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2、，根据客户需求量身打造摄影风格，以浪漫、奢华的影楼环境，全心为顾客服务。全程一对一的服务，承诺每天最多只服务三对新人的拍摄。Hello Kitty Studio以Hello Kitty元素为主题，结合浪漫、梦幻、甜美的意境，打造出全新的概念式体验写真影楼。是上海最具特色的写真馆之一，也是全国第一家由Hello Kitty品牌授权的写真馆。Hello Kitty Studio不仅是婚纱摄影馆,也为所有Hello Kitty迷提供写真服务.,A地块主力业态商家类型特色精品婚纱摄影工作室,婚纱摄影工作室上海Hello Kitty Studio,上海Hello Kitty 婚纱摄影工作室,独立的VIP
3、造型间，打造属于新人的私密空间；数百种一线奢华品牌婚纱礼服和全球限量的Hello Kitty婚纱，打造时尚与高贵；并具有业界最精湛的工艺及高品质相册和产品；同时，还和SPA、美甲等业界精英合作，共同打造完美新娘。高端的产品与服务，让顾客更显尊贵。,A地块主力业态商家类型特色精品婚纱摄影工作室,婚纱摄影工作室上海Hello Kitty Studio,上海Hello Kitty 婚纱摄影工作室,Hello Kitty Studio为顾客提供豪华、舒适、温馨的影楼环境。华丽的造型服装为顾客全新打造；聚光灯围绕着360度的立体场景，将顾客们倍显尊贵；不同个性化妆间，展现成人与孩子的不同世界。,Hell
4、o Kitty Studio拥有数十种梦幻布景和不同拍摄风格的实景。,A地块主力业态商家类型Live House,Live House是一种近年来风靡全球，深受年轻人的喜爱的小型室内演出场地，具有专业的音响器材和灯光设计，为热爱音乐的人们提供高质量、不同类型的现场音乐；除音乐演出外，Live House还经常举办各类主题活动，如：演艺新人推广、歌友会、发片会、小型产品展会、新品发布会、主题新闻发布会、主题PARTY、时装秀、发型秀等。与传统的酒吧不同，Live House基本上全部为站席，座位很少甚至没有；功能上分为现场演出区（包括舞台、乐池、互动场地等）和酒吧区（提供酒水和其他服务），有的L
5、ive House还有二楼或阁楼，上上下下一起High翻天。国内最为知名的Live House有：MAO House、JZClub、星光现场等。,Live House简介,Live HouseMAO House,MAO House北京首家多元化的Live House，总面积：460，内部分为专业的现场演出区和酒吧区；其中现场演出区可容纳500人(站席)，演出区场地尺寸（不包括舞台）：长17米宽8.7米,A地块主力业态商家类型Live House,Live House星光现场,星光现场国内最大的LiveHouse，场地总占地面积1500平米，现场可容纳1000多人。具体参数如下：一层使用面积70
6、0平方米，坐席400-500人，站席1200人；二层使用面积300平方米，坐席100人（沙发软席VIP区）场地棚高6.6米，一层与二层回马廊处高3.5米场地内有固定舞台：宽12米，径深6米，高0.8米，舞台至灯架处高度为3.7米,A地块主力业态商家类型Live House,Live House星光现场,A地块主力业态商家类型Live House,上海金钱豹大酒店坐落于上海市延安西路3162号。毗邻虹桥机场，往返市中心非常的便利。总楼层营业面积超过4万平方米。拥有300个停车位，可同时容纳8000人。酒店外观高贵典雅，内表相扣，隐含天圆地方和谐交融之意；店内挑高大梁，富丽尊容，气派非凡。,A地块
