《2015龙湖项目后评估成果完整.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2015龙湖项目后评估成果完整.ppt（238页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、,欢迎参加弗莱明戈项目后评估,总 结,弗 莱 明 戈 项 目 后 评 估龙湖弗莱明戈,项,目蓝湖郡项目团队,弗莱明戈项目后评估成果目录第一篇：项目运营总体概况 第二篇：工程总结,第三篇：研发总结第五篇：成本总结第七篇：客户中心总结,第四篇：营销总结第六篇：物业总结,弗莱明戈项目后评估成果,第一篇：项目运营总体概况,目录,第一部分第二部分第三部分,项目关键指标列示及简析项目运营要点回顾项目运营的几点反思,第一部分 项目关键指标列示及简析,1.1 关键指标达成情况（签约及回款）,1.2 项目销售利润率及内部收益率,1.3 项目成本变化,1.4 一级节点计划达成率80%,1.5 客户满意度及客户忠诚
2、度,0,第一部分 项目关键指标列示及简析1.1 关键指标达成（签约和回款）,分项下达指标,签约收入3.7亿,结算收入,应收帐款,剩余货值,住宅,实际达成值下达指标,3.7亿4000万,3.7亿,0,0,车位,实际达成值,2170万,2170万,1830万,第一部分 项目关键指标列示及简析1.2 项目销售利润率及内部收益率,分项销售利润率内部收益率,上会指标16.6%77.5%,现值20%74.1%,备注,2006年3月项目开盘，现金流为正。,第一部分项目关键指标列示及简析1.3 项目成本变化,项目土地获得价款勘测设计费行政及经营性收费前期工程费配套设施费基础设施费景观工程费建安及装修工程费工程
3、相关费用开发成本,目标成本4331.17682.67850.28368.87202.811045.911419.4310796.7493.8419791.71,回顾成本4329.13723.331120.87617.20202.811190.591419.4312803.93100.6122507.90,审计成本4329.13723.331120.87617.2074.001190.591767.0015239.15100.6125161.88,差异1-2.0440.66270.59248.330.00144.680.001772.696.772481.68,差异20.000.000.000.
4、00-128.810.00347.572435.220.002653.98,第一部分 项目关键指标列示及简析1.4 一级节点达成率,下达项,完成项,累计达成率,集团关键节点阶段性成果项目总体计划,7120,6114,85.7%100%70%,集团关键节点未达成：原定2007年4月30日完成项目95%的销售，实际完成时间2007年6月30日。,第一部分项目关键指标列示及简析1.5 客户满意度及客户忠诚度业主对项目的总体满意度（96%重庆公司91%集团88%）,龙湖地产的印象总体规划销售服务接房流程总体满意度,5.69,5.87,6.08,6.326.33,5.20,5.40,5.60,5.80,
5、6.00,6.20,6.40,第一部分项目关键指标列示及简析,1.5 客户满意度及客户忠诚度业主对龙湖地产的忠诚度（85.7%，重庆公司去年指标74%集团68%）,第一部分项目关键指标列示及简析1.6 业主报事统计,报事类别1.土建2.入户门3.铝合金门窗4.锅炉5.给排水管道6、安防对讲7.空调机位及空调洞8.私家花园类9.公共景观类10.沟通类11.保洁类12.其他类合计,交房报事量201401021101032371191246574,交房后期报事量（5月1日止）706036031412355209133442,合计271100138113114155859119211791016,户均
6、报事0.580.210.290.020.060.030.030.120.120.250.040.382.18,已付户数464,整改报事分析：,1、土建类主要问题：,1）空鼓、裂纹较多，墙、角不平整。,2）收边收口粗糙，墙面有色差、腻子脱落、起泡。,3）由于洋房的屋面与墙面的连接较多，连接处防水处理不好导致墙面,渗水问题较多。,2、门窗类主要问题：,1）安装时门锁开启不灵活，把手松动等安装问题。2）门、窗玻璃划伤；型材油漆脱落等成品保护问题。,3、入户门问题：,1）开启关闭不灵。,2）门板门框被撞凹、划伤等保护问题。由于该后期责任划分比较困难，因此厂家处理也不积极，同时由于门板的处理周期较长（2
