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1、1,北京类似项目对本项目商住配比的启示,中广信地产服务机构2010年6月,2,SOGO 和新世界是南城两大知名的区级商业中心，距离本项目比较近，容易与本项目形成竞争关系，因此，对这两大商业中心的分析有助于本项目的定位。,3,一、宣武庄胜SOGO商圈,1.基本情况介绍地理位置：天安门西侧，北临西单购物中心东临前门商业中心区域，南接琉璃厂街商业属性：宣武区的商业中心青春、时尚、休闲型的现代商圈消费人群特征：北京的时尚青年发展历程1992年，北京庄胜房地产开发有限公司介入宣武门地区的旧城改造，在宣武门地区规划了“庄胜城”项目，包括“庄胜广场”和“庄胜二期住宅区”两部分。1998年庄胜崇光百货北京店开
2、业。由于南城生活水平和消费水平都较低，经营大型商场会有较大风险，因此最初业界均不看好该项目，甚至开发商自己也曾认为投资失败。在经过多年的培育和发展后，庄胜百货成为百货零售业内业绩最好的企业之一。,5,一、宣武庄胜SOGO商圈,2.业态分析商圈内开发有大量住宅项目，例如庄胜二期等商业物业对住宅的促进作用：成为住宅的超大型配套通过住宅产品增强商业物业开发的抗风险性庄胜崇光SOGO百货在开业8年后，经营状况良好，是SOGO商圈的核心代表，同时也是南城重要的大型零售商业区之一。商圈的商业氛围比较成熟，国际知名连锁品牌沃尔玛已入驻商圈，会进一步带动区域的商业氛围。,6,一、宣武庄胜SOGO商圈,商圈内的
3、主要项目有：新闻总署及传媒大道富卓广场长城大厦海格国际大厦庄胜崇光SOGO百货越秀大酒店宣西开发区,7,一、宣武庄胜SOGO商圈,富卓广场写字楼建筑面积4.1万平米，商业面积建筑约6万平米写字楼：均价13500元/平米；租金4.5元/平米天(包含物业费及水费等，电费单独结算)，产权归小业主，面积从138到800平米不等商业：一层的一部分和地下一层(1.9万平米)已经租给给沃尔玛，2005年底开业。沃尔玛租金2元/平方米/天,9,一、宣武庄胜SOGO商圈,庄胜城一期工程庄胜广场：1992年开发，总占地3.7万平米，总建筑面积37万平米；商业营业面积约8.4万平米总体规划：21层主楼与16层北楼为
4、智能型甲级写字楼，18层南楼为五星级酒店。裙楼1-6层及地库一层为超大型商场 写字楼：销售产权（部分业主来自香港、新加坡等东南亚地区）；租金3.7元/平米天(不含电费）；出租率较高商业：由崇光负责商业经营；北馆1998年开业，营业面积8.4万平米；目前南馆5万平米正销售产权，均价约为3.5万元/平米酒店：与丽晶酒店管理集团合作，2002年10月开始建设，总建筑面积达7万平方米；,11,庄胜城庄胜二期纯居住高级公寓生活区 庄胜二期纯居住高级公寓生活区分为东区和西区，总建筑面积67万平方米。西区紧邻庄胜广场，东区南侧连接着著名的琉璃厂文化街及和平门。当时的销售均价11000元/平方米左右。,13,
5、二、崇文新世界商圈,1.基本情况介绍地理位置：崇文门及其周边区域商业属性：崇文区的商业中心集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商圈新的引导时尚潮流的青年商业中心发展历程新世界集团1992年藉崇文老城区改造的契机，在崇外大街沿线1.3平方公里范围内相继开发了包括新世界中心在内的九大项目。经过多年的发展和市场培育，逐渐形成了以新世界中心为核心的崇文新世界商圈，使崇文门形成了一个新的引导时尚潮流的青年商业氛围，成为南城除SOGO外最为活跃的区域。国瑞城等新项目的出现进一步增强了商圈的辐射力。,新世界,15,二、崇文新世界商圈,2.业态分析业态复合：形成以新世界商城为中心的新兴现代商贸、办公、居住功能混合
6、区商业以购物为主，兼有休闲、娱乐功能 肯德基、必胜客、新世纪钱柜、乐圣、溜冰场、搜秀城、韩城时尚广场 等的引入使新世界商圈成为吃、喝、玩、乐样样俱全的商圈。,17,二、崇文新世界商圈,商圈内大量开发住宅项目，例如新世界家园、新世界太华公寓、新景家园、新世界新怡家园等 商圈日渐成熟的商业环境提升了区域的价值，促进了区域房地产市场的发展通过住宅开发提高商业开发的抗风险性,数据来源：焦点房地产网,崇文商圈近期新增产品体量对比图,19,二、崇文新世界商圈,商圈内主要项目有：新世界中心新世界太华公寓正仁大厦新成文化大厦国瑞城搜秀商城太康大厦,20,二、崇文新世界商圈,新世界中心由两幢写字楼、一幢商务酒店
7、、一幢公寓组成，中心5层加地下1层为大型商场。总建筑面积187000平米，其中写字楼40000平米，商业74000平米。写字楼：分南北两栋，分立在新世界商场的两侧。售价19119元/平米，租金18美金/平米/月(4.8元/平米/天)。商业：一期北馆1998年开始营业，业态主要为中档百货健身，建筑面积为74000平米，营业面积为40000平米。二期南馆2000年开始营业，业态主要为定位于年轻人的购物（服装等）、餐饮与休闲，建筑面积为43000平米，营业面积为21000平米。正仁大厦写字楼项目，底层为商业。总建筑面积56351平米。售价12000元/平米，租金16美元/平米/月(4.3元/平米/天
8、)。,21,二、崇文新世界商圈,新成文化大厦总建筑面积46597平米，包括6204.41平米的商业和32152.36平米的写字楼建筑层数为地下两层，地上13层；地上首层和层为商业用房，3至12层为办公用房。写字楼：面积90-400平米，售价15000元/平米，租金4元/平米/天。搜秀商城总建筑面积50000平米一期2004年10月15日开业，二期2005年初开业。主营服装，6层为“北京动漫城”。定位专为年轻人提供购物、娱乐、休闲、餐饮、视听一体化的全新体验式、探索式消费中心。,22,二、崇文新世界商圈,国瑞城总占地面积20公顷，总建筑面积80万平方米，包括68万平米的住宅，1栋写字楼（4万平米
9、），1栋酒店式公寓和3栋商住公寓，10万平米的集中商业。当时在售住宅均价在13000元/平米以上，商铺：均价22000元/平方米,24,分析总结,通过对上述两大区级商业中心的分析，可以看出崇文新世界与庄胜崇光商圈的形成有很多共性：藉由旧城改造的契机 二者都是在旧城改造的历史背景下发展起来的，且由于所在区域历史文化遗存不多，因而规划形成了“时尚、休闲”的现代商圈。商业培育期长 这个两个商圈在形成过程中都无一例外的经历了漫长的商业培育期，可以说是在经历了痛苦的“难产”之后才形成了今天的南城两大重要的零售百货中心和成熟的商业氛围。通过开发住宅产品提高抗风险性 在商业培育期的过程中，两大商圈的开发商都采取了开发住宅产品以提高抗风险性的做法。商业与住宅体量之比基本为2：8，并且从开发实践的结果来看，普遍都取得了较好的开发效益。,