7、主力业态商家类型,宴会中心参考上海金钱豹大酒店,宴会中心参考上海金钱豹大酒店,1楼自助。2是中餐厅，3楼、5楼、6楼是多功能宴会厅，每层楼都可举办10-60桌的宴席，宽敞气派，有先进的音响和灯光系统、舞台设施。而7楼是国际会议厅，场地宽敞，气派高雅，配有音响和灯光系统及舞台设施，可举办盛大中西式餐会及酒会，容纳近千人。,A地块主力业态商家类型,宴会中心参考上海金钱豹大酒店,宴会中心参考上海金钱豹大酒店,金钱豹提出的合作必要条件：1、营业面积：同一楼层3,500平米或以上（1）外墙集团招牌霓虹灯；（2）地下室停车场/1F之招牌；（3）手扶梯、升降梯条件；（4）地下室面积需求：为建筑面积十分之一以
8、上，通常需要500800平米左右，将用于验收、员工更衣、库房、厨房粗加工、办公之用。此区域为免费提供，只支付物业管理费。（5）一楼设立入口处，外加接待柜台并不小于80平米。此区域为免费提供，只支付物业管理费。2、租赁年限：不少于20年。3、在完成机电、空调、消防、环保等排烟所有隐蔽工程条件的基础上，提供2,500元/平方 米（使用面积）的装修补贴。4、租金方式两选一（均已包含物业管理费；前五年不变，五年后以每五年为一个递增期，每次递增3%）：（1）承租方支付：1.5元 每天每平方米（2）业绩捆绑：3%营业额提成5、免租期（1）装修期：4-6个月（依据装修现场实际条件而定）（2）免租期：6个月（
9、此为正式营业日起，金钱豹之餐饮经营。一般以6个月为推广期）,A地块主力业态商家类型,金钱豹大酒店合作必要条件,本项目建议方案：1、建议在本项目1号地块引进金钱豹类型的餐饮集团，营业楼层3层，面积约1.2万平米。（1）1楼经营自助餐；（2）2楼设置餐饮包房；（3）3楼提供婚宴场地和服务；（4）提供足够停车位2、在建筑设计方面，充分考虑该类商家的开店条件和技术参数；,A地块主力业态商家类型,本项目建议方案,URBN HOTEL：环保型精品酒店开业时间：2008年位置：位于上海胶州路183号，临近南京西路商圈，闹中取静（由1970年代的邮政局演变而来）。特点：中国首家碳中性酒店，运用再生原材料建造，
10、人均绿化达到6平米。酒店房间：26间标准间：面积：35m2 房价：1,495元/晚,最贵的客房4,000多元一晚。配套设施：会议室(容纳20-30人），餐厅，按摩桑拿、健身酒店管理公司：Space Development（管理INN上海 精品服务式公寓）,URBN Hotel,A地块主力业态商家类型精品酒店,URBN Hotel实景图,A地块主力业态商家类型精品酒店,HARD ROCK HOTEL：摇滚主题精品酒店开业时间：2009年6月位置：位于澳门路氹金光大道新濠天地特点：客房为摇滚之星的风格而打造，配有Hard Rock珍藏品系列，反映了50年代至今音乐的变革。酒店房间：322间客房和套
11、房标准间：面积：30m2-80m2（以30-50平米为主房型，少量80平米豪华房）房价：1,000元-3,000元/晚。配套设施：会议室(53-180平米），餐厅，酒吧、水疗室酒店管理公司：来自美国的Hard Rock International(在澳门全新娱乐度假项目新濠天地里新开的其全球的第10家硬石酒店),Hard Rock Hotel,A地块主力业态商家类型精品酒店（明星结合婚庆）,Hard Rock Hotel实景图,A地块主力业态商家类型精品酒店（明星结合婚庆）,Hard Rock Hotel实景图,A地块主力业态商家类型精品酒店（明星结合婚庆）,酒吧,餐饮,长沙当地酒吧分为慢摇吧
