《房地产法概述》PPT课件.ppt

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1、房地产法,考评,平时考勤：20分课堂提问：10分平时作业：10分期末考核：60分（拟定为开卷考试）,学习方法1教材与法规结合。2理论与案例结合。3课堂讲授、提问与自学相结合。4与当前热点问题相结合。,第一章 房地产法概述,一、房地产概述（一）房产与地产 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。,第一节 房地产与房地产业,房产

2、与地产的关系:,1.联系：（1）在物质形态上。房地相互联结，房依地建，地为房载。（2）在价值形态上，具有不可分割性。（3）在权属管理上，房地权利一致原则。两者之间联系密切，具有不可分割性。正因为如此，人们将二者相提并论，合称为“房地产”。在法律术语上又称它为“不动产”。,2.区别：（1）地产可单独存在，房产不能。（2）增值不同。（3）价格影响因素不同。,房产与地产的关系:,（二）房地产 与财产权,先占取得,所谓先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主的动产，而取得其所有权的法律事实。先占的性质属于事实行为。先占制度的价值在于:实现物有所归，有利于物尽其用。,时效取得,是指一定的事实状态持续存在

3、一定时间以后，即发生一定法律后果的法律制度。无权利人以自己所有的意思，善意地、公开地和持续地占有他人财产，经过法律规定的期间，而依法取得该财产的所有权的制度。,（三）房地产的特征,1、固定性2、耐久性3、短缺性4、聚财性,（四）房地产的分类,1.地产的分类 1）按开发利用程度不同，将土地分为生地和熟地。2）按土地利用规划用途不同，将土地分为农用地、建设用地、未利用地。3）按所处区域不同，分为农村土地和城市土地。4）按所有权不同，分为公有土地和私有土地。,2.房产的分类1、居住用途的房屋。2、工业用途的房屋。3、商业用途的房屋。4、文体娱乐设施。5、政府和公用设施。6、多功能建筑（综合楼宇,又叫

4、城市综合体）。,（一）房地产的概念和内容 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业的结构：1房地产开发（包括土地开发和房屋建设）2房地产经营 3房地产管理（包括土地管理、房屋管理、房地产企业管理）4房地产服务,二、房地产业概述,区别是：建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而 房地产的产品即体现物质属性，又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房 地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种 性质，属于第三产业。,房地产业与建筑业既有区别又有联系,二者联系：它们的业务对象都是房地产。房地产业 建筑业 房地产公司 建筑公司 甲方 乙方 发包方

5、 承包方,房地产业与建筑业既有区别又有联系,房地产业,房地产投资开发业,房地产服务业,房地产中介服务业,物业服务,房地产咨询,房地产估价,房地产经纪,房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。,房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。业务：地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。分为法规类咨询（法律、法规、政策咨询）、信息类咨询（如市场调查、市场信息分析等）、技术类咨询（如投资项目可行性研究论证、营销策划等）。,房地

6、产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。房地产估价活动，包括土地、建筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产，以及因转让、抵押、房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。,房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。居间就是交易活动的媒介服务。二手房市场上的经纪业务多以二手房买卖、租赁居间为主。代理是为促成委托人与第三方进行房地产交易

7、而提供服务。新建商品房市场上的经纪业务主要是新建商品房销售与租赁代理，且大多为卖方代理；,物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,（二）房地产业的地位和作用,1）房地产业是国民经济发展的基础性产业。2）房地产业是国民经济发展的支柱性产业。3）房地产业是国民经济发展的先导性产业。,2.房地产业保障人民生活。住有所居,1.房地产对国民经济的作用,强制性的回收,无偿的分配,计划经济,人口增涨,有限的投入,解放初期至改革开放初期,“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工

8、分配出租并近乎无偿使用的福利性住房制度”,三、我国房地产政策回顾,1978 理论突破 城镇住房制度改革房改 城市土地使用制度改革 无偿使用 有偿使用,1987年12月 1日，深圳首开 国有土地公开拍卖先河，新中国第一块有偿出让国有土地被深房集团竞拍成功。,1987年第一次提出建立房地产市场,房改：,1994年7月18日国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，开始进行房改。房改的基本内容可以概括：1.住房建设由国家、单位建设改为房地产开发商建设。2.由国家、单位维修管理改为房地产物业公司服务。3.由实物分房改为住房补贴。,4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和

