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1、“帝都大厦”项目前期定位策划案,谨呈：成长集团,易居中国 2012.1.13,（定位部分）,前期策划核心问题,公寓市场,商业市场,总体市场定位,地块产品定位,公寓定位,商业定位,公寓产品建议,功能规划,户型配比,装修配套,全市背景,区域市场,项目客群定位,商业产品建议,业态规划,商业布局,建筑户型,研究思路：,项目本体,全市背景,区域市场,项目总体定位,PART,项目总体定位,集公寓、商业为一体的高端商务生活区,区域中心商业为特色,高档酒店式公寓为主体,高端城市商务生活区,定位方向,西安首席涉外CEO科技智能公馆,总体定位,财富科技智能服务 生活,总体形象导入,组成要素：1 核心区位 2 科技
2、公馆 3 智能住宅 4 酒店服务 5 品质生活,首席CEO财富公馆，智能科技酒店公寓,总体形象定位,产品品牌形象,国际古典建筑，恒久价值，弥久恒坚。,社区生活形象,汇聚智慧与财富的名流时尚生活圈层,项目客户定位当前区域置业客户特征 项目客群预判,区域客户特征：1、自住型、投资型均有，投资型客户比例稍高。2、多数客户兼具投资及自住性质。3、自住以城南地缘型客户为主，如周边高校老师、企事业单位员工、原周边居民等。客户购买点：城南情结，区位，资产升值、交通方便、成熟配套,区域客群特征,自住型投资客户,客户来源：来自全市或全省其他区域购买特征：在意投资回报率，对物业价格及区域发展较敏 感，更看重总价低
3、、回报率高的项目。精装修 及不限购是投资客户的二大吸引点。,城南地缘型客户,客户来源：周边企事业单位高管、城市青年金领购买特征：对城南有深厚感情，认可区域地 段价值，追求上班和生活的便利，注重品质及品 牌，兼有投资性质。,公寓目标消费群特征：周边企事业单位中高管理层、高校老师或陪读人员、青年金领精英公寓购买目的：认可该地段，看中区域的投资回报率，购买后租赁以获取持续回报；看中周边的配套成熟，追求上班和生活的双重便利；看上地段的优越性，在满足一定的自住需求的基础上能兼顾投资性；,项目客群定位,目标客群特征,客群来源：西安全市企事业单位高层置业目的：自住型投资客群特征：看重投资回报,客群来源：周边
4、中高收入人群，如企业管理层、高校老师置业目的：投资兼自住客群特征：看重投资回报、服务和配套,客群来源：市外、省外地域置业目的：投资为主，兼有自住型客群特征：具有一定经济实力，对开发商、社区档次等要求较高,客群来源：城南周边追求品质生活的青年精英置业目的：自住、兼有投资意向客群特征：过渡性居住，经济收入上中等,本项目公寓客群：周边工作及生活的企事业单位中高层、高校老师或陪读人员、金领精英为辅,项目目标客群,自住型投资客户：重视区位、未来升值潜力,客户背景来自全市或省内其他区域。经济实力雄厚。为私营企业高管、个体户、公务员等。置业目的 自住型投资。注重资产的投资回报率，看重地段。置业偏好 实现资产
5、的保值和增值，并实现资产可能的多元化。看重资源、品牌、地段，看重是否能获得持续的投资回报。,典型客户访谈摘要,客户特征,南二环这个位置交通方便，周边配套好，学校什么的也都比较高，人文素质高，是个认可度非常高的地方，现在附近的房子租金也相当了得，公寓很抢手。虽说目前这边的房子卖的也不便宜，要是总价还可以接受的话，我想我会考虑的。王女士,这边位置不错，旁边有学校、有办公楼，交通、生活什么的都方便，旁边的几个村子也待改造，将来发展会更好。我比较中意这里，当时错过了万科，有点后悔，哈哈。张先生,典型客户描摹,区域地缘型客户：对区域眷恋，追求品质生活，以自住为目的,客户特征,客户背景城南或高新工作的企业
6、人士、白领精英、周边的原住民，高校学生的陪读家长等。置业目的本地置业的客户主要为年轻及中层客户，购买新房主要为自住需求，同时兼具投资价值。置业偏好限于经济能力，价格是购置房屋时最重要的考虑因素，追求生活和上班的双重便利，有一定的小资情结，通常选择按揭的方式。,我本人就在附近的写字楼工作，对这边情有独钟，离小寨、高新都很近，学校、高校也比较密集，人文素质较高。虽然临着二环会比较吵，但是过渡一下也未尝不可，上班生活的什么的都方便嘛。价格不要太高就好。李女士,典型客户访谈摘要,我的小孩在旁边的音乐学院上学，我属于陪读的。这边离学校近，就一站路，周边住宅区多，买东西什么的都方便。将来小孩毕业了，租出去
