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1、建筑之“偷面积”,一 背景 及含义二 依托的法律依据三 偷面积惯用手法四 详细分析偷面积的方法,背景及含义 随着房地产市场的逐渐升温，国内老百姓置业需求逐渐旺盛。国家为了稳定房价而出台的一些土地政策导致地根紧缩，土地寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价也水涨船高。这时开发商为了多出房，出好房，高容积率、高土地使用率、高出房率的产品成为各个开发商争相开发的产品。在这样的背景下“偷面积”的各类有效办法成为开发商赢得市场，增加产品综合竞争力的一种利器。,含义“偷面积”其实质是利用相关建筑规范关于住宅中不计算面积或者只计算一半面积的有关条款，将某些计算规则以外的空间演变成可实际使用空间，赠送给客户，使
2、自己的产品在竞争上优于对手的一种开发手段。,二.依托的法律依据：建筑工程建筑面积计算规范 1.现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积。不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的挑台，飘窗等)2.入户花园和未封闭阳台只计一半建筑面积 3.计一层面积的室内超高层，室内4.4米6米甚至更高 增加空间体量还可加楼板变现使用面积。（复式结构）,三.偷面积惯用手法(一)低台凸窗和落地凸窗（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁（三）超大入户花园和大阳台（四）隐藏式衣橱（五）送半地下室（一般是多层的一、二层）（六）送夹层（七
3、）层高做大，变成挑高房源（八）赠送错层双层高露台或双层高入户花园（九）空中院落,四.偷面积的常用方法解析,(一)低台凸窗和落地凸窗（外飘窗）所谓低台凸窗就是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的
4、那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。,这样通过把低台凸窗改变成落地凸窗的做法，使得房屋的空间得到延展变得更舒适。,缺点：大凸窗设计会带来外墙保温、外墙渗漏 等问题，需要开发商在材料、建筑施工质量上下功夫。,（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁（落地窗）,所谓“可拆卸凸窗”，在交楼时从室内看是真正的凸窗，但它下部窗台部分在结构上是虚设的。业主在装修时，可以自行将该凸窗下部平台打掉（不影响建筑外立面）。这样，既不计入建筑面积，又使业主额外得到相当于一般凸窗突出面积的室内地面面积，同时比步入式凸窗有更高的空间高度。这种方法在市场上应用非常广泛。“可打掉步入式凸窗梁”则是：开发商故
5、意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。,左图的顶柜为可以打掉的部分假梁，将该梁打掉后就能将低于2.2米的凸窗空间转化成标准层高。,缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温,（三）超大入户花园和大阳台,入户花园和未封闭的阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和敞开式的阳台也可以偷到一些面积。但是此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。,缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必
6、须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。,（四）隐藏式衣橱,隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗。它是通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。,缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性不好把握。,（五）送半地下室（一般是多层建筑的一、二层）,2.2米以下的半地下室不计入建筑面积，所以开发商可以通过赠送半地下室来增大使用空间。这也是开发商经常使用的“偷面积“的方法之一。其具体做法就是开发商通过一个楼梯（室外或是室内）将赠送的半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。,缺点
7、：按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。,（六）送夹层,夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。送夹层的房屋一般将客厅层高设计成3.9-4米，标准层层高2.8-3米，夹层层高一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接。夹层处于两个标准层之间，如果是一梯两户的房屋，那么奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。,缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。,（七）层高做大，变成挑高房源（复式结
8、构）,这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用.一般的做法就是把客厅做成共享空间，其他空间部分隔成两层。,缺点：如果规划中有限高要求，在将房屋层高做大意味着整个项目的建筑面积可能减少。那么在限高的情况下，减少建筑面积，单价会较高，同时在消防要求上很难达标，所以许多地方都已经不再采用这种设计。采用该方式的项目-俊城橡树原，嘀嗒,（八）赠送错层双层高露台或双层高入户花园,双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花
9、园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，宜采用内封闭的方式。,采用该方式的项目-万科金奥国际,（九）空中院落,在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计入公摊面积，给业主带来了实惠。即每两层电梯厅可以设计一个近3040平方米的露台，形成可供两层业主共同使用梯厅花园。空中花园，一般是两层或者三层做一个。,在两个单元之间做一个连接的空中
10、过道，使得业主多出一部 分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。,空中花园一般是两层或者三层做一个。,其他的一些方法,赠送层高限度以下的空间还有一些其他名堂，如赠送阳光书吧、赠送雪茄室、赠送自由空间、等等，名目层出不穷半送房间，设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法。空调机安放处变生活阳台 开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。虽只能“偷”得12左右的面积，但多出的每一平米，对购房者而言均是实惠。,半送房间,设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法，因为这也许对开发商来说，是变相增加容积率的最直接最经济最有效的方法。下图是47平方的一房户型。很明显，就是两房户型少安个窗户，,以上是对现在开发商在开发住宅时经常使用的“偷面积”方法的总结。以上“偷面积”的相关方法是否可以实行与地方政策、开发商背景有很大关系如：比如开发商和设计单位以及规划局的关系密切程度。关于偷面积的相关方法，在今后的工作中我们还将密切关注并与开发商沟通完善。,谢谢大家,