9、以高收入家庭为对象的商品房供应体系。5.建立住房公积金制度。6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。7.建立规范化的房地产交易市场。,2003年8月12日国务院下发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文），要求坚持住房市场化的基本方向。第一次明确房地产是支柱产业。商品房 住房供应主体 经济适用房 政策性商品住房,房地产市场化进入快车道：,06年九部门制定关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见（国六条）：,1.切实调整住房供应结构；自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上（90/70）

10、政策。2.进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；,2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见（24号文）,住房问题是重要的民生问题。1.合理确定廉租住房标准：新建廉租住房套型面积控制在50平方米以内，以配建为主。2.合理确定经济适用住房标准：经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，套型面积控制在60平方米左右。,2007.7徐滇庆与牛刀的打赌:徐滇庆:如果明年7月11日深圳房价比现在低一分钱，我一定在南方都市报上用整版篇幅向深圳市民道歉。2008.7月：“我向深圳人民道歉。在2007年7月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论深

11、圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。”,2007年房价高企，国家税务局出台关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，但由于美国的次贷危机-不了了之。,2008年楼市遇冷、政府救市,2008年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。期间，国务院颁布促进房地产市场健康发展措施（“国三条”）：自2008年10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。,自11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。将现行个人购买

12、普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。,营业税,以前,5年,全额,全免,2年,差额,全免,5年,差额,全免,以上,以下,以下,以下,以上,以上,2008年,2010年,买房人：第一次置业，享受七折利率,开发商：土地出让金缴纳期限放宽到两年,中国的房地产到底怎么了？异常火爆：压抑了近一年的购买 欲望集体爆发！没有最贵，只有更贵！,09年房地产市场火爆,09-10组合调控,第一拳（12月9日）：营业税征免时限2年变5年第二拳（12月14日）:国务院要求遏制

13、房价过快上涨 第三拳（12月17日）：拿地首付不低于50%第四拳（10年1月）：二套房贷首付不得低于40%第五拳（1月12日）:存款准备金率上调0.5个百分点,2010“两会”期间，北京市副市长陈刚曾经表示：“北京今年已经很难再产生地王了。房价也好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了”。但“两会”刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个“地王”。温总理在“两会”上“坚决抑制部分城市房价过快上涨”的政治承诺尚在耳边，央企却“用脚投票”。,在3月15日这一天，北京总共成交6块土地。其中，大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的“单价

14、地王”和“总价地王”。但还不到几个小时的工夫，“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。,总理说了不算，总经理说了算！,第六拳（2010.4.15）-国务院新四条,一、实行更为严格的差别化住房信贷政策。二、增加住房有效供给。三、加快保障性安居工程建设。四、加强市场监管。,第七拳：9月29日调控（新五条）,一、禁止异地购房二、首套房贷一刀切 比例30%三、暂停发放第三套房贷，部分城市限购房套数四、囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款五、推进房产税改革试点,第八拳：各地调控细则纷纷出台,南京和深圳最严厉，看存量不看增量 南京：限制购买第三套住房。新

15、建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。深圳：本地人可购买两套，外地人只能购 买一套,上海、杭州、广州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能购买一套杭州：本地人和外地人只能购买一套广州：本地人可购买两套，外地人只能购 买一套,2011.1.26（新国八条）,（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（二）加大保障性

16、安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。,（四）强化差别化住房信贷政策。二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落

17、实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1

18、套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。,（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。,一

19、、房地产法的概念与特征（一）房地产法的概念,房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法（物权法、合同法、担保法、婚姻法）、经济法（建筑法、招标投标法、税法）中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城乡规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指中华人民共和国城市房地产管理法。,第二节 房地产法概述,1.房地产法调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳定。2.调整手段具有国家干预性。3.房地产法律关系的确定一般要采取书面形式。4.房地产权利变动的基本要求是以登记为要件

20、。,（二）房地产法的特征,二、房地产法的调整对象,（一）房地产民事法律关系（平权性）具体包括：1静态的房地产产权关系，又分为房地产所有权关系和房地产他物权（如土地使用权、房地产抵押权等）关系。2动态的房地产交易关系，涉及房地产转让、抵押、租赁等方面。,3房地产征拆利益关系，即因集体土地征收和城市房屋拆迁而发生的补偿安置关系。4房地产中介服务关系，涉及房地产咨询、经纪、估价等方面。5物业管理利益关系，物业管理实质上是一种具有综合性的有偿服务。,(二)房地产经济法律关系 主要包括：1.土地管理法律关系（包括土地规划管理关系、国有土地使用权出让关系、土地使用权转让关系、集体土地使用关系、土地征收关系

