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1、中国养老产业现状及模式庄志平2013年11月,一、养老现状二、养老模式,内 容,一、养老现状,人口老龄化的具体标准是，国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为这个国家或地区是否进入老龄化社会的标准。截至2011年底，全国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%，其中65岁及以上老人有1.23亿，约占总人口的9.1，规模超过欧洲老年人口总和。中国将面临“未富先老”和“未备先老”双重挑战。近10年来，中国80岁以上高龄老人增加了近一倍，已经超过2000万。随着年轻人异地工作，父母与子女异地居住，空巢老人越来越多，2010年城乡空巢家
2、庭约50；失能、半失能老年人数达3300多万。2014年中国老年人口将超过2亿，2025年达到3亿，2042年老年人口比例将超过30。南开大学经济学院人口与发展研究所教授原新说：“中国可以称得上是跑步进入老龄化。”,然而，作为一个人口大国，中国的老龄化社会不同于其他国家，报告将此称为“中国特色的人口老龄化社会”。除了老年人口基数大、增长快、空巢和失能困难老人多以外，中国的老龄化还呈现出先于工业化、与家庭小型化相伴随、老年抚养比快速攀升等特点。中国有“养儿防老”的传统观念。但当两个独生子女组成的家庭要承担4个甚至更多老人的养老责任时，无论在经济还是精力上，都给年轻人“难以承受之重”。中国社会科学
3、院人口与劳动经济研究所所长蔡昉表示，当社会变迁打破传统家庭养老赖以存在的基础时，养老观念和养老模式也必然发生变化。不过，当中国人已经逐渐接受社会养老这一养老方式时，却又不得不面对日益突出的社会养老服务供需矛盾。根据报告，中国养老床位总数仅占老年人口的18，低于发达国家5至7的比例，也低于一些发展中国家2至3的水平。西方发达国家一般在人均GDP10000美元左右进入老龄社会，而中国是在人均GDP840美元时就进入老龄社会，是典型的“未富先老”。,截至年月，我国城乡空巢家庭超过，部分大中城市达到；农村留守老人约万，占农村老年人口的，城乡家庭养老条件明显缺失。我国已有各类养老机构个，拥有床位万张，收
4、养各类人员万人。养老床位总数占全国老年人口的，低于发达国家的比例，也低于一些发展中国家的水平。养老服务专业人员缺乏。全国取得养老护理员职业资格的仅有几万人，潜在需求在万左右，养老服务体系建设的专业化程度亟待提高。,老年抚养比是指人口中非劳动年龄人口数中老年部分对劳动年龄人口数之比，用以表明每100名劳动年龄人口要负担多少名老年人。60周岁以上老年人口年均增长全国3.3%，,据有关资料分析，我国养老（养生）产业的市场约有1万亿元，到2020年将达到5万亿元的市场潜力。以养老机构床位来看，目前百位老人年拥有养老床位不足2张，离国际通常认为的7%的比例，还有很大的距离。据上海市社情民意调查显示，对于
5、养老方式的态度，13.1%的受访老人表示愿意去养（敬）老院；限于经济实力等因素，也有1%的老年人能够真正实现“候鸟式养老”。以此推算，即约40万的老人愿进入养老机构安享晚年，而这其中有17%的人能接受1500元/月以上的养老费支出，3万的老人能实现异地养地。据杭州市有关部门调查，老年人想入住养老机构而没有入住的原因，41.9%是因为没有合适的养老机构。他们盼望有价格合适、出行方便、环境优美、服务齐全、档次较高的养老机构。,二、养老模式,（一）国内外养生养老模式很多，归纳起来主要可分为下列几类：1.家庭养生养老：老年人居住在家庭中，主要由有血缘关系的家庭成员对老人提供赡养服务的养生养老模式。该种
6、模式比较适合不愿意脱离熟悉环境且子女有经济能力、照顾精力和照顾时间的老年人。2.居家养生养老：老人居住在家中，由社会来提供养老服务的一种养生养老方式。该种模式适合子女无暇照顾，有一定自理能力且不愿意离开原有熟悉环境的老年人。目前，欧美等发达国家接受居家养老服务的老年人的比例在80%左右。居家养生养老服务的提供者主要有：居家养老服务机构、物业公司、志愿者等。3.机构养生养老：将老人集中在专门的养老机构中养生养老的模式。该模式的优点在于通过集中管理，能够使老年人得到专业化的照顾和医疗护理服务，无障碍的居住环境设计也使老年人的生活更加便利;缺点在于容易造成老人与子女、亲朋好友间情感的缺失及经常间老人