7、也好租，要是一时半会没找到满意的工作，也有个地方落脚。陈女士,典型客户描摹,公寓居住客户：来源主要为城南区域，辐射高新、城内的客户，以及周边高校学生群体。主力年龄段在25-50 岁左右 年轻、时尚、消费理念超前 购买能力较强，有投资和保值意识。,周边企事业单位高管层+青年金领精英+自住型投资客,精英的典范的现代的品牌的都市的引领的前沿的,主力客群特征,这些是他们的精神标签,活力,浪漫,积极,生活,品位,责任,希望,品味,压力,运动,项目生活主角定位主力客户群写真,项目产品定位,以酒店式服务为特色，兼具投资及自住功能的精装公寓。,酒店服务公寓+精装酒店式公寓,酒店服务公寓,酒店式公寓,由酒店服务
8、公司统一运营的投资型公寓。,以酒店服务和配套为特色，兼具投资及自住功能,产品定位,产品定位,商业+北侧酒店服务公寓+南侧酒店式公寓,产品定位,北座：酒店服务公寓,户型配比为一室186套占52%、二室108套占30%、三室66套占18%,3100,北楼分布有一室、二室、三室三种户型，一房面积在50-65 共186套，二室面积在70-85，共108套，三室面积在195-110共66套。总计约360套。层高为3.1m。,层高示意6F-21F,产品定位,南座：酒店式管理公寓,南楼6F-9F采用酒店式布局，户型以一室为主，其中一室约55，共76套。两室约82，共16套。单层层高为3.6m。,层高示意,3
9、600,产品定位,商业布局,具体分割布局应待招商后根据商家实际需要进行划分,1F 2F,3F 4F 5F,酒店服务式公寓1、是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。2、选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。,项目产品定位酒店公寓选择,选择酒店式公寓的理由：1、区域处南二环商务区域，商务氛围较浓，有市场需求，有一定的市场支撑；2、良好的物业管理、精致的装修有利于提升项目的档次，拔高形象；3、对于投资客而
10、言，酒店式公寓的投资回报率较好。,细节彰显国际化楼盘品质,项目产品定位选择精装理由,选择精装的理由：1、本项目针对投资客户，精装能省去投资客后期的装修麻烦；2、精装可以使开发商获得额外的溢价空间；3、精装利于提升项目的品质，树立高品质形象。,装修标准及风格：装修标准2000元/。,项目产品定位室内装修标准,此标准下的装修材料及品牌选择：1、入户门：高级钢质门，可选用盼盼；2、室内门：选用优质复合门；3、窗户：选用高级铝合金双层中空玻璃窗；4、地面：品牌地砖，配成品踢脚线、石材过门石；5、墙面：品牌乳胶漆，可选择立邦或多乐士；6、顶面：局部石膏板吊顶，品牌乳胶漆；7、灯具：白帜灯；8、厨房：品牌
11、墙砖、铝扣板吊顶、品牌吸顶灯；9、橱柜：可选择美派或欧派整体橱柜；10、卫生间：品牌墙砖、铝扣板吊顶、品牌换气扇、品牌吸顶灯；11、卫浴洁具：可选用箭牌或TOTO坐便器、洗面盆、淋浴花洒，带面盆柜、化妆镜、五金件；12、龙头：可选择美标品牌；,参考：万科系精装标准 品牌选用,精装样板间风格建议一：美式田园风格,自然不失尊贵、奢华但不庸俗,精装样板间风格建议二：欧式样板间奢华、尊贵充满了生活格调与品质,精装样板间风格建议三：现代风格充满现代感的样板间是现代城市生活的完美展现,精装样板间风格建议三：现代风格充满现代感的样板间是现代城市生活的完美展现,精装样板间风格建议四：西安莱安逸境样板间,不带家
12、具家电的理由：1、家具家电会在一定程度上抬高投资客的支付总价，降低投资回报吸引力；2、家具家电的投资回报边际效应较低；3、增大开发商成本，利润空间有限；4、家具家电的档次选择与客户个性化需求有差异。5、样板房需带家具家电，具有家庭温馨感，吸引客户购买。,项目产品定位室内装饰部分,建议装修不带家具家电（样板房需带家具家电）,新古典主义低调的华丽,集大成者。比照罗马建筑的风格经典元素，新古典主义在檐口、栅花、线条等方面都是世界建筑精华的集大成者，在建筑比例上严格符合了人本的黄金比例。渊源。新古典主义的最早渊源是文艺复兴运动及其在建筑世界的反应和延续。提倡复兴古希腊和古罗马的建筑艺术装饰，在格式上与