7、0天左右）成为后期返修整改业主主要投诉项目。,第二部分 项目运营要点回顾,2.1 项目运营大事记,2005年8月项目样板区破土动工,2005年12月实现四证齐全,2006年2月样板区开放,2006年3月开盘销售套，当月签约2.2亿,2007年6月30日项目交房，做为经开区交房交证试点单位，并实现交房交证,2007年7月项目清盘,2007年11月车位销售，开盘销售346个,2007年8月，项目通过重庆市绿色生态及住宅性能认定AAA终审,2008年4月，项目通过重庆市詹天估金奖评审，并做为重庆市推荐项目参与国家评审,第二部分 项目运营要点回顾,2.2 项目运营指标对比,建筑风格的创新实现了公司对项
8、目的定位要求，并产生了全国性影响,营销造势及项目前期的销售基本完成了公司的预期,设计管理有序，研发经理、项目部与设计师在项目前期对建筑大样、细部处理、新技,术、新材料及外装进行清理，确保了设计的精度，同时保证了工程进度,结合工程特点，对关键事件进行清理，结合工程进度对施工单位及监理进行交底，工,程质量处于受控状态，工程细部处理得当,客户交付的创新及介入受到业主好评,项目总体成本受控,板样区开放获得预期效果,第二部分 项目运营要点回顾,2.3 项目运营的成功点,建筑风格的创新实现了公司对项目的定位要求，并产生了全国性影响,营销造势及项目前期的销售基本完成了公司的预期,设计管理有序，研发经理、项目
9、部与设计师在项目前期对建筑大样、细部处理、新技,术、新材料及外装进行清理，确保了设计的精度，同时保证了工程进度,结合工程特点，对关键事件进行清理，结合工程进度对施工单位及监理进行交底，工,程质量处于受控状态，工程细部处理得当,客户交付的创新及介入受到业主好评,项目总体成本受控,板样区开放获得预期效果,第二部分 项目运营要点回顾,2.4 项目运营的不足点,目标成本确定及成本回顾没有达到预期目的,景观设计滞后，造成较多的工程返工,景观效果的前期把控不够,客户敏感点分析深度不够,市场调研不准确，导致户型比较分布上存在不足,第三部分 项目运营的几点反思及建议,3.1几点反思,项目运营体系的转变与团队成
10、员负责对象之间的不匹配，造成项目运营上,不尽人意,原有成本管理体系与现在的运营机制之间的冲突造成老项目的“精神分裂”,原有设计模式中景观设计迟滞导致景观工程与建筑总图冲突不断,景观风格、成本把控、客户体验三者之间真的不可调和吗？,产品创新没有转化为产品的溢价能力,产品市调的信息如何判断？大户型滞销,项目团队成员的全成本意识不足与项目收益之间的冲突明显,项目团队成员在项目运营过程中变动频繁，造成部分信息遗失,营销客户调研不准确，导致户型比较分布上存在不足,第三部分 项目运营的几点反思及建议,3.2几点建议,开好项目启动会，暴露所有问题，合理把握产品创新，尽可能进行价值挖掘，,并将其转化为产品溢价
11、，提升项目收益,从产品方案设计开始，研发、工程、造价紧密结合，进行成本方案阶段的优化,与预控,提升景观在图纸设计阶段的效果预控能力，尽量减少后期实施后的调整量,强化项目团队成员的成本意识,客户视角的延伸需要从方案阶段着手,弗莱明戈项目后评估成果,第三篇：研发总结,弗莱明戈项目后评估研发总结成果目录,第一篇：项目定位第三篇：价值点挖掘第五篇：设计管理,第二篇：项目简介第四篇：客户敏感点分析第六篇：效果把控,第七篇：成本控制第八篇：新材料、新技术、新工艺,第九篇：规划报建与验收,第十篇：完成效果,弗莱明戈项目后评估研发总结成果,第一篇：项目定位,第一篇：项目定位,龙湖的第一个花园洋房项目,别墅区里
12、面具有别墅品质的花园洋房,沿袭蓝湖郡湖西的地中海风格，填补市场空白 应具有高度的市场影响力、社会影响力,客户人群应为比联排别墅稍低（介于别墅和高层公寓之间但是略偏上）、但是向往高品质生活的人群。,项目定位带来的几个重大后续影响：,1、容积率不能太高（控规是2，实际是1.32）,2、户型偏大,3、成本偏高,弗莱明戈项目后评估研发总结成果,第二篇：项目简介,项目简介区位、总图、主要经济技术指标,主要经济技术指标：,总用地面积：80018 m居住户(套)数：487套住宅栋数：36栋,总建筑面积：105875.83 m,1、住宅建筑面积：90100.93 m，占,85.10%,2、车库建筑面积：146
