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1、,2017年上海写字楼市场分析报告,上海甲级写字楼市场,存量上半年新增供应平均租金空置率上半年净吸纳量资产价值收益率,9,892,962 平米(q-o-q)1,225,371 平米(y-o-y)人民币 9.2每平米每天(q-o-q)15.8%(q-o-q)720,101 平米(y-o-y)人民币 72,066每平米(q-o-q)4.7%(q-o-q),上海写字楼全市概览,2017Q2,核心商圈,新兴商圈,存量上半年新增供应平均租金空置率上半年净吸纳量资产价值收益率,6,582,734 平米(q-o-q)352,452 平米(y-o-y)人民币 10.4每平米每天(q-o-q)11.0%(q-o
2、-q)300,948 平米(y-o-y)人民币 82,527每平米(q-o-q)4.6%(q-o-q),3,310,228 平米(q-o-q)872,919 平米(y-o-y)人民币 6.8每平米每天(q-o-q)25.5%(q-o-q)419,153 平米(y-o-y)人民币 50,740每平米(q-o-q)4.9%(q-o-q),上海写字楼全市概览,核心商圈/新兴商圈,2017Q2,浦西,浦东,存量上半年新增供应,6,382,244 平米(q-o-q)898,628 平米(y-o-y),3,510,718 平米(q-o-q)326,743平米(y-o-y),平均租金,人民币 8.5每平米每
3、 人民币 10.7每平米每天(q-o-q)天(q-o-q),空置率上半年净吸纳量资产价值收益率,17.8%(q-o-q)502,083 平米(y-o-y)人民币 65,738每平米(q-o-q)4.7%(q-o-q-),12.3%(q-o-q)218,018 平米(y-o-y)人民币 86,143每平米(q-o-q)4.6%(q-o-q),上海写字楼全市概览,浦西/浦东,2017Q2,陆家嘴,普陀,新兴商圈,静安核心竹园黄浦世纪公园长宁徐汇核心闵行核心商圈世博前滩,上海写字楼主要商圈概览杨浦虹口静安非核心洋泾,徐汇非核心,前滩世贸中心I,陆家嘴金融服务广场二期(28,900 平米),华电大厦(
4、43,000 平米),核心商圈,新兴商圈,宝钢大厦,(24,000 sq m),SOHO天山广场(72,000 平米),徐家汇中心一期(16,634 平米),航汇大厦(39,000 平米)(78,007 平米),虹桥丽宝广场(105,000 平米),凯滨国际大厦(50,000 平米),虹桥万通中心(47,034 平米),城开国际商业中心T1(58,562 平米),兴业太古汇T2,(71,400 平米),国寿金融中心(88,000 平米)世纪汇广场T2(64,836 平米),徐汇T20(10,682 平米),凯德星贸中心,(45,154 平米),星荟中心(118,000 平米),(136,798
5、 平米),上海写字楼新增供应,2017年上半年2017年上半年供应量：1,225,371平米金融街海伦中心(95,483 平米)金光白玉兰广场,徐汇日月光中心(32,881 平米),黄浦1,456,434 平米,徐汇核心518,960 平米,静安核心1,029,920 平米,长宁906,435 平米,222,200 平米,虹口,静安非核心364,562 平米,720,856 平米普陀,146,000 平米,闵行709,596 平米,世纪公园565,272 平米,核心商圈新兴商圈,前滩及世博,上海写字楼各商圈存量,2017Q2总存量：9,892,962 平米杨浦,洋泾29,454 平米陆家嘴1,
6、846,402 平米竹园824,583 平米,245,007 平米307,281 平米,9,892,962,10,000,0008,000,0006,000,0004,000,0002,000,000-,上海写字楼甲级写字楼存量(2002-2017Q2)平米12,000,000,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,Q2,2017,新增供应,存量,3年平均新增供应,上海写字楼写字楼分类存量(平方米),2017Q2,6,582,734,3,310,228,6,196,012,核心商圈甲
7、级写字楼,新兴商圈甲级写字楼,优质产业园,上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈,汇路项目,2017,2018,2019,2020,陆家嘴金控广场,2021,来福士长宁广场一座,2017新增供应：289,156平米陆家嘴中心泰康金融中心中海徐家,上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈,2018新增供应：377,934平米陆家嘴 SB1-1项目博华广场凯德晶萃广场古北 SOHO徐家汇中心二期,T1,2017,2018,2019,2020,2021,上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈,2017,2018,2019,2020,2021,2019新增供应：125,000平米富士康大厦绿地五里桥T1,上海写字楼
8、未来写字楼项目 核心商圈,2017,2018,2019,2020,2021,2020新增供应：198,952平米吉宝静安项目华润浦明路项目,上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈,2017,2018,2019,2020,2021,2021新增供应：776,975平米董家渡金融城徐家汇中心二期T2，T3,上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈,2017-2021总供应：1,768,017平米,2017,2018,2019,2020,2021,中海徐家,汇路项目,陆家嘴金控广场,来福士长宁广场一座,董家渡金融城,徐家汇中心二期T2，T2，T3,吉宝静安项目,绿地五里桥T1,富士康大厦,陆家嘴 SB1-1项
