城区长住人口约6万人，与其他发达县级城市比较，青神在人口规划上还有较大上升空间。,4,城
3、市交通：多条国家及省级要道穿境而过，“成绵乐”城际快铁的开通将再次提升青神的区域价值,青神县交通条件优越，成（都）乐（山）高速公路穿境而过，眉青二级油路建成通车。距成都市100公里，双流国际机场80公里，成都铁路眉山站28公里。即将建成的成绵乐城际铁路也将设置青神站。全县有县道9条，140.3公里；乡道9条，50.3公里；村道290.9公里，专用公路3.6 公里。公路总里程485.1公里，省道2.13公里。全县公路网密度为每百平方公里125公里，全县实现100乡道，95村道，85社道，60户道的540公里的五级联网的水泥路，创四川乃至全国交通建设奇迹。经眉青二级公路20分钟可到眉山火车站，货运
4、、客运十分方便。,5,城市资源：物产及旅游资源丰富，拥两个中国之乡，特产农业优势突出,拥有两个“中国之乡”。竹编为“华夏一绝”，被文化部授予“中国竹编艺术之乡”。椪柑以色、形、味俱佳，畅销不衰，被授予“中国椪柑之乡”。“平羌三峡”还盛产珍贵名鱼长吻鱼危（江团）。矿产资源有砂金、砂卵石，页岩（开采百余年）。亚热带湿润季风气候带来的湿光、水条件，出产了丰实的农产品。青神县旅游景点多。有四川省旅游胜地之一，“西川林泉最佳处”之称的“中岩寺”。还有以巧、险、幽、奇等各领风骚的中国竹艺城，平羌三峡、汉崖墓、玉蟾寺、德 青神县椪柑之乡云寺等景点。,6,2、青神县经济概况,支柱产业：是四川乃至中国的工业强县
5、，拥有机械之都的的美称,以工业集群发展为主题，以扩大总量为目标，以机械产业为特色，以园区建设为重点，全年累计完成工业投入14亿元，实施1000万元以上重点项目45个；招商引资34.3亿元；规模以上工业增加值19.67亿元，增速达22.1%。工业园区规划面积17平方公里，完成基础设施投资1.05亿元，园区集中度达到75。,青神县宏观经济数据,国民生产总值：青神县09GDP为29.98亿元，10年为34.78亿元。11年为42.9亿元,由此可以看出青神县的GDP呈良性发展，经济处于持续上涨态势。,固定资产投及产业结构：产业结构趋于优化，固定资产投资加速增长,据统计2011年全县三次产业比为1560
6、25；城镇居民人均可支配收入1.49万元，增长15.8%；农民人均纯收入7061元，增长20.2%；固定资产投资26.95亿元，增长26.1%；人口自然增长率控制在2.9以内；城镇化率32.8%，提高2.5个百分点。,7,7,8,3、青神县总体规划简析,县域发展规划：三大经济主体功能分区发展工业发展主体区：依托眉青路工业发展走廊，以县城工业集中区为核心，黑龙化工工业小区和西龙造纸工业小区为支点，以岷江冲积平坝为重点打造工业经济区。旅游发展主体区：以岷江为联系轴，以南城、瑞丰、汉阳镇为依托，以中国竹艺城、中岩寺省级风景名胜区、汉阳古镇、平羌三峡等旅游资源为重点，打造岷江旅游经济带特色农业发展主体
7、区：以东山、西山等乡镇为依托，以东果、西茶、南竹、北菜产业格局为基础，发展优质水果、蔬菜、茶叶、生猪、蚕桑等农业产业基地，形成特色农业和生态畜牧业经济区。,城市空间发展布局：“两片、三心”集中空间布局“两片”包括西部工业集中区和东部生活公建综合区；“三心”包括三个集中的公建服务核心区，即南面旧城和新区的商业服务中心、中间的行政、文化中心。,9,9,近期建设规划：老城区功能完善、北部新居及工业集中区启动 近期建设的重点是旧城功能的完善，北部新城区和工业集中区的启动。城市近期发展方向是依托旧城，向周边拓展，向北启动新城区，向西启动工业集中区，向东和向南完善和优化旧城周边区域。达到城市规模8平方公里
8、、人口8万人的目标。,10,10,11,第1章第3节：城市规划情况,城市发展远景：竹编艺术之乡，以机械、纺织、旅游为主导的滨水宜居城市 2020年以后，青神县从城镇化加速发展阶段步入城镇化稳定发展阶段，城市人口适度增加，城市远景人口规模按16万人控制，远景城市建设用地为14.9平方公里，将南城镇纳为一体，统一发展，远景撤消南城镇建制。发展成为产业结构合理、环境优美、交通便捷、生活、居住和工作方便，以特色工业和旅游为主导的现代化小城市，由西部工业区、东部生活公建综合区组成。另外南面南城镇与城市连为一体，统一发展，南城镇以竹编工艺城为核心，打造以竹产业为主的农副产品加工业和竹文化旅游业，配套相应的