13、古典主义风格相仿，追求构图规则和经典而传统的建筑符号。市场取向。新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，因此有可能（或正在）成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。融合。当今新古典主义建筑作品超越了“欧陆风”的生硬与“现代简约”的粗糙，设计更加精细，品位更加典雅细腻。新古典主义 是古曲与现代的结合物，它的精华来自古典主义，但不是仿古，更不是复古，而是追求神似。色彩。在色彩上以大面积线色为主。,建筑风格建议一,新古典主义风格简约/时尚/高端/品质,新古典主意建筑风格将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，呈现出古典而简约的新风貌，兼容华贵典雅与时尚现代，提升产品
14、本身尊贵、大气、豪华、高端感。也使得客户提升接受价格范围，更能显示本项目高端物业定位，及与众不同的品质感。,推荐风格,ART DECO 新装饰主义风格，是经久不衰的国际化建筑风格，以竖向线条突出建筑的挺拔感和尊贵感，恒久价值。,ART DECO 装饰主义风格国际化风格,建筑风格建议二,符号元素。下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，中段用古希腊、古罗马的五种柱式，檐口及天花周边用西洋线脚装饰，正面檐口或门柱上往往以三角形山花装饰，与底层重块石互相呼应，有的还在屋顶沿街或转角部位加穹窿顶阁楼亭。外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架。,
15、新古典主义风格立面要点,立面风格建议,采用石砖和玻璃幕墙材料相结合外立面，米黄色或棕色暖色系浅色调为主，石材饰面，浅色贴面，丰富的细部，并配以多种艺术处理、镶花刻金。材质朴实凝重的石材装饰于柱头、门头柱、线角、墙身等部位，通过手工打磨的石材，在古典中透露现代。,立面效果优雅/现代/暖色/细部,立面风格建议,高大的门头，廊柱、山花武门廊，构图严谨，气势雄伟。柱廊、檐部、拱券也可以融入古典，以一种简化的形式表现出来。顶部线条上拉、垂直，退台处理，现代与古典相结合，,立面效果门头及顶部的处理,立面风格建议,玻璃高级花岗岩,外立面采用浅棕红的豪宅流行色，石材镶边，窗玻璃采用单向透光材料,全石材外立面外
16、墙，30mm厚天然花岗石，干挂石材幕墙，内衬25mm厚保温板，外 窗采用大面积采用断热铝合金Low-E镀膜中空玻璃。,中建麓山和苑,华丽家族汇景天地,北京棕榈泉国际公寓,立面采用干挂石材和局部高级防水涂料配以大面积的落地窗，高贵而典雅,本项目立面建议,立面材料建议,材料建议,立面材料建议,成本：选择玻璃幕墙和石材的外立面搭配市场价约为200300元/之间，一般来说，外墙面积=建筑面积*（0.50.6），本项目按最新稿52861万方建面计算，外立面成本价=52861*0.5*300=7929150，近800万。若采用面砖搭配玻璃幕墙的形式，市场价在150-250元/之间，成本价=52861*0.
17、5*200=5286100，较前者节省约300万。（注：该成本价格为一般市场估算，仅供参考具体价格需根据具体外立面面积来计算。）,外立面材料价格及成本,立面材料建议,备选立面效果,备选现代或后现代风格,备选风格建议,公寓户型配比建议,周边公寓户型配比汇总,周边公寓户型以33-60一室为绝对主力，占50-80%，二室作为补充,户型配比建议,公寓以50-651+1室户型为主，占比50%，70-110 二、三室占50%,独立厨卫保证居家的实用性,局部面积赠送，增添实惠,一房设计原则,面积段控制在50-65平方,一房产品户型值提升（小面积舒适型）,增加舒适度,本案一室产品户型尺寸建议,東尚蜂鸟 43.
18、55户型,東尚蜂鸟46.96户型,布局方正，合理，私密性强。功能分区合理，客厅卧室随意设计。百变露台，为精彩生活提供无限肯能。厨房外带花池，让生活多一分自然的美丽。户式中央空调，温度均匀，感受更舒适。设施完善，功能齐全。,户型方正，设计合理，布局精巧。明厨明卫设计。卧室飘窗引入无限风光。小公寓，大客厅，一切皆有可能。户式中央空调，温度均匀，感受更舒适。设施完善，功能齐全。,一室户型,50一室（绿城水晶蓝湾）,优点：分段合理布局，功能分区清晰、无浪费面积充分利用面宽，采光效果覆盖功能区多。卫浴明亮、步入台阶设计。开敞厨房、简餐、吧台多变空间、入户玄关系统。不足：动静无法分区、私密性一般,一室户型
19、,50一室一厅（南京中海凯旋门）,优点：布局合理、动静分区客厅卧室采光良好主卧3.6米开间，较为舒适独立步入式衣帽间设计。无面积浪费。私密性好不足：客厅开间小，面积小，舒适度低。,一室户型,一室一厅一厨一卫 50,优点：户型方正，布局合理，强调整体功能性。无面积浪费。私密性好独立厨房、餐厅采光、卧室采光好厨房带生活阳台、功能性好不足：暗卫,一室户型,一室二厅户型,68一室（绿城水晶蓝湾）,优点：户型方正，功能分区合理卧室采光良好主卧3.6米开间，较为舒适独立步入式衣帽间设计。无面积浪费。私密性好不足：客厅开间小，面积小，舒适度低。,一室户型,优点：大开间设计，采光性能好。客厅卧室尺度舒适，卧室
