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1、第二章 土地使用权获取,学习目的,1.正确看待地段论；2.了解开发地段影响因素，熟悉地块的选择方法；3.了解风水理论在土地选择上的应用；4.熟悉开发商获得土地使用权的方式与策略；5.了解开发商参加土地拍卖会的策略；6.掌握地产开发的时机,第一节 房地产开发地段的选择,一、“地段论”的再认识1.地段论的现实困惑早期信封地段论90年代中后期，对地段论产生怀疑2.地段论的理性认识首先，地块位置在房地产开发中起着重要作用，有时甚至是决定性的。（1）成本角度：楼价等于地价、建筑费、转业费、资金利息、税费和利润之和。（2）开发商在获取土地使用权时，一般用假设开发法计算地价，并以此作为竞标拍卖的依据。,第一
2、节 房地产开发地段的选择,一、“地段论”的再认识首先，地块位置在房地产开发中起着重要作用，有时甚至是决定性的。其次，地块位置在房地产开发中不是唯一重要因素。,第一节 房地产开发地段的选择,二、土地价值影响因素分析（一）市场供求行情（二）地块的自然条件地块与市中心的距离土地承载力地形地势土地面积地块形状日照,第一节 房地产开发地段的选择,二、土地价值影响因素分析（二）地块的自然条件风力和风向温度降水量自然灾害,第一节 房地产开发地段的选择,二、土地价值影响因素分析（三）地块的社会条件城市基础设施情况房地产情况社会治安情况政局稳定情况,第一节 房地产开发地段的选择,二、土地价值影响因素分析（四）地
3、块的环境条件空气污染程度噪声大小绿化程度视觉效果清洁程度,第一节 房地产开发地段的选择,二、土地价值影响因素分析（五）地块周围的经济条件当地的经济发展状况物价水平工资水平储蓄利率投资水平,第一节 房地产开发地段的选择,二、土地价值影响因素分析（六）政策因素价格限制、税收限制、优惠政策、土地制度（七）人口因素人的数量、人的素质、家庭规模（八）城市规划因素土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路、行政隶属变更容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定
4、地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。,第一节 房地产开发地段的选择,三、优质开发地段的选择原则与方法1.掌握城市建设与规划的发展方向2.掌握所在城市近期建设重点3.充分认识各种用地类型必备的自然条件4.充分的市场调查与研究5.开发商应具有过人的眼力与胆识,第二节 风水理论与居住区选址,第二节 风水理论与居住区选址,风水又称堪舆，或称卜宅、相宅、图宅、青乌研究与探讨人们对居住环境进行选择和处理的问题。,第二节 风水理论与居住区选址,一、风水理论与科学技术学科的关系风水理论是集天文学、地质学、水文学、地貌学、气象气候学、生态学、建筑学和人体生命学等多种学科于一体
5、的古代建筑规划设计理论。1.风水学与天文学的关系2.风水学与气象气候学的关系3.风水学与地质学的关系4.风水学与水文学、地貌学的关系5.风水与生态学的关系,第二节 风水理论与居住区选址,二、风水的要求及原则1.整体系统原则 8.适中原则2.因地制宜原则 9.顺乘生气原则3.依山傍水原则 10.改造风水原则4.观形察势原则5.地质检验原则6.水质分析原则7.坐北朝南原则,第二节 风水理论与居住区选址,三、对不理想地址的改选处理方法1.基地地形起伏的处理方法：基地推平，重新建立环境。造价高；不容易和周围环境协调。2.引水聚财：引沟开渠，疏通给排水，实际功能。挖塘蓄水。3.植树补基：遮挡冬季风、保持
6、水土、防止山洪、滑坡等灾害的发生。4.其他方式,第三节 房地产开发用地的获取,第三节 开发商获取土地的方式与策略,土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。,一、土地使用权出让,二、土地使用权出让年限和方式,（一）土地使用权出让年限 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年,（二）土地使用权出让的方式,1、招标出让 土地使用权招标出让是由市、县土地管理部门向符合条件的单
7、位发出招标邀请书或者向社会公布招标条件，通过合法招标，向经择优确定的中标者出让土地使用权。,招标出让程序,发布招标公告：出让宗地的位置、现状、面积、使用期限、用途、规划设计要求。领取招标文件 投标 开标、评标和定标 签定合同 登记领证,2、拍卖出让,土地使用权拍卖出让是由市、县土地管理部门或者所委托的合法拍卖机构，在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需求者公开叫价竟投，并以竟投的最高报价向该出价人出让土地使用权的活动。,拍卖出让程序,房地产企业要科学竟拍获得土地,要从公司现有资金、人力资源实力等现状出发，科学选择开发的项目规模。要认真调研，测算该地块竟拍时有利可图的举牌价格范围。,3、挂牌出
8、让,土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,挂牌出让程序,发布挂牌公告 竟买人提出申请、提交有关文件 竟买 文件移交 签定合同 登记领证,三、土地使用权转让,土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、或赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。转让土地使用权的使用年限为土地出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限的剩余年限。,四、土地使用权转让的条件,土地使用权转让只能在原土地使用
9、权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和土地使用条件 转让土地使用权前，必须按合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书,按照出让合同约定对土地进行了投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，要形成工业用地或着其他建设用地条件；转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。,土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续 转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等 转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地,五、土地
10、使用权行政划拨,土地使用权行政划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权，除特殊情况外，不得转让、出租和抵押。,获得土地使用权的策略,1.品牌主导型强强联合2.资金实力型3.政府补偿型：逐渐减少,第四节 参加土地拍卖,一、土地拍卖前的组织工作1.尽快获得信息，购买标书一般提前13个月公布信息和发售书2.组建土地竞投小组房地产估价师、经营人员、财务人员、工程技术人员、市场分析人员、法律人员3.进行现场勘查地块位置、地块现状、生熟程度、四周情况、周围环境、附近竞争性楼盘等,第四节 参加土
11、地拍卖,一、土地拍卖前的组织工作4.广泛收集信息资料5.测算土地成本和估算开发总投资、开发总价值6.参加竞拍7.签订协议,第四节 参加土地拍卖,二、开发商事先应慎重取价1.政府制订地块竞投底价的依据政府取得土地并进行土地整理的费用；同一供需圈范围内正常的土地市场交易价格；以往的土地拍卖交易情况计量表；当前地产商手中的土地储备情况；宏观经济走势等。2.开发商计算地价：剩余法剩余法：是指在求取具有开发潜力的待估土地的价格时，估计将它开发行程房地产可以实现的预期价格，然后扣除为建造和销售该房地产所花费的必要成本费用及正常的合理利润，所得的剩余作为土地价格的方法。,第四节 参加土地拍卖,二、开发商事先应慎重取价2.开发商计算地价：剩余法地价=房地产建成价格-（建筑费+专业费用+利息+租售费用+税费）-利润,
