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1、店面的选址,一 店面选址的重要性,案例分析家乐福选址的案例剖析（请各小组进行讨论该案例中选址的运用了哪些方法),二 店面选址的原则,原则一：方便顾客购物(1)交通便利(2)靠近人群聚集的场所(3)人口居住稠密区或机关单位集中的地区(4)符合客流规律和流向的人群集散地段。,原则二：有利于商店开拓发展(1)提高市场占有率和覆盖率，以利商店长期发展。(2)有利于形成综合服务功能，发挥特色(3)有利于合理组织商品运送。,原则三：有利于获取最大的经济效益 衡量商店位置选择优劣的最重要的标准是经营能否取得好的经济效益。因此，地理位置的选择一定要有利于经营，才能保证量佳经济效益的取得。,三 店面选址的策略,
2、1、地理位置细分策略地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后，对商店位置做出选择的策略。,(1)商店选址与路面、地势的关系。商店地面应与道路处在一个水平面上，这样有利于顾客出入店堂，是比较理想的选择。商店位置选择在坡路上或路面与商店地面的高度相差很多的地段上。这种情况，最重要的就是必须考虑商店的人口、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要方便顾客，并引人注目。,(2)商店选址与地形的关系1、方位情况以一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。,2、走向情况走向是指商店所选位置顾客流动的方向商店在选择地理位置进口时就应以右为上。如商店所在地的道路如果是东西走向
3、的，而客流又主要从东边来时，则以东北路口为最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是从南向北流动时，则以东南路口为最佳。,3、交叉路口情况交叉路口一般是指十字路口和三岔路口选择十字路口：要认真考察道路两侧，通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查，应选择流量最大的街面作为商店的最佳位置和店面的朝向,选择三岔路口：最好将商店设在三岔路口的正面，这样店面最显眼选择丁字路口：将商店设在路口的转角处，效果更佳,拐角效应优点：可以增加橱窗陈列的面积。两条街道的往来人流汇集于此，有较多的过路行人光顾；可以通过两个以上的入口以缓和人流的拥挤。(由于商店位置面临两条街，选择哪一面作为自己商店的正门)一般的做
4、法:选择交通流量大的街道作为商店的正门，即店面；而交通流量小的街道一面则作为侧门。,2.潜在商业价值评估策略潜在商业价值评估是指对拟选开业的商店位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评估的内容：所选的商店地址在城区规划中的位置及其商业价值是否靠近大型机关、单位、厂矿企业。未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。,是否有集约效应“即商店建设如果选在商业中心区，虽然使商店面对多个竞争对手，但因众多商家云集在一条街上，可以满足消费者多方面的需求，因而能够吸引更多的顾客前来购物，从而产生商业集约效应。“成行成市的商业街，也是商店选择位置需重点考虑的目标。,3、出奇制胜策略商店选址时既需要进行科学的考察
5、分析，同时又应该将它看成一种艺术捕捉市场商机，用出奇制胜的策略，与众不同的眼光来选择商店位置，常常会得到意想不到的收获。,4、配合所选行业营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业都有不同的特点和消费对象一定要根据不同的经营行业和项目来确定最佳的开店地点如:,车站附近：小吃店、副食品店、特产商品店、旅馆、饰品店、共享电话亭、物品寄存处等；文教区：书店、文具用品店、鲜花礼品店、饰品店、洗衣房、录像厅、照相馆等；居民住宅小区：米店、杂货店、发廊、报刊亭、裁缝店、托儿所、送水站、水果铺、饰品店等；,三类地段店面：洗车行、摩托车修理行、汽配商店、废品回收站、化工建材商行等。要选择合适的店面
6、，并不是越热闹的地方越好，关键是根据行业来选择。,5、专家咨询策略对于较大型商业的投资来说，商店位置的选择是重要战略决策。为避免重大损失，经营者应请有关专家进行咨询，对所选择的商店位置进行调查研究和系统分析,四 店面选址的调查,1、案例分析杜先生的素菜馆,2、选址调查的内容选址调查的要点包括人口数、职业、年龄层次调查，该商店基本设施及竞争店调查，该商店周围消费习性、生活习惯调查、流动人口调查、商圈未来发展调查等几个方面。,（1）家庭状况家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：收入状况、家庭结构、家庭成员的年龄等。如每户家庭的平均收入和家庭收入的分配，会明显地影响未来商店的销售。而所在地