12、、清吧和演艺吧等类型，以喝酒、玩乐、看表演为主；小型酒吧一般面积150-300平方米，大型酒吧为600-1,000平方米。,A号地块主力业态商家类型,KTV,B地块主力业态商家类型,KTV上海钱柜KTV钱柜是沪上知名的中高档的KTV之一。钱柜各家连锁店的共同特色是店堂装璜华丽，设施先进齐全，工作人员服务周到，歌曲曲目翻新速度快，提供的食品也美味可口，深受消费者欢迎。单店营业面积约3,000平米，最大面积可达约8,500平米(萧山钱柜)。,当地餐饮,餐饮,根据前期调研，长沙现有餐饮业态面积多为2,000-3,000平方米，个别大型餐饮旗舰店面积可达4,000-5,000平方米。长沙餐厅包厢较多，
13、以2,000平方米的餐厅为例，包厢数约20个，面积50-100平方米不等。,B地块主力业态商家类型,保健养生馆Dragon Fly(悠庭),B地块主力业态商家类型,高档保健养生馆Dragon Fly悠庭保健会所是一家保健休闲沙龙,聘请外籍人士管理.悠庭保健会所系沪上最顶尖的会所之一,客户对象以外籍人士、欧美人士为主。,高档保健养生馆东方大班2009年2月底，北京东方大班SPA按摩休闲会所的两家新店金融街店、新城国际店正式开业。东方大班将提供给您更舒适、奢华的环境以及更专业、贴心的服务。现在北京已有6家分店。,保健养生馆东方大班,B地块主力业态商家类型,高档会所丽池,B地块主力业态商家类型,高档
14、会所丽池,丽池投资管理集团致力于养生休闲、餐饮娱乐、会员酒店等高端主流会馆的战略投资。旨在为商贾、精英名媛主流社会提供高端的财富生活。旗下所拥有的“丽池会所”、“星公馆”、“御足宫”、“丽府丽嘉”、“丽韵茶业”、“丽星酒店”均定义为各行业领袖品牌。旗下持有品牌 丽池会所：中国主题会所第一品牌 星 公 馆：中国娱乐主题会所 荣膺“2006上海十大最尊贵的私人会所”称号 御 足 宫：中国足部指压第一新贵品牌 丽府丽嘉：中国概念第一珍馐品牌 丽韵茶业：中国茶叶新锐品牌 丽星酒店：中国真正意义的会员专属尊享养生休闲、餐饮娱乐、会员酒店等全方位高端会馆,高档会所丽池实景图,B地块主力业态商家类型,高档会
15、所丽池物业条件,B地块主力业态商家类型,关于物业、位置和交通方面的加盟条件：1、建造面积在2,000至6,000平方米；2、建造物结构最好为框架结构，外观整齐，允许进行改造；3、周边有一定回旋余地，有一定数量的停车位；4、基础设施情况:用水额度不低于3,600吨/月，用电不低于500KVA，有燃气管道接入，排污纳入市政排污管网，有化粪池，有线电视，供暖(北方地区)等设施到位；5、项目房产产权清晰，物业使用年限在15年以上；6、交通流动性好，有良好的可视性和可进入性，位于城市的商务中心，或环境优美、交通便利的高档区域。,卡通梦幻体验场馆上海金桥国际商业广场动感天地,金桥国际商业广场是浦东最大的开
16、放式购物中心，总建筑面积18万平米，位于金桥路、张扬北路交界处，其环境定位为“花园里的商场，商场里的花园”，为浦东及上海的主流消费群创造了一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型购物中心，也为商家提供了一个尽展所长的经营环境。金桥国际商业广场的一大特色项目是崇邦集团（大宁国际与金桥国际的开发商）的自创儿童娱乐品牌，面积在5,000平方米左右，集运动、游艺、教育为一体的儿童主题探险乐园“动感天地”。动感天地被一个铁栅栏一分为二，一块是篮球场，一块是游乐区。游乐区又明显的被分为了好几个主题区，滑梯区、开放式海洋球区、半封闭式海洋球区、蹦床区，还有一间小茅屋，安在一棵大树下，下