13、47.01 m，占,13.83%,3、配套设施建筑面积：1127.89 m，占1.07%,容积率：1.32（包括地下）建筑密度：22.08%绿地率：31.2%,停车泊位：487辆地面 64辆地下 423辆,弗莱明戈项目后评估研发总结成果,第三篇：价值点挖掘,价值点挖掘目录,一、总图二、单体,三、外立面四、车库五、合用,六、经验与教训,一、价值点发掘总图,充分利用原始地形，将整个小区分成多个标高的台地，大大节约了土方量，既节约成本，又有利于施工，而且增加了视线的层次感。各楼栋利用车库的连接自然形成8个围合院落，既可避免单调的排列式布局，又倡导了一种新的生活方式。,在几栋住宅之间布置车库，既方便了
14、住户的直接入户，增加了住宅的溢价能力，又不需结构转换增加结构成本。,价值点挖掘总图,利用一条环形车道串起了整个小区的车库和楼栋，大大节约了车行道路的面积。,临市政道路住宅均与道路成斜向布置，尽量减轻市政道路对住宅的影响，而且住宅和道路形成的三角地带又给底层住户留出了宽阔的侧花园位置，提高了底层住宅的溢价能力。,在小区中央利用自然地形高差设置大型水体，提高了水体周边住宅的价格，提升了整个小区的品质。,价值点挖掘总图,总图的规划布置使得整个小区的住宅户户有景，视野开阔，或面对开放空间、或面对半私密的庭院，均好性较高。,公共绿地小区化：按控规要求，临金渝大道应退8米绿化带，通过协调，此公共绿化带最终
15、为小区所用。,二、价值点挖掘单体,利用阳台、露台、廊、入户花园等半室外空间，加强住户与外界的交流，极致的情况每间卧室都有阳台，增加赠送面积，提高溢价能力。利用赠送前花园、后花园、侧花园等方式使客户感受到别墅式的享受，提高溢价能力。,赠送车库与下沉庭院间的地下空间，提高溢价能力。,三、价值点挖掘外立面,丰富的外立面效果提升了整个楼盘的品质,四、价值点挖掘车库,利用8#车库地形高差形成的半地下室空间布置客户服务中心和物管用房，有效降低了成本。,优化车库布置，使得车库平均每个车位的占地面积约为32m。,底跃住户可以从车库直接入户，其它楼层住户可从车库通过楼梯入户，方便了住户的生活，提升了溢价能力。,
16、五、价值点挖掘合用,1、通过与政府相关部门的沟通，本项目的配套设计基本与整个蓝湖郡片区进行合用，包括幼儿园、小学、开闭所、垃圾站、居委会、商业配套等，节约了大量开发成本。,2、原设计为3个化粪池，经优化合并调整为一个，既节约了成本，又减轻了对住户的影响。,六、价值点挖掘经验与教训,一定要有阳台与客厅相连，而且此阳台一定要适用、够大,设计理念最好是略微超前，不要太超前：比如150平方米的三房、比如室内2米宽的过道、比如双通道设计,厨房设置在住宅中间，部分客户不太满意，认为采光不好；风水不好户型组合以后太复杂，多达100多种户型，给设计、施工、销售、后期管理都带来很大的困扰,方案阶段底平户型没有考
17、虑私家花园，后期调整给景观等各方面带来很大的影响,部分小区道路宽度为7米公共区域私家化不够,底层住户尽量单独入户,尽可能满足业主可直接从车库入户的要求,少部分灰空间业主不能使用，增加了成本没有带来收益,厨房设计在户型中间受到很大非议,双通道的设计可以提供买点，但是不太实用客厅外无阳台，导致销售速度很慢,园区部分车行道路太宽，加上人行道宽度，使整个道路感觉象市政道路一样，不太宜人。,部分园区道路太宽（7m），太市政，不宜人，而且影响私家花园的设立和私密性。,由于间距的原因，又希望山墙不要太呆板，所以有一些山墙上的阳台没有加以利用。,24#楼,业主可使用空间没有利用,由于样板楼对一些灰空间没有利用
18、，加上后面没有针对具体楼栋结合景观进行具体分析，对一些业主可利用的空间一刀切地没有加以利用，公司增加了开发成本，业主也觉得不可理解，也增加了后期物业的管理难度。,由于在前期方案阶段没有考虑底层平层住户的花园，只考虑了底跃住户的花园，在销售前才临时添加平层住户的花园，导致一些住户的花园离人行道很近，影响景观的布置，也影响业主的私密性。34#楼33#楼,私家花园离车行道路太近,私家花园离车行道路太近,独门入户给业主别墅的享受、尊崇的感觉，所以底楼住户应尽量单独入户,业主强烈要求从从花园直接入户,弗莱明戈项目后评估研发总结成果,第四篇：客户敏感点分析,客户敏感点分析目录,一、地段、配套、总图规划二、
19、景观三、户型,四、大堂、楼梯间五、安全六、门窗,七、车库、车道与车位八、私家花园,九、阳台、露台,一、客户敏感点地段、配套、总图规划,项目所处蓝湖郡大社区，配套齐全、方便,项目靠近医院，一部分人认为方便，一部分人认为会有噪,音、气味的影响,靠近小学和高层，认为小学噪音有一定干扰、高层对私密,性有一定影响，但是抗性都不大,靠近金渝大道，虽然设置了隔音墙，但是影响依然很大 总图住宅大部分呈东南方向布置，部分西北向布置的住宅,在销售时还是有一定的影响,底跃、顶跃、底平、顶平的性价比较高 独栋由于可三面采光，销售速度相对较快,二、客户敏感点景观,景观设计相对滞后，对施工、营销造成很大的困扰应加强图纸控
