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1、世联区域发展顾问,区域开发项目必须关注的问题 Issue,区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。,世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题,2.基于竞争的区域规划,1.资源盘点与资源整合,核心要点,2.1 区域在城市中的占位2.2 区域间竞争格局2.3 核心区问题（位置/规模/开发策略等）2.4 考虑规划的弹性和动态调整,1.1 土地分级与功能指标的分配1.2 企业资源的挖掘与整合1.3 项目资金投入计划,3.盈利模式,3.1 房地产项目开发与土地运营的关系导向3.2 短期现金流与长期收益关系导向3.3 跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4
2、不同盈利模式与博弈方的不同合作方式,世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题,5.区域配套的开发策略,4.启动策略,核心要点,5.1 配套分级5.2 配套开发次序5.3 配套与区域整体价值及不同物业类型的关联,4.1 启动区如何体现区域核心竞争力4.2 启动区如何带动区域土地增值4.3 启动区如何建立区域形象和带动效应,6.区域营销,6.1 区域形象主题的确立6.2 区域价值的整合与展示6.3 关键事件及设施营销6.4 渠道策略6.5 卖场规划6.6 公共关系营销,世联区域发展模块顾服务的业务主线及其核心研究内容,土地价值的评估与地块划分取地范围与取地策略研究区域整体功能定位研究（规划市场评
3、价）区域产业发展研究开发模式与盈利模式研究启动区选择及开发策略研究协助与政府签订相关协议执行服务,区域发展,土地运营,土地出让的市场成熟度研判区域营销推广土地出让/转让营销推广执行计划,区域发展业务研究内容,世联对区域开发项目的理解及观点Opinion,从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色,商业角色政府/土地运营商房地产开发商房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理,土地规划、土地一级开发和运营,在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商,宣传、营销吸引投资商,宣传、营销，吸引驻商和消费者,日常运营、维修和其他管理,政府与土地运营商在整个区域开发价值链
4、中有着不同的权责和利益点,权责,利益,区域规划土地一级开发(基建)土地出让权,政府监管,持续现金流回报,政府,运营商,土地开发 项目开发 经营管理,参与区域规划土地一级开发土地开发经营权,土地出让金（利益实现）,政府,运营商,低成本获取土地与政府分享土地增值收益一级开发的合理利润,招商引资政府监控,土地转让招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等),土地开发规划实现土地开发进程实现,通过土地/项目股权转让获得土地增值收益二级开发利润回报招商佣金或土地租金,持续经营物业管理,持续税收回报创造就业机会,政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容,一级开发,
5、土地出让,土地转让,二级开发,前期规划、审批阶段,区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图,-,税收土地收益资产经营,土地收益,市场检验,建设发展,衰落或重建,设定方向,成熟与巩固,阶段划分,产出,土地收益税收,税收,土地价格变迁规律,投入,基础设施建设地区形象建设区域规划,-,区域运作费用基础设施建设公建投资缴税,建设投资环境再投入公建投资,-,基建投入与地价增长的关系曲线,地价增长符合边际递减规律,基建投入增长,启动期（12年）,成长期（2年左右）,持续发展期（34年）,稳定期,下一个周期,区域发展项目遵循着共通的开发步骤,世联区域开发顾问项目成功案例简介Case,世联成功案例,合肥政