9、生活用地。,12,二、青神县房地产发展概况,1、青神房地产发展简析,青神县虽然为工业强县，但在房地产发展方面还相对落后，房地产开发处于零星开发的初级阶段，尚未达到以规划引导房地产投资，加速城市化进程的阶段。目前土地供应及房地产开发均集中在青衣大道沿线，且规模及品质不高，很难代表一个工业经济较为发达的城市形象。从城市及房地产发展的一般规律来看高品质楼盘、规模楼盘、城市地标性楼盘以及具有凝聚和提升城市居民消费总量的代表性商业楼盘在青神均有较好的市场空间。,13,注：以上数据来自青神县国土局土地招拍挂信息。,2、青神近两年土地成交情况分析,注：以上数据来自青神县国土局土地招拍挂信息。,14,全口径土
10、地供应趋势：预计2012较去年将大幅度增加。,15,从2011-2012年土地供应数据表可以看出，2011年土地挂牌成交量为244.51亩，2012年截至4月前，土地挂牌成交量为182.44亩，超过去年供应量一半。可以预见，2012年无论是土地供应量或成交金额，都将较去年有较大提升，预示青神在2012年土地和经济将比2011年更为活跃。,第2章第1节：土地供应情况,商品房土地供应特征：主要集中于青衣大道板块，预示城市发展方向向该区域转移；2011年-2012年4月青神共成交商品房开发土地6宗，其中3宗位于青衣大道，说明青衣大道沿线正成为房地产开发主流区域。,16,第2章第2节：商品房土地供应分
11、析,商品房土地成交价格：成交单价悬殊，土地价值尚需代表性的项目带动激活；通过2010-2011年全县商品房用地成交价格，可以看出：同区位土地成交单价悬殊，经了解部分（2011-11号、12号地块）土地拍卖时带有拆迁安置返还任务，导致成交单价偏低而无法反映土地真实价值；青神房地产市场尚未进入大规模、规范化发展阶段，土地价值及市场氛围尚需代表性项目进行带动和激活；,17,17,第2章第4节：青神房地产市场格局,3、2011-2012商品房成交情况：商品房成交量回升较快，低总价中小户型受到投资者青睐；,通过2011-2012年商品房成交总量来看：受政策、市场环境等因素影响，2011年商品房成交套数仅
12、183套，成交面积20548.72，成交金额6717.06万元；2012年仅1-3月，成交119套，成交面积11633.54，成交金额4181.88万元，明显好于2011年。2011年商品房平均面积为112.28平米/套，均价为3268元/平米，2012商品房平均面积为97.79平米/套，均价为3594元/平米。说明青神房地产正在由低单价低总价向高单价低总价方向发展。,4、商品房开发热点板块：目前商品房开发主要沿青衣大道发展，该区域有望成为青神商品房开发升级换代首发区域。,18,房地产板块特征总结：青衣大道板块价值逐步被接受，随着新的行政中心，商业服务中心的逐步建设完善，以及工业集中发展区的爆
13、发，目前以青衣大道为代表的北部新城板块将迎来更大发展。,5、房地产板块特征及趋势,第4章第2节：竞争市场供应特征总结,19,19,6、青神商品房重点个案调研调研目的：了解青神当前商品房发展水平、需求特征、价格水平以期为本案企业中高层管理人员、企业技术骨干提供在功能品质上满足他们需求的人性化居所。在价格上提供更具有吸引力能被企业高管及技术骨干乐于接受的居所。了解青神县商业地产销售现状，为投资企业谋求合理利润，为顺利启动项目提供客观参考数据。,20,第4章第1节：竞争市场个案分析,该开发商进入青神市场较早，已成功打造康苑新城、康苑名城。世纪城项目是该开发商在青神大力推广开发的项目，业态丰富，除了电
14、梯洋房，花园洋房，还配有别墅，大型商业。其中别墅因为大户型持续滞销的缘故尚未修建，显示出开发商对大户型及别墅类产品的市场持谨慎态度。该项目建筑高低错落富有层次，7000空旷绿地及130米视距。,项目概述,21,21,康苑世纪城,22,22,整体销售情况 2010年5月17日开盘，共800户，至今交房4月有余，剩余户型多为133大户型约71户左右，其计划开发的别墅至今没有动工，或因大户型滞销影响了对别墅开发的信心。商业销售情况 已售60%左右，青衣大道侧一楼10000-13000元/，二楼3700元/起，东侧6000-8000元/，租金15000-30000/年不等。客群情况：本地行政事业单位占
