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1、业主自治活动辅导介绍,工作背景综述,近年来，物业领域矛盾纠纷呈现高发态势，尤其是业主自治领域出现的问题特别值得关注。今年5月1日起实施的江苏省物业管理条例中，创设了业主代表大会制度和业主小组制度，为下一步破解业主自治活动这一长期难题，为广大业主们更好地开展自治管理提供了基本原则和主要方向。在今年全市物业管理工作大会上，市政府确定2013年全市物业管理工作主题为“市场主体规范年”，业主自治活动的引导与规范，被放到了与加强物业企业监管的同样重要位置，成为当前行业规范发展的重要议程。,1994年，国家建设部颁发城市新建住宅小区管理办法，确定了业主选举产生“物业管理委员会”制度1991年，深圳诞生了首
2、个“业主委员会”2003年，国务院颁布物业管理条例，提出“业主大会”概念，并明确业主委员会是执行业主大会决议的执行机构2007年，中华人民共和国物权物颁布，提出“建筑物区分所有权”和“业主共同决定”，并明确“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。2007年，物业管理条例修订，取消了“业主委员会是业主大会执行机构”的表述。,业主自治相关法规沿革,2003年，原南京市房产局印发南京市业主大会导则2009年，原南京市房产局印发南京市业主大会和业主委员会指导规则2012年，江苏省物业管理条例修订颁布，提出业主代表大会、业主小组和管委会制度2012年，南京市住建委将南京市业主大会和业主委员会
3、指导规则修订工作正式提上议事日程,业主自治相关法规沿革（本地）,业主自治的法律依据-建筑物区分所有权,中华人民共和国物权法第六章 建筑物区分所有权第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权：专有权、共有权、共同管理权,行使共同管理权,中华人民共和国物权法第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金（六）改建、重建建筑
4、物及其附属设施（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,业主如何形成共同决定？,中华人民共和国物权法第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,我们应时刻牢记的原则,中华人
5、民共和国物权法第五条物权的种类和内容，由法律规定。第一，按照物权的定义，物权不仅是“直接支配”的权利，而且有“排除他人干涉”的效力，连国家的公权力都不能 随意干涉。第二，物权法定原则要求物权的内容一定要由法律明确地规定，任何人都不得对此进行改变。这就像人民币一样。我们现在 看到市场上什么商品都打折，但人民币不打折，因为人民币是交易的前提条件，国家不允许打折。如果允许人民币打折，就会 导致市场交易复杂化，市场交易就难于进行。这就是为什么必须规定物权需法定。民法学家 梁慧星,在理解上述法理的基础上，让我们看一看业主自治活动对于行政监管工作的重要性,一、物业专项维修资金监管工作二、物业服务企业日常服
6、务监管工作三、物业服务收费调整具体问题,维修资金使用：难、难、难,全国各地媒体，周期性对维修资金使用“发难”，中央电视台近期就录制过数档关于维修资金使用问题的报导,物业服务质量：不满意！,近期，新浪房产正在组织南京小区物业满意度网上调查（进行中），数据自然在预料之中：,想提高物业费：没商量！,南京市约有六成的小区维持着10年以前的物业费收费标准，可即使是这样，业主也不认同目前的收费：,诚然，维修资金使用主要难在“三分之二”，物业服务满意度过度体现了业主的“主观”感受，而物业收费标准也确实到了让企业难以为继的地步。但物业管理行业的两大主体-业主、物业企业的力量不均衡、信息不对称才是上述问题的症结
7、所在。特别是业主自治活动乏力，深刻地影响着物业管理行业的发展，这才是行业发展最大的瓶颈！在这样的背景下，物业管理行政监管部门，始终在尴尬地充当着一个角色：“永远无法让主人满意的保姆”,看看企业怎么说：,万科集团副总裁朱保全在2013“长江论坛”上的主题发言中提出：“如果按照刚才的有限责任和无限责任来区分，你会发现对这个行业的限价所造成的后果最后要承担无限责任的其实还是业主和政府。譬如，假设这个小区的设施设备本来是20年的使用寿命，但是当它使用10年就出现问题的时候，由于开发商和物业服务公司都是有限责任公司，可以随时撤出小区，其实需要承担责任的是业主。而业主是一个群体，当出现问题的时候，他可能会