7、死亡会造成入住者一定心理影响，而且成本较高。目前，西方发达国家有5%-15%的老年人采用机构养生养老，其中北欧大约为5%-12%，英国大约为10%，美国大约为20%。,4.其它养生养老模式：包括以房养生养老、候鸟式养生养老、乡村田园度假养老等方式。其中，以房养生养老是指将自己的产权房出售、抵押或者出租出去，以获取一定数额养老金或养老服务的养生养老模式。它通过一定的金融机制或非金融机制，将房产蕴含的价值提前变现，从而为老年人提供养生养老资金来源。在中国八九十年代以前基本以家庭养生养老为主，居家养生养老、机构养生养老及以房养生养老、候鸟式养生养老、乡村田园度假养老等的其它养老方式比例不是很多，但随
8、着时代的发展，一些创新型房企的介入，养生养老观念已发生很大改变，后几种养生养老模式已经越来越多了，我们预测未来510年，候鸟养老、都市田园度假养老、交换养老等观念肯定会有新一轮的的改变，国外的一些养生养老模式正逐步被国人所接受。目前的3Q模式养老的三个模式，就是与房地产商结合起来，实行产权养老、使用权养老、交换权养老，即可激活大量如威海、三亚、北海、龙口、丽江大量闲置房产，通过激活控制房产增加房产实用价值，即可帮助业主赚取收益，又可使房产增加卖点亮点，关键是是造福大量国人养老度假庞大需求，使一部分中高端退休老人通过候鸟模式实现养老、度假、理疗、休闲计划，同时大量高端老人来了消费可以拉动地方经济
9、，解决周边大量人口就业，一举多赢！。,（二）国外养老模式借鉴 美国老年人一般不与子女同住，城市犯罪问题原因，使得老年人、特别是白人老人愿意寻求一个安全的、远离社会的居住环境。于是房地产开发商在气候温暖的南方、西海岸，相继开发出一些大型的老年社区，规模从500户到户不等。社区建筑规划专门考虑老人特点，住宅以低层建筑为主;实施严格的人车分流;区内实现无障碍步行道、无障碍防滑坡道;特别对方位感、交通安全、道路畅达均作了强调空间导向性的安排;室内有低按键设置;并提供各种专门为老人服务的配套设施。体现一种不孤独、不依赖、不满足温饱，富于文化内涵，充实、健康的老年生活。美国老年人独立性很强，选择住老年公寓
10、的比例相对较多，他们用卖出现有住房的收益来支付入住老年公寓所需支付的费用。而“以房养生养老”的模式已在美国得到广泛认同。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养生养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己退休后的生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的,异地养生养老、跨国养生养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养生养老公寓，那里低廉的地产价格、充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。在丹麦，目前最流行的是自助养生养老社区。在
11、那里，老人们可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，还可共同租用特别的照料服务。法国解诀老年人住房问题的主要模式是特色鲜明的老年酒店式公寓，其配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施、无障碍设施等，服务人员远远多于一般酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短栖。在中国由于人口众多，随着这几年人民生活进一步提高，医疗卫生等条件进一步完善，中国的老年人口比例越占越大;还有一些富有的人群逐步走入老龄化，他们完全承担得起高端居家养生养老、机构养生养老及旅游养生养老、候鸟式养生养老、异地养生养老
