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1、第十二章 用益物权 目 录,第一节 用益物权概述,第二节 土地承包经营权,第四节 地役权,第三节 建设用地使用权,第一节 用益物权概述,一、用益物权的概念和特征,以使用和收益方式直接支配他人所有之物，并可排除任何人不法干预的限制物权,特征：,1、他物权,2、以物之用益为目的,3、排他性,4、原则上是独立物权例外：地役权,5、客体具有限定性传统民法：不动产 我国民法：不动产、集合财产,用益物权的意义,1、有利于缓和物质资料所有与需求之间的矛盾,2、有利于发挥物之最大化效益,3、实现社会主义公有制的法律构架,三、传统用益物权的种类,西方大陆法系民法所确立的用益物权,特征：,1、私人财产的他人用益权
2、,2、客体，为土地,3、具备公示制度,4、取得基于民事事实,特征：,1、以在他人土地上修造建筑、种植竹木为目的,2、是取得所建房屋、所种竹木的所有权的依据“附合”之阻却,3、具有“土地用益”与“地上物取得”两个方面的含义,4、期限之有无、地租之有无，具有任意性,地上权的内容,1、土地用益、地上物取得,2、地上权的处分权 转让、出租、抵押,地上权消灭的后果,1、地上权人取回地上物，恢复土地原状,2、土地所有权人的地上物购买权单方权利、并非义务,3、土地所有权人的补偿义务 未予取回的地上物,4、地上权人的有益费用偿还请求权 增加土地价值的费用,地上权,以在他人土地上修造建筑、种植竹木，并取得所有权
3、为目的的权利,地上权与国有土地使用权的异同,相同之处,均是用益他人土地，并取得地上物所有权的权利,不同之处,1、土地所有权人的范围不同,2、权利设定的方式不同,3、权利的有偿性与期限性不同,4、权利的可流转性不同,5、权利消灭后的地上物的处理不同,地役权,为自己土地支配的便利而支配他人土地的权利,需役地A,供役地B,A地所有权人,B地所有权人,永佃权,永久性地在他人土地上耕作或畜牧的权利。,特征：,1、以在他人土地耕作或畜牧为目的的用益物权,2、稳定性,3、有偿性,（二）内容,1、土地用益权,2、土地用益权的处分权转让、继承、设置担保 不得改变土地用途,典权,承典人基于典权合同支付典价，对出典
4、人的不动产进行占有、使用和收益的权利。,出典人,承典人,特征：,1、传统习俗的用益物权化,2、客体为不动产,3、支付典价，为典权成立的条件“典半”,4、期限性、可回赎性,典权的内容,（一）用益权,除非由典权合同另行约定，典权人的支配权没有范围上的限制,（二）典物的法律处分权,1、转典权在典权存续期间，典权人将典物再次出典予第三人的权利,出典人,承典人,第三人,典期届满后典物的处理,（一）回赎,出典人,承典人,1、“房”、“价”两还,2、“房”不计租，“价”不计息,3、回赎期限,1、典权合同有约定的，从其约定,2、典权合同无约定的，合同届满10年,3、典权合同未约定典期的，合同成立30年,（二）
5、绝卖,回赎期间内，未曾回赎，典权人即无偿取得所有权,（三）找贴,回赎期间内，出典人与典权人订立买卖合同，典权人支付典价与买价之间的差额给出典人，并取得所有权。,1、回赎期内，还是回赎期外,2、有偿取得所有权，还是无偿取得所有权,3、基于合同取得所有权，还是基于不回赎之事实取得所有权,第二节 土地承包经营权,一、土地承包经营权的概念与特征,农村集体组织、农户或个人对于集体所有或国家所有、由集体使用的生产资料，依据承包合同所享有的占有、使用、收益的权利。,特征：,1、依承包合同取得,2、取得原因具有身份性集体成员,3、客体为农业用途的不动产生产资料,二、承包经营权人的权利,1、独立的经营权,2、承
6、包权的处分权不同于承包财产的处分权,三、承包经营权的物权保护,1、民法通则“与所有权有关的民事权利”“承包经营权”,2、他人物之用益的两种模式,（1）债权性用益,适用于对于稳定性要求较差的用益权利,（2）物权性用益,适用于对于稳定性要求较高的用益权利,3、承包经营权物权保护方法的表现,（1）对承包人而言权利及于物上,（2）对发包人而言所有权承受负担,（3）对第三人而言受到承包经营权对世性、排他性的排斥,（4）对于国家而言受到经营权“外部效力”的制约征用,第三节 建设用地使用权,一、建设用的使用权的概念与特征,国家以外的民事主体依照法律规定或者合同约定，占有国家所有的土地并加以用益的权利。,特征
7、：,1、主体的广泛性,2、取得原因的二元性划拨与出让,3、独立的财产属性,二、建设用地使用权的取得,（一）划拨,1、行政性,2、无偿性,3、无期限性,（二）出让,1、民事性依据民事法律行为（出让合同）,2、有偿性出让金,3、期限性,三、建设用地使用权流转和继承,（一）前提,出让土地使用权,（二）方式,1、转让移转土地使用权,2、抵押设定抵押权,3、出租有偿许可他人使用,4、继承移转土地使用权,四、建设用地使用权的变更与消灭,（一）变更,变划拨的使用权，为出让的使用权,1、订立出让合同,2、缴纳出让金,3、变更土地使用权登记手续,（二）消灭,1、国家收回使用权公益目的，依法事实，合理补偿,2、用
8、地人违反出让合同变更用途、闲置土地,3、土地灭失,4、使用权期限届满,第四节 地役权,为自己土地支配的便利而支配他人土地的权利,需役地A,供役地B,A地所有权人,B地所有权人,特征：,1、以他人土地供自己土地之便利为目的,2、用益物权,3、具有从属性从属于需役地所有权或其他用益物权,（1）与需役地所有权或其他用益物权一体转让,（2）与需役地所有权或其他用益物权一体处分,4、具有不可分性,地役权的取得或者消灭，均是全部的，不得分割为数个部分或仅有一部分之存在,5、期限及价金的任意性,（二）地役权的内容,1、对供役地的支配权,2、附随的地役权,3、用益设施之设置权,（1）维护费用，由地役权人支付，合同另有约定除外,（2）供役地所有权人在不影响地役权的情况下，可以使用 费用分担,（三）地役权消灭的法律后果,1、对供役地恢复原状,2、设施的取回与补偿,（二）地役权与相邻关系的差异,1、是否要求不动产之相邻,2、是否以土地为限,3、法定权利，还是约定权利,4、他物权，还是所有权的适度扩张,5、权利与义务的配置，是双向的，还是单向的,6、对于涉邻不动产关系的调节程度不同,相邻关系：基本的涉邻关系法律直接规定,相邻关系：较高层次的涉邻关系约定取得,