15、40%，本地工业企业员工15%，务工返乡客群占45%。,第4章第1节：竞争市场个案分析,23,23,我司关注讯息：,华瑞国际,项目概述,该项目2011年11月份开盘，是青神最近开盘项目，也是青衣大道唯一在售的三个项目之一。相对于开盘较早的另外两个项目，华瑞国际新颖的欧式建筑风格，多样的可变户型，较多的赠送面积，特别是其套一可变的套二的户型，在购房者总价抗性越来越高的前提下，受到了众多看房者的青睐。但其相对较高的价格，也影响了销售进度，平均月销13套左右，作为新盘来说，销售速度较慢。,24,24,商业销售信息 在售商铺23套，已售16套，最小面积50，价格在12000-16000元/不等。销售情
16、况分析 该项目2012年开盘，开盘至今6个月左右，剩余45%左右，平均月销15套，销售速度较慢。相对于世纪城的尾盘销售，桂花苑三期，华瑞国际算是青神房产新贵，项目坐落于青衣大道中段，与桂花苑相邻，未来配套设施完善。但其销售进度并不如人意，初步判断为该楼盘售价已与眉山中高端楼盘售价一致，客群抗性明显。客群情况 县城企事业公务员、各企业管理层等客群为主，约占85%，乡镇进城及务工返乡客群约占15%。,25,25,我司关注讯息：,第4章第1节：竞争市场个案分析,26,26,桂花苑（在售）,项目概述,该项目位于华瑞国际旁边，开盘较早，现在为三期在售。作为青衣大道较早的项目，桂花苑整体品质不高：物业形态
17、单一，建筑风格老旧，销售人员素质不高，虽然相对华瑞国际价格较低，且采用合围布局方式，曾大了中庭面积为项目加分，但其销售速率依然差强人意。,27,27,第4章第1节：竞争市场个案分析,28,28,第4章第1节：竞争市场个案分析,29,29,商业销售情况 在售商铺32套，已售6套，最小面积130，价格在15000-17000元/不等。二层商业最小面积400，售价6800元/。该项目一层商业售价相对较高，因为其一层商业部分层高5.4米，价值较大。但其平均月销售仅2套，价格抗性是主要因素；,我司关注讯息：,客群情况 县城企事业公务员、各企业管理层等客群为主，约占65%，乡镇进城及务工返乡客群约占35%
18、。,青神在售楼盘讯息解读1：,我们通过对四川青神在售楼盘调查，发现较高品质楼盘受企业高管喜爱，但因其价格偏高，虽然企业高管购买的比例较高，但绝对值仍然很小。补充资讯：据调查了解青神目前工业企业主要以制造业、纺织业为主，此类企业高管或技术骨干较易被沿海同类企业以丰厚报酬挖走，现代企业竞争人才是第一竞争力，诸如此类此类人才流失事件正在青神各大企业中频繁发生，这不仅是企业的损失，也是青神的损失。,30,30,“家”既是人们生活的场所，也是事业的起点，四川青神工商业联合会以强烈的社会责任感，想企业所想，忧企业所忧提出“以家留人，以家留住人才”的构想在工业经济较发达且技术及管理人才流失较严重的城市，不失
19、为一个值得借鉴的政府与企业合力解决困难的方法。结合青神企业骨干对“家”需求品味，我们建议财富中心项目住宅品质应充分体现出一个城市高端居所的特质，符合各企业骨干对生活、对美的追求，使其安家青神，贡献青神。,青神在售楼盘讯息解读2：,31,31,三、青神县商业发展概况,1、城市商业现状：临街经营为主，品质不高，城市旅游及特产资源整合不足；青神城区商业经营尚处于临街为市的阶段，仅有少量集中商业，整体商业环境品质不高，导致部分中高端消费需求外溢眉山；餐饮休闲娱乐商业发布较为分散，同样存在经营环境档次不足的问题。相对于青神历史悠久的蚕丛故里文化底蕴、丰富的旅游景点、知名的竹艺编织特产等特色资源，在青神城
20、区范围尚无旅游休闲商业街、地方特产专卖店等针对性的开发，与川内周边城市大打“休闲旅游经济”牌的现象相比，在休闲旅游与城市商业的融合发展上存在较大不足。可以看出：青神商业消费环境存在升级需求，同时，休闲旅游、地方特色商业的融入，在城市商业升级发展也具有较大的发展空间。,32,32,33,2、商业格局：单核商业结构，无法承担一个城市繁荣之重任 青神目前以西街为商业核心，呈现单核商业结构特征，商气以西街为轴沿东、南、北街，簧门街依次向外辐射；商业形态、经营模式及业态都较传统、单一。很难满足一个城市消费力较高人群的购物及消费需求。,单核城市商圈,3、青神县市民消费习惯调查,被访者选择外地消费的原因主要