20、落地窗。动静分区，功能分区卫生间带浴缸、带落地窗独立步入式衣帽间设计。厨房带生活阳台、功能性好无面积浪费。不足：私密性一般,一室一厅一厨一卫 75,一室户型,把控面积段面积段处于适中阶段,局部面积赠送，增添实惠,两房设计原则,增加舒适度,二房产品户型值提升（实用舒适型）,本案二室产品户型尺寸建议,舒适两室，风尚美宅。客厅、主卧、生活阳台三面朝南，收获 更多阳光。敞亮明厨，精致干湿分离卫浴，极致空 间利用。户型设计合理，动静分区，动线清晰。独立生活阳台。餐客一体，提升空间感。,存在面积浪费,户型方正，两个半面宽，功能齐全，动静分区。,厨卫等功能区与卧室休息区分开,龙湖MOCO80户型,两室户型,
21、两室户型,两室一厅一卫 67,优点：客厅、及主次卧室均可采光，。布局合理、功能齐全。功能分区、动静分离。主卧及客厅带飘窗设计，厨房带生活阳台餐客一体，空间感增强。不足：卫生间为暗卫。次卧开窗较小。,两室户型,优点：客厅、餐厅及主次卧室均大面积采光，。功能齐全、时尚开敞式厨房，提升品位。功能分区、动静分离。不足：卫生间为暗卫无生活阳台和洗衣机预留位置,两室户型,81二室,46一室,95二室,两室户型,两室户型,把控面积段面积段处于适中阶段,通过大面积赠送外部空间来达到景观居住,三房设计原则,满足功能型舒适度为主,三房产品户型值提升（功能实用型）,本案三室产品户型尺寸建议,布局合理，全明设计，南北
22、通透，三室朝南,布局紧凑合理，全明设计，南北通透。,卫生间干湿分离，北侧有生活阳台。,三室朝南采光，客厅封闭式阳台，多功能设计。,万科城 经典89户型,三室户型,龙湖香醍溪苑116 三室两厅两卫,优点：南北通透、户户采光、全明户型布局合理、功能齐全，动线清晰、无面积浪费。餐客一体、空间感强。客厅带南向阳台。不足：116 的三室在功能性齐全的情况下各开间尺寸无法做到十分舒适的尺度。,三室户型,公寓配套建议,北京的酒店式公寓发展较早也较多。通过一份北京市的酒店式公寓配套统计表可以看出酒店式公寓所需的配套项目,从酒店公寓使用者对配套服务设施的需求情况来看“购物场所”、“中餐厅”、“咖啡厅”、“洗衣店
23、”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池”、“商务中心”必须配置，“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多功能厅”可以考虑；“会议室”基本上不考虑。,酒店式公寓配套研究,适合本项目的配套,对于本项目的配套还需考虑周边凯德广场的影响因素，一方面形成客流量的共享和互补，同时业态上形成差异化，避免直接竞争。,综合公寓使用者对配套服务设施的需求和周边项目配套竞争可得出本项目所需配套：,健身中心游泳池,洗衣房棋牌室,西餐厅咖啡厅,中餐厅商务中心,茶秀/红酒书吧/网络,本项目配套设施：,配套面积建议,健身房、游泳池、咖啡厅、书吧等示意,公寓配套建议,主力配套健身中心,在追求生活品质和绿色健康的时代，健
24、身中心已经进成为必不可少的会所配套，并且讲究品牌、规模及档次。,配套建议,主力配套大型中餐厅、宴会厅,大型的餐饮中心，选择品牌及档次较高的餐饮店，要具备能承办各种宴会，如婚宴、周边公司年会等宴会的规模。,宴会厅、中餐厅,高级包间,配套建议,主力配套咖啡厅、精品餐饮、特色餐饮,本项目的业主属于中高端客群、对生活品质及情调有自己的追求，咖啡厅、精品餐饮店成为他们日常光顾的场所,精品餐饮店,咖啡厅,特色餐饮,配套建议,主力配套商务中心、party吧,商务中心主要针对本项目的商务人士业主，集商务办公会晤为一体的场所。,公寓产品自身面积不大，设置party吧，则可解决平日业主想在家举办party却苦于地
25、方小的问题，该场所功能应包括娱乐，吧台，临时居住，烹饪等功能。,商务中心,Party吧,配套建议,建议配套红酒吧 雪茄吧,红酒屋,雪茄房,到此类场所消费、休闲的人属于特定人群，高端客户较多。,配套建议,建议配套自助洗衣房、书吧、棋牌室、精品酒吧,自助洗衣房,精品书吧,棋牌室,精品酒店,配套建议,温泉水疗纤体美容 SPA,全天候温泉泳池,主力配套温泉游泳、SPA,温泉泳池作为高档住宅会所的必备配套深受业主的喜爱，为必须配置，配合以温泉水疗纤体美容 SPA，提高配套的完整性和档次性。,配套建议,商业定位建议,PART,商业总体定位,从项目自身公寓配套角度来说，本项目又有社区型配套商业性质,从项目所