20、制及前控，避免后期进行大量的调整私家花园的配置不统一，造成后期大量的投诉硬景面积过多，达20，导致成本较高,地面停车位布置过多，部分太靠近住宅，造成业主的投诉和后期的整改,地面停车位由锈石黄花岗石铺贴，造价高，透水性不好庭院、水体的打造较为成功导示系统设计较有新意景观整体效果非常成功,三、客户敏感点户型,四、客户敏感点大堂、楼梯间,大堂墙面为黄洞石、地面为普罗多米黄，材料,好，造价高，但是由于没有专业的设计与施工，整体效果不好。楼梯间地面为锈石黄踏步，墙面为涂料，给客户造成的印象是不高档，很普通。,建议：大堂还是需要进行专业的设计与施工。,五、客户敏感点安全,圆拱上方花槽的取消，使两户之间形成
21、的宽阔通道，使部分业主极度没有安全感！,两户之间的入户花园通过瓦屋面相连，使两户之间的往来非常方便！,相连两户间主卧室的阳台相连，由于是凸阳台的原因，导致翻越两户之间比较容易，使两户之间的私密性受到影响，甚至两户之间的宠物可以自由来往。,特例：22#楼一户业主觉得从客厅、茶室出后花园处上方的圆弧阳台使其极度没有安全感（害怕上空坠物伤人）。,六、客户敏感点门窗,1、门窗的开启方式和宽度在方案阶段就一定要仔细推敲。例如：平开门的宽度不宜小于700mm，单扇平开窗的宽度不宜大于800mm，推拉门的单扇宽度不宜小于750。,2、在阳台、露台、外廊、入户花园等人易流动处应考虑安装推拉窗，以免占用通行面积
22、、影响通行或造成伤人事故。,3、在底层出阳台、出花园的地方宜安装平开门，在入户花园的地方宜安装平开门，便于装锁。,由于前期考虑不足，出现了一些单扇600mm的平开门，现场感觉极不好用，600mm的洞口宽度除掉门框的宽度后稍胖的人较难通过。,有遮雨措施，但是宽度均不够，门在开启的情况下容易淋雨，造成防盗门锈蚀。,相同户型门窗布置方式应一致,客户敏感点门窗,可开启扇位置应向外，便于通风与使用。,七、客户敏感点车库、车道与车位,车库顶板的覆土厚度：如果要保证较好的的前场景观，覆土厚度最好大于900mm，如果有大型景观小品，覆土厚度最好大于1200mm。,应有尽量多或全部的住户能直接从车库入户，据交房
23、调查报告显示，一部分不能从车库直接入户的客户对车库的设置意见较大。,入车库通道应尽量短、平，且能利用植物进行掩映，尽量不,对住户造成干扰。,在可能的情况下车库应尽量大。大车库一般可进行双排布置，每个车位所占面积较小；大车库可减少车库入口，减少对业主的干扰、减少业主的投诉。,车库的排气口应尽量掩蔽，减少对住户和景观的影响。尽量,利用高差将车库布置为可自然通风车库。,业主投诉车库入口正对其阳台出口,此处业主投诉车道太长此处业主投诉坡度太大、车道太长,6#车库的排风井，经过优化后基本看不到。,8#车库的排风井，原设计和更改后的效果,八、客户敏感点私家花园,面积：业主对面积问题非常的敏感，弗莱明戈由于
24、前期销售的时候花园是按90%的面积进行承诺的，所以基本没有因为面积而报事的。,管井：在前期和项目部一起做了大量的工作，进行花园与管网位置的核对，最终只有一个管井落在业主的花园内 树：这是客户投诉较多的问题，也是一直难以解决的一个问题。因为建筑和景观、花园与道路的关系等原因导致花园的配置标准不统一,高差：弗莱明戈基本没有因为花园出现高差而报事的,由于建筑需要掩映，所以乔木种在私家花园，导致业主因为个人喜好或数量的多少而投诉,离道路太近，对业主的私密性有影响，而且景观效果也不太好,九、客户敏感点阳台、露台,变更前,变更后,屋面的室内观感不好，有业主提出整改。,1#楼,屋面影响阳台的使用,客户敏感点
25、阳台、露台,10#楼,1#楼1、影响业主入户花园的采光及观感2、前期做法的不确定导致不同的做法。,阳台、露台栏板为实墙，而且较高，部分客户有异议,弗莱明戈项目后评估研发总结成果,第五篇：设计管理,设计管理,选择好分供方、管理好分供方，充分释放设计师的能动,性，当好“导演”的角色。,充分利用资源，包括部门内、部门外，公司内、公司外各种资源，特别是在研发部专业组人员有限的情况下要利用好项目部这个资源。,在设计过程中，推行设计周例会制，每周二召开，研发部、项目部、设计院相关管理及技术人员参加，及时解决设计及施工现场中的各种问题。,首次在合同中约定设计师到现场服务的时间及效果，并由项目部负责考核。附件