21、为外地商业购物环境更好，商品选择余地大，品牌档次更高及配套更完善，可见消费者对青神当地的商业认可度不高。被访者除本地外的消费地点为眉山。而不是商品更丰富成都，说明距离任然是影响当地市民消费的重要因素。从调查结果来看，被访者对新城区的希望值较高，认为如果新建大型购物中心，希望建在新城区从调查结果来看，青神人对好又多，家乐福的认知度及认可度较高。,34,34,35,4、青神县商业发展趋势分析：,老城区商圈发展态势 青神传统的行政、商业、居住中心，周边企事业单位密集、居住人口稠密，是青神市民习惯的日常消费地。但狭窄的街道，老旧的建筑，低端的商业模式将限制其发展；随着新行政中心的规划、北部新城建设、工
22、业集中发展区规划等一系列城市发展规划的出台，原老城区范围内的部分行政事业单位、企业工厂将逐步搬离，老城区商圈的消费力将有所减少；,新城区商圈发展态势 经过几年的建设，目前以青衣大道为轴线的新城区已基本成型，居住人口日益增长，行政事业单位逐步增加，城市公建配套也逐渐完善。虽然目前新区商业形态也以临街商业为主，但建筑品质、商业环境已明显优于老城区，且已出现大型家居类商业。随着老城区企事业单位的搬迁，新城区的人气将更加旺盛，对大型集中商业的需求将更加迫切。,36,36,37,单核商业格局即将结束，城市商业升级势在必行！当前青神大道板块的在售项目，其商业在体量、规模、品质上均好于旧城区，显示出开发商对
23、在该区域发展商业的信心，随着规划中的四星级酒店、大型集中商业汇聚，青衣大道板块有望成为新的城市核心商圈。同时，老城区核心商圈凭借成熟旺盛的人气，有望继续存在，与新城区核心商圈差异共存。但从远期发展来看，新城区核心商圈必将代替老城区核心商圈做为城市商业中心的地位；中高端集中商业为青神市场空白点 从我们的调查结果显示，青神消费者到眉山购物比例很大，青神的商业现状很难满足他们的购物需求，因此我们认为能体现城市发展及城市形象的中高端集中商业在青神尚属市场空白。,青神商业发展解读：,第二部分、项目可行性研究,38,38,本案可行性研究基础阐述：本案由青神县政府支持，青神县工商业联合会牵头，青神县各大工商
24、业企业出资建设。拟建：政务服务大厅各大企业高层管理人员、技术骨干居所返还当地拆迁安置户商业200间具有城市地标性建筑的高标准写字楼一栋具有城市地标性的集中商业及其配套商业,39,39,40,本案位于眉青路与青衣大道交汇处，占地48.3亩，是未来城际快铁成绵乐专线、成乐高速观金出口、眉青快速通道等交通枢纽进入青神城区的门户位置，是青神北部新城的核心位置及新城规划中的商业服务中心，具有较高的区域门户价值。,1、基地概况：,一、本案基地条件简析：,41,41,2、基地SWOT分析,优势,区位优势：出入城的主要门户，属于北部新城规划的商业中心范畴，有利于商业开发及地标性建筑的发展；配套优势：临青衣神广
25、场，有利于人气聚集，营造商业氛围；未来交通优势：临出入城干道，交通便利，未来观金高速出口及城际快铁开通后通达性更好。景观资源优势：地块西侧临鸿化堰，本案有机会利用堰道改造形成水景资源；,劣势,区位劣势：地块周边尚属新开发区域，现居住人口数量不足，不利于商业氛围快速形成；环境劣势：地块东南两侧尚有大量老旧建筑，现有商业氛围及品质较低，不利于本案商业品质形象塑造；居民消费习惯劣势：当前青神中高端购物消费外溢眉山及成都、商业租金及售价均相对偏低；,机会,城市规划机会：青神北部新城及工业集中发展区的建设，将为项目周边带来大量企业员工及居住人群。商业市场空白点机会：本案商业发展处于城市升级换代时机，消费
26、市场对中高端集中商业需求日益加剧，本案有抢占青神商业第一高地的市场机会。,威胁,房地产宏观政策威胁：从目前来看，国家房地产宏观调控政策仍将延续，未来房地产市场仍具有一定的不确定性；,42,42,青神具有丰富的旅游资源及地方特产资源，但缺少让旅游客群感受特色、体验特色、消费特色的商业载体，旅游资源利用不充分，旅游休闲物业开发存在空白；青神工业集中区快速发展，企业商务、科研、商业服务功能急需跟进；青神老城区商业环境老旧，难以满足日益提升的中高端商业消费需求，城市商业环境与品质升级势在必行；北部新城初具雏形，尚缺商业龙头项目带动和激活，为新城进一步发展提供势能；青神城市面貌特征缺乏鲜明体现，“竹艺文
27、化”与“蚕丛故里”仅仅停留在博物馆难以快速传播，急待融入到城市建筑、城市景观、城市街区、城市生活中，得以更广泛、更具互动性的展现和传播。,二、项目发展环境回顾,43,43,三、项目发展战略思考：,如何让项目开发与城市发展需求融合，与企业需求结合，最终达到提升城市形象、促进经济跨越，将是本案的重要课题：,项目基地,城市发展需求,城市门户位置,地标性建筑风貌需求,紧邻工业集中发展区,企业配套商务、消费、居住需求,靠青衣神广场,城市特色文化内涵载体,靠鸿化堰景观带,竹艺之乡景观长廊起步区,青衣大道交通枢纽位置,城市商业服务功能重要节点,本案将是：融合城市经济、文化、商业、商务、风貌建设于一体的重要载