6、务新区规划市场研究,项目规模：占地12平方公里项目类型：政务新区开发客户目的：土地的成功出让为区域做控制性规划提供市场依据区域开发的运作模式我们解决的问题：城市经济环境分析与资源评估新区选址诊断报告合肥新区规划及功能分区研究新区开发与运作报告案例实务研究报告新中心区意向规划方案取得的成效：土地增值成为开发热点,招商局漳州项目发展战略及定位研究,项目名称：漳州港口物业研究项目规模：1平方公里项目类型：大规模主题地产开发我们解决的问题：实现区域增值确定开发方案 典型案例分析开发模式,深圳宝安尖岗新区发展 研究,规模：2.3平方公里客户目的：区域发展定位区域功能分区取得的成效：区域规划已经完成土地增
7、值土地高价出让,西安经济技术开发区发展研究,项目规模：4平方公里项目类型：开发区发展战略世联介入阶段：世联介入时处于区域开发前期的功能定位与规划研究阶段 工作成果：区域定位与区域增值的关系 区域的整体定位 区域发展战略 区域整体功能分区及经济指标确定 区域开发模式的建议与土地出让策略的制定 顾问效果 基于世联提出的整体功能定位和规划指标建议，完成区域总体规划；吸引了包括上海绿地集团、香港和黄机构等品牌开发商进驻；区域地价由60万/亩快速飞涨到130/亩；区域逐渐成为开发热点,北京温榆河绿色生态走廊项目,项目规模：7平方公里项目类型：大规模新区开发工作成果：区域土地价值评估与地块划分；区域的整体
8、定位与功能分区（包括核心区定位）；建立区域成功的土地市场运作模式和商业化的开发模式 区域的营销策略与形象建立 核心区土地二级开发别墅项目的市场定位顾问效果 基于世联提出的整体功能定位和规划指标建议所做的区域总体规划获得首规委认可 基于世联提出的“公私合作”的土地运作开发模式，开发商与政府正在协商积极推进，区域开发已获得立项批准；推进开发商获得政府批准成为一级土地运营商 土地地价升值达到150万亩 别墅项目现已进入实质性启动阶段。,廊坊开发区项目规划发展研究,项目规模：30平方公里项目类型：开发区发展战略我们解决的问题：拿地策略区域整体定位与发展战略区域开发模式 土地价值评估与地块划分 启动区范
9、围确定、启动区定位与功能布局、启动区发展战略土地出让计划开发模式,佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究,项目名称：佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究项目规模：256平方公里项目类型：工业园开发我们解决的问题：资源盘点 价值评估 土地划分 土地价值的动态分析 成功区域开发案例借鉴 区域竞争分析与发展定位 经济测算 区域总体规划建议,北京顺义新城项目,规模：108平方公里委托客户：首都规划委员会项目类型：大型区域研究客户目的：北京房地产市场整体研究产业研究 区域价值定位新城开发策略,经典案例：北京顺义新城产业定位与城市发展战略研究,北京顺义新城产业定位与城市发展战略研究,顺义
10、新城结构：三组团108平方公里、规划人口90万天竺空港区：组成：包括空港工业区、北京天竺空港出口加工区和后沙峪地区 规模：34平方公里（28万人）中心片区：组成：区中心组团、马坡组团、牛栏山组团规模：62平方公里（52万人）河东新区：组成：包括北小营镇和南彩镇 规模：12平方公里（10万人）,资料来源：北京城市总体规划2004-2020,1,2,3,对区域的研究世联界定为“人在一定的空间内进行生产和消费这样一个基本的价值模型”，并从这四个方面对现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口
11、就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点,资料来源：区域发展价值模型,制造业是顺义区经济增长的主要来源，而汽车制造业和电子信息制造业又是绝对的支柱产业,2004年顺义第二产业与第三产业之比为1：0.57。第二产业中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第三产业拉动GDP增长7.8个百分点。,资料来源：顺义统计信息网、世联计算,2004年汽车制造业、电子信息设备制造业的产值占到顺义工业总产值的70%以上，是顺义工业的支柱产业,然而,现状的电子信息和汽车制造基本为组装加工，处于产业链的最低端,产品附加值低,产业链,利润,90年代之前90年代之后,汽车工业产业链,电子信息产业链,工艺研发,芯片设计
12、,零部件制造,电子通讯设备制造,整机制造,信息传输服务,计算机服务业,科技交流推广,软件业,2004年顺义电子信息产业、汽车制造业的工业增加值率都低于全国平均水平，说明这两个产业的大多数企业都从事低附加值的工作，产业链条比较短。2002年全球汽车零部件销售行业、汽车整车销售行业的投资现金回报率别为13%和10%，远高于汽车制造业的5%，说明制造行业的利润已经很低，下游产业成为了新的利润增长点。,营销,服务,金融,整车组装制造,研发,零部件,资料来源：顺义统计信息网、中国统计局网站、新财富网站,以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业发展现状具有劳动力素质低、土地附加值低的特点,低附加值加工制造
