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1、房地产开发的概述房地产开发主体的市场准入房地产项目的规划管理房地产施工活动的管理房屋质量责任制度,第五章 房地产（商品房）开发管理制度,万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。,王石 董事长兼总经理 2003年5月22日王石作为中国珠峰登山队队员成功登顶珠穆朗玛峰，成为目前中国登顶珠峰最年长记录创造者,SOHO中国有限公司成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和SOHO中国总裁张欣联手创建。SOHO中国是中国房地产行业领袖，目前北京最大的房地产开发商,北京市华远地产股份有限公司董事长,雷人语录：房地产就该是暴利行业历史证明房价永远都是上涨 中国人太有钱
2、，房子太便宜 中国住房分为穷人区与富人区很正常,任志强在人民“最想揍的人”中，排第三,一、房地产开发的概念和特征：1、是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2、房地产开发的特征：（1）涉及面广；（2）工程项目多；（3）投资量大；（4）建设周期长。（二）房地产开发的类别：1、单项开发、小区开发和成片开发；2、经营性开发和自用性开发；3、新城区开发和旧城区拆迁改造。,二、房地产开发企业（一）房地产开发企业的概念：是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业的种类：1、专营企业；2、兼营企业；3、项目公司。（二）房地产开发企业的设立：1、设立条件：（1）有
3、自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。2、设立程序：（1）申请登记；（2）发给营业执照（30日内）；（3）备案（30日内）。,三、房屋建筑公司（建筑商、施工单位、承包人）（一）公司的设立（二）公司资质等级管理：2001年建设部建筑企业资质管理规定1、分类：根据注册资本、技术力量、经营业绩分为一、二、三、四级。3、业务范围：一级不受限制；二级不能超过30层或100米；三级不能超过12层或者50米以下；四级不能超过6层或者15米。,一、选址意见书 城市规划法第30条 选址意见书的内容 选址意见
4、书的核发二、建设用地规划许可证 城市规划法第31条审批程序包括：现场勘查；征求意见；提供设计规划意见；审查用地性质；核定用地面积和界限；颁发用地规划许可证。三、建设工程项目规划许可证 城市规划法第32条审批程序包括：建设项目的审查；确定规划设计的要求；确定规划设计方案；颁发建设工程规划许可证。,房地产开发项目的规划管理,一、房屋质量的责任归属责任人：勘察人、设计人、建筑商、监理人、开发商二、房屋质量的保修保证期和保修期三、房屋质量责任与产品质量法,房屋质量责任制度,第六章 房地产交易法律制度,商品房买卖商品房预售商品房买卖合同履行及纠纷解决商品房买卖中介服务房屋租赁房地产抵押,一、城市房地产交
5、易概述（一）房地产交易的概念和特征：房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。特征：（1）房地产交易对象的特殊性；（2）房地产交易形式的确定性；（3）房地产交易是数种典型合同的称谓；（4）房地产交易为要式法律行为。（二）房地产转让、抵押应注意的事项：1、房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让；（2）房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押。,（二）房地产转让的条件：禁止条件：（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（2）依法收回土地使用权（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）未依法登记领
6、取权属证书的；（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,我国房地产市场的相关法律规定：中华人民共和国房地产管理法（2008年1月1日）商品房销售管理办法（2001年6月1日）城市房地产转让管理规定（2001年8月15日）城市商品房预售管理办法（2004年7月20日）最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年7月1日）,第二节 商品房预售制度,一、概念 商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据199
7、4年建设部出台的城市商品房预售管理办法(其后作过两次修改)。,漫画：期房预售已成楼市“罪魁”,预售房盖在图纸上的房子,月亮之上之“房奴版”“我在遥望，大盘之上，有多少房价在自由地飞涨。昨天已忘，风干了好房，我要和你重逢在没房的路上。房价已被牵引，质落价涨，有房的日子，远在天堂。”,二、商品房预售的条件,（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。,2、预售成交价
8、格申报：国家实行房地产成交价格申报制度。3、预售程序：（1）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；（2）预售人办理预售登记，领取预售许可证；（3）预售人同预购人签订商品房预售合同；（4）预售合同登记备案；（5）房屋交付后，办理产权登记。,思考1：预售许可证和预售合同之间的关系,案例一：无预售许可证明签订的商品房预售合同无效吗？,2003年11月19日，某开发商取得了开发四幢商住楼的土出让使用权，并办了建设工程规划许可证和施工许可证，其中三幢住宅楼已经办理了商品房预售许可证，开始预售，而第四幢是商住楼，建设工程已经过半，正在办理预售许可证。此时，开发商将商住楼预售给了35户人家，并交纳了房款
9、总额的30%首付款 1200万元。约定在商品房预售许可证取得之日起30天内，即购房人配合即售房人办理银行按揭手续。时过半年后，由于该地区规划成为商业区，房价上升了40%。开发商见利望义，于2004年5月24日向法院提起诉讼，以开发商签订合同时不具备法律规定的商品房预售条件，没有办理预售许可证，违反了中华人民共和国城市房地产管理法及相关法律的强制性规定为由，要求法院确认商品房购销合同无效，返还被告预付款。,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,第2条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可