7、区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。,年轻人家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化三口之家的家庭(有一个独生子女)，其消费需求则几乎是以孩子为核心的，重点投资于儿童食品、玩具等老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等,（2）人口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。计算方法：计算人口密度，可通过计算白天人口来实现，即户籍中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机的客流人数不在考察数之内。,白天人口密度高的地区多为办公区、学校等地。对白天人口
8、多的地区，应在分析其消费需求特点的基础上进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。,(3)潜在顾客的数量你在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。要了解过往行人的年龄和性别，比如有些过路者是儿童，则他们可能是快餐店的顾客，但不会是服装店的顾客；其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少时间；再次要了解行人来往的目的及停留的时间。,(4)行人去向来往的客流量不可否认是一个重要因素。但是，这些往来顾客的去向也应是一个非常值得研究的问题。店前经过的行人，
9、有去百货店买东西的，有去戏院看戏的，开店的时候，应该根据人们去向的差异，选择适当的店址。,(5)交通地理条件一般的开店地点，都会考虑上、下班路线，特别是住宅区。几乎百分之九十的行业，都比较适合开在下班路线上。漏斗理论(巷道内的黄金店面)指的就是同一个街口，有数家三角窗商店，消费者通常会在回家的路程中顺道消费。因此，位于干道转进巷弄的第一家商店，会像漏斗一样，最先吸引消费者入店。理想的黄金地点，应该是下班路线右边的地点。,(6)购买力 家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，附近人口收人水平对店址地理条件有决定性的影响 商店在选择店址时，应以处于青年和中年顾客，社会经济地位较高，可支配收
10、入较多者居住区域作为优先店址为佳。案例：长沙西郊的购买力调查,（7）竞争程度同行业在恶性竞争，那势必会影响商店的经济效益，除非新设的商店有特殊的经营风格、能力或不寻常的商品来源，否则很难成功。有些行业因同行都集中在一起，反而会形成一条别具特色的商业街。你在选择经营地点时，要详细了解在该地点附近有多少类似的商店?这些商店的规模、装修、商品品种、价格及待客态度如何?自己的加入将是增加竞争，还是互相有利等等。,(8)八年内有何变化店址的选择要搞清楚城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。经营者必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下
11、，做出最佳地点的选择。,五 有关的概念,1、商圈的定义商圈”即以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径构成的一个圆形消费圈。交通条件、地形和地域风光、顾客各层的活动特点和顾客的收入状况都是决定商圈好坏的因素。,2、确定商圈的意义：通过商圈调查，可以预估店面座落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而贸然开店，得不偿失。,3、商圈的分类（1）一般的分类：成熟的中央商务圈:第一类是城市的核心商业区域，无论是本市人还是外地人都会去成型的商
12、圈:一般是区域性的商务办公楼或开发区，来购物的一般是生活节奏较快、追逐时尚潮流的年轻人.社区型商圈:的主要消费人群则是社区周边居住的消费者。,（2）商圈以区域大小的分类 邻近中心型:其商困的设定大约在半径200500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。地区中心型:其商团的设定一般在半径1千米，人们称之为生活商圈。大地区中心型:此为地区中心更广的商圈。副都市型:通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地 都市型:商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。,(3)商圈的设定：徒步为主的商圈:徒步为主的商圈
13、，例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约300米，以走得到且快速方便为主。车辆动线为主体的商圈:例如交叉路口附近及郊外主干路上，此种商困大多设置于郊外或下斑路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆所需的商品。,商圈的特性（以开设便利店为基础）1住宅区 住宅区内的户数基本上须达10佃户左右，如以1户4人来计算，则人数将达4000人左右。2教育区 教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。3办公区 办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人，尤其办公大楼