13、业占主导,吸纳就业人口数量不足,劳动力素质低,土地附加值低,顺义区目前制造业从业人口2.94万人，制造业用地1.1万亩，亩均劳动力2.7人。如果将所有8.8万亩未建设用地都作为制造业用地也仅能带来26万人。,目前顺义区本科以上学历人口比例仅为3%。中关村科技园区学士以上学历人数占33%，硕士以上占6.7%。,2004年顺义汽车制造业亩产出537万元，电子信息制造业亩产出502万元；而上地信息产业基地亩产高达2433万元。,资料来源：顺义统计信息网、中关村管委会网站,第三产业在产业结构中所占比重小，发展速度慢，且以社会服务业为主,内部结构处于较低层次,资料来源：顺义统计信息网,顺义第三产业以传统
14、服务业为主；信息传输、计算机服务和软件业、金融保险业等生产服务业所占比重很小，且有下降趋势。,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点,建成区中居住用地和工业用地的比例过高，挤压了商业、医疗、教育等公共设施用地，影响了城市职能的发挥,空港片区,中心片区,空港片区,仁和镇,马坡,牛栏山,各组团用地性质分布,各片区土地利用现状,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间
15、内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点,空港片区吸引了部分高素质外来人口，但从整体上看，顺义的外来人口以加工制造业工人为主，人口素质不高,空港片区的外来人口的收入状况呈现沙漏形分布，中产阶级的量相对较少；高素质的外来人群多数不在区域内就业顺义外来人口年龄构成以青壮年人口为主，文化素质也普遍较低，受过高等教育的人只占3%,空港片区外来人口的收入分布,空港片区外来人口的教育程度分布,顺义区外来人口的年
16、龄分布,资料来源：顺义统计信息网；世联调研,顺义区外来人口的教育程度分布,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点,顺义的消费虽然旺盛，但衣食住等基本生活品支出比重较大，休闲娱乐场所较少,2003年顺义区社会消费品零售额50.4亿元，在北京郊区各区县中仅次于房山区衣食住等基本生活品支出比重较大，娱乐休闲等高档消费购买比重很小区内娱乐消费地公园顺义公园；卧龙公园和
17、怡园公园。娱乐消费基本符合“娱乐公园”这一等式,通过60多位居民访谈表明，85%的居民认为：本地的娱乐的地方很少，大部分体育场馆不向公众开放，公园是他们日常休闲娱乐的唯一场所。,2003年顺义城镇居民消费结构,数据来源：北京统计年鉴；顺义区统计年鉴，访谈,2003年北京郊区各区县社会消费品零售额,要实现顺义新城的发展目标，基于现状的研究我们发现存在着以下几个关键问题，这也正是我们需要研究的重点,推动顺义新城发展的核心驱动因素是什么？怎样实现顺义新城的规划人口总量，改善人口的结构现状？应该通过何种途径完善和提升顺义新城的产业结构？顺义新城第三产业怎样才能实现快速发展？,顺义新城的发展目标：新城是
18、承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区新城应建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城,资料来源：北京城市总体规划2004-2020,规划和现状人口之间有61万的巨大缺口，单一依靠以制造业为主的第二产业发展无法实现规划的人口目标；以制造业为主的第二产业发展现状决定了低素质的人口结构特征，他们的消费力进而也就决定了顺义第三产业的低水平发展；制造业和低水平的第三产业发展都不利用提升土地的附加值，顺义新城的土地将无法实现“地尽其利”；,发现问题：,研究重点：,基于现状提出问题的解决之道跳出现状外的案例研究,37,案例研究Part 1:新城
19、发展模式的国际案例研究,新城发展模式,田园新城GARDEN CITY,公司城/产业新城COMPANY TOWN,城市郊区化发展的边缘新城/EDGE TOWN,政府主导下的行政中心新城/NEW CENTER,国 际 案 例,Letchworth（英国，伦敦）Welwyn Garden City（英国，伦敦）,新城发展模式,资料来源：文献检索、世联分析,公共交通导向发展的新城开发/TOD,Port Sunlight（英国，利物浦）Grande Cache（加拿大，Albert）筑波科学城（日本，筑波）,Radburn（美国，纽约）Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）,千里新城（日本，大阪