21、、土地保护关系等）。2.房地产规划管理关系（包括土地规划管理关系和城市规划管理关系）。3.房地产开发和经营管理关系。4.房地产融资管理关系。5.房地产税费关系。,(三)房地产行政管理法律关系（非平权性）房地产管理关系是指命令与服从、管理与被管理关系，非平权性、非物质利益性是其基本特点。房地产行政管理关系，一般又分为地政管理和房政管理两方面，涉及房地产开发的用地管理与项目管理、房地产权属管理、房地产行业管理、房地产市场管理。,(四)房地产社会保障法律关系 住宅社会保障关系，公有房屋的使用、转让和管理关系，单位与其职工的房屋产权和使用关系，房地产消费者保护关系等。,1.形成房地产市场商品房和保障房

22、两个体系的原则 国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅商品化制度。同时加大保障性住房建设，满足中低收入群体的住房需求，住宅保障化制度。2.合理利用土地和保护耕地原则 珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策 3.房地产综合开发原则 按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。,三、房地产法的基本原则,4.法规调整、宏观调控、市场调节相结合的原则 房地产既要遵循市场经济，遵守法律法规，又要适当进行宏观调控。1）加大土地供应。严厉打击捂地惜盘现象。2）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房、廉租住房、公

23、租房。3）目前上海和重庆试征房产税，在不远的将来将全面开征物业税。4）加快城镇保障性住房建设。5）限购、限贷政策。,第三节 房地产法律关系,一、房地产法律关系的概念 房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产社会关系的过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职权职责关系。,1客体的特殊性 特殊性表现在：房地产属于不动产，在生产过程、交易过程和物业管理过程中都不发生位移；具有投资和消费的双重性，具有保值和增值的功能；投资大、回收期长。资源有限性，不能批量生产、不能复制。2主体的广泛性 房屋和土地是人类赖以生存和发展的必不可少的物质资料，无论公民、法人还是其他社会团体都离不开房屋和土地，这就使房地

24、产法律关系的主体具有广泛性。,二、房地产法律关系的特征,3综合性 房地产法律关系的主体、客体、内容都具有复杂性和综合性，具体表现为：主体具有综合性，房地产法律关系的主体包括民事法律关系主体、行政法律关系主体和经济法律关系主体，某些特定情况下主体还具有双重身份；客体具有综合性，房地产法律关系的客体包括有形的房屋、土地等不动产，又包括不动产无形权利，而且还包括行为；内容具有综合性，房地产法律关系是民事法律关系、行政法律关系和经济法律关系的综合。,4.体现了新型法律关系的原则和价值 产权方面私有财产保护原则。价值取向-居住基本生存。在调整方法上-双体系。在法理学方面-突破了大陆法和普通法的界限、公法

25、与私法的界限。,房地产法律关系包括三个要素：主体:指房地产法律关系的参加者；内容:指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务；客体:指房地产法律关系主体的权利义务所指向的对象。,三、房地产法律关系的构成,(一)房地产法律关系的主体 房地产法律关系的主体是指房地产法律关系的参加者，是房地产法律关系中经济权利的享有者和经济义务的履行者，或者是经济职权的行使者和经济职责的承担者。按照各类主体在房地产法律关系中的作用可以分为：1国家。国家是国家土地所有权的所有者、国有土地使用权出让及土地征收等法律关系的直接参加者，并根据其参与活动身份的不同形成不同性质的法律关系。,三、房地产法律关系的构成,2政府机

26、构，包括国家各级房地产管理机关，是代表国家行使房地产管理职能的主体。3房地产开发商，在以房地产业为标志的现代房地产社会关系中，房地产开发商主体居于核心地位，它是房地产市场经济的首要主体，是土地、房屋进行全面开发的核心和组织者。4建筑商，建筑商主要受建筑法和合同法的规范，基于合同形成的经济关系是房地产相关法律关系。建筑商不仅要对开发商负合同责任，还要对房地产消费者负建筑质量责任。,(一)房地产法律关系的主体,(一)房地产法律关系的主体,5房地产的卖方，包括房地产开发商、投机商和房地产业主。6房地产的买方。根据购买房地产的用途不同，其可分为买方自住型和投资投机型，对房地产的投资能够活跃房地产市场，