26、一：弗莱明戈初设和施设委托合同 及时审图。施工图到达后及时组织项目部、研发部、施工单位、监理单位相关人员读图，并形成书面的读图纪要。附件二：弗莱明戈读图纪录,设计管理,在时间紧、任务重的情况下，与项目部一起商讨出图计划，分阶段、分标段进行出图，以满足现场施工进度的需要。,利用样板区进行及时总结。,与造价采购部一起首次采用“材料选样清单”的方式进行选材，大大提高了选材的效率。附件三：弗莱明戈材料选样清单,采用立面彩图、平面彩线图指导外立面材料的施工。附件,四：弗莱明戈4#楼立面彩图,对立面影响很大的外装材料要采用做大样的形式进行确认。,附件五：弗莱明戈项目材料选样封样作业指导书,充分利用项目部的
27、资源完善部分详图及大样，对公司的标准做法进行清理，并针对本项目的特点进行了一些创新。在变更太多的情况下采用重新出图的形式，以免对后续施,工、销售、成本控制造成干扰。,设计变更的相关信息一定要尽快传达到工程、营销、造价等相关人员，否则会给后期管理带来很大的困扰。,设计调整信息未及时传达到客户,原车库入口有变化,最终合同附图未表示路网,GF-2000-0209建设工程设计合同（一）（民用建设工程设计合同）,工工合,程程同,名地编,称：点：号：,蓝湖郡三期重庆市北部新区金开大道1111号,（由设计人编填）,设 计 证 书 等 级：,甲级,发设,包计,人：人：,重庆龙湖地产发展有限公司海南雅克建筑设计
28、有限公司,签,订,日,期：,2005年6月30日,2,2,2,说,明,发包人：重庆龙湖地产发展有限公司设计人：海南雅克建筑设计有限公司,（以下简称“甲方”）（以下简称“乙方”）,甲方委托乙方承担,蓝湖郡三期（以下简称“本项目”）工程设计，经双方协商一致，签订本合,同。第一条 本合同依据下列文件签订：1.1 中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法、建设工程勘察设计市场管理规定、建设工程勘察设计管理条例、建设工程质量管理条例、建设部2003年版建筑工程设计文件编制深度规定。1.2 国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章。1.3 建设工程批准文件。,第二条,本合同设计项目的内容：名称、规模
29、、阶段及设计费,建设规模,设计阶段及内容,序号,分项项目名称,层数（层）,建筑面积（m）,配合境外公司完成方案报建和上会,初步设计,施工图,收费标准（人民币元/m）,估算设计费（人民币元）,1,花园洋房,地上6 层,地下车库及物管配套,地下1层,100,000,21,2,100,000,删除的内容:20删除的内容:000,1、本项目的设计费包括：配合境外公司完成方案报建和上会的配合费，初步设计费，施工图设计费，施工现场服务费，根据双方约定，设计费最终结算以施工图的总建筑面积为基数计算。2、设计内容：设计总说明、总平面、综合管网、建筑、结构、电气、给水排水、通风空调、概算；住宅入户大堂、楼梯间、
30、公共走道和客户服务中心等公共区域的精装修。3、二次设计审图费、园林景观配合设计费均包含在收费标准内，不再单独收费。4、各设计阶段乙方开展现场服务，所需差旅费、住宿费等均由乙方自理，甲方不再支付任何费用。2,1,1,第三条,甲方应向乙方提交的有关资料及文件,序号23,资料及文件名称项目立项批复重庆市建设工程设计条件、要求通知书（选址意见通知书、规划红线图）重庆市建设工程方案设计审查意见通知书（中华人民共和国建设工程规划许,份数11,提交日期详见项目计划,可证附件）,4567891011121314,重庆市公安局消防局建筑工程消防设计的审核意见书（方案设计阶段批复）方案设计文本初步设计任务书工程地
31、质初步勘察成果周边道路设计资料管网设计及其接驳口资料（也可以在各阶段任务书中明确）重庆市建设工程初步设计审查意见通知书（中华人民共和国建设工程规划许可证附件）重庆市公安局消防局建筑工程消防设计的审核意见书（初步设计阶段批复）政府关于项目初步设计的批复施工图设计任务书工程地质详细勘察成果3,11111111111,1,8,10,2,6,20,20,3,20,说,明,第四条,乙方应向甲方交付的设计资料及文件,序号,方案完善设计文件,资料及文件名称方案设计图纸及报批文本,数量（套）,提交日期见日程表,有关事宜方案报建用光盘2份，全套设计成果2份,（1）土石方平基图（2）综合管网图纸及说明,10,含全
