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1、兖州炬德机械有限公司,项目招商执行方案,查颖超,查颖超,查颖超,查颖超,炬德机械JUDEJIXIE,目录,项目概述,招商策略,招商执行,项目政策,Part 1,Part 2,Part 3,Part 4,炬德机械JUDEJIXIE,项目简介,项目情况项目现阶段规划由7个中小型车间厂房；西面沿街商业楼和一个综合性办公楼所组成，其中可对的物业为7个车间厂房和沿街裙楼。项目总占地：89600总建筑面积：车间厂房建筑面积约：14639.35商业楼总建筑面积约：商业楼细分为：底商，一拖二，二楼办公区，三楼居住仓储办公区。底商面积约：一拖二面积约：二楼办公区面积约：三楼面积约：,炬德机械JUDEJIXIE,
2、项目定位,项目沿街商业未划分具体编号，可根据建筑结构，由南向北划分为五栋建筑，楼宇编号建议为英文字母；内部房间号同样采用由南至北编号数字；例：C栋101；二层与三层同上。,D,C,B,A,E,炬德机械JUDEJIXIE,区域功能划分,E栋建筑初步定为与园区生活配套使用，可引进餐饮，便利店等生活设施，三楼建议招租快捷酒店,A栋建筑功能作为后期项目招商接待中心；运营管理中心；服务中心；会议交流室；活动中心等。B栋、C栋、D栋作为电商运营，网络服务办公，物流仓储，第三方服务办公机构。,炬德机械JUDEJIXIE,项目盈利点,根据公司针对项目作出市场定位与后期经营模式决策，以下列出项目后期可操作盈利点
3、，以此为中心点进行后期招商运营；一、地产平台以产业为核心、土地与物业为载体形成的园区基础设施开发获益、区域运营获取土地增值收益、房地产开发收益、租金收益等盈利方式二、产业发展通过电商园区配套功能服务、政府产业政策扶持和电商产业发展性服务，园区功能性配套服务，以及提供其他有偿和无偿的软性服务三、金融运作通过产业投资、产业项目的资本运作获取收益；其中产业投资主要就是指园区建立或者与专业性的产业投资机构合股，例如天使投资，IDG，洪门投资等投资相关产业，分享企业成长并获取收益。而对于产业项目的资本运作这方面，主要是指在不允许直接转让产业用地的前提下，探索作价入股等方式盘活项目并获取收益。,炬德机械J
4、UDEJIXIE,招商策略,招商措施：1、人气进驻，低租金，阶段性无偿服务（前期可以不盈利，甚至是作出各种方式的补贴服务）2、公司与政府机构协调沟通，取得政府政策支持（通过政府出台政策，采用强制性手段将部分电商等企业引进项目园区3、多渠道进行，以电商产业为主，同时以其他相关配套企业，比如网络软件开发，企业运营公司，生活用品生产加工商（服装，面料，农副产品）等，只要引进其中两三家，就可使得园区达到初步成效。4、招商范围扩大至整个济宁地区，乃至枣庄，泰安等地，将一些具备市场知名度的商家进行邀请或亲自上门并进行一对一洽谈，首先加强前期双方的了解与沟通，重点收集目标客户的信息，需求，为下一步与商家进入
5、实质性合作打下基础。,招商措施,炬德机械JUDEJIXIE,招商策略,本地：对兖州地区各大市场和办公场所进行地毯式市场调研摸底，建立客户信息表，然后筛选有品牌，有规模，有人脉的企业作为项目前期重点目标。异地：通过本地企业了解，网站查询，行业协会，专业杂志等渠道了解外地企业商家信息，先行邮寄相关资料，保持联系，邀请或者亲自上门进行双方了解沟通。,招商方向,炬德机械JUDEJIXIE,招商策略,招商对象,正在从事电子商务的企业,淘宝皇冠级、天猫、京东等卖家,电子商务的第三方服务商,对电子商务有转型意识的传统企业,炬德机械JUDEJIXIE,招商策略,目标,招商短期目标：（35个月）确保有1-2家企