28、体,44,44,45,45,探讨政府与企业联合开发，互补多赢，共同打造城市经济助推器模式,四、本案定位发展路径：,住宅产品品质化,商业环境档次化,立足未来，适度超前，以青神首个“街区式城市综合体”为形象满足多边共赢目标,商业规划超前化,以市场为指导，以服务企业、协助企业留住技术人才为责任，以提升城市综合吸引力为目标，开发市场需要的，企业员工喜爱的，企业投资者盈利的、未来青神房地产标版级项目。,46,46,1、什么是街区式城市综合体？,“街区式城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能
29、动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,五、本案定位概念诠释：,2、街区式城市综合体的功能：,街区式城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持长时间的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“沉睡”的地区功能得到完善。而本案的街区式城市综合体模式更是将人文居住，商业，办公等有效的结合在一起，以提高人们生活水平以及加速城市商业发展进程。,47,47,社会效益：基于城市综合体完善的配套功能和成
30、熟的商业形态，能够更好的促进居住配套的完善、增加社会就业、带动第三产业发展及居民收入的增长，从而达到提高生活水平、完善社会福利、丰富人们物质及精神文化生活的目的。,3、街区式城市综合体的价值,48,48,街区式城市综合体的经济效益 规模效应带来的产业联动及带动性强劲，在直接促进房地产市场以及区域商业经济增长的同时，更以完善的商业结构及业态丰富进一步推动第三产业的发展，进而促进区域消费力的上升，并最终促进地方税收快速增长。,49,49,街区式城市综合体的环境效益：在满足社会与经济效益的基础上，通过对城市建筑及景观的升级、城市居住、商业环境的升级从而实现环境效益打造，更有益于“游、购、栖”为一体的
31、城市产业良性发展，并反哺社会效益和经济效益的价值再造。,50,50,51,51,六、“财富中心”街区式城市综合体总平布局设想：,1、沿青衣大道一侧布局大型集中商业体，形成全案商业龙头；,4、居住区向地块东南面布局，并结合外围道路设计临街底商，形成社区配套商业街；,3、结合临堰景观带的整治规划景观步行街，打造2-3层独栋商业，凭借良好景观资源，打造餐饮休闲娱乐商业；,2、集中商业与住宅区之间，规划时尚精品步行街，承接和延续集中商业人气；,1,2,3,4,七、“财富中心”商业业态体系：,52,52,53,53,基于本案承载青神商业环境品质升级、核心商圈再造，完善城市商旅融合，形成游憩一体相互促进格
32、局，同时承载青神城市门户地标、城市文化精神展现等复合型功能，建议：,新中式建筑展现竹艺之乡、蚕丛故里的文化回归,八、财富中心建筑及景观品质定位,54,54,以多样性的竹类运用作为景观主体,园林景观：竹文化特色城市面貌的充分展现,竹文化与现代商业环境的高度融合,55,55,鸿化堰水道及沿岸景观再造，形成水景资源，发挥“川式亲水休闲消费”魅力；,鸿化堰水质良好，水量适中并可常年保持，具备较好的水景资源打造基础；,56,56,写字楼：青神企业总部基地，促进工业创新发展的核心引擎,57,57,58,住区定位：优质企业中高层职员精品配套住区；,59,59,青神北部新区商业文化中心首席地标涵盖中高端超市百
33、货、特色精品步行街、水景休闲街区、地标性企业总部基地、企业中高层精品配套住区；,九、项目产品定位：,项目产品定位的城市使命：青神-首席街区式城市综合体以企业总部经济、休闲旅游经济、城市商业升级、企业配套精品住区为引擎促进城市经济发展、提升城市品质形象,60,60,什么是企业总部经济,1、项目定位之“企业总部经济”价值,当企业发展到一定阶段，总部功能与生产基地相分离，在这一前提下，一些企业总部将会向某一城市进行集聚，从而在城市中产生了总部基地。城市总部基地的发展必须以企业需求作为根本的出发点，通过提供适宜的软硬件环境来提高对企业总部的吸引力，硬环境包括在城市中规划出具体的园区进行总部基地的建设，