26、处区位及周边环境来说，南二环边，主干道旁，周边办公、商务、商业均较为成熟，所以本项目商业可作为区域外向型临街商业。,从项目交通环境来说，项目北侧有南二环，实际上是造成了一定的阻隔性，人流量受到一定限制。未来随着凯德广场的开业，人流肯能会被吸引过来，故本项目商业应该定位为中高档次商业中心。,综上所述，本项目的商业建议定位为：,南二环枢纽中高档区域型商业中心,万科新地城二期商场（凯德广场）商业面积共5.8万，地下一层设置为超市及餐饮；地上一层为国际时尚服饰、茶秀、化妆品；地上二层为女装、配饰、鞋包等；地上三层为男装、运动休闲装、数码、图书及KTV等娱乐项目；地上四层为童装、家居用品、美容SPA；地
27、上五层为影院、健身及餐饮等,不同质、少而精 尽量不做万科凯德广场同质化的业态，业态不宜繁杂，但是一定是精选业态。,档次高、形象好 匹配酒店式公寓的档次、利用良好的昭示性打造中高端的整体外观形象。,服务于公寓 吸引周边高端消费 配套以更好的服务于公寓为宗旨同时能吸纳周边高端的消费群体。,业态,品质,功能,凯德广场规划业态,商业整体同凯德广场相辅相成，形成互补的高端区域商业中心形象,商业总体定位,方案一 金融、通讯业态规模和等级较高，面积需求较大，大堂需要做挑空设计。,方案二 金融、通讯等业态规模和等级较低，面积需求小，大堂无需做挑空设计,商业业态布局方案,说明：公寓大堂在正中可保证三个单元的公寓
28、共用一个大堂，一层公寓大堂及银行大堂有需要可做挑空。25F商业可通过两侧电梯进入。公寓大堂空余部分面积可做一层休息吧，可为业主提供休息等待、相互交流的空间。,1F金融、时尚品牌、公寓大堂层布局,1F布局建议,1F公寓大堂建议,公寓大堂各功能区域面积示意,公寓大堂示意,公寓大堂总面积：610平米包括：酒店服务公寓大堂 酒店管理公寓大堂 酒店服务中心,公寓大堂,公寓服务中心,服务台,吧台,贵宾等待区,客户线导向 阶层专属的符号元素,市场借鉴 市场同类型产品,以大气的设计和精致的内部装饰，打造高尚尊贵的价值感，营造亲切的归家感受,项目契合 高端项目特性,公寓入户大堂装修建议,装修风格及元素建议针对定
29、位客户群建议用明亮的复古风格体现高尚尊贵生活与文化氛围,富有底蕴质感十足的复古欧式元素最容易表达身份感的感觉,明亮浅质的色调运用体现轻松愉快的归家氛围,油画及陈设,雕塑及小品,古典几何图案的大理石地板及墙面,奢华的大堂水晶灯,古典的沙发和地毯,细节小品和休憩设施,大尺度内部空间之下，配合重点的装饰及细节点的精工细作凸显品质感,将世界级酒店的设计概念融入公共配套空间，入户大堂设置6m层高，酒店式豪华设计，大量采用石材、水景吊灯、镜面等材料，提供华贵、舒适的入户体验。,重庆绿地翠谷香堡入户大堂,成都誉峰入户大堂,上海招商南桥一号,酒店式豪华入口大堂借鉴,公寓大堂建议,酒店式服务台,公寓大堂建议,酒
30、店级别吧台，光线处理尤为重要，暖色调给人温馨和舒适的感觉，同时石材和灯饰的运用要曾强尊贵感。,公园时光入口大堂,华丽的天花装饰、内部水景及大量的石材应用,延续共享大堂宫殿式的建筑外观，共享大堂设置6m层高，可根据屋顶变化，形成内部空间的变化。根据承担的不同功能有序布置平面功能，酒店式豪华设计，大量采用石材、水景吊灯、镜面等材料，提供华贵、舒适的入户体验,石材地面、豪华灯饰以及植物装饰,公寓大堂建议,共享大堂,公寓大堂建议,休闲区,充分利用大堂给予的公共空间，以开展熟络感情活动，尊贵的业主回家前或出门时在大堂有一个休息缓冲的地方，可以提供交流，休息，会客等功能，提供吧台服务。注意整体风格和富有情
31、调和特色的布局,候梯厅自然采光通风，五星级酒店式豪华装修，大量使用石材、木饰面、铜材等高档材质，并配合原创油画、家具等装饰，为业主营造尊贵、舒适的入户体验。,西安八号府邸自然采光、精装修候梯厅,五星级酒店标准的候梯厅装修,公寓大堂建议,酒店式豪华候梯厅,电梯轿厢装潢体现奢华尊贵感，大量应用进口手工拼花石材、高档木饰面、水晶灯、皮革、铜材等，并设置举止优雅、仪态端庄的电梯司机，进一步强化业主的入户体验。,成都誉峰豪华轿厢内饰,轿厢细部的纹样装饰,大尺度的电梯门,专人电梯服务,酒店式豪华候梯厅,公寓大堂建议,1F商业大堂建议,餐饮及会所大堂示意,二个商业大堂：其中：3层餐饮大堂 80m24-5层商