32、部设计成果的光,初步设计文件,（3）初步设计图纸、总说明、主要设备材料表,12,盘2套另提交初设上会资料,（4）初步设计概算,施工图,（1）基础施工图（2）主体结构施工图,1、图纸的套数以单位工程为单位，如果可以重复利用的施工图，经甲方同意后可以适当,设计,（3）建筑施工图,20,减少出图套数或图纸,文件,（4）设备施工图（5）装修施工图,20,量；2、含全部设计成果的光盘2套。,1、若甲方需要超出本表所列数量的设计成果，甲方应另支付乙方工本费。2、项目的设计周期系由甲乙双方协商确定。3、乙方提供的电子文件不作为施工的法定文件。4.1 乙方接到境外设计单位（F+A）方案文档后，即开始完善方案设
33、计，并于规定的 10 个自然日内完成满足报规划局的方案要求。4.2 乙方接到初步设计任务书三日内，提出书面意见，双方对设计任务书协商达成一致意见后，4,1,2,形成会议纪要。乙方在收到初步设计任务书后 30 个自然日内完成初步设计，详初步设计任务书。4.3 乙方接到施工图设计任务书五日内，提出书面意见，双方对设计任务书协商达成一致意见后，形成会议纪要。乙方在收到施工图设计任务书后 40 个自然日内完成施工图设计，详施工图设计任务书。4.4 各设计阶段的具体进度计划安排，根据双方会议纪要约定。该会议纪要作为本合同附件，与合同具有同等法律效力。4.5 各设计阶段的设计任务书，作为本合同附件，与合同
34、具有同等法律效力。4.6 设计成果必须满足建设部2003年版建筑工程设计文件编制深度规定，必须满足国家及地方现行设计规范、规程的要求，并满足设计效果及甲方提出的设计任务书的要求。,第五条,设计费及其支付,删除的内容:000,5.1 本合同设计费总额估算为 贰佰壹拾万 元人民币（小写：人民币2,100,000元）5.2 付款方式：合同付款分阶段进行。每阶段乙方应按双方约定，开据正式发票后七个工作日内，由甲方以银行转账形式将设计费转至乙方指定的银行账户。付款如遇国家法定节假日顺延。5.3 付款条件,带格式的:下划线,序号,分项,阶段设计费（元）,付款条件,付款比例（）,付款金额（元）,付款时间,初
35、,完成报建手续，取,步设,￥80万,完成方案报建,初步设计费总金额10,￥8万,得规划上会审查意见书，经甲方确认,计,后七个工作日内,提供初设图及概算,初步设计费总金额30,￥24万,提交初设概算及文本经甲方确认后七个工作日内,5,3,4,5,6,7,序号,分项,阶段设计费（元）,付款条件,付款比例（）,付款金额（元）,付款时间,根据政府主管部门,根据政府主管部门对初设批文及甲方意见要求修改完成,初步设计费总金额50,￥40万,对初设批文及甲方意见要求修改完成并经甲方确认后七,个工作日内乙方对施工图设计,施工图设计阶段的配合费,初步设计费总金额10,￥8万,任务书提出书面意见，经双方交底确,认
36、后七个工作日内删除的内容:120,施工图设计,￥130万,（1）基础施工图审查并修改完成；（2）设计交底和图纸会审完成。,施工图设计费总金额20,￥26万,施工图审查备案完成，图纸交底会审纪要签章完善后七个工作日内,删除的内容:24,（1）建筑、主体结,构、设备安装施工图审查并修改完成；（2）设计交底和图,施工图设计费总金额30,￥39万,施工图审查备案完成，图纸交底会审纪要签章完善后七个工作日内,删除的内容:42删除的内容:35,纸会审完成。,（1）甲方领取施工图审查报告；（2）设计交底和图纸会审完成。,施工图设计费总金额30,￥39万,施工图审查备案完成，图纸交底会审纪要签章完善后七个工作
37、日内,删除的内容:36,6,8,9,10,序号,分项,阶段设计费（元）,付款条件,付款比例（）,付款金额（元）,付款时间,施工图设计,项目全部二次设计,删除的内容:6,二次设计审图,费总金额3,￥3.9万,审图完成后七个工作日内（详说明）,园林景观设计配合施工现场服务,施工图设计费总金额2施工图设计费总金额15,￥2.6万￥19.5万,园林景观配套设计完成，经甲方确认后七个工作日内（详说明）项目竣工验收完成后七个工作日内,删除的内容:4删除的内容:12删除的内容:10,说明：1、本项目设计费分为两个阶段：初步设计阶段包括配合境外公司完成方案报建和上会的配合费和初,步设计费，占设计费总金额的约3