9、目陆家嘴中心泰康金融中心,博华广场,华润浦明路项目凯德晶萃广场古北 SOHO,上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈,华润万象城二期,2017,2018,2019,2020,2021,路发广场,丰树商业城II,前滩世贸中心,晶耀前滩T1-2,2017新增供应：537,735平米,虹桥汇,上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈,徐汇万科中心三期办公,晶耀前滩T3-6,亿城股份,2017,2018,2019,2020,2021,国盛大厦龙华国际梦中心,上海SK大厦湘芒果,2018新增供应：997,971平米闸北利福久光保利绿地广场A1A2,上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈,高尚领域,苏河洲际中心,201
10、9新增供应：679,611平米,2017,2018,2019,2020,2021,星港国际中心前滩中心,上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈,2017,2018,2019,2020,2021,2020新增供应：439,656平米闸北金融街金地长寿路项目佳兆业金融中心保利徐汇滨江项目西岸华鑫金融中心天荟,上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈,2017,2018,2019,2020,2021,瑞腾国际,尚浦中心2021新增供应：871,380平米中美信托金融大厦中信财富广场,恒基中心,前滩置地广场星汇前滩,上海SK大厦,瑞腾国际,湘芒果,星汇前滩,三期办公,上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈,2017
11、,2018,2019,2020,2021,华润万象城二期丰树商业城II,虹桥汇,保利绿地广场A1A2,高尚领域,星港国际中心,佳兆业金融中心路发广场,闸北金融街,苏河洲际中心金地长寿路项目保利徐汇滨江项目徐汇日月光中心,天荟,中信财富广场,中美信托金融大厦,国盛大厦西岸华鑫金融中心恒基中心徐汇万科中心晶耀前滩,前滩世贸中心龙华国际 前滩置地广场梦中心 前滩中心,尚浦中心2017-2021总供应：3,526,353平米闸北利福久光,上海写字楼甲级写字楼供应量(1998-2021)2017 2021 新增供应总计:652 万 平方米平米2,500,0002,000,0001,500,0001,00
12、0,000500,0000,长宁,虹口,黄浦,核心静安,浦东,徐汇,新静安,闵行,普陀,杨浦,浦西,浦东,上海写字楼新增供应 浦东/浦西(1998-2021)2017*2021*新增供应总计:浦西:483 万 平米,浦东:169 万 平米平米2,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0000,核心商圈,新兴商圈,上海写字楼新增供应 核心商圈/新兴商圈(1998-2021)2017*2021*新增供应总计:核心商圈:212 万 平米,新兴商圈:440 万 平米平米2,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0000,小陆家
13、嘴-2,159 平米,竹园70,504 平米,世纪公园15,456 平米,黄浦73,324 平米,徐汇核心46,133 平米,长宁34,850 平米,杨浦14,232 平米,虹口86,168平米,静安非核心14,821 平米静安核心78,296 平米,普陀2,376 平米,闵行113,299 平米,核心商圈新兴商圈,上海写字楼各商圈净吸纳量,2017年上半年2017年上半年全市净吸纳量：720,101平米,徐汇非核心,38,584平米,世博前滩126,854平米,上海写字楼写字楼租赁成交面积分析 按行业划分,2015,2016,金融业PERCENTAGE,零售业PERCENTAGE,科技、媒体
14、和电信业PERCENTAGE,制造业,PERCENTAGE专业服务,PERCENTAGE,房地产,制药 PERCENTAGEPERCENTAGE能源,其他PERCENTAGE,金融业PERCENTAGE,零售业PERCENTAGE,PERCENTAGE科技、媒体和电信业PERCENTAGE,专业服务PERCENTAGE,制造业PERCENTAGE,制药 房地产PERCENTAGE PERCENTAGE能源PERCENTAGE,其他PERCENTAGE,上海写字楼2016写字楼租赁需求分析 内外资,内外资企业成交占比,内外资平均成交租金比较,内资PERCENTAGE,外资PERCENTAGE,V
15、ALUE.0,8.48.287.8,8.88.6,9,内资,8.3外资,人民币/平米/天9.2,长宁14.1%,黄浦,11.7%,徐汇核心4.2%,竹园,11.3%,世纪公园,0.4%,虹口,静安非核心14.5%,44.9%普陀8.4%静安核心6.8%小陆家嘴13.1%,15.6%,闵行33.6%,核心商圈,新兴商圈,上海写字楼各商圈空置率,2017Q2全市平均空置率：15.8%杨浦,徐汇非核心,27.1%,世博前滩,36.0%,25.5%11.0%,25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%,上海写字楼空置率 核心商圈/新兴商圈(2013Q1 2017Q2)30.0%,核心商圈