34、而软环境则包括吸引企业总部的优惠政策以及提供完善的服务。“总部基地”是以科技为主体的企业总部聚集地。“.总部基地”是以商务花园为主体，吸引大型企业总部入驻。其具体内涵为：以SA智能、绿色空间、全程信息为企业提供良好的中枢式经营管理氛围，以高效、多功能、一站式服务优势为企业创建发展的高速通道，以总部经济共同体延伸纵向和横向的产业链、以辐射全国乃至全球的区域间的现代企业文化为企业铺设前瞻式空间路径。,61,61,企业总部经济不仅能为企业的转型升级提供一个很好的选择，也为城市的发展提供了一种新的动力。目前，北京、上海、重庆、广州、深圳、南京、武汉、成都、杭州、沈阳、青岛、石家庄等城市都把总部经济作为
35、加快经济发展方式转变、实现经济又好又快发展的重要战略，如中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议明确提出“十二五规划进一步发挥总部经济的辐射带动作用”、“努力建设面向全球的总部经济和高端产业集聚地”。,企业总部经济的价值,62,62,美国总部基地案例美国硅谷硅谷地区集中了近万家大大小小的高科技公司，其中约60%是以信息为主的集研究开发和生产销售为一体的实业公司；约40%是为研究开发、生产销售提供各种配套服务的第三产业公司，包括金融、风险投资等公司。上世纪80年代后，随着海洋、通讯、能源材料等新兴技术的研究机构在该地区纷纷出现，硅谷客观上成为美国高新技术的摇篮。现在硅谷
36、已成为世界各国高科技聚集区的代名词。目前硅谷的总部基地商务群落规模已经超出城镇(NEWTOWN)的概念，而成为总部基地园区的区域概念。如今的硅谷园区已经全部独立于城市以外，其所形成的群落已经成为该地区高科技产业带的载体。,企业总部经济案例,63,63,中国总部基地案例联东U谷定位为北京东南智力密集区，自主创新的引领区，全面促进区域可持续发展。项目地址：亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内。项目规模：占地1300亩，规划建筑面积100万平方米。开发情况：整个项目共分为五大区域：生产制造区，研发办公区，中试研发区，企业定制区，综合服务区。为企业提供多功能通用厂房、商务花园独栋办公
37、、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施，可容纳500家以上企业发展，解决就业4万人。,64,64,欧洲总部基地案例都柏林 PARK WEST西区总部基地PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷，是爱尔兰最大的总部基地。PARK WEST拥有一座市郊通勤火车的候车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷地进入总部基地园区。园区基础设施完善。PW拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型企业的需求；数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进入园区都
38、可以享受到优厚的税收政策。园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，使得其面积从300平方米到10万平方米不等。,65,65,本案发展企业总部经济的资源优势,随着青神工业集中区快速发展，商务办公、产品研发配套平台需求日益强烈；项目区位临近工业集中发展区，作为工业集中发展区企业总部办公、研发，具有地理优势；项目位于眉青路与青衣大道交汇处，且是未来成绵乐城际快铁、成乐高速观金出口进入青神城区的枢纽位置，交通便捷；项目临近青衣神广场，并拟打造鸿化堰亲水景观资源，符合总部基地绿色生态的环境需求；,66,66,2、项目定位之“休闲旅游经济”价值,休闲旅游经济的发展态势 作为一种产业形态，休闲旅游业已经成为第三