17、面做成了一片“鳄鱼池”。,上海金桥国际商业广场动感天地,C地块主力业态商家类型,卡通梦幻体验场馆上海金桥国际商业广场动感天地,恐龙化石馆,山洞佛像,埃及探险,囚禁公主的小茅屋,丛林探险,C地块主力业态商家类型,青少年培训机构MY GYM美吉姆国际儿童教育中心,MY GYM美国总部于1983年由William Caplin和Yakov&Susi Sherman共同努力合作创立，最初的两家中心位于California的Santa Monica和Van Nuys。这几位创始人借由自己在儿童早期教育、运动机能学、体育、舞蹈以及体操领域的专业经验，研发出一系列完整的符合孩子天性的体能活动体系和教学设备，
18、希望透过每周一次的结构性课程，帮助孩子建构强健的体魄、培养良好的社交能力，同时能建立自尊心和自信心。,MY GYM美吉姆国际儿童教育中心,C地块主力业态商家类型,青少年培训机构MY GYM美吉姆国际儿童教育中心,MY GYM儿童教育中心的专业人员根据儿童身体特点、发展需求、安全性等标准定制，运动课程使用了攀岩、平衡木、高低杠、吊环等一系列的高端教学设施，让儿童在体验快乐之余得到很好的身心锻炼；,C地块主力业态商家类型,青少年培训机构MY GYM美吉姆国际儿童教育中心,MY GYM儿童教育中心除了健身之外，还可提供音乐、艺术、英语等培训课程，寓教于乐。,C地块主力业态商家类型,青少年培训机构MY
19、 GYM美吉姆国际儿童教育中心,MY GYM还会举办多种家庭亲子活动、儿童生日派对等，让父母与孩子共同度过欢乐的时光。,C地块主力业态商家类型,青少年培训机构MY GYM美吉姆国际儿童教育中心,作为全球早教领导品牌，MY GYM目前在全球25个国家和地区已经开设了超过200家的儿童体适能中心（中国香港、台湾、沈阳、北京、深圳等地有店），每年都有超过100万的儿童享受MY GYM丰富、适龄、非竞争性的课程活动。MY GYM不断扩展业务，预计到2011年，美吉姆将在全球50多个国家和地区拥有超过300家中心，全世界将会有超过一千万的儿童受益于美吉姆的精彩课程。在中国的计划拓展区域如下：,C地块主力
20、业态商家类型,青少年培训机构上海大宁国际动感地带,大宁国际商业广场，位于上海共和新路1868号-2008号，是集酒店，办公，零售，餐饮，文化，娱乐，教育等为一体的大型购物广场，动感地带室内少儿滑板培训班就位于2座8楼，建筑面积约3,000平方米。,上海大宁国际动感地带少儿滑板培训班,C地块主力业态商家类型,青少年培训机构上海龙之梦柏斯琴行音乐艺术专修学校,伯斯琴行艺术专修学校旗舰店位于上海长宁区长宁路1018号龙之梦8楼，占地面积400多平方，有独立大小琴房20间，一个一百多平方的多功能厅，可容纳多人。特邀请上海市钢琴、电子琴、管乐的考级委员会考官担任教学顾问，指导学校的教学工作。有专兼职教师
21、多名。他们都来自于上海音乐学院、上海交响乐团、上师大、交大和持有市教委、市文化局颁发的专业资格证书的文艺团体人士。开设课程：成人班：恰恰，莎莎舞，爵士舞，非洲舞，狂野之舞，现代舞，形体塑造等。少儿基础班：包括形体塑造和舞蹈的编排收费标准：成人班：一期8节，收费600元（每班68人）少儿班：一期10节，收费500元（每班68人）,上海龙之梦柏斯琴行音乐艺术专修学校,C地块主力业态商家类型,青少年培训机构上海龙之梦柏斯琴行音乐艺术专修学校,上海龙之梦柏斯琴行音乐艺术专修学校,C地块主力业态商家类型,美容养生会所思妍丽专业美容护肤中心全国专业的SPA护肤连锁机构，法国知名的专业护肤品牌思妍丽。运用最