16、,新兴商圈,2005,2003,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,Q2 2017,上海写字楼空置率 浦东/浦西(2005 2017Q2)35%30%25%20%17.8%15%12.3%10%5%0%,浦东甲级写字楼,浦西甲级写字楼,平米/天,竹园,人民币 9.6/平米/天,世纪公园人民币 9.1/平米/天,黄浦人民币 9.9/平米/天,徐汇核心,米/天陆家嘴人民币 12.7/,长宁人民币 7.6/平,米/天,杨浦人民币 6.2/平米/天,虹口人民币 7.2/平米/天,静安非核心人民币 6.3/平米/天静安核心人民币 11.3/
17、平,普陀人民币 7.5/平米/天,闵行人民币 5.5/平米/天,核心商圈新兴商圈,上海写字楼各商圈租金,2017Q2全市平均租金：9.2每平米/天,人民币 10.3/平米/天徐汇非核心,人民币 6.6/平米/天,世博前滩人民币 7.2/平米/天,上海写字楼租金走势350330310290270250230210190170150,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017F 2018F 2019F 2020F 2021F,上海甲级写字楼平均租金（人民币/平米/月）,6.8,7.006.005.004.00,核心商圈,新
18、兴商圈,上海写字楼核心商圈/新兴商圈 租金趋势(2013Q1-2017Q2)人民币/平米/天11.0010.410.009.008.00,2005,2003,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,Q2 2017,10.7,10.009.008.58.007.006.005.00,11.00,浦东,浦西,上海写字楼浦西/浦东甲级写字楼 租金趋势(2005-2017Q2)人民币/平米/天13.0012.00,14.2,10.0,16.5,17.5,14.5,10.0,6.3,7.0,10.09.3,7.8,11.39.8,7.65.8,
19、9.9,12.79.5,11.59.6,9.1,7.57.27.0,10.3,8.06.64.6,7.25.5,8.06.34.5,8.57.56.5,7.05.5,6.56.26.0,3.22.00.0,8.06.04.0,12.010.0,14.0,18.016.0,最高租金,最低租金,平均租金,上海写字楼各区域租金范围,2017Q2人民币/平米/天20.0,竹园,人民币 74,500/平米4.66%,世纪公园人民币 69,167/平米4.79%,黄浦人民币 78,074/平米4.65%,徐汇核心,长宁人民币 58,594/平米,杨浦人民币 45,500/平米5.00%,虹口人民币 55,
20、273/平米4.73%,静安非核心人民币 47,750/平米4.78%静安核心,普陀人民币 53,500/平米5.12%,闵行人民币 38,455/平米5.18%,核心商圈新兴商圈,人民币 88,960/平米4.63%陆家嘴人民币104,652/平米,4.42%,上海写字楼各商圈资产价值及回报率(人民币/平米),2017Q2全市平均资产价值：72,066/每平米平均回报率：4.7%,4.74%人民币 83,300/平米4.52%徐汇非核心人民币 49,333/平米,4.86%,世博前滩人民币 53,750/平米4.87%,7.20%,6.40%,7.05%,6.80%,6.55%,6.15%,
21、5.90%,4.90%,4.90%,6.49%,6.14%6.12%,6.11%,5.49%,5.37%,5.07%,5.40%,4.91%,4.68%,4.65%,4.00%3.00%,5.00%,6.00%,7.00%,上海写字楼5年以上贷款利率vs 核心商圈优质写字楼收益率8.00%,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,Q2 2017,5年以上贷款利率,核心商圈写字楼收益率,4.51,7.10,6.10,5.73,5.47,14.93,15.10,10.75,0.00,10.00,上海写字楼上海写字楼投资量(人民币 十亿)60.005
22、3.5050.0040.0030.0020.00,Q2 2015,Q3 2015,Q4 2015,Q1 2016,Q2 2016,Q3 2016,Q4 2016,Q1 2017,Q2 2017,上海写字楼主要大宗交易及投资，2017Q1-Q2,交易日期Q2-2017Q2-2017Q1-2017Q1-2017Q1-2017,名称虹口 SOHO国正中心保利绿地广场(B1,C1,C2)中港汇大厦宝龙大厦,区域虹口杨浦杨浦普陀黄浦,出售面积(平米)90,00080,70127,00031,69724,883,交易金额人民币 百万3,5732,6561,6001,3721,319,卖方SOHO 中国宝华
23、保利绿地万顺昌AEW,买方吉宝置业凯德置地江苏盐城投资黑岩集团腾飞集团,上海写字楼新增供应,需求及空置率(2005-2021)sq m,20.0%18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%,2,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0000,2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F2020F2021F,新增供应,吸纳量,空置率资料来源：戴德梁行研究部,上海写字楼,主要结论,需求,P2P退租潮之后写字楼需求稳步回升；,新增供应井喷导致竞争加剧，上海全市甲级写字楼平均租金继续调整；,联合办公，内资科技型企业及保险公司成为写字楼租赁市场的主要驱动力量；,供应,在2021年底之前将有巨大的新增供应,此供应浪潮将带来600万平米的新增供应;,市区边缘与新兴商圈的写字楼业主竞争压力增加；,需要租赁市区边缘与新兴商圈写字楼的租户拥有更多机会。,上海写字楼,主要结论,市场展望,2017年，将有200 万平米的甲级写字楼竣工;,2017年将竣工的地标项目有:虹桥汇 I,由于供应潮，上海市的写字楼空置率将会上升;,由于快速成熟的新兴商圈和大量新增供应带来的竞争压力，2017年核心商圈,租金将有所调整。,