38、8%，共计80万元；施工图设计阶段包括施工图设计费和施工现场服务费，占设计费总金额的约62%，共计130万元。2、如施工图设计阶段甲方提出涉及结构体系和规模调整等重大修改，乙方应无条件接受，经双方协商，甲方向乙方另行支付一定金额的设计修改费。3、甲方拿到完整的方案设计图后，应在十个工作日内及时报批，如甲方不能按期进行报批，则甲方应在收图后第35天支付该设计阶段合同款，以后当甲方要求进行初步设计报批时，乙方应积极予以配合。4.甲方拿到初步设计图后，应在十个工作日内及时报批，如甲方不能按期进行报批，则甲方应在收图后第35天支付该设计阶段合同款，以后当甲方要求进行初步设计报批时，乙方应积极予以配合。
39、5、基础施工图审图及交底时间为收到图后七天内进行，主体结构施工图审图及交底时间为收到图后十五天内进行，装饰装修、设备安装等全套施工图审图及交底时间为收到图后二十天内进行。甲方应在交底后三天内提交图纸交底会审纪要给乙方，如甲方拿到施工图后不能按期进行设计交底和图纸会审以及不能按期提交乙方图纸交底会审纪要，则甲方应在收图后第35天支付该设计阶段合同款，以后当甲方要求进7,删除的内容:40删除的内容:60删除的内容:120,行设计交底和图纸会审时，乙方应积极予以配合。6、二次设计审图包括：对门窗、幕墙、栏杆、灯饰工程、广告、甲方确定的室内精装修等专业施工图涉及结构安全及水、电系统的功能审核；对弱电专
40、业（即智能建筑系统）由甲方指定的设计施工单位提供的专业施工图审核。该审核要求乙方出具正式书面函件，签章确认。7、园林景观设计配合内容包括：初设图或施工图确定的水体、廊架、亭台、挡墙、道路围墙、园区大门等建构筑物的结构设计和园林景观水、电系统设计的配合。8、施工现场服务删除的内容:10施工现场服务费（即施工图设计费总额的15）按乙方提供施工现场服务的月份数分摊到月，并在项目竣工验收完成后七个工作日内一次性支付，结算办法为：删除的内容:甲方项目部当月,a、每月按乙方未及时提供服务的次数比例和乙方未提供的现场工作的时间比例，以各50%的权重计算当月未及时提供现场服务的比例，按未及时提供现场服务的比例
41、扣减当月分摊的施工现场配合费。b、每月未及时提供现场服务的比例超过1/3时，甲方将扣除当月分摊的全部施工现场服务费。C、施工现场服务费的支付，其50%的比例取决于乙方派驻现场的设计代表的工作作风、工作进度和工作质量。,提出的现场服务次数删除的内容:平均删除的内容:分摊删除的内容:当月每次配合费删除的内容:根据未及时提供服务删除的内容:的情况按删除的内容:次,第六条,双方责任,删除的内容:次数超过当月甲方项目部提出的应配合总数,6.1 甲方责任6.1.1 甲方按本合同第三条规定的内容，在规定的时间内向乙方提交资料及文件，并对其完整性、正确性、及时性负责，甲方不得要求乙方违反国家现行规范和有关标准
42、进行设计。6.1.2 甲方指定专业人员作为项目设计协调人，名单附后。6.1.3 甲方变更委托设计项目、规模、条件或因提交的资料错误，或所提交资料作重大修改，以致造成乙方设计需返工时，双方除需另行协商签订补充协议，重新明确有关条款外，甲方应按乙方所耗工作量向乙方增付设计费。6.1.4 甲方应保护乙方的投标书、设计方案、文件、资料图纸、数据、计算软件和专利技术。未经乙方同意，甲方对乙方交付的设计资料及文件不得擅自修改、复制或向第三人转让或用于本合同外的项目，如发生以上情况，甲方应负法律责任，乙方有权向甲方提出索赔。8,删除的内容:的删除的内容:全部删除的内容:过程带格式的:字体:加粗,6.2 乙方
43、责任6.2.1 为保证项目建成效果能如实反映方案设计构思，在甲方提交正式实施建筑方案设计资料前，乙方须提前介入，在甲方提交的较为成型的方案设计基础上进行初设的前期工作。6.2.2 乙方应就本项目组织专门的设计工作组，指定双方认可的设计总负责人，并在合同签订前提供经双方确认的工作组成员名单及联系方式清单，以组建双方设计组。在设计过程中，未经甲方许可，乙方不得随意更换项目设计总负责人及各专业负责人。设计过程中，如出现某专业设计不符甲方要求，甲方有权要求乙方更换该专业设计负责人。乙方项目设计组名单附后。6.2.3 乙方应按现行国家、地方规范、标准、规程及甲方提出的设计要求，进行工程设计，按合同规定的
44、进度要求提交质量合格的设计资料，并对其负责。乙方完成的设计成果经审查，如果不能满足建设部2003年版建筑工程设计文件编制深度规定及任务书要求，甲方有权拒付合同相关款项，并有权终止本合同。6.2.4 乙方按本合同第二条和第四条规定的内容、进度及份数向甲方交付资料及文件，并履行签收手续。6.2.5 乙方交付设计资料及文件后，按规定参加政府有关部门组织的设计审查，并根据审查结论及时做出调整补充。乙方按合同规定时限交付设计资料及文件，负责向甲方及施工单位进行设计交底、提供施工现场服务，配合相关专业验收及竣工验收。6.2.6 乙方应保护甲方的知识产权，不得向第三人泄露、转让甲方提交的产品图纸等技术经济资