27、但过分投机也会带来房地产泡沫。,7房地产辅助商，又称房地产中介服务主体，是指直接从事房地产开发、交易以外的房产服务性经营者，比如房产经纪人、房产金融保险机构、房产价格评估机构、房产咨询顾问人、物业管理公司、房产律师等。,(一)房地产法律关系的主体,房地产法律关系的内容，是指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务。1.房地产民事权利义务：1）房地产物权。指权利主体对特定的房地产所享有的直接支配并排除他人干涉的权利，包括土地所有权、土地使用权、房屋所有权、建筑物区分所有权、房地产经营管理权、相邻权、抵押权等。,(二)房地产法律关系的内容,2）房地产债权。与房地产债务相对应，以房地产物质利益为客

28、体的相互权利义务关系，如房地产买卖、房屋保险、房屋拆迁、房地产中介服务、房地产价格评估、房地产物业管理服务、房地产金融服务、房地产代管与托管等。3）房地产继承权。指依照法律规定或遗嘱指定取得被继承人房地产遗产的权利。此外，房地产民事权利还可分为绝对权和相对权、请求权和形成权、主权利和从权利等。,(二)房地产法律关系的内容,2.房地产行政权利义务 3.房地产经济权利义务,法律关系主体之间权利和义务所指向的对象 1.表现为财的客体 2.表现为物的客体 3.表现为行为的客体 4.表现为非物质财富的客体,(三)房地产法律关系的客体,财一般指资金及各种有价证券 物主要是土地与房屋等 行为完成一定的工作，

29、如勘察设计、施工安装、检查验收等 非物质财富智力成果，即人们脑力劳动的成果或智力方面的创作。如设计图纸、策划方案、商业秘密等。,法律事实：房地产法律关系产生、变更和消灭的客观情况或现象。法律事实按照是否包含当事人的意志分为两类：事件：不以当事人的意志为转移（自然事件、社会事件、意外事件）行为：人的有意识的活动,五、房地产法律事实的概念,地产和房地产业涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，特别需要法律法规的规范，以建立正常的房地产市场秩序，规范房地产市场行为，维护房地产权利人的正当权益。我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府

30、规章、规范性文件和技术规范等构成。,第四节 我国房地产的渊源和体系,1有关土地所有权的规定。宪法第9条第1款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”第10条第1款规定：“城市的土地属于国家所有。”第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”,一、房地产的渊源,（一）宪法,2有关土地使用权的规定。宪法第10条第4款规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地的使用权可以依照法律的规定转让。”第5款

31、规定：“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”,3有关土地和房产征收或征收的规定。宪法第13条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”,（二）法律 人大及其常委会制定颁行，是房地产法律体系的核心和基础。物权法、城乡规划法、土地法、城市房地产管理法（三）行政法规 为执行法律规定的需要，根据人大和人大常委会授权决定的，由国务院制定颁行的各项法规。一般称条例，也可称规定、办法 住房公积金管理条例、建设工程质量监督管理规定、城市房屋拆迁管理条例,（四）部门规章 建设部或其它部委根据国务院规定的职责范围，依法制定并颁布的各项规章，或由建

32、设部与国务院有关部门联合制定并颁布的规章。（五）地方性建设法规 在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，由省、自治区、直辖市人大及其常委会制定并发布的建设方面的法规。,（六）地方政府规章 规章的名称一般称规定、办法，但不得称条例（七）司法解释 司法解释是由国家司法机关对具体应用法律问题所作出的解释，包括人民法院所作的审判解释和人民检察院所作的检察解释。如最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等。,二、房地产法的体系,房地产法的体系是全部房地产法律规范共同组成的有机联系的整体。（一）房地产立法体系

33、的模式 1以土地私有制为基础的市场经济模式。美国、日本、法国等国家及我国台湾地区和澳门特别行政区。,2以土地公有制为主的国家控制市场的模式。英国、英联邦国家和地区。土地所有权问题是虚化的。英国：60以上的土地事实上为私人所有。香港：私人所有的土地极少，且政府完全垄断了土地资源的分配权。,3建立在土地公有制基础上的非市场经济模式。前苏联和传统体制下的中国。4建立在土地公有制基础上的市场经济模式。已经初步建立起了以土地公有制为基础的、市场经济条件下的房地产法律体系模式。,1.在立法价值取向上，重经济效益、轻环境效益和社会效益 2.对土地资源的保护措施不到位，土地资源浪费严重 中国2l世纪议程指出：

34、“随着社会主义市场经济机制的运行，中国土地资源作为不可替代的生产要素日益趋向于市场化。因此，如何建立健全土地市场机制、政策、法规，以及现代化土地管理，一方面发挥市场机制在土地资源配置中的基础作用，另一方面加强政府的合理干预，达到土地高效、公平和可持续性利用，已成为中国土地资源面临的重大问题。”3.有关住宅保障的法律法规不完善,（二）我国房地产法存在的问题,（三）几种主要房地产法律介绍,物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。物权法确定了国家、集体和私人的物权平等保护的原则。,城市房地产管理法是“为了加

