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1、绿地事业二部区域总经理人才培养建议书,第一部分 项目背景,第二部分 项目方案设计,第三部分 项目执行建议,第四部分 项目报价,第五部分 博志成介绍,2,强化区域总对项目的经营职责,区域三总经理,事业部总经理事业部战略目标制定与执行（基于集团）,目前职责（基于区域/项目）项目运营：1级计划节点把控工程质量拿证：关键节点5%：销售额指标,职责（试点）项目运营、工程质量、拿证常规职责经营指标销售净利润率内部收益率IRR净资产收益率ROE,事业部的战略目标不能很好贯彻到区域，目前区域总承担的经营指标过少，更多是进度、现金流和工程指标。区域三目前实行试点-增加经营指标考核，以增强区域总的经营职责，逐步落
2、实到利润类收益率类指标,区域总的职责发展对其业务能力提出了新要求,基于区域总的职责发展,4,定位与设计：参与提升为把控,项目经营风险承担,掌握综合类项目的全程关键风险点提高预控能力,计划提升为项目运营,基于项目经营目标的项目运营基于项目经营目标的全程项目管控：从建造环节往前延伸到产品研发一级计划节点把控,拿地和产品定位设计研发环节，从参与意见到主导方案，需区域总提高该环节的决策能力（基于经营目标的方案决策）,第一部分 项目背景,第二部分 项目方案设计,第三部分 项目执行建议,第四部分 项目报价,第五部分 博志成介绍,5,依据区域总的素质模型定制管理提升方案,综合体项目定位、招商与运营,前期,定
3、位,设计,成本,工程,城市综合体项目设计之商业规划与建筑规划,综合体项目管控与计划管理,综合体项目开发36个风险点,综合性地产项目管控、计划管理暨标杆案例借鉴,一、商业地产（城市综合体）产品创新、第三代产品、第四代产品二、万达集团管控各发展阶段战略及组织管控体系演变管控解析三、项目管控万达项目公司管控组织体系解析万达项目管控体系模块计划管理体系四、万达城市综合体项目管控的核心工具：十一阶段模块计划解读1、阶段划分 2、开工之前 3、销售阶段4、招标阶段 5、封顶阶段 6、外装阶段7、内装阶段 8、市政阶段 9、招商阶段 10、验收阶段 11、试营业阶段 12、交付阶段,五、万达集团某城市综合体
4、项目管控案例深度剖析1、团队组建计划与管控2、规划设计计划与管控3、开发报建计划与管控4、采购与成本计划与管控5、工程计划与管控6、营销计划与管控7、招商计划与管控8、开业计划与管控,学习内容解析-主题1综合性地产项目管理与计划管理-万达案例借鉴,学习内容解析-主题2综合性地产项目全程36个风险点,现状前期致命风险点（16个）并购项目股权与债务危机合作开发政府商圈规划引导贪大:城市人口不够求洋:城市时尚度不够或周边人口档次低国道、火车道、立交桥等影响规划设计单位选择规划设计参数的限制商业开口选择,中期致命风险点（13个）先施工后招商招商与销售的配合招商与工程的配合销售代理公司选择招商代理公司选
5、择包租模式后期致命风险点（7个）开业时间商业景观及导示缺失营销企划缺失招商调整滞后,经典案例借鉴定位案例定位案例招商案例,综合性地产项目全程36个风险点,城市综合性项目设计之商业规划与建筑规划,前言:城市综合体综述一、城市综合体的定位与规划策略从定位到规划、开发的奠基石商业规划与建筑规划城市综合体在一二三线城市开发规划的机遇与风险案例分析二、综合体的规划要点规划定成败规划的方法论如何通过规划创造效益如何通过规划规避项目风险案例分析,三、重点空间的规划设计中庭、总平面规划、商铺格局四、成功商业空间的规划设计要点主题、主力店、动线、布局、视觉设计、气氛五、从设计团队的质量管理到成本管理六、规划决定
6、成败-五种规划发展模式比较七、量体裁衣与削足适履 八、规划的方法论 九、规划创造效益 十、如何在规划阶段规避项目风险,学习内容解析-主题3城市综合性项目设计之商业规划与建筑规划,学习内容解析-主题4综合体项目定位、招商与运营,一、引言 1776年3月，中国遭遇绝杀1、商业连锁反应2、商业地产同住宅地产的本质区别3、商业地产项目的操作出发点二、项目开发决策 关于商业开发同生孩子的关系1、被动怀孕 政策性立项2、计划怀孕 主动性开发3、前期流程案例筑巢引凤与关门打狗三、项目定位1、规划陷阱中国商业综合体特点2、商业项目各类型产品及套现解析3、商业业态类型4、主力店及非主力店的互动意义5、详解主力店
7、 会招主力店不等于会用主力店6、1：6与6：17、主力店实操逻辑（一）真相8、主力店实操逻辑（二）真相背后的真相9、颠覆规则“形兵之极，至于无形”10、商业综合体内各业态的布局关系11、商业物业是否应该自持12、详解租金13、详解售价14、城市综合体操作节奏案例,四、主力店招商计划不要被硬件断送1、想招主力店和能招主力店是两回事2、各布局位置业态功能确定3、主力店重点设计条件4、商业项目各功能设计同人体的关系五、商业项目推广1、租赁客户心理诉求2、租赁客户推广模式推广对象 推广渠道 推广难点3、投资客户心理诉求4、投资客户推广模式推广对象 推广渠道 推广难点*注:以上大纲为参考,以授课课件为最
