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1、1,资江一号招商手册,2,目 录,、背景介绍、市场分析、项目定位分析、业态规划及物业管理,3,Part one：背景介绍,4,1.1开发商简介,安化县宇星房地产开发有限公司2010年12月成立，注册资金800万，其投资商是来自上海，是一家集房地产开发、专业市场（建材，板材、物流城）的开发运营、物流城、金融投资担保等业务于一体的企业。2006年进入湖南市场，涉足益阳、长沙、株洲、安化等多个城市，主要以房地产综合开发和物流城为主要经营业务。主要开发项目投资的项目有：金广茗厦，香江城，近期的新项目有资江一号（4万多平米）尚东名邸（10万平方米），隆信金属物流城（1300多亩）。,5,1.2项目简介,
2、资江一号是由安化县宇星房地产开发有限公司开发的安化县高档住宅小区，集生活休闲、餐饮、娱乐等多功能一站式的大型休闲广场。周边高档社区林立，经商氛围浓厚。扼守安化县城入城口，商业发展的咽喉之地，升值潜力巨大,6,1.3功能、设备配置介绍,项目地址：安化县入城口，羽星广场西侧项目功能：商住综合大楼项目具备条件：总建筑面积45000m2，是安化县重点项目工程，也是安化县城的标志性建筑，在羽星广场西侧建设的两幢均为28层电梯高层。南退沿江路红线28m，东连羽星广场，西距小高层住楼15m，该楼为全框剪结构，东西总长近48m，南北进深74m，五至28层为住宅共244套，地下一楼至地上三楼为四层共12000M
3、2的整体商业。地下室二层为停车场及设备间，外墙部分住宅为米黄色条型瓷砖，商业部分为干挂大理石贴面加玻璃幕墙。商业配置观光电梯4部与住宅完全分开互不相干、项目设计停车位约3500平方米（不含露天车位）。项目交通情况：安化城区交通情况：共有四条公交线路，其中三条经过项目门口分别为：西站至酉州，西站至黄沙坪，西站至二中。项目与外界连通情况：东至益阳约2.5小时；至长沙约3.5小时；南至娄底新化约3小时；西至怀化溆浦约2小时；北至常德约3小时候。项目周边楼盘情况：项目周边共四个小区，共有住房约2500套。项目周边配套：东边为羽星广场，南边即资江河沿江路、西边距离项目300米处有肯德鸡、电影院等商业配套
4、。,7,8,久隆大酒店,好润家购物中心,今夜星辰KTV,银莲大酒店,凯旋大酒店,本案,大码头商业圈,步步高超市,云天桥商业圈,羽星广场,湾竹塘广场,2.1安化县城商业格局构成,9,2.2安化县城主要消费力组合,安化县因资江河一分为二，南区为新建区域，始建于2007年，占地面积1.5平方公里左右，常住人口1万左右，主要以周边乡镇人员为主，南区规模较大的商业项目主要有距本项目1公里的银莲大酒店，于2009年建成，为安化目前唯一四星级酒店，经营状况良好，主营餐饮、KTV、足浴、住宿；另有罗马商业广场距本项目2.5公里，建成于2013年初，经营红火主营餐饮、娱乐休闲、品牌服装、黑茶等。北区以迎春路和沿
5、江大道为轴，成就老城区两条主干道，商业集中地多为连接两条干道的交接处如：大码头商圈；云天桥商圈；二桥桥头及好润佳超市周边。北区为安化城区居民集中地，占地面积2平方公里，常住人口9万多人，居民主要以“老安化”为主，其次是周边乡镇陪读家庭及外来务工人员。车辆饱有量大约为20%左右，为安化收入水平较高一层居民居住区，消费能力强，消费意识强烈，追求时尚、前卫的现代生活。然北区因地势和面积的局限，现有商业均有不同程度的缺陷，且项目周边亦暂无一个足够吸引人气的龙头商业项目存在。,10,2.3城区主要竞争商业项目调研分析,11,12,小结：,本项目周边暂无较大规模的综合商业体，此空白为资江一号项目的后期成功
6、招商运营奠定了基础，而周边高素质小区居民追求高品质的生活和新鲜的商业业态为项目的招商拓宽了视野，罗马商业广场与本项目日后将相互辉映，打造安化县城沿江大道边上的两个主要商业航母。,13,14,3.1项目定位及业态组合,最大程度上吸引人流,凸现特色品牌文化,提升最终销售时良好的商业租金,获取良好而稳定的租金收益,提高社区配套,差异化特色经营，挖掘空白消费点,15,3.2消费群体构成,核心客户,重要客户,边缘客户,偶得客户,政府单位、商业单位、茶业商家等常需要招待客人的一些高消费人群,本项目住宅客户、鑫源小区、中伟城市广场、纯信豪苑等周边人居住人群,亚健康白领人群,安化县其他中高端消费群体及偶尔消费
7、群体,16,3.3客户消费群体特征,政府接待,商家应酬,周边居民,哪里有人邀请去哪里，注重服务,哪里有面子去哪里，喜欢人气旺，注重档次,哪里舒适方便去哪里，喜欢就近消费，注重性价比,17,3.4项目功能定位,项目周边裙楼商业已形成安化最大建材市场,缺乏高端、文化性主导商业,区域内为高档住宅楼,消费力旺盛，可挖掘高端消费人群,高档裙楼商业,集娱乐、休闲、健康及生活配套于一体的高品质生活商业中心,18,3.5功能定位理由与分析,项目功能,娱乐休闲,健康、文化,生活配套,区域性商业中心,扩大项目辐射范围，大量吸引人气,现今社会亚健康人群数量庞大，人们对身心健康的关注逐渐成为新的消费点,社区商业，服务
