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1、房地产经营管理,第十章 物业管理,房地产经营管理,导论,一、物业管理的概念 指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,物业 EstateProperty,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,二、物业管理的目的和意义,目的：从生产到消费整个过程中，如何运用价值规律，保证人民对居住生活的基本需要，不断改善城镇居民的居住条件，是城市房产物业管理的目的。,意义：为缓解住房问题做贡献；对提高环境质量，巩固城市建设成果，美化人民生活，有独
2、特的作用；加强维修，强调物业管理，进行旧房改造，这些都是用较少的投资，增加较多住宅面积的有效办法之一；多方面提供服务，方便群众，促进房地产业的健康发展。,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,从总的来说，物业管理是服务行业，它最重要的目标是为用户提供完善的服务。房地产物业管理应遵循以下原则：,产权与经营管理权相分离属地管理为主，专业管理为依托有偿使用，有偿服务，合理分担物业管理，基本上分为管理和服务两个方面,物业管理的原则,三、物业管理的原则,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,四、物业管理人员职业道德及其培训,职业道德
3、,培训,法律知识建筑知识机电设备维修保养知识 财务会计知识 行政管理知识公关知识,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,物业由“管理”到“服务”业主委员会成立的指导部门增加通过起诉可撤销业主大会或者业主委员会的决定严格专项维修资金使用条件 解聘物业服务公司，投票权数既要考虑面积也要考虑人数,新的物业管理条例修改的主要内容,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,1房屋的维修与修缮管理住宅小区内房屋及设备的维护住宅小区内房屋及设备的修缮2.住宅小区环境的维护管理小区内违章建筑的管理公用市政设施的维护管理环境卫生的维护管理绿化管
4、理3开展多种便民的有偿服务常规性服务委托性服务经营性服务,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格、从事物业管理服务活动的企业。,物业服务企业的性质是具有独立的企业法人地位的经济实体。,10.3 物业服务企业管理,一、物业服务企业的性质,以服务为宗旨,目的,以经营为手段,以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,物业服务企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。,工商注册登记,资质审批,二、物业服务企业的设立,设立物业服务企业须向工商行政管理部门进
5、行注册登记，领取营业执照后，方可开业。,物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级。物业服务企业的资质管理实行分级审批制度。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,物业服务企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；有权制止违反规章制度的行为；有权要求管委会协助管理；有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。,三、物业服务企业的权利,物业管理概述物业管理的主要
6、内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,四、物业服务企业的义务,对物业的保养和维修义务对业主房屋装饰装修行为的管理义务 室内装修 建筑物装修物业管理区域内的安全管理义务 物业消防管理 治安管理,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,五、物业服务定价成本的监审,1.物业服务,物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。,2.物业服务定价成本监审部门,物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。,物
7、业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,3物业服务定价成本监审应当遵循的原则合法性原则相关性原则对应性原则合理性原则,4.物业服务定价成本的核定,核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,人员费用,物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用,绿化养护费用,办公费用,管理费分摊,固定资产折旧,清洁卫生费用,秩序维护费用,物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用,经业主同意的其它费用,物业管理概
8、述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,10.4 物业管理经费,维护类养护类修缮类更新改造类添置类服务类,按照使用性质划分,一、物业管理经费的属性与分类,按照使用性质划分,房屋及设施住宅小区环境,按照承担者划分,个人单位政府,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,二、物业管理经费的筹措,受益人出资产权单位出资物业开发单位出资专门从事物业管理及服务的经营者出资由国家或地方财政出资,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,10.5 收益性物业管理,一、收益性物业管理的模式和内容,收益性物业管理模式,物业发
9、展目标,物业管理目标,承租人管理,租务市场管理,租赁期间管理,人事管理,建筑物管理,财务管理,经营状况评估,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,1.2 房地产经营管理研究的对象和内容,收益性物业管理的内容,制定管理计划,加强市场宣传以提升物业的租金,形成租金方案和出租策略,提出预算(包括管理费),签订物业管理委托合同,物业管理记录和控制,组织和控制,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,物业服务企业的选择和评价,能否令业主满意,专业服务的水平,向专业提供信息的能力,管理计划,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理
10、物业管理经费收益性物业管理,物业管理工作的评价,与承租人有良好沟通及时收取商铺出租租金及时处理承租人的投诉达到了出租率目标物业维修状况良好经营费用没突破事先的预算及时提供有关物业报告为业主的利益主动提出建议对业主的批评或建议反应迅速,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,二、收益性物业管理中的费用测算与财务报告,1.收益性物业经营状况的评估现金流量图潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入有效毛收入经营费用净经营收入抵押贷款还本付息现金流相关问题分析物业估价准备金和保证金基金,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,2.收益性物业管理中的经营费用及其测算案例经营费用具体项目包括：人工费公共设施设备日常运行、维修及保养费绿地管理费清洁卫生费保安费用办公费固定资产折旧费不可预见费法定税费企业管理费及利润保险费房产税,物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理,欢迎继续学习第十一章谢谢！,房地产经营管理,