22、先进的技术与仪器，给顾客提供一个完美的美容环境和专业的美容咨询。在全国近45个城市开设了近75家连锁美容机构，最小的营业面积都在650平米，最大的会所有近6,000平米。,美容养生会所,C地块主力业态商家类型,美容养生会所,C地块主力业态商家类型,美容养生会所戴西女子养生堂养生堂是一家集养颜、瑜珈、SPA、美体于一体的女子专业会所。复古风格的卢湾店（500m2左右），中西合壁式的大厅、优雅宽敞的瑜珈房、古色古香的单间包房欧式风格的普陀店，明亮舒适的白、黄色系欧式家具、沙发幽雅、别致、尊贵，山间流水般的古筝乐，独制的养颜茶，品位独具，感受戴西养生、养心殿堂！拥有优秀的团队与完善的服务，五年的经验
23、，近千名客人的实际案例！,C地块主力业态商家类型,美容养生会所戴西女子养生堂,美容养生会所,高档商务会所宁波商会会馆该会馆东西对称设计，既有中式住宅的独有布局，又有西式建筑的大气严谨，室内拥有真火壁炉和大约四米的层高。为会员企业提供会议、接待、文化、联谊等多方面服务。面积约3,000平米。,高档商务会所,C地块主力业态商家类型,高档商务会所,C地块主力业态商家类型,高档商务会所北京乙十六号商务会所乙十六号商务会所坐落于交通便利的东城安定门外,坐拥绿树浓荫的地坛公园(乙十六号会所所在之处，就正是当年帝王们大典后休息的行宫御所，是明清两朝帝王祭拜期间休息行宫中的后花园。),幽林丽景,交通便利,占地
24、面积一万余平米。装修古典,是就餐、小型宴会的佳宜之地。香港及各地名厨会聚一堂,菜系荟萃经典,粤菜、鱼翅、鲍鱼等，出品“以粤菜为主”，兼有官府菜、川菜等。“古老的皇家园林”中盖起“一座透明的玻璃房”，室内“装点各色真假植物”，室外小桥、亭阁、树木、草坪、人工湖“安静而美好”。,高档商务会所,C地块主力业态商家类型,高档商务会所北京乙十六号商务会所,项目建议业态面积汇总,项目建议业态面积汇总,项目建议业态面积汇总,需求分析,一、消费者需求分析,调查方法：街头问卷拦访，定向投放,访问客户：河源市市区居民 大学城老师 东源县居民,调查方法,访问人员,样本量及甄别条件,时间安排,街头拦访问卷样本：200
25、份，实际回收192份，有效问卷156份。甄别条件：受访者在18岁以上,调查时间：2013年04月13-18日,消费者调查,1、受访消费者主要特征,一、消费者需求分析,受访者性别分布,受访者家庭人口数量,受访者年龄分布,受访者职业特征分布,受访者家庭月收入分布,受访者生活区域分布,问卷分析显示，受访者主要年龄在25-45岁间，家庭人口以4-6人居多，反映河源人观念上注重家庭。职业以私企业主和自由职业居多，家庭年收入4-8万元较为密集，生活区域集中在市区、河源乡镇及其他，分布相对均衡，具有研究意义。,2、消费者主要消费习惯,一、消费者需求分析,到市中心逛街频率,通常每次逛街花费时间,平均每月在百货
26、商场（不含家电、家居卖场/超市）中购物支出,受访者到市中心购物消费的频率较多为每周一次；客单消费额集中在100-500元/每次；通常花费的购物时间集中在1-3小时内，去百货商场购物的频率较多集中在每月一次，其次为每周一次及两到三次间。,去百货商场（不包括家电、家居卖场/超市）购物的频率,一、消费者需求分析,受访者到超市/家电、家具卖场每次消费集中在50-300元范围内；去超市/家电、家具卖场购物频次集中在每月一次甚至很少去，受访者中这类消费场所购物频次较低。受访者外出就餐集中在每周一到两次，平均消费多在10-30以及100-300元/次。,每次去超市/家电、家居卖场的花费,去超市/家电、家具卖
27、场购物频率,平均每周外出就餐次数,平均每顿在外就餐花费,2、消费者主要消费习惯,一、消费者需求分析,受访者常去购物场所的首要原因是环境舒适，其次是因为有喜爱的商品以及种类多、价格合理；选择商场首要考虑到的是该购物场所质量是否能保证；而通常购买较多的商品分为生活用品、女装、女鞋、休闲装，购买商品较为基础。,3、购物消费习惯,选择商品时首要考虑的因素,逛街时通常会购买的商品（多选）,喜欢常去的购物场所因素是（多选）,一、消费者需求分析,问卷分析显示，受访者最为热衷的菜系是本地客家菜，其次为粤菜，其他菜系接受度则一般问卷分析显示，受访者在外就餐选择餐厅最为关注的因素是就餐环境以及口味，可见河源人餐饮