32、业大堂 50m2,银行外观示意,时尚品牌店内部示意,时尚品牌外观示意,银行内部示意,1F的商业注重形象的塑造，要具有一定档次，选择银行业态可很好的塑造数高端的形象。公寓大堂时尚品牌店的形象也要向高端塑造,1F商业业态示意,金融 保险平层布局 2F（方案一）,2F布局建议,证券公司,保险公司,2F的商业注重档次性，鉴于周边办公市场的聚集，业态选择金融性质的业态，如证劵类，保险类公司，集办公和业务两用。,2F业态示意,生活配套商业层 2F（方案二）,2F布局建议,2楼也可根据商业招租情况，设置摄影、婴幼用品店、教育培训等业态。,摄影店,康体美容spa,教育培训,亲子中心,2F备选业态示意,2F业态
33、示意,说明：可举办各类型宴会的大型品牌中餐厅一个，。操作间设计在展示面较差的南侧。中间的电梯井电梯不停靠。,餐饮层 平面布局 3F,3F布局建议,3F餐饮层布局建议,3F餐饮层可做大小包间18个，14个普通包间每个面积约32，三个中包间面积约56，1个大包面积约120，包间开间在4m12m不等，中间设大厅面积约1200，操作区约1000，大堂面积约300，操作区沿南二环侧设计临窗卡座。,3F中餐厅功能布局示意,3F餐饮操作间排烟通道布局示意,3F中餐厅排烟布局示意,大型中餐厅、宴会厅示意,在3F规划一家高端大型的餐饮，有形象有档次，项目良好的地段，加上周边政府机构，大学校园及各写字楼公司带来高
34、端客源将成为餐饮主要消费群体。该餐饮店应具备举办大型宴会的能力。如大香港鲍翅、真爱中餐馆等高档餐饮店。,3F业态示意,餐饮层 平面布局 4F,说明：中精品餐饮层公寓电梯不停靠，由两侧电梯同达，电梯之间过道连接，形成动线,4F布局建议,4F餐饮层布局建议,4F餐饮层设计4个精品餐饮店，A咖啡厅约800、B特色餐饮约1200、C精品西餐约1000、D酒吧约600。,4F特色餐厅层功能布局示意,在针对本项目的客群及周边现有人群，比较有情调的精品餐饮类业态会符合这类人群的消费习惯，故将4F规划为精品餐饮层，放入酒吧，咖啡厅，西餐厅，料理，烧烤等业态。,4F业态示意,4F特色餐厅层示意,说明：健身中心、
35、红酒屋雪茄房等对外性质较强的业态放在沿街昭示力较强的位置，商务中心、书吧（网吧）等需要安静的场所与多功能房、棋牌房等较为喧闹的场所分开布置，有会所大堂/物管理中心隔开。公寓电梯可在5F停靠。,会所配套布局示意图 5F,5F布局建议,商务中心,商务中心的设置主要为满足本项目的商业人士的需求，基本服务功能应包括：复印、收发传真、收发邮件、订各种车票、机票、打字上网、包车、制作会议用条幅 制作名片、会议台签、等商务方面的一切事物。要有商户会晤包间，小型会议室，上网场所等设置。,会所各场所功能介绍,健身中心,健身中心做到标准化，基本功能区有：伸展区、心肺功能练习室（有氧训练）、体能秩序训练室（无氧训练
36、）、哑铃练习区、健康舞室与精神放松练习室、体能测试中心。最好选择一个品牌的健身中心公司经行专业化的运营。,会所各场所功能介绍,Party吧、多功能厅,公寓产品自身面积不大，设置party吧，则可解决平日业主想在家举办party却苦于地方小的问题，该场所功能应包括娱乐，吧台，临时居住，烹饪等功能。,会所各场所功能介绍,棋牌室,棋牌室配备自动麻将桌，桌球，棋牌等休闲娱乐工具。,会所各场所功能介绍,商务间/书吧/网络服务,随着人们生活习惯的变化，许多人希望能有一个地方能听着音乐，看看书，喝点茶饮，书吧就为这类人提供了这样的休闲场所，同时设置在商务中旁，也可设置部分电脑，网络等满足人们休闲办公的要求。
37、,会所各场所功能介绍,红酒吧/雪茄房/茶秀,高端人群的休闲交流的社交场所，配置有类高级红酒，雪茄，高级茶饮等。,会所各场所功能介绍,顶层泳池配套建议,酒店式公寓顶层做室内泳池可大大提高项目的品质和形象，同时也完善配套，整体面积1500内，并在泳池旁做景观休闲露台。根据西安的气候特征泳池不建议做露天，建议半露天，顶层天然采光。,顶层泳池示意图,外墙外保温：外墙外保温是将保温隔热材料置与墙体固定在一起，集节能、保温、隔音、装饰效果于一体，有效保持室内的温度恒定，提高墙体保温性能，改善室内热环境。外窗外保温：电动卷帘门外窗保温，集装饰、防护等诸多功能于一身，具有：保温、隔音、防盗、抗雨雪、防风沙等功