10、以认定有效。（起诉时为时间点）”第9条:出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；,案情简介李某于2008年初预付购买了某甲开发公司的商品房一套。当时开盘，李某预交十万元定金，该公司出具收款收据（写明3号楼302室预交定金）。年底开始交付使用时，得知该公司未取得商品房预售许可证，但该房屋在竣工前一年已开始销售。李某该如何维护自己的合法权益？,思考二：预售商品房取得产权证之前能否转让？,
11、案例二 预售商品房合同能转让？2007年3月19日，张某与王某签订商品房买卖协议书，约定将自己在某房产公司预购的一套商品房转让给原告，王某支付张某定金20万元。协议签订当日王某向张某就按约定支付了定金。2008年1月，因房价疯狂上涨，张某要求解除商品房买卖合同，二人协商未果，王某向温州市中级人民法院提起诉讼。,城市房地产管理法第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。关于做好稳定住房价格工作的意见（国务院）禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手
12、续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。,法律分析：预售房屋再行转让的，购买人无法直接取得房屋的所有权，只能在出售人取得房屋所有权之后再通过转让取得房屋所有权。如果出售人违约时，只能主张违约责任或者要求继续履行。,思考3：未办理预售合同备案手续，预售合同是否有效？,2004年8月，广州市余泥渣土排放管理处向广州三新实业有限公司预购南天广场皇朝阁第十三层G号房，并签订了房地产预售契约，契约订明：房屋建筑面积为103.82平方米，成交总价格为778650元，广州三
13、新实业有限公司应协同广州市余泥渣土排放管理处办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。本契约应经双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效 该房地产预售契约签署后，未在广州市房地产交易所办理预售鉴证手续。广州三新实业有限公司已交付房屋但未办好房地产证。2006年11月22日，广州市余泥渣土排放管理处向法院提起诉讼，要求主张房屋买卖合同因未备案无效、判令广州三新实业有限公司退还778650元人民币并支付该款银行利息148041元,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第六条第二款：当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履
14、行主要义务，对方接受的除外。,第三节 买卖合同的缔结及纠纷解决 一、认购书的法律性质 二、售楼广告及宣传资料纠纷 三、商品房价款的计价单位 四、公共部位出售条款纠纷,第五讲之第三部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决,一、认购书,有称“房号保留协议书”、“订购房屋协议书”，是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或者商品房现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。,第五讲之第三部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决,（一）认购书的性质1、为将来签订房屋买卖合同而签订的预约合同2、独立的合同关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条 出卖人通过认购、订购、预订
15、等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。,案件一：认购书是否有效年夏，张先生与香洲区某楼盘开发商签订了一份预订商品房协议书，约定张先生先交纳一万元作为订金，认购该楼盘房屋一套，并在开发商取得该楼盘商品房预售许可证后双方再签订正式的商品房买卖合同。至于该套房屋的总价、交款时间、方式、交楼时间、签订正式合同的时间等均未作约定。双方签订协议书后直至年，开发商仍未动工建设该楼房，更谈不上取得预售许可证的问题，张先生遂与开发商进行
16、交涉，要求签订正式的购房合同，开发商表示因楼房尚未动工兴建，暂时无法签订正式的商品房售房合同。年月，张先生将开发商告上法庭。,问题：一、张先生与开发商所签订的预订商品房协议书是否合法有效？二、开发商尚未取得商品房预售许可证，张先生能否要求与开发商签订正式商品房买卖合同？三、张先生能否要求开发商双倍返回订金？,案例二：认购书中约定的定金如购房者不购买房屋，定金可否退还？2007年4月9日，袁小姐与开发商就香洲区一房屋签订了认购书，约定认购面积为130.91平方米，总价为91万余元，但开发商未向袁小姐出示预售合同及补充条款的样本。袁小姐于当日向开发商支付认购定金人民币2万元整。4月16日，袁小姐与
17、开发商业务员相约签订预售合同，袁小姐第一次看到了开发商提供的预售合同。但在与开发商就预售合同进行磋商时却产生了多处分歧：一是签认购书时业务员声称装修标准为每平方米一千元，但是在预售合同中只有装修项目却没有价格标准，且开发商拒绝在预售合同中标明每平方米一千元的装修标准；二是在房屋使用性质上，签订认购书时业务员称房屋的性质为公寓，但预售合同上却写明是住宅。开发商强调预售合同一字不能更改，要么就签，要么就不签。预售合同没签成，开发商也拒退定金。无奈之下，袁小姐把开发商告上法庭。,法律依据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订
18、立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。,案例三、听信口头承诺 损失定金10万元,2007年3月29日，杜先生与开发商就一套别墅签订了定金合同，约定房屋暂测建筑面积为270平方米，总价186万元，首付30，其余通过银行贷款的方式支付，开发商口头承诺附赠一个车位。杜先生缴纳了10万元的定金。后来，杜先生与太太因购房发生分歧，贷款也因另有一套房贷未还清而导致收入达不到银行要求的收入水平，杜先生便提出退房。开发商要求杜先生写明退房原因，说是要和领导汇报一