39、产业中的重要增长点。国内目前已有多个城市确定了以发展休闲经济带动第三产业的发展，进而促进国民经济的全面发展。如成都、杭州等著名旅游城市将未来发展定位为“休闲之都”，甚至提出“休闲也是生产力”的论断。,67,67,社科院课题组将休闲活动划分为消遣旅游类休闲、文化娱乐类休闲、体育健身类休闲、怡情养性类休闲、社会交往类休闲和其他休闲等六大类，以前三者为主，同时结合其他领域的休闲消费，初步估算，2009年我国居民休闲消费最核心部分约为1.7万亿元，相当于社会消费品零售的13.56%，相当于GDP的5.07%。,休闲旅游经济的经济效益,68,68,据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为全球旅游第一大
40、国。旅游休闲度假产业中的生力军，中国人通过消费享受休闲的时代正在到来，也正在成为一种趋势。尽管中国目前还属于发展中国家，在旅游消费构成上，休闲度假占整个旅游的比重仅为20%左右，远低于旅游发达国家50%左右的比重，尚未进入真正的“休闲时代”，但休闲经济已具备了相当规模，且呈现出蓬勃发展的势头。尤其是在建设资源节约型、环境友好型和谐社会背景下，休闲度假旅游发展会呈现更快的趋势。,休闲旅游经济的前景,69,69,休闲旅游经济案例甚多，仅仅在省内，甚至青神的周边城市，就有许多值得借鉴的案例，如：成都锦里、宽窄巷子雅安上里古镇；邛崃平乐古镇；遂宁大英死海；崇州街子古镇,休闲旅游经济的案例,70,70,
41、根据项目发展环境的调研：项目所处的鸿化堰水质良好，略加治理即可成为亲水、观水、戏水的景观资源，而在城市发展规划上，鸿化堰也将按照“竹艺之乡景观长廊”进行打造；青神具有“蚕丛故里”源远流长的传统古韵及“竹艺之乡”的特色美名，在休闲旅游产业发展上具有历史文化渊源，也具有当代特色产品资源；青神县域内更有丰富的旅游资源，城区旅游休闲商业不仅可以成为旅游资源的配套，更将是旅游资源展示和传播的个窗口；青神具有丰富的地方特色产品，但尚缺失基于地方特色产品、旅游纪念品的购物街区；因此，本案不仅是“竹艺之乡景观长廊”的起步区，更可充分把握水景资源、旅游休闲配套商业需求的机遇，将本案前瞻性的定位为“青神融水景资源
42、与竹艺景观于一体的旅游休闲长廊”的先头兵，为青神城市旅游休闲产业做出示范、带动效应；,本案发展休闲旅游经济的资源,71,71,城市商业环境品质，是一个城市形象和经济发展程度的重要载体；切合城市发展需求的商业消费环境，不仅能满足城市居民的消费需求，减少消费外溢，为城市经济发展带来良性促进作用；具有品质、品位的商业消费环境，在更高层次，还能为城市增添吸引力，促进外部企业、人才对城市的认同，从而提升城市形象；本案商业作为城市综合体的重要组成，以百货、超市为龙头，餐饮休闲商业、旅游特色商业为重点，社区配套商业为补充，形成丰富的商业业态组合，满足不同人群的消费需求，能够最大限度的聚集人气，形成城市商业繁
43、荣形象，带动第三产业聚集发展效益；,3、项目定位价值之“商业环境及消费升级”价值,72,72,临近工业集中发展区的区位优势，就近满足企业职员居住需求，是本案住区开发的原动力；打造舒适的居住环境和产品，为园区企业中高层职员提供优越、安心、放心的创业环境，增加企业凝聚力和吸引力，从而建立留住人才的长效机制，是本案住区开发的使命；同时，作为城市综合体的重要构成部分，居住功能和稳固的消费客群相辅相成；本案不仅将在企业总部经济、休闲旅游经济、城市商业升级等方面，发挥先锋带动示范作用，更将通过企业配套精品住区的建设，在政企合作、协会功能深化挖掘上做出新的尝试，最终达到城市综合形象提升目标。,4、项目定位价
44、值之“企业配套精品住区”价值,73,73,5、项目功能定位价值综诉：,在本案“街区式城市综合体”的功能定位下：复合性功能是其最大特征，集合写字楼、商业、住宅等多种城市业态于一体，将商业消费、企业商务办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合，相互依存、协同促进；从城市与区域的价值来讲，街区式城市综合体不仅是现代城市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机；从项目自身价值来看，街区式城市综合体很好的克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，其有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是城市24小时跳动的心脏；街区式城市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建