12、、乡村田园养生养老等方式，使得差异性养生养老具备了广宽的市场。目前一些敏锐的房地产开发企业，金融基金，保险公司，医院等已经介入中高端养生养老产业中去了。,（三）目前国内开发商养老点评 1、房地产型：较早研究养老房产的河北卓达集团，杨卓舒先生提出的全龄化社区养老社区，其实是一种居家养生养老模式拓展，就是客户买了产权，开发商通过物业提供更加全面的养老服务，本质上还没有跳出房地产业，虽然增加了养老溢价服务，但养老房产没有增加服务人群，没有解决大量房产闲置的困境。卓达全岭化养老服务模式是在现代住宅小区的开发兴建过程中，置入养生养老的理念及功能，创造住宅小区养生养老功能附加值;它是一种后期服务的养生养老
13、模式和新理念;它是一个具有养生养老功能社区，同时又是一个从0岁到100岁的全龄化居住社区;这个社会体系如果再向前延伸规划、设计、开发、销售、售后经营及服务、产业链提升和复制，做到这一点，卓达就跳出了房地产而搞房地产，养老经营要把它市场化运作;也将使房地产彻底转型，实现可持续经济增长，而只有把它市场化运作，才不会停留在做秀的水平上;只有市场化运作，才可能持续发展。目前卓达在天津及山东文登开发有养生养老地产建筑面积上千万平方，处于前期探索阶段。卓达的探索难能可贵。可好多开发商只是打养老养生概念，本质还是住宅房地产模式，主要为了卖房忽悠的，对这种没有任何产业链的住宅模式不属于养老养生产业范畴。,2、
14、产业型：中国人寿联合中冶已在河北廊坊筹建养生养老社区占地一万亩，该项目计划总投资上1000亿元，首期投资约100亿元，另外中国人寿还计划在中国搞几个点形成全国性布局战略，而南部则有可能落户海南，东部则会选上海或浙江。对于保险企业投资养生养老产业是一种很好的尝试，保险资金量大需要寻找长期有稳定回报且安全可靠的投资渠道，而养生养老产业正是满足上述要求的。保险类投资的养老产业基本上以持有为主，以保值增值及稳定的租金或者会员费收入为主要目的。只要有合适的合作伙伴，合适的合作模式，合适的项目造址，保险类的养生养老产业应该是今后养老产业的主力军。另外由于保险企业主导还可以拉长产业链，即养老社区向上衔接医疗
15、保险、护理保险和养生养老保险，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品及老年建筑等产业。保险基金进入养老产业，与房地产平台相结合，与威仕达集团的3Q模式养老度假证模式结合起来，可以实现投入产出良心循环，成为一个相当庞大的银发经济，连锁起来可以实现“三权”交换，组合候鸟模式、度假模式、交换异地养老模式，从吃喝玩、养休娱，乃至护理理疗产业链，拉动万亿经济产值。,另外，为解决老人就医问题，一些养生养老机构联合规模较大的医院承担起为相关社区及养生养老机构的老年人提供定期健康检查、上门急诊等服务的责任。通过家庭、社区、养老机构、医疗机构等载体的合作，建立医疗养生养老相结合的服务一种新的模式。目前，
16、在中国很多人已经意识到今后养生养老产业的无限前景，并已经作了不少尝试，如上海一家实行会员制模式，像全国房地产经理人联盟（简称全经联）已对养生养老产业高度重视：举行了二次全国性养生养老产业发展专题研讨会，为有意从事养生养老产业的企业个人鼓劲呐喊，同时也希望引起各级政府的重视，期待政府能出台相关优惠扶村政策。我们相信随着时代进一步发展并经过大家的努力养生养老产业肯定会更加丰富多彩，养生养老产业肯定会迎来更加灿烂的明天。,（四）房地产开发商转型的定义 不是依靠土地溢价增值实现盈利，而是通过房地产这个平台提供溢价服务实现价值增值，通过养老养生的持续服务，一套房提供几十几百中高端老人持续消费，激活整个养老养生产业链，不断有税收、有就业、有持续经营能力。才是真正的养老产业，他与房地产盈利模型不一样，是住宅地产拟商业化经营，拟酒店高端服务经营。不是目前的这种宝贵的海景、山景、旅游景点搞了一堆四不像的住宅区，一次性消费产权卖光的模式！中国开发商没跳出住宅开发模式，中国房地产转型就是一句空话，可见中国养老养生产业虽前景光明，但真正成为产业化还有相当长时间道路要走！,谢 谢！,