28、消费习惯较为保守。,4、餐饮消费习惯,最喜欢的菜系,在外就餐选择餐厅时考虑的首要因素,一、消费者需求分析,问卷分析显示，受访者陪同孩子选择最多的休闲娱乐方式是逛公园，其次为书吧、室内娱乐活动，选择电影院和外出也占一定比例问卷分析显示，受访者平时在室内/半室内主要的体育活动为羽毛球以及兵乓球、篮球等活动。,5、娱乐消费习惯,陪同孩子平时主要有哪些休闲娱乐活动,平时主要有哪些室内/半室内体育活动,一、消费者需求分析,6、对本项目看法,从受访者对本项目物业的需求来看，客户最接受项目物业分别为百货商场、超市、家居用品，其次化妆品、儿童玩具珠宝也占一定比例。受访者对项目的认知认为本项目适合做舒适性的、休
29、闲、现代、时尚购物中心。,一、消费者需求分析,6、对本项目看法,受访者对本项目娱乐需求主要为健康会所、国际影院、儿童乐园、儿童主题卡通馆等。受访者对本项目的商业需求主要为：美食广场、大型中餐、西式快餐、休闲食品、自助餐。,一、消费者需求分析,问卷受访者职业和生活区域分布较广，具有样本研究意义。河源人购物需求目前仍然以中心城区购物中心为主，消费习惯以日常生活必需品和基本时尚产品为主，消费方式较为传统，购物频次不高；河源人对于购物中心的购物环境和舒适度逐渐较为注意，相比于特色功能的吸引力而言，价格导向依然突出；河源人外出就餐消费习惯偏保守，以本地口味为主，对其他口味接受度一般，西式快餐接受度稍高。
30、调研反映餐饮消费中占据主流的是大众餐饮，客单消费金额较低，但200-300元/次中高档消费比例也较为可观。河源人平时休闲娱乐方式较少或较为传统，一方面反映出河源商业该特色类业态比较缺乏，无法满足居民需求；同时也说明市场潜在需求较大，可以加以培育引导。,7、消费者需求小结,1、商家需求分析说明,二、商家需求分析,商家需求主要采取电话访问与拜访的形式，根据项目具体情况以及商业经营业态甄选部分商家进行。访问商家主要信息包括对片区的认知度，进驻意向以及需求经营面积，租金要求等核心因素。本次电话访问商家总共38家，初步表示意向的商家为11家（已经通过邮件发送有关项目的基本资料供其参考）。其中意向较大可进
31、一步跟进的商家为4家，进一步观望的为7家。访问商家业态涵盖百货、超市、院线、餐饮以及休闲、KTV等。,58,在38个访问商家中，有意向进驻的为4家，属于观望为7家，现阶段无意向28家。商家无意向主要原因是暂时无拓展计划，或认为片区成熟度不高，缺乏人气支撑；商家观望的主要原因是对片区了解不深，但有相关拓展计划，需要进一步考察后进行确定。访问商家业态为休闲娱乐的是12家，超市6家，百货零售7家，餐饮9家，建材家居2家，其他2家。,2、商家访谈细分,二、商家需求分析,59,明确初步意向商家主要认同片区未来前景，对具体规划和租金较为敏感，不同业态需求面积大小不一，多采取租赁的方式。商家普遍对项目所在区
32、域人气存在担忧，认为当前人气不足以支撑项目体量，经营需要时间进行培养，未来片区人气趋旺后则整体商业价值将提升认同度；目前受访商家更愿意实现风险公担，多个商家提出采取扣点或者业绩分成的方式，尤其体现在电影院线和百货，普遍愿意采取扣点形式；国际连锁品牌实力雄厚，更愿意采取租赁的方式。,3、商家访谈概况,二、商家需求分析,4、代表性商家电影院线,二、商家需求分析,金逸院线成立于2004年，处于中国电影院线五强（票房）的地位。截至 2012年8月为止，金逸股份旗下的金逸院线共有 108家影院，除金逸股份直接投资的 80家已开业影院外，还包括28家加盟影院，经营区域跨北京、上海、广州等30多个城市。,4