19、下，杜先生也就照办。定金合同约定的签订预售合同的期限已过，而开发商仍未退还定金，杜先生到售楼处索要定金，但售楼小姐告诉他因他违约，定金被公司没收了。杜先生起诉到法院，提出开发商口头承诺附赠车位但不肯写入合同导致预售合同未能签成，因此开发商应返还定金。但是杜先生却拿不出证据。相反，开发商却拿出杜先生退房的申请，最终法院没有支持杜先生的请求。,【点评】如果杜先生因己方原因而反悔，就会产生因为违约而被没收定金的法律后果；如果杜先生因车位问题而未与开发商就预售合同达成一致，开发商就无权没收定金，但杜先生需要有证据证明未能签预售合同的责任不在己方。但杜先生却没有这方面的证据，还留给开发商退房申请，让法院
20、有理由相信杜先生是单方悔约，因此就无从支持杜先生退回定金的请求。购房者千万不要片面以为只要能够找出定金合同、认购书等与预售合同约定不一致，就能拿回定金。不要忽略，该解释同时也明确规定，如果“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。,二、合同条款问题,（一）贷款与预售合同效力之间的关系（二）小区平面布局情况（三）市场差价损失的赔偿,第五讲之第三部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决,三、合同条款纠纷及解决,（一）商品房价款的计价单位（二）公共部位出售条款纠纷（三）售楼广告及宣传资料纠纷,第五讲之第三部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决,三、合同条款纠纷及解决,商品房解
21、释第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”,第五讲之第三部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决,三、合同条款纠纷及解决,（一）商品房价款的计价单位（二）公共部位出售条款纠纷（三）售楼广告及宣传资料纠纷（四）预售和与抵押贷款合同之间的关系,第五讲之第三部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决,三、合同条款纠纷及解决,商品房解释第23条：“商品房买卖合同约定，买受人以
22、担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”,第五讲之第二部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决,三、合同条款纠纷及解决,商品房解释第24条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”,第五讲之第二部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决,三、合同条款纠纷及
23、解决,商品房解释第25条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”,第五讲之第二部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决,第四节 买卖合同履行及纠纷解决,第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决,一、房屋交付中的问题,第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决,商品房解释第11条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损
24、、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”,第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决,一、房屋交付中的问题二、商品房买卖中的保险问题,第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决,一、房屋交付中的问题二、商品房买卖中的保险问题三、商品房面积差异问题,第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决,房地产法解释第14条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结
25、算，买受人请求解除合同的，不予支持；,第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决,（二）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”,第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决,一、房屋交付中的问题二、商品房买卖中的保险问题三、商品房面积差异
26、问题四、商品房买卖中的惩罚性赔偿,第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决,商品房解释第8条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”,第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决,商品房解释第9条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，
27、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”,第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决,一、房屋交付中的问题二、商品房买卖中的保险问题三、商品房面积差异问题四、商品房买卖中的惩罚性赔偿五、一房多卖问题,第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决,一、房屋交付中的问题二、商品房买卖中的保险问题三、商品房面积差异问题四、商品房买卖中的惩罚性赔偿五、一房多卖问题六、二手房买卖中的质量问题,第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决,一、房屋交付中的问题二、商品房买卖中的保险问题三、商品房面积差异问题四、商品房买卖中的惩罚性赔偿五、一房多卖问题六、二手房买卖中的质量问题七、优先购买权冲突问题,第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决,