8、上街游行或找政府上访，那么这时候仍然需要由政府出面来解决问题”。,北京著名业主维权专家陈凤山这样呼吁：“请业主们一定明白：没有业主团体，业主个体的权利必定无法彻底保护和实现。对于业主们来说，利益共同体的存在是命定的。你的墙壁的另一面是我的，我们彼此不可分离。也请业主们一定明白：一屋不扫何以扫天下。从身边的点滴做起，从积极参与议事和投票开始，权利的种子才会在我们的生活中生根发芽”。,看看业主怎么说：,业主大会和业主委员会指导规则2013,去年底，市住建委启动了业主自治活动文件的修订工作，联合南京理工大学成立了专项课题组，根据上位法精神，针对当前业主自治活动的实际困难，开展了一系列调研论证工作，目
9、前已完成南京市业主大会业主委员会指导规则的起草工作，并已向社会公开征集意见。,相比于2009年出台的导则，本次修订为“颠覆性”修订过程中，共召开研讨会26次，大范围征求意见会6次，外地专家讨论会1次。导则成文后共修改14稿。公开向社会征求意见共收到63条。历时13个月。,指导规则起草过程,第一章 总则 7条第二章 业主大会的设立 15条第三章 业主代表的产生与职责 6条第四章 业主大会的日常活动 7条第五章 业主委员会活动 14条第六章 业主监督与行政指导 5条第七章 附则 2条全文9322字（导则第一稿14326字）,导则主要架构共七章56条,业主自治组织成立困难,此次修订南京市业主大会和业
10、主委员会指导规则的重点,业主自治组织运作困难,业主自治组织持续困难,对策业主主导，政府指导（6），专家辅导（7），专职倡导（41）,问题一，业主自治组织的运作能力弱，业委会缺乏专业性支撑且大多兼职，工作开展难度大。,对策楼栋设小组（23），小组选代表（23），代表开大会(24)，大会做决定(31)！,问题二，业主大会产生决议的“门槛”过高，“一户一票”制度在大体量住宅小区难以切实有效运转。,对策建立更迭机制(28)，完善内部监督(49)建立指导机制(48)，加强行政监督(53),问题三，业主自治活动缺乏有效监督，“不规范”业委会难约束，业主自治活动极易中断，持续性差。,导则重点内容之一-业主大
11、会的设立,第二章业主大会的设立共15条，主要规范成立首届业主大会的流程以及相关工作。第十条：首届业主大会筹备组的成立（街道，60日）流程图第十三条：首届业主大会的筹备工作（筹备组，90日）要点：公开：报名公开、信息公开、议题公开、结果公开送达：全体业主；可追溯方式计票：弃权不从多；投票可追溯；补充不重复,导则重点内容之二-业主小组和业主代表,第三章业主代表的产生与职责共6条要点：业主代表的表决方式（24）：代议、信使全体业主代表的职责（28）：过渡“内阁”、监督和协调机构,导则重点内容之三-业主（代表）大会,第四章业主大会的日常活动共7条要点：共同管理事项之表决方式 业主小组事项 业主大会公开
12、制度,框架,行使共同管理权,导则第三十条1、制定和修改业主大会议事规则；（全体业主过半）2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（全体业主过半）3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员，撤销业主委员会的决定；（全体业主或代表过半）4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和业主费用分摊方案；（全体业主或代表过半）5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（全体业主或代表过三分之二）6、改建、重建建筑物及其附属设施；分立、合并物业管理区域；（全体业主过三分之二）7、业主大会、业主委员会活动经费的筹集及使用;决定物业共用部分的经营方式，管理和使用物业共用部分经营收益，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（全体业主或代表过半）,下一步工作考虑：,1、起草配套示范文本2、起动相关试点工作3、完善服务平台建设（决策平台、物业网）4、开展专题业务培训（专家库、分级培训）,谢谢,