6、业进驻车间，5-10家公司进驻商业办公场所招商长期目标：（11.5年）争取完成项目全部招商工作,炬德机械JUDEJIXIE,招商执行,招商前准备,本地走访登记,本地与异地招商,装修开业后补充招商工作,统一签约招商合同,市场调研,客户筛选,初步洽谈,招商工作全面开展,市场推广轰炸,招商节点,项目推介会电商企业峰会,炬德机械JUDEJIXIE,招商执行,招商进度表,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,准备期,客户筛选洽谈,招商工作全面开展,工期完工,进驻装修,园区接待中心确认，人员到位，推广物料到位，市场调研完成,本地客群走访筛选洽谈，初步了解意向需求，选取意客群跟踪,本地，异地客群同
7、时进行招商总动员，年底前完成园区短期目标,微调,市场调研,正式招商,初步洽谈,微调,9.25园区峰会,炬德机械JUDEJIXIE,招商执行,阶段性工作,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,本阶段目的：为项目后期运营做好充分准备，保证项目后期正常快速运作本阶段工作内容：1、项目招商说辞整理统一2、人员招聘，组织架构完善3、人员招商说辞培训，项目相关信息熟悉4、推广物料准备完善（招商手册，招商单页，确定推广渠道，推广主题等）5、项目接待中心落实，包装6、对本市市场进行全面的市场调研工作7、初步进行市场接触，人员工作内容了解，收集企业与客户名录8、租赁合同的拟定落实,炬德机械JUDEJI
8、XIE,招商执行,时间节点,炬德机械JUDEJIXIE,招商执行,包装,炬德 智造产业园,外部项目名与接待中心的体现内部要进行的项目整体形象的展示，包括接待区，洽谈区服务区，办公室，等进行划分分割；,炬德机械JUDEJIXIE,招商执行,推广,线上推广：一、搜索引擎推广 搜索引擎推广有两个方法，一是提交网址，二是针对某类关键词进行优化 对网站进行SEO优化，在百度、谷歌引擎上付费推广等，扩大产业园的影响力，提高知名度，以达到企业宣传和促进招商的作用二、论坛推广论坛推广主要是在论坛中，针对电子商务企业、淘宝版面中，这些参与讨论和经常看该版面的大都是目标客户群，可以针对他们进行一些细致的推广活动。
9、三、邮件群发推广 通过邮件群发软件，定向群发目前主要的几个电子邮件平台的所有邮箱；不过此类推广手段不能频繁使用四、电台推广 电台推广受众面广，收听人群基数大，能起到有效的宣传作用，收听人群大部分为出租车司机，大学生和有车一族，同时出租车和乘客能起到连带效应，会增加宣传力度和范围。,炬德机械JUDEJIXIE,招商执行,推广,线下推广：一、项目宣传资料派发 通过人为进行宣传推广，节省大量的线上广告投入，能够在人口密集的地方有效实施项目传播，而且可以直接与企业和客群进行对话交流二、户外大牌 选择自主性强，内容变更灵活性强，宣传比较持久，对宣传的主题和内容比较直观三、LID宣传车 适合短期使用，宣传
10、车流动性大，宣传面广，对人群的听觉和视觉比较有冲击力，能加深印象四、小众物料 随手礼、海报、桌贴、楼层贴等小众宣传物料进行大范围派发，其成本低，覆盖面广五、活动 本项目和其他房地产项目有所区别，所以不适合频繁的进行活动推广，可以有针对性的进行,炬德机械JUDEJIXIE,招商执行,阶段性工作,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,本阶段目的：全面深入走访本地各企业，商家，不断释放项目利好消息，提升项目在市场的知名度和认知度，做好项目推广的预热工作。本阶段工作内容：1、地毯式上门拜访，收集本地企业详情和主要管理人员信息，对市场传递项目情况，并收集意向群体2、针对济宁市内部分企业商家与电