33、、代表性商家电影院线,二、商家需求分析,大地数字影院整体定位中端，经营需求较其他院线更为灵活。现全国拥有直营影院150多家，未来一年将新建280家影院，已进入河源本地。,4、代表性商家超市,二、商家需求分析,大润发（RT-MART）由台湾润泰集团于1997年创立，中国大润发营业额位居外资零售业之冠。2011年于欧尚合并，拥有大润发和欧尚市场占有率超过沃尔玛，一跃成为国内最大零售商。截止2011年年末，大润发在中国各地门店超过185家。,4、代表性商家超市,二、商家需求分析,人人乐连锁商业集团成立于1996年，主营业务为大卖场、综合超市（人人乐）和百货（崇尚百货）的连锁经营。截止2011年1月，
34、已在全国开设门店108家。2011年13月人人乐购网正式上线运营，成为中国第一家有实体店支撑的网上生活超市。,4、代表性商家百货,二、商家需求分析,天虹商场坚持“百货+超市+X”面向大众的中高档品牌业态组合模式，在此基础上根据目标顾客的不同按照“城市中心店”和“社区购物中心”两种模式经营百货商场，策略相对灵活。2012年该公司实现营业总收入143.77亿元，净利5.87亿。,4、代表性商家百货,二、商家需求分析,成立于1993年，总部位于惠州，民营企业性质。已开设有4家门店，迎接面积10万平米，其中惠州2家，深圳1家，河源1家。主要经营业态为“超市+百货”组合，目前正筹备在广东开设其他分店。,
35、4、代表性商家餐饮,二、商家需求分析,附：商家访谈跟详表,开发商需求,三、开发商需求分析,2,打造河源最具特色和知名度的新生活方式中心，休闲娱乐消费目的地。,1,整体持有，统一经营统一管理，培养成宝晟集团未来长期稳定的商业经营效益贡献点；,注重点,商户,消费者,开发商,关注商业周边人气，对项目的差异化概念表示认同,对购物产品的丰富性和购物环境要求越来越高；,打造领先的重量级商业项目，自持商业为主，控制开发风险,利益方,对项目的影响,商业气氛培养需要特别注意,在建筑设计和业态规划、招商经营悉心经营，保证项目开发的高水准,制定出符合市场的商业定位，满足消费者多元化的需求，同时注意停车位等硬件配套设
36、施的建设,四、各方需求总结,招商策略,一、商业招商策略,1、统一规划、统一招商、统一经营管理。2、基本原则：主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。3、招商重点原则A重点引进国内有影响、有实力的商家进驻；B对名家、名品、名企，重点招商。4、招商五个优先原则A厂家优先：厂家直接合作优先引进；B名优品牌优先：国内著名品牌优先引进；C独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；D特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进；E经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。,商家遴选策略：零售及餐饮娱乐商家：以本地商户为主；主力店/次主力店：以全国知名连锁品牌商家为主超市或百货品牌优先考虑