45、立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够根据各种功能的需求演变，形成相互促进自我更新与调整的动力,具有可持续发展的内在动力；,74,74,十、项目建筑概念设计,特此感谢：成都合什建筑设计的全力配合！,75,75,1、总平效果,从总平上充分体现出街区式城市综合体在商务、多业态商业模式、居住等功能之间，动向流畅、相互促进的关系；,2、总平鸟瞰,蕴含城市文化内涵传递的城市地标性“名片”,76,76,3、立面效果,新中式建筑与“竹”文化元素的完美结合,77,77,4、商务、政务中心,现代企业高效科技气质与“中式窗棂”的融合,78,78,1、项目初规规划指标,规划建设净用地
46、面积（不含代征地）：32200.41规划总建筑面积：188400，其中：地上计入容积率的建筑面积：128400住宅建筑面积：66500 商务办公建筑面积：27000，其中包含政务服务中心4000，其他行政部门约6000；商业建筑面积：34900，其中包含集中商业、独立式商业（一层局部返还）、住宅临街商业（一层全部返还）；地下建筑面积：60000（两层），其中商业15000m2，停车位45000m2，预计机动车位1100个；规划总容积率：3.99，其中住宅容积率2.07，占总容积率比例51.79%规划总建筑密度：45%规划总绿地面积：9000，绿地率27.95%,十一、项目经济效益测算,79,7
47、9,2、项目用地模式说明,项目用地模式一、以政府办公需求物业及拆迁安置返还物业置换土地使用权；按政府办公需求，本项目建设完成后，返还政策办公物业用房共计1万m2左右，其中：政务服务中心4000m2，其他行政部分办公约6000m2；按照项目土地拆迁安置需求，本项目建设完成后，返还安置户200间约1万m2临街商铺；为体现政府对青神支柱工业企业关怀，配套建设住宅部分略高于成本价向企业中高层职员定向销售；其余剩余物业向社会发售，用以收回开发资金投入；,项目用地模式二、以50万元/亩的价格定向拍卖，政府对所需办公及拆迁安置物业进行回购；政府办公需求部分物业，在项目建设完成后，按项目开发建设的综合成本价进
48、行回购；土地拆迁安置需求的临街商铺，在项目建设完成后，按市场评估价的60%进行回购；配套建设住宅部分略高于成本价向企业中高层职员定向销售；其余剩余物业向社会发售，用以收回开发资金投入；,下面就两种不同用地模式，进行成本与收益的经济测算，以供政府及投资企业参考！,80,80,3、土地置换模式下的经济效益测算,销售产值预算,81,81,销售产值计算取值说明：商业取值：通过市场调查，目前青神西街商铺换让价格一层从2000030000元/平米不等，青衣大道在售商业从9000-17000元/平米不等，二层商业因规划落后价值不高，售价一般为一层40%左右。本案规划立足于大型城市综合体，规划理念领先，规划品
49、质较高，价值应高于上述商业，为确保项目能抵御未来不可预知的市场风险，我们暂保守按目前市场售价取值。写字楼取值：按项目该栋建筑综合成本上浮510%进行取值。地下车位取值：按常规县级城市综合体取值。住宅取值：按项目综合成本上浮5-8%取值。,按上表测算结果，项目销售产值估算合计约为：610,283,333元,82,82,开发成本预算,83,83,项目开发土地成本分析：在项目返还政务办公及安置商铺后，不含增值税开发成本为2838元/m2，总体返还2万m2物业的综合开发成本为5676万元，折合土地价格为117.5万元/亩。,84,84,从上表可看出，采用土地置换模式本案开发利润仅为6%左右，明显低于房
50、地产开发行业普遍利润，对吸引企业投资开发热情有一定难度，建议政府对项目开发税费予以一定的减免，如：减免报建费、税收中地方留存部分的返还等，以激励企业投资热情，顺利实施项目开发。,置换土地模式下的开发收益,85,85,4、定向拍卖模式下的经济效益测算,销售产值预算,86,86,销售产值计算取值说明：社会发售部分物业取值标准与置换模式计算保持一致；政府办公需求物业（政务服务中心40000m2，其他行政部分办公物业6000m2，按商务中心建筑综合成本取值；安置返还商铺按市场评估价的60%取值；定向拍卖模式下的开发成本计算说明：由于此模式中需单独计算政务服务中心、其他行政部门办公部分物业的综合开发成本
