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1、早期介入与前期物业管理,个人认识与分析,总 纲,早期介入的必要性早期介入的作用早期介入的内容前期物业管理的基本运作工程质量保修前期沟通与协调前期物业管理的特点,早期介入的必要性,物业开发项目的可行性研究阶段,规划设计阶段,建设阶段,销售阶段,竣工验收阶段,物业承接查验阶段,物业入住阶段,业主大会选聘物业服务企业,早期介入的基本阶段,早期介入的必要性,建设开发过程中经常出现的问题：一、物业规划设计和施工安装存在的问题；例如：烟道倒烟，阳台渗水等二、工程质量保修和工程遗留问题；例如：防水不到位，地面、墙面空鼓等三、开发与配套设施转嫁给物业公司；例如：配套设施不全，无有线入户，天然气入户等四、销售过
2、程中的大话因素；例如：销售过程会把物业好当成一大卖点，以达到房屋的收售；,阳台情况,早期介入的作用,一、优化设计；例如：垃圾回收区，停车场的设计；二、有助于提高工程质量；例如：防水层、隔热墙等方面的工程质量监督；三、有利于了解物业情况；例如：对于水、电、暖等方面的了解及走线情况；四、为前期物业服务作充分准备；例如：有助于前期开荒，工程质量维修等方面工作；五、有助于提高建设单位的开发效益；例如：对于建筑单位起到一个监督作用；,早期介入的内容,一、可行性研究阶段、根据物业情况确定物业服务模式；、根据物业情况制定物业服务基本内容；、根据物业情况制定物业服务标准；、根据物业服务内容与标准制定收费标准；
3、二、规划设计阶段；、就物业的结构布局提出合理化建议；、就物业管理用房、社区活动等公共配套设施、设施的设置与要求提出意见；三、建设阶段；、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题进行共同商榷，及时提出落实整改方案；、熟悉室内外施工工艺，管线走向；,早期介入的内容,四、销售阶段；、拟定物业服务收费标准；、拟定物业服务管理规约；、提供现场物业资询服务；、对销售人员提供培训；五、竣工验收阶段；、公共设施设备的验收及检验报告；、配套设施的验收及检验报告；、室内、室外建筑的验收；,前期物业管理的运作,一、管理资源的完善与优化；、管理用房到位；、物资配备到位；、物业管理人员到位；、档案建立到位；、服务人员培训
4、到位；、维修基金收取；二、管理制度和服务规范的完善；、保洁、保安、维修、设备管理、绿化养护人员的岗位职责；、服务标准的完善；,前期物业管理的运作,、有偿服务与无偿服务的划分细则；、公共区域的养护管理办公；、空置房屋的管理办法；三、确定物业管理单项服务的分包；、保安分包；、保洁分包；、设备管理分包；、高空作业分包；、消防管理分包；可以将部分分包给其它的更为专业的公司，这样可以减轻部分压力；,工程质量保修,在物业竣工验收后，工程进入质量保修期。物业工程保修分为两部分：一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由建设单位负
5、责。物业服务企业的工程质量保修相关工作，主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主产权专用部分由业主自行向建设单位提出处理要求，在实际管理中，业主也可以向物业服务企业反映，物业服务企业应及时转告建设单位。,工程质量保修,物业接管前期验收工作分为以下几个方面:1、钥匙交接；注意事项：认真核对每一把钥匙，并要求在钥匙上粘贴标识；2、业主自有设施设备交接与验收；注意事项：设施设备合格证，检验报告及厂家联系电话等；3、公共设施设备交接与验收；注意事项：设施设备的合格证，检验报告，维修与保养方法，设施设备厂家联系电话等；4、房屋交接与验收；注意事项：地面，墙面，防水
6、系统，三线系统，智能化系统，烟道系统等；,工程质量遗留问题,一、对于空置房屋的管理；二、对于小区内公共设备的管理；三、地下室防水问题；四、阳台设计不合理，逆水流现象；五、绿化带积水现象，排水管线不通畅；六、楼顶积水、渗水等现象；,前期沟通与协调,一、物价部门；制定物业收费标准二、环卫局；垃圾的清运三、当地派出所、户籍科；治安与落户口等四、房地产行政主管部门；业委会的成立与运行等；五、自来水公司；供水问题及收费问题；六、供电公司；供电问题及收费问题；七、消防大队；防火问题及消防安全培训；八、街道办事处、居委会；业委会的成立等；九、供暖部门；供热问题；十、供气部门等；天然气或煤气的问题,前期物业管理的特点,一、前期物业服务是物业服务的基础；二、前期物业服务的职责是在新建物业投入使用初期就对物业服务体系进行了系统的规划，前期物业服务是在时间上进行了一个过渡；三、新建物业在建筑施工等方面存在大量的施工质量隐患，设计不合理等问题，需要物业服务企业的前期介入对不合理的设计进行反映，以便于在后期避免不必要的麻烦；四、前期的物业服务是亏损的，前期投入大量的人、物、财等资源，服务成本高，但运作得当，后期对于物业费的收取起到一个至关重要的作用；,谢谢观赏,