8、本项目及周边社区，增强小区品质,带动整个小区域的商业发展，吸引更多的高端消费人群,19,业态规划及物业管理,20,4.1项目业态组合原则,突出项目的文化性、健康性高端消费的同时，亦要考虑到作为社区商业配套的合理规划,引入经营能力比较强的商业业态，以提高商业整体的经营能力，减少开发商自身经营的难度,有效控制各业态比重及其品牌店铺和非品牌店铺比例，争取项目利润最优组合；,21,主力商家构想及引入理由,特色生活消费，提升项目档次,高级消费配套,带动项目人流,4.2业态组合策略,高级休闲娱乐类,高级商务酒店类,中高档特色餐饮类,中高档娱乐KTV,业态组合比例:生活配套25%餐饮25%休闲娱乐55%,提
9、供相关配套，形成一条龙服务,22,4.3业态布局方案,23,负一层业态分布,主要参数：,层高：4.8米面积：2883.41平方米开间：47.7米 进深：74 米主入口：位于沿河路,大型特色休闲洗浴中心,参考图片,24,原因分析：,据调查显示，安化县常住人口95591人，人们平时的休闲娱乐方式仅限于KTV以及足浴。从效益来看，消费相对高档的人气更旺，说明安化城区的消费水平在日渐上涨，而这主要取决于消费人群构造。据调查，当地高档餐饮娱乐休闲一类的消费人群主要分为以下几类：,总结：经分析发现安化娱乐休闲类消费力旺盛，但消费项目存在很大空白点，因此本案设立的洗浴中心将成为安化独一无二的新鲜消费点。,政
10、府单位应酬,商家厂家应酬,当地常住酒店人群,哪里舒适往哪去,哪里价格最高往哪去,哪里舒适往哪去,消费人群分类,25,首层业态分布图,本层为独立内街式小商铺，面积13平米到150平米不等，主力面积为35-46平米，总计2733.48平方米，层高为5.8米,商业配套,文化生活：含电玩城、婚纱摄影、幼儿娱乐、户外运动、体育器材等,26,据调查，目前物业所在区域共有四个高档小区，共计住房约2500套，以130平左右的三房为主，容纳居民数量约10000人，而周边商业93%以上为建材城，生活基本配套完全达不到区域内居民日常需求。,总结：以满足住户的日常所需为主要目的，同时也可利用项目所在小区环境经营其他配
11、套业态（如银行、通讯、邮政、快递、药店、诊所等）,原因分析：,27,1栋二层业态分布图,参考图片,主要参考数据：面积：1524平方米层高：4.5米柱网：全框架结构入口：临广场两台观光电梯，两个消防通道,高级商务酒店,28,1栋三层业态分布图,中西餐厅、咖啡厅、茶楼、水疗SPA等,参考图片,主要参考数据：面积：1523平方米层高：4.9米开间：45.4米进深：39.2米柱网：全框架结构,29,调查显示：主干路沿线往西至凯旋大酒店范围内目前还没有一家超过800平方米的高档中餐厅，而周边小区均为高档小区，商业有80%以上经营的均为加盟外地品牌产品，与项目一桥之隔的黑茶文化街更是安化的市政规划项目，且
12、黑茶作为安化的主要经济支柱产业之一，目前正处于发展期，近年来外来商客与日俱增。为安化的休闲娱乐餐饮住宿等行业的快速发展起到了强有力的推进作用。因此，本项目经营高档中西餐厅、咖啡厅、茶楼等将会吸引项目周边方圆3公里范围内的消费者，为其提供一个舒适的洽谈场所，同时也为项目的其他业态提供配套，体现出一条龙服务的理念。,原因分析：,30,2栋二层业态分布,主要参考数据：面积：1320平方米层高：4.5米柱网：全框架结构入口：两台观光电梯，两个消防通道,参考图片,31,2栋三层业态分布图,参考数据：面积：1680平方米层高：4.9米开间：47米进深：39.5米柱网：框架加剪力墙结构,参考图片,32,县城
13、内主要娱乐方式即为足浴及KTV，据调查，目前东坪镇规模达800平方米以上硬件中等以上的KTV共计5家，情况如表格所示：,原因分析：,总结：随着市场消费力的提升，像银莲这些时间久的已经在慢慢被淘汰，而新生的KTV尽管收费高但也仍是很热销，因此也说明高档KTV仍是紧缺行业，仍受大众追捧。,33,4.4物业管理,项目委托益阳市润城物业服务有限公司代为服务管理，管理费用：2元/平方米/月。物业公司简介：益阳市润城物业于2012年4月经益阳市工商行政管理局核准登记，公司员工近100人，经营范围包括：物业服务，房屋拆迁，水电，电视、网络线路安装维修管理、保洁及家庭服务等，属安化目前最具影响力的物业公司，实力雄厚。润城物业现有服务项目简介：嘉和资水名居二期（6.7万平方米，672户）；鑫源小区（5万平方米，256户）资江一号（4.5万平方米，244户）其他益阳及安化项目共计约50万平方米。,34,