38、能。控制则有：开关控制、遥控控制、断电情况下应急手摇、更具有安全保护装置，遇到障碍可自动反弹，确保人或物不受到伤害。家居智能化系统：社区智能卡识别系统、磁卡出入系统、门控系统、指纹识别出入系统，全方位可视对讲系统，温度、灯光、窗帘及家电全方位远程控制系统等。光纤入户：宽带电信系统，基于光纤电缆并采用光电子将诸如电话三重播放、宽带互联网和电视等多重服务传送给家庭，具有抗干扰性强、重量轻、容量大等优点。置换式新风系统：整套中央新風系統能在不開窗的前提下，1天24小時、1年365天連續爲整個房屋提供室外新鮮的自然空氣，達到國家對室內空氣量的標准，同時還能排走室內有毒有害氣體，如甲醛、揮發性氣體、氡氣
39、等，改善房屋內部的空氣質量。,五大新科技，定制科技住宅,新科技建议,恒湿恒温 新风置换篇,人体最佳舒适环境：室内温度约2026，空气相对湿度约3070%，声环境约3545分贝，取自楼顶高空的新风，全天候柔缓涌入室内，不用开窗换气，也不需要空调暖气，以最舒适的方式改变生活。,恒湿恒温是一句引起美好联想的话语，从科技上理解，是把室内的热环境控制在一个舒适的温度区间和湿度区间，使人感受平衡、舒适与健康。,天棚柔和辐射制冷采暖系统在混凝土楼板预埋高性能盘管，并在盘管内通水运行，这一套系统为每一户业主提供制冷和采暖，其效果非常均匀、柔和、舒适。,天棚柔和辐射制冷采暖系统,原理温控系统采用更为舒适的低温辐
40、射。采暖：就像太阳以热辐射方式将温暖传输给地球一样，这套系统在冬天首先给楼板升温，然后向整个房间均匀辐射对人体健康有益的远红外线，加热房间内的所有物体，使人们感到舒适。制冷：系统首先冷却楼板，楼板再接收室内所有物体的热辐射，并由1820度的水将热带走，使室内保持凉爽。方法这套系统在夏季以18-21度左右的水制冷，冬天以32-35度左右的热水采暖，配合上第MOMA特有的建筑围护结构，其采暖制冷所用的能耗大大低于普通建筑能耗的平均值。,全置换式新风系统,在楼顶安装新风机组，在每一户的客厅、起居室和卧室设置送风口，在厨房、卫浴设置回风口，新风机组内部有精细的新风处理系统，通过这一套系统为每家每户输送
41、新风，不用开窗，通风效果更好。,全置换式新风系统,原理新风系统完全以新鲜空气置换使用过的旧空气。从送风口向室内输送温度稍微低于室温（约1419度）的新鲜空气，在室内形成新风湖，并利用新风与旧空气之间的气压差，以及室内所有热源对空气的加热作用把旧空气送到室外。方法：在每一户的客厅、起居室和卧室设置送风口，在厨房、卫浴设置回风口，新鲜空气从楼顶新风采集口进入系统，经过除尘、除菌、湿度调控等步骤，在通过新风口向室内输送新风，新风路径不受污染，送风、回风不混合。这套系统根据户型面积、房间数量不同来设置送风口与回风口，人均新风量大大超过国家标准，送风进程约为4米，轻柔无风感，无气流感，无不适噪音。,全置
42、换式新风系统,健康保湿新风系统在进行空气置换时，对新鲜空气进行除尘、冷却除湿，再以高压微喷雾加湿，使新鲜空气内饱含洁净、滋润的水分子。相对湿度范围：冬季不低于30%，夏季不超过70%；这一范围是国际ISO7730推荐的舒适度标准，健康、舒适的范围内,外围护系统篇,建筑外围护系统设计目标：1、完整而精致的外围护结构包括外墙、外窗、外遮阳、屋面、地下保温、楼板内墙等结构，保证天棚柔和辐射采暖制冷系统和新风系统得到最好效果的运行。2、整合利用外围护结构的保护功能，最大限度减少外部环境（包括过冷、过热、风沙、雨雪、冰雹、噪声、强光、紫外线、污浊空气等）对室内舒适度的影响。3、新型工艺和技术使建筑物更轻
43、盈、更简约，更具独一无二的现代艺术价值。4、严密的外围护结构体系使建筑采暖制冷的能耗达到最低，实现绿色建筑的节能、舒适目标。,高价值建筑 科技节能体系 保证住宅的舒适与经济严密的保温隔热系统 解决普通住宅撒风漏气问题 舒适节能双重价值,外墙外墙的热工性能直接关系到建筑的保温隔热。采用外保温，直接引用欧洲标准的保温材料增加聚苯板，传热系数仅为北京市现在通行节能标准的约1/2，有效形成保温隔热，减少冷热桥产生，保温层与外饰面之间的空气层可自然通风，有利于隔热和干燥保温层。,外窗长方形窗具有更好的私密功能，同时开窗面积小了，保温隔热功能更好。长窗根据朝向不同，有直角、矩形与八角形三种，光线从不同方向
44、进入室内，被长窗切割成交织的光影，最独特的八角形长窗朝南开，光影随太阳的行走在室内移动，优雅拉长。,双层中空金属镀膜Low-E玻璃防风性能好、透光率高，保温隔热功效很高，能够阻挡紫外线辐射，阻隔室外热量进入室内，但室内热量不会发散到室外，室内温度不受室外温度影响，大大降低采暖制冷功率。严密的外窗系统同时具有高度隔音功效，能够全面提高居住舒适度，保护家人健康。,外遮阳独特的冰花玻璃外遮阳，制造出层层叠叠的“墙中墙”效果，简约、纯净、低调奢华、明快而富于变化，干净利落。冰花玻璃外遮阳发挥着保温隔热、阻隔噪声的功效。住户可以根据实际需求，通过外窗、外遮阳的组合使用来阻挡进入室内的光线与热量，使采暖制