45、料。如发生以上情况并给甲方造成经济损失，甲方有权向乙方索赔。6.2.7 在设计过程中，乙方在提交土石方平基图、综合管网图及初步设计文件的蓝图前，先提交设计中间成果，经甲方审查后再出蓝图。6.2.8 含钢量要求：施工图设计乙方应确保含钢量达到双方确认要求，钢筋混凝土主体结构(不含基,础、地下室及转换层)含钢量不高于 42,公斤/平方米。,6.2.9 在设计过程中，对基础形式和结构形式选择、主要设备选型、设备用房的位置和布置，乙方应事先提供必要的数据及比较方案，与甲方充分沟通。通过方案比较，并得到甲方认可后，方可开展设计工作。因乙方确定方案引起的重新设计，甲方不负任何责任。6.2.10 若乙方设计
46、的建筑物外立面（不包含门窗、幕墙、灯饰工程、广告等二次设计内容）装饰施工图和合同设计范围明确的室内精装饰的施工图，深度不够，不能满足施工的要求，甲方有权另行委托其9,他设计单位进行装饰设计，所发生的费用由乙方承担，在乙方设计费中扣除。6.2.11 施工期间乙方所出的设计变更单均由甲方发送，如因乙方直接向施工单位发送设计变更单而造成的后果由乙方承担。6.2.12 乙方应积极提供现场施工配合服务，做到随叫随到。乙方各专业负责人应在甲方项目部提出现场配合的要求后6小时内到达现场并解决问题，如本人不能到场，须委派相关专业人员。小问题现场解决，重大技术问题，必须在24小时内给予答复，并尽可能短时间内给予
47、解决，以最终不影响施工进度为基本原则。另外，在结构施工阶段，乙方本项目结构专业负责人每周至少应现场工作3次，并且每周在现场,工作时间不少于16小时；在内外装施工阶段，乙方本项目建筑专业负责人每周至少应现场工作3次，并且每周在现场工作时间不少于20小时；在设备安装施工阶段，乙方本项目设备专业负责人和电气专业负责人每周至少应现场工作3次，并且每周在现场工作时间不少于16小时。乙方各专业负责人在现场工作时，应积极主动地发现图纸上或施工中存在的问题，及时与甲方现场管理人员沟通，并及时解决问题。对于乙方派驻现场的人员，除甲方认为其工作作风和工作能力不能适应现场工作而要求乙方更换人员外，乙方不得随意更换。
48、6.2.13 乙方一方面与要积极做好外方设计单位沟通，充分尊重外方设计单位意见，依靠创造性工作尽可能实现外方设计单位提交的方案及构思，另一方面还要发挥自身工程经验和专业技能，在设计过程中提出最优化方案。6.2.14 乙方应为本项目编制各专业统一技术措施，比如设计依据，设施设备，常规通用做法，规范，细部做法等，并在初步设计和施工图设计工作全面展开前提交甲方。6.2.15 乙方应在合同签订后10天内向甲方提交初步设计、施工图设计计划书和承诺书，计划书中包括项目简介、人员安排、设计计划、设计资料及设计成果、设计技术管理；承诺书包括设计进度、设计质量和后期服务。6.2.16 乙方有责任在项目竣工后进行
49、回访并组织相关人员召开总结报告会议。,删除的内容:期间删除的内容:应删除的内容:隔一删除的内容:视察删除的内容:一删除的内容:其余施工阶段应删除的内容:隔两删除的内容:视察删除的内容:一带格式的:字体:(默认)宋体,(中文)宋体,五号,加粗带格式的:字体:加粗带格式的:字体:(默认)宋体,(中文)宋体,五号,加粗带格式的:字体:(默认)宋体,(中文)宋体,加粗,第七条,违约责任,7.1 在合同履行期间，甲方要求终止或解除合同，乙方未开始设计工作的，不退还甲方已付的定金；已开始设计工作的，甲方应根据乙方已进行的实际工作量，不足一半时，按该阶段设计费的一半支付；超过一半时，按该阶段设计费的全部支付
50、。7.2 发包人应按本合同第五条规定的金额和时间向设计人支付设计费，每逾期支付一天，应承担支付金额千分之二的逾期违约金。逾期超过30天以上时，设计人有权暂停履行下阶段工作，并书面通知发包人。10,发包人的上级或设计审批部门对设计文件不审批或本合同项目停缓建，发包人均按7.1条规定支付设计费。7.3 乙方对设计资料及文件出现的遗漏或错误负责修改或补充设计。由于乙方人员错误造成质量事故损失，乙方除负责采取补救措施外，应根据损失的程度和责任的大小赔偿甲方经济损失，赔偿金为发生的直接经济损失总额的20，甲方有权从乙方设计费中扣除，但赔偿金最高限不超过本合同设计费总额。7.4 由于乙方自身原因，延误了按