11、商协会取得初步联系，针对性释放项目信息3、对有意向企业进行重点跟进，了解需求4、建立企业商家信息目录5、推广宣传的跟进，市场信息更改释放6、确定项目园区峰会到访人数，并制定方案,炬德机械JUDEJIXIE,招商执行,炬德机械JUDEJIXIE,招商执行,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,本阶段目的：通过不断与企业商家交流洽谈，电子商务峰会的举办，使得本地与异地企业的相互促进效果，形成有效刺激企业商家的进驻积极性，从而带动园区企业进驻本阶段工作内容：1、本地、异地企业商家目录整理，对阿里巴巴，京东，当当，凡客，淘宝网，淘宝商城，唯品会、酒仙网、凡客诚品，辉煌联合等等一些电子商务类的
12、网站进行重点跟踪拜访。2、进行本地全面招商洽谈工作，释放租赁政策等利好消息3、进行异地驻场招商路演4、重点企业商家拜访或邀请来访进行洽谈（重点企业进行一企一政的招商模式）5、与有意向的企业商家签定进驻意向书（收取部分定金），开始进驻装修6、实现最初设定的招商短期目标7、同时启动园区服务配套招商工作（生活配套招商要保持唯一性）,阶段性工作,炬德机械JUDEJIXIE,项目政策,租期,短租：1年,中租：3年,长租：5年,租赁权买断：15年,企业商家类别,A：品牌企业，知名度高，提升整体水平,B：成长型，有一定规模，相对稳定,C：创业型，规模小，人员少，流动性大,炬德机械JUDEJIXIE,项目政策
13、,优惠政策,1、装修期免租（根据企业类别划分为半年、三个月、一个月装修期免租）2、免租期（根据租期长短划分为三个月、一年、两年免租，租赁权买断具体详谈）3、租金分为月付，季度付，年付以及最高三年一次付清（三楼为月付）（月度和季度付租金无任何优惠，年付租金额外优惠10%，三年一次付清租金优惠40%4、贷款，工商，税收相关优惠，尽早与相关政府部门进行协商，对于入住的企业实施工商，税收等优惠返还政策项目租金三年内不做递增，三年后根据市场运营情况从新制定租金金额和优惠方式等政策,炬德机械JUDEJIXIE,项目政策,租金定价,租金反推法,选取周边和类市场调研,计算项目建安成本,市场比较法,按照权重对比
14、计算租金,成本*回报率/12/30=租金,两种方式对比计算租金,炬德机械JUDEJIXIE,项目政策,公共服务,1、为入驻企业提供“管家式”贴心物业服务，7X24小时保安巡逻，专业的保洁、绿化队伍及工程维修人员，解决企业经营的后顾之忧，为园区企业营造一个安全舒适、优雅整洁的办公和生活环境2、园区引进两家银行ATM机，为园区企业提供24小时方便现金储存，查询，转账服务3、为入驻企业，来访客户提供车辆预订，车票，机票预订服务4、园区内设标准停车位，为入驻企业及来访客户提供车辆的停放服务5、小型超市，便利店，餐饮以及园区居住，为企业员工提供生活便利6、洽谈室和小型会议室，为企业的商务洽谈，面试，会议
15、交流提供便利场所7、活动中心为企业和访客提供休息，休闲的场所（乒乓球，桌球，阅读室）8、与省内外高校签订战略合作伙伴，建立大学生就业创业实习基地，申请政府的实习补贴9、不定期邀请电商行业的专家，学者来访进行电商营销，推广，管理等方面的知识讲座,炬德机械JUDEJIXIE,项目政策,有偿服务,融资服务：园区代为办理企业的贷款，提供融资服务；或者引进风投公司合作，建立民间融资机构，办理贷款业务，并且为企业代办工商，税务等服务技术支持服务：为园区企业提供电脑维护，维修，摄影美工，网络信息咨询，网络营销策划等技术服务仓储服务：提供企业的货物储存，进出库，盘点，装卸，运送等一条龙服务推广宣传：园区为入驻企业制作宣传推广手册，杂志等推广物料（园区可以做项目园区展示手册，书刊等读物，内容添加企业推广信息）,炬德机械JUDEJIXIE,