45、冷、新风置换的效果好、更舒适。,屋面屋面保温隔热和防水性能直接影响顶层住户的室内舒适度。屋面总传热系数非常小，大大降低了顶层住户受室外冷热环境影响的程度，精细严密的防水工艺防止雨水渗漏。虹吸式雨水系统是当今国际上先进的屋面排放系统，被广泛应用于各种复杂的屋面工程中。虹吸式雨水系统利用不同高度的势能差，使管道系统内部局部产生真空，通过虹吸作用快速排放雨水。,楼板与管道井楼板结构是保证住宅室内私密性和噪声防护的关键。在防止楼板孔洞传声上功夫，专设管道井，将绝大部分管道集中安排在一个管道竖井内，冷水、热水、包括下水管道全部从楼板中经过而不穿透楼板，最大限度减少孔洞传声。,内墙内墙具有良好的隔声性、防
46、潮性和防火性。内隔墙的厚度可以保证隔声效果，但过厚则占用空间面积，上第MOMA的内墙结构非常扎实，但不会占用室内面积。,地面在加厚楼板的基础上，高品质和科学配比构造的地面材料和做法，起到消声隔音的功效，当声音在穿过地面时，会被材料层减弱，声波发生折射和衰减，因此邻里之间的噪声可以很好地被阻隔。,竹木地板地板为竹木地板，以毛竹为原料，不是砍伐成年木材来做地板，对环境特别友好。竹木地板质地坚硬，经过上蜡、上UV层等效道工序，做到无细缝、无针孔，具有安全、防水、阻燃、抗压、耐磨等 优点，弹性非常好，而且抗压性和柔韧性都特别强。竹木地板色泽天然，结构细密，触感细腻；踢脚线也加用竹木地板材料，让灰尘无处
47、隐藏。,科技与节能篇,高舒适度、高环境品质、高能效比,高舒适度科技住宅运用一整套由内至外、完整的物理科技体系来实现居住环境的高舒适度。恒湿恒温，是把室内的热环境恒定控制在一个舒适的温度区间和湿度区间，让全家人享受更舒适的生活。,舒适度范围参考了ISO7730标准（PMV-PPD预计热指标-预计不满意指标），可以满足95%以上的人的舒适感受，即室内温度约2026度之间，冬季相对湿度不低于30%；夏季相对湿度不高于70%。,采用以上高科技系统增加的成本约为元/。,高科技系统的成本包括两个部分：设备费用和专利使用费用；北京锋尚国际公寓高科技系统的总成本约800元/，南京朗诗国际的成本也约800元/。
48、,国际先进掌形识别电子入户门。霍尼韦尔量身定制智能温控器。智慧生活配置。小区内车库管理、门禁、消费、查表一卡通系统。最顶级家庭远程空凋、地暖控制系统集成在全球首次利用。社区周界、公共空间、楼体周界、入户单元门设有4层安防系统。紧急呼叫系统。煤气报警系统。,特别推荐：国际智能化家居系统,新科技建议,三表远传自动计量 一卡通 可视对讲 100M宽频用户终端接入 卫星电视接收系统 安防系统（以下各种报警器材均可通过联网“布防”，直接接驳小区保安中心及公安局，来实现家居安防）门/窗磁开关 煤气泄露报警器 震动传感器 溢水检测器 红外线探测器（当阳台有非法侵入时系统自动报警）烟雾报警器 紧急按钮 红外线
49、移动探测器 玻璃破碎探测器 家电远程遥控（备选）通过电话实现异地远程遥控家电的开启 VOD点播,重点推荐：国际智能化家居系统,新科技建议,第一重：公寓出入管理。任何进出公寓的人员需持有一卡通，进行备案刷卡仅可进入，没有则不能通行，需要通过大门与业主取得联系得到允许后才能进入。第二重：楼栋监控系统。公寓通道内半球监控摄像系统、电梯内半球监控摄像系统、半球摄像机是可以随时查阅界面的情况。第三重：可视对讲系统。户内设可视对讲话机，外来人员在进入楼栋时的身份认定，业主与安保管理人员可直接双向对话功能。第四重：车辆出入管理系统。读卡器、车辆感应器、LCD感应器、车牌自动识别软件、摄像机、控制卡等，采用远
50、距离感应及车牌自动识别系统实现不停车通过社区出入口。第五重：家居智能化安保。家居综合布线及安保系统，灯光照明、中央空调等家庭机电设备控制的综合系统，家庭与社区物业连通，实现煤气、非法入室的物业报警联动。,五重智能安防体系,安防体系建议,1、招商先行项目成立招商组，在销售的同时进行招商工作。2、主力店先行入驻以大型高档餐饮为主力店，先行入驻。3、招租优惠针对银行、证券等机构，以优惠条件吸引其进驻，以提高项目品质和口碑。4、金钥匙物业顾问吸引一流水准的物业顾问公司，对公寓及商业统一实行酒店式管理服务。,商业招商运营建议,招商运营建议,来自金钥匙的管家服务,“金钥匙”国际星级酒店服务定位与释义“金钥