14、内的上班族外食比例非常高。,4商业区业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种商店聚集之处。5娱乐区 娱乐区指以休闻消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。,六 租铺的策略,1、接手转租店的注意事项：(1)在和转租人谈判时，不要轻易相信转租人生意之外的理由，贸然接手转租店是极危险的。不管转租人所说的转租理由是什么，你都应设想他们是因为经营失败而转让的。(2)找出导致他们经营失败的原因，是行业原因，还是经营失策等等。通过实际调查分析实质性的答案（自己观察，走访他原来的员工、附近居民及同行）,(3)如果你要整体接手积压货物较多的店，最好核实一下存货的具体价值。这些存货肯定已不具有原来
15、的价值，甚至可能是一文不值的死货，不要以为转租方大降价你就占了便宜。存货太多，既使流动资金减少，还有可能全部砸在你的手里。到时候极有可能因贪图小便宜而吃大亏。(4)如果你确定已经找到原因，不管你改不改变原有的经营行业，你都必须在经营上重新定位。,（5）杜绝二手房东 在租店面的时候，尽可能找到店面的原始所有人签约；因为经过层层转手的店面，无论在费用上还是以后的续约问题，都会有较大的隐患。（6）慎租过堂店 所谓过堂店是指店面门口部分直达门尾，形成一个通道的店面；这样的店面往往会补充顾客认为是一个通道，而忽视了店内陈列的货品；另外，过往的行人太多，不仅影响了正常顾客的选购，还给营业员介绍货品带来比较
16、大的干扰，影响营业业绩；再次，容易造成货品的丢失，造成营业外损失。,（7）不要贪图便宜的房租 如果原店主开出明显低于正常市价的房租，那么你也要小心了，或许是店面的产权，或者店面的债务有问题，不宜就是短期内拆迁的可能性也要考虑。,2、租铺谈判的注意事项（1）店面情况调查在租买店面之前，一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查了解，以免上当受骗。（2）房东背景调查（3）房租价位谈判,（4）在谈判中，缴付房租的方式很重要3种方式：缴付房租有按月结算、定期缴付、一次性付清有的店面定下的是一年或两年的租金，如果你要续租，往往要按一定的比率逐年递增。最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店
17、面或想停租时，就不会损失保证金。调查好政府规划与政策，预计好这个店面以后的发展潜力有足够的资金，同时也看好这个店面，你可以一次性将房租付清。,（5）其他条件 注意附加条件如:支付押金黄金地段的店面押金通常很高说服房东免付押金保证资金的高效流通衡量一家铺面值不值主要看其性能价值比,3、避免租赁合同陷阱必备的条款：承租方在出现下列情形之一，无法继续经营时，有权通知出租方终止铺面租赁合同，并不赔偿出租方的损失：出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形；政府决定拆迁铺面；政府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为；承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。,
18、订立商铺租赁合同还须特别注意以下几点法律问题：(1)承租人的主体资格 商铺作为不动产，其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人，若是所有权人，应依法取得房地产权证；若是使用权人，应有合法租赁凭证及允许转租的书面证明。另外，房屋有共有人的，还须经过共有人书面同意。,(2)租赁物的用途租赁商铺必须确认房)租赁物的用途。租赁商屋用途为商业用房。否则，无法办理营业执照。(3)租赁期限根据合同法214条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。(4)转租因商铺经营风险较大，故在经营状况不佳时，可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中予以明确。若承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。,(5)装修补偿出租人与承租人应在租赁合同中明确出租房屋能否装修双方应约定，在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后，对装修如何进行处理。在对装修处理方式未作约定的情况下，若出租方违约，致使租赁合同解除，出租方应赔偿承租方装修损失；若承租方违约，但装修对承租方确有用处的，出租方亦应对承租方适当补偿。,(6)租赁合同登记在租赁合同成立后，合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同，但不具有对抗第三人的法律效力。,谢谢大家！,精品课件资料分享,SL出品,