8、终版本,六、业务营销 项目招商1、商业租赁业务体搭建2、商务合同谈判要点租赁意向书解读及控制 商务条款技术条款 常规谈判周期合同陷阱 杠杆谈判3、谈判流程案例一场有关忽悠实力的较量4、潜规则？规则！关于幕后交易5、脆弱的纽带所谓战略合作商6、危险谈判性格7、案例：某集团谈判决策流程七、政策渠道的利用方式1、兵以诈立，以利动，以分和为变者2、以共赢的方式获取支八、模拟操盘1、项目可研论证案例TJ项目的前期三大失策对后期造成的蝴蝶效应2、项目操作节点 3、策划操作节点4、招商操作节点 5、销售操作节点九、案例分析：万达历程十、商业地产营销的终极目的 资产证券化十一、翻过头来看真相十二、结语：商业地
9、产下一代产品趋势,第一部分 项目背景,第二部分 项目方案设计,第三部分 项目执行建议,第四部分 项目报价,第五部分 博志成介绍,11,师资选择需求导入课程定制课程执行,1、课程满意度调研2、老师主导大家形成行动建议领导层主动推进3、课后（一个月）：HR依据回访纲要电话回访领导层，填写回访记录表,1、业务领导推荐（区域总、区域中心总经理）2、人力资源初审：依据历史绩效表现3、报总裁办核定,公司领导宣导项目获得利益相关者的参与承诺,课后产出与跟踪,项目实施,启动会,人才培养专家,项目实施全流程,储备选拔,项目实施分工表1-绿地和博志成,项目实施分工表2：绿地内部分工-课前课中课后,课后评估之三维评
10、估,课后一个月：HR与学员的业务领导进行电话回访，针对课后行动改进建议的落地及对组织能力提升方面的应用效果进行评估,学员现场填写评估表，对课程现场效果进行评估,学员现场填写评估表，对课程的组织管理进行评估，给出改进建议,课程评估,应用评估,组织评估,课程总结评估,现场反馈评估,现场行为评估,后续反馈评估,后续行为评估,领导层依据行动建议填写反馈表并推选出优秀学员和创新奖候选人HR组织评优,课后电话回访（学员）,学员现场表现评估,课程满意度调研表填写,绩效改进评估,第一部分 项目背景,第二部分 项目方案设计,第三部分 项目执行建议,第四部分 项目报价,第五部分 博志成介绍,17,第一部分 项目背
11、景,第二部分 项目方案设计,第三部分 项目执行建议,第四部分 项目报价,第五部分 博志成介绍,18,博志成是谁,WHO WE ARE,?,最优秀的房地产人才培养综合服务商,房地产行业人才培养第一品牌,房地产行业高端人才培养专家,房地产行业落地咨询的实践者,房地产行业长期顾问的首创者,19,历史与发展 HISTORY AND DEVELOPMENT:,迅速发展博志成集团成立于2008年，历经6年发展，目前已成为业内最大的培训机构。最大平台5大城市辐射全国，2万家客户平台，千家合作客户/年，近万人次培训/年。不断创新,从聚焦于住宅地产人才培养的研究，发展到商业地产、养老地产、旅游地产、产业地产的人
12、才培养研究；从聚焦于房地产专业和管理，发展到综合经营层面：项目增值、领 导力发展、战略、行业发展规律 从聚焦于中基层人才培养，发展到中高层人才培养 从传统的培养转向国际化、城镇化、产业化、金融化、智慧化,20,我们的布局 OUR LAYOUT:,落位5大重点城市，辐射布局全国。以国内业务为基石，面向全球,北京,加利福尼亚州,佛罗里达州,重庆,深圳,济南,上海,21,我们的伙伴 OUR PARTNERS:,清华大学研究院创新创业学院（深圳）,中国房地产业协会人才培养可持续发展联席会,中国房地产经理人联盟,北京大学房地产校友会,深港房地产商会,多家标杆房地产企业,多所国际顶级大学：,加州大学伯克利
13、分校（University of California,Berkeley）、迈阿密大学（University of Miami）,22,我们的产品 OUR PRODUCTS:,详见产品手册（2014）我们的产品聚焦于房地产“五化”国际化、城镇化、产业化、,金融化、智慧化,结合需求，针对性产品，促进提升：,PART 1 培训管理,PART 2 精英行动,PART 3 标杆学习,PART 4 咨询服务,内训师培养、企业大学构建,高层游学、向制造业学管理,专业内训、公开课,23,我们的合作客户,THE COOPERATION OF THE CUSTOMERS:,2012/2013年地产百强企业，超过
14、50%曾与我们合作！,华北：华润置地、中建、远洋控股、首创置业、新世界、金融街、华夏幸福,基业、荣盛、方兴地产、北京金隅嘉业、中粮地产,华东：绿地、世茂、九龙仓、绿城、新城控股、复地、旭辉、三盛宏业、保,集集团、景瑞、三湘、广药集团、苏宁、宋都、鲁能、海尔,中南：万科、中海、合生创展、保利、招商局控股、和记黄埔、佳兆业、阳,光100、建业、福星惠誉、星河、正荣,西南：龙湖、金科、蓝光、置信、融汇、协信、重庆东原、重庆隆鑫、香港,置地（重庆）、新欧鹏、华宇地产、重庆中渝物业,西北：紫薇、曲江建设、金泰地产、兰州国芳置业、新疆华源、宁夏中房,24,博志成成果展ACHIEVEMENT EXHIBITION:,论坛盛况HR及创新研究,25,博志成成果展ACHIEVEMENT EXHIBITION：,书刊/杂志,26,