20、）多摩新镇（日本，东京都）沙田新市镇（中国，香港）,Canberra（澳洲，堪培拉）Brasilia（巴西，巴西利亚）,在对世界各地新城进行广泛研究的基础上，我们着重分析了其中五个极具代表性的国际案例,筑波科学城,Welwyn Garden City,Columbia,多摩新镇,初步考虑案例Letchworth，英国Welwyn Garden City，英国 Port Sunlight，英国Grande Cache，加拿大筑波科学城，日本Radburn，美国Columbia，美国千里新城，日本多摩新镇，日本沙田新市镇，香港Canberra，澳洲Brasilia，巴西,着重分析了其中五个,韦林花
21、园城，英国 筑波科学城，日本 哥伦比亚新城，美国 多摩新镇，日本 堪培拉，澳大利亚,田园新城公司城/产业新城城市郊区化发展的边缘新城公共交通导向发展的新城行政中心新城,Canberra,资料来源：文献检索、世联分析,通过案例分析和模式总结，基于顺义新城的发展现状判断，在城市郊区化的驱动力下我们将有机会发展成为相对独立于北京中心城区、城市功能完善的边缘新城,新城发展模式,核心驱动因素,关键成功因素,典型代表案例,田园城市,工业革命造成城市环境恶化城市居住需求急剧上升,交通方式基于铁路与步行控制城市规模、规模较小,Welwyn Garden City,公司城/产业城,政府决策市场对于产业的需求,政
22、府主导开发、投入大量资金政府强制或引导产业积聚,筑波科学城,边缘新城,汽车普及和便捷的交通路网城市郊区化,位于大城市边缘建设快速的交通路网产业郊区化带动的二、三产业的快速发展，解决了职住平衡问题,哥伦比亚新城,TOD新城（多为卧城）,大城市中心城区人口高度恶性膨胀政府决策,兴建连接大城市的轨道交通系统轨道沿线有大量的建设用地可供房地产开发,多摩新城,行政中心新城,政府决策，发展新区域,政府主导开发、投入大量资金主要政府机构所在地,堪培拉,顺义新城的发展模式选择,发达国家的郊区化新城发展历程揭示，顺义要发展成为成功的边缘新城，在完善和提升产业结构基础之上必须大力发展第三产业,阶段划分,汽车郊区化
23、阶段（1920-1950年）,普遍郊区化阶段（1950-1980年）,城市功能完善阶段（20世纪80年代）,边缘新城形成阶段（90年代以来）,发展特征,关键举措,汽车时代的到来促进了城市的郊区化郊区开发不再沿铁路线分布富裕阶层的郊区住宅迅速膨胀中产阶级郊区化出现，中上阶层居住在郊区,公路交通网的建设,住宅需求量大增，中产阶级的郊区住宅得到普遍发展开始出现产业郊区化热潮，制造业、通讯、科研、仓储业等纷纷移向高速公路、机场等交通便利地区商业、休闲娱乐业等社会服务业也追随着消费者的郊迁而向郊区转移,高速公路的建设鼓励适合中产阶级居住的郊区房地产开发郊区兴建购物中心，完善生活配套设施,随着郊区产业的不
24、断完善和发展，金融、贸易、保险等生产服务业也出现郊区化迁移大量办公物业开始出现，住宅开发也从分散型的高档住宅转向中高层的公寓住宅建设城市居民阶层多样化,引导产业发展，完善和提升产业结构鼓励发展金融贸易等生产服务业，近一步带动和提升商业、休闲娱乐等社会服务业发展,郊区新镇与中心城区的共生关系逐渐减弱就业机会不断增加，以商业、金融、贸易等第三产业为主新城居民基本实现了职住平衡远郊发展趋势增加,案例研究Part 2:汽车产业带动城市发展的2个案例研究,底特律（Detroit）：始建于1701年并于1815年正式设立为 城市，因汽车制造业而闻名全球 占地218.5平方公里，2004年人口91万 除了汽
25、车制造，底特律地区主要的工业 还包括：机床附件生产、内燃机制造、钢铁锻造、金属切削刀具加工等 斯图加特（Stuttgart）：斯图加特市占地面积207平方公里，2004年人口59万 斯图加特地区由市区和周边的5个州级 县 构成，占地面积3654平方公里，2004年人口266万 2004年德研究机构推出德国主要城市 排名中，斯图加特在生活水准，经济活 力和综合排名均列前三,案例研究Part 3:会展业带动城市发展的6个案例研究,国外案例,国内案例,汉诺威(德国),米兰(意大利),Rosemont(美国),香港,广州,上海,案例研究Part 4:空港带动城市发展的3个案例研究,Fairfax（华盛