35、强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。城市房地产管理法对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等进行管理。,土地管理法是“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收，即征收农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。,城乡规划法是“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。城乡规划法除规定了城市性质、发展目标和发展规模，重点是规范城

36、市建设用地布局、功能分区和各项建设的具体部署，控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。,导论一：房地产法在法学体系中的地位,房地产属于民事法律关系要素之客体中的不动产，对这一特殊的客体予以专门立法，并体现私法上的意思自治和权利保护，故属于民法之特别法；房地产的特殊性，使政府干预的意志贯穿于权利的产生、利用、变更等所有环节，因此也属于经济法的范畴。政府干预意志更多是通过行政法规、政策的方式予以实现，因此也被认为属于行政法范畴。因此，房地产法在法学体系中的地位具有边缘性。,导论二：房地产法的性质和特征,（一）性质公法私法兼而有之（二）特征法律地位：边缘性立法思想

37、：贯穿着两条利益主线和意志主线；法律规范的性质：限制性规范兼任意性规范（我国前者为主后者为辅）法律规范的内容：物权法、合同法基本规则的确定性与行政法规、部门规章、司法解释的政策性、灵活性相结合。,导论三：房地产法的概念和调整对象,（一）概念 房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。,（二）调整对象,管理关系,交易关系,主体准入管理关系,开发项目审查管理关系,施工活动中的管理关系,交易行为的管理关系,使用中的管理关系,土地征收关系,房屋拆迁管理关系,商品房交易市场,土地使用权两级市场,导论之四：房地产概念及特征,（一）概念 房地产是房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。在法律用语上，房地

38、产一般又称为不动产。,（二）房地产的特征,1.区位固定性或叫不可移动性 这是房地产与其他商品的最大区别。在房地产交易中，流转的不是房屋和土地，而是房地产的有关权利。因此，房地产市场不存在全国性的市场，而主要是地方性的市场。2.异质性 由于土地是不可移动的，所以房地产所在的场所是不能复制的，加上建筑材料、建筑类型等因素的不同，每宗房地产都具有各自不同的特点。异质性也意味着买方和卖方容易在市场上脱节，彼此互相缺乏信息，这个市场需要经济人和估价人来提供信息。,3.稀缺性 由于土地是不可再生资源，即使是土地资源丰富的国家，在一定时间和一定地点上有特定用途的土地仍然是稀少的。这一特性导致房地产价格的昂贵

39、性。4.耐久性 土地作为物质性资产和合法权益的标的，是永远不会消失的，在资本的参与下，其权益将可以被无限地交易下去。正因为房地产的这个特性，法律才规定房地产的所有权和使用权可以分离，在一项房地产上设定不同的权利。5.保值性或增值性 房地产投资项目资金大、成本高、期限长、风险多，但从长远的角度来看，房地产一般均具有保值或增值的作用,（三）房屋与土地的关系 自然属性：互为主从物关系；房价对地价的依赖关系。法律属性：权利取得方面；权利处分方面；房屋所有权人（主体）与土地所有权人（主体）发生分离，前者受制于后者。,导论五：涉及房地产管理与交易的法律、法规,（一）宪法的原则性规定 城市的土地属于国家所有

40、。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。,（二）法律 民法、物权法、合同法、土地管理法（1986年颁布，2004年第二次修订。1998年第一次）城市房地产管理法，1994年7月颁布，1995年1月1日实施农村土地承包法，2002年8月29日颁布、03年3月1日实施（三）行政法规国务院、国土资源管理部、建设部（住房和城乡建设部）（四）司法解释在土地或房地产纠纷中，有关法律适用的解释。,导论六：房地产法的执法机构与管理模式,（一）行政执法机构建设部国土资源部（二）司法机关 平等主体之间因房地产交易发生的民事权利纠纷 因行政执法机关具体行政行为（如拒绝登记、罚款等）所引起的行政诉讼。（三）管理模式房地分管与房地统管两种模式。,导论七：房地产法学的主要内容,第一章 土地使用权制度第二章 房屋所有权制度第三章 房地产登记制度第四章 土地征收与房屋拆迁制度第五章 房地产（商品房）开发制度第六章 房地产（商品房）交易制度第七章 物业管理制度,