37、广东本地知名品牌，可缩短市场培育周期，建议优选丽日百货、岁宝、人人乐等；商家目标比例：本区域现有经营商家占招商目标的70-80%左右,20%为未进驻河源市场的知名品牌，具体见招商执行报告。,一、商业招商策略,租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金,租约年限和递增率,营业免租期,租金,价格策略,1,3,2,二、商业租金策略,综合考虑市场情况、经济发展和项目情况、商家访谈方法，得出本项目租金水平,市场现有商业租金水平,核心商圈、区级商圈及项目周边租金状况项目租金水平制定的benchmark,市场潜在商业租金水平,整体宏观经济发展租户访谈结果参考主力店租金范围.,本项目租金水平,结合项目
38、商业概念和租户落位,1、租金水平制定的依据,二、商业租金策略,结合市场、专家访谈、租户访谈结果等因素，确定本项目除去主力店后平均租金为35元/m2/月，主力店租赁条件具体品牌一店一议，双方协商确定，其余品牌先制定统一标准，具体品牌具体谈判确定,市场：目前核心商圈百货主要以17%-30%扣点为主，翔丰、女人街租金100-300元/平方米/月，建材专业市场租金在25-50元/平方米/月；餐饮娱乐的租金为40-60元/平方米/月竞争楼盘项目：片区周边的市场租金为15-50元/月；租户访谈：未进驻商家按照目前市场情况1层不含主力店40-50元/月，二层租金25-35元/月,通过三方面考虑除去主力店本项
39、目平均租金为35元/月，根据不同租户租期不同，前期可以放宽免租期与装修期的时间，详见招商执行策略报告。,二、商业租金策略,1、租金水平制定的依据,3,1,根据不同租户签约的行业惯例，确定本项目的租赁合同期限和递增率,主力店1520年次主力店610年关键租户23年普通租户1年,中西正餐 610年中西快餐 610年咖啡厅、甜品店、饮品店35年,2,电影院15年儿童早教及摄影中心610年KTV610年健身房610年电玩35年服务类租户3年,购物,餐饮,娱乐和服务,普通租户合约期限超过1年的，租金年递增率一般为3%8%对于大型主力租户，固定期以外的期限通常首年不变，3年递增1次，递增率3%5%合约押金
40、通常为12个月租金,2、租约年限和递增率,二、商业租金策略,从行业惯例和吸引租户进驻角度，有针对性地对租户设定装修免租期或经营免租期,经营免租期,装修免租期,制定合理有效的免租期吸引租户,按照行业惯例，给予不同品类租户适当装修免租期，直至开业：超市46个月，如人人乐、家乐福快速时尚服装服饰类租户34个月，如ZARA、H&M、UNIQLO正餐通常为34个月快餐为30天，如肯德基、味千拉面娱乐类通常为3个月，如健身房和大型娱乐城；影院为36个月,针对不同租户给予不同免租期：主力店，612个月次主力店，612个月关键租户，36个月普通租户，13个月对于国际国内知名品牌，经营免租期应适当放宽,3、营业
41、免租期,二、商业租金策略,购物中心收益,运营成本,租户稳定性,评分,说明,合作模式种类,庞大的运营成本支出成为迅速发展的主要阻碍,扣点形式对项目收益贡献最大，需与租户沟通密切,租金形式更大程度提高租户积极性，降低运营成本,针对大型、行业独特性租户采取的形式,虽然得到租户更多支持，但受租户行业特性、操作习惯制约也更大,筛选结果,三、商业合作模式,商业地产项目与租户的合作模式因租户所在行业的经营习惯及发展规划，运作需求和本地商业发展趋势而具灵活性,1、合作模式分析,双赢的租户合作模式是商业地产项目盈利的基础，也是其稳定发展的前提要素，我司遵循此原则建议本项目大部分租户选用联营扣点合作模式,租金,联营扣点,合作分成,1、合作模式分析,三、商业合作模式,结合租户访谈，竞争对手研究和行业研究进行分析，得出各主要租户合作模式,行业,固定租金,合作分成,联营扣点,购物类,餐饮类,个人时尚,娱乐类,主力店,百货,家庭耐用品,食品杂货,儿童用品,电影院,文化用品,1、本项目合作模式,三、商业合作模式,thankyou,