26、顿杜勒斯机场）,Dupage County（芝加哥OHare机场）,Clayton County（亚特兰大Harsfield机场）,面积1062平方公里；人口约100万杜勒斯高速公路穿郡而过美国最成功的新城RESTON坐落于此全美最富有的100个郡排名第五全美本科学历人口比例最高的10个郡排净第二,位于芝加哥oHARE国际机场西侧20英里伊利诺伊州东北部第二大县总面积332平方英里；总人口90.4万企业总数32376家；就业总人数620680人Dupage County境内拥有财富1000强的多家企业（Lucent,Molex,Tellabs）、很多小型信息技术公司以及两家国家技术研究机构Ar
27、gonne国家实验室和Fermi国际加速器实验室,面积146平方英里；人口24万世界最繁忙的机场亚特兰大Hartsfield机场的大部分位于其境内Clayton是当地的交通枢纽，包括四条洲际告诉公路，两条铁路干线及链接亚特兰大的轻轨。Clayton的重要使命是为HARTSFIELD机场的正常运营和发展提供服务。机场时Clayton经济发展的主要动力,产业发展战略:依托空港核心资源，引导发展现代制造业，积极发展以生产服务业为主导的第三产业。,现代制造业,第三产业,高新技术制造,信息技术服务,汽车电子制造,会展业,汽车服务贸易,电子芯片制造集成电路制造精密仪器制造光机电产品制造,。,根据产业的发展
28、战略,我们给出了顺义新城产业发展的引导方向,人 口,土地利用现状可利用土地量土地构成房地产状况,土 地,消 费,产 业,产业分类产业产值主导产业相关产业链产业就业,人口总量人口结构人口现状来源,消费者来源消费力消费结构消费地点,产业结构图,人口结构图,消费结构图,土地结构图,新城功能分布图,产业集群：空港和会展引领的现代服务业为核心及纽带，紧密衔接汽车制造和电子信息两大支柱产业，形成产业集群,随着产业的升级和经济的发展，2020年顺义新城的人均GDP将达到1.5万美金，产业结构将是0：40：60,人均GDP的预测采用Holt-Winters两参数指数平滑法，以顺义区1995年2004年人均GD
29、P为样本数据，在一次指数平滑法基础上加入序列长期趋势（递增或递减）的平均变化量来进行修正。使用Eviews4.0软件进行预测分析。,第一产业,第二产业,第三产业,2004,2010,2015,2020,人口发展策略：通过提高人居环境质量和发展高附加值产业吸引人口进入，不断优化人口结构，提高人口素质，促进新城人口升级置换,35万人,90万人,20%,48%,农民,24%,制造业工人,郊区化人口,修建直接连接中心组团与中心城区的高速路，加强其联系。通过发展优质的居住物业、提供完善的生活配套以及提高公共服务水平吸引高素质郊区化人群的大规模进入，为发展高层次的第三产业储备人才,会展业、信息技术服务业、
30、汽车贸易等生产性服务业的发展带来高素质就业人群，高素质人群的聚集促进社会服务业的繁荣与升级，生活质量的提升进一步带动产业的聚集和高素质人口进入，形成人口置换和产业发展相互促进的的良性循环。,50%,制造业工人,第三产业从业人员,高素质郊区化人口,23%,5%,30%,第三产业从业人员,土地利用策略：同步加大居住用地和服务业用地，控制工业用地，预留一定用地作为未来发展的缓冲,居住用地,工业用地,服务用地,保留用地,空港组团与中心组团用地比例图,土地利用策略,京顺路及机场北线沿线加大商务办公用地比例，同时控制土地价格保持对中心城区的物业价格优势在后沙峪组团中心以及会展中心周围加大商业、宾馆、商务办
31、公用地供应，提高开发强度，形成相对密度较高、紧凑发展的城市活力核心。调整仁和、汽车基地区域控规，增加部分办公商业用地，为汽车贸易和汽车服务发展预留空间。在后沙峪、马坡、牛栏山等以居住为主的组团适当提高局部开发强度，以提供大规模开放空间，形成舒朗、宜人的生活氛围及自然生态的郊区风貌以保持对中心城区人口的持续吸引力。提供并合理分布不同等级的商业用地，促进土地复合利用，提高居民生活便捷度，促进就地消费。在坚持土地复合利用的同时，注意功能的适当分区，使主要的商务区与区域级商业中心、居住区相对分离，保持安静优美的生活环境。鼓励发展同时，要预留10%左右的待开发用地，作为区域未来发展的缓冲用地。,依据顺义新城发展战略，合理功能用地分配约为：,城市与产业功能分区图,京顺路及机场高速北线两侧中重点发展信息技术服务业。后沙峪组团重点发展会展业、商业、金融服务、贸易等生产服务业。中心组团作为现代制造业基地，在引导发展汽车制造业、电子信息制造业的基础上，大力发展汽车贸易和汽车服务产业等以汽车为龙头的生产型服务业并进而带动社会服务业的升级。,根据明确的原则划定了顺义新城的分阶段开发片区,顺义新城的分期开发实施策略,THE END,
