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1、六建琼海官塘项目分析,海南概述,海南是祖国美丽的宝岛，是南中国海上一颗璀璨的明珠，她是中国陆地面积最小，海洋面积最大的省。全省近八百万人口，海南已建成环岛高速公路，总里程达650余公里，是中国目前高速公路里程密度最高的省份。海南省土地总面积33920平方公里，森林面积1714700公顷，森林覆盖率达51%，属于热带海洋岛屿季风气候，位于东经1083711105；北纬18102010之间，年平均气温2325，最冷的2月也只有1620，年平均降水量1500毫米，她的自然资源丰富，环境得天独厚，可持续发展资源优势明显。海南素有“未曾污染的处女地”美称，长夏无冬，气候温和，无论是大气环境质量、地下水质
2、还是海水水质，总体环境质量列全国之先，非常适合人居，百岁以上老人有六百多人。当北国千里冰封的时候，这里依然暖风和煦，鲜花盛开，海南是我国名副其实的生态岛和长寿岛！,琼海概述,海南岛东海岸，有一个年轻而富有魅力的中国优秀旅游城市琼海市。这块膏腴之地，历史悠久，人才荟萃，文化鼎盛，民风淳朴，物阜民丰。著名的华侨之乡，美丽富饶的万泉河，闻名遐迩的红色娘子军传奇的光辉历史，中国对外开放的窗口、亚洲人对话的平台博鳌亚洲论坛举世瞩目，被誉为海南省东海岸的明珠。,琼海市地处海南岛东部，位于东经11027，北纬1914，东线高速公路贯穿全境，环岛东线高速公路北至海南省省会海口市86公里，距南端的三亚市163公
3、里，南距万宁市60公里，境内有四个出入口。琼海至博鳌，大约行驶19公里，琼海市是在本世纪初推进城市化进程中崛起的海南第三大城市，其基础设施良好，交通通讯发达，,琼海市地理区位,琼海市中心城区由嘉积、博鳌、官塘三大组团构成总面积 1692平方公里。全市总人口47万人。市府所在地嘉积城区面积15平方公里。官塘组团规划区域总面积约22平方公里，由官塘、椰寨、长岭三大片区组成 博鳌水城特别规划区面积122平方公里。旅居世界28个国家与地区的华侨、华人55万人。,面积与人口,琼海市辖嘉积、中原、博鳌、潭门、长坡、万泉、塔洋、大路、阳江、龙江、会山、石壁十二个镇，203个村（居）委会，辖区内还有5个国营农
4、场、1个华侨农场和1个国营林场。,行政区划,琼海市属于亚热带季风及海洋湿润气候区，年平均气温为24，年平均降雨量2072毫米，年平均日照2155小时，年平均辐射量每平方118.99千卡，终年无霜雪。,气候,地域优势,“全国人民第二居住地”全国精神文明建设示范市 先后荣获国家级各项殊荣60多项，连续六次获得“全国双拥模范城”称号。琼海市是海南第三大城市，中国优秀旅游城市 博鳌亚洲论坛品牌效应 琼海市是海南省东西两翼发展战略中东部沿海经济战略带的核心城市之一 境内有规划建设中海南最大的国际中转港龙湾港。琼海人的民风素养在全省乃至全国是有口皆碑的 闻名遐迩的红色娘子军传奇的光辉历史 万泉河是海南的母
5、亲河，是中国热带自然生态保存最完美的河流，被称为中国的“亚马逊”官塘温泉是世界少有、中国无双的热矿泉 万泉河文明生态村长廊将成为海南省最大的文明生态村片区 教育事业发展成为鲜亮的品牌，文理科状元双花开琼海 中国电子海南生态软件产业园在琼海市博鳌镇举行奠基,琼海市城市总体规划,琼海市嘉积城区交通图,琼海市风景秀丽，光照充足，雨量充沛，矿产丰富，温泉众多，港湾良好，集山、泉、河、海、椰林、沙滩于一体。境内有六条终年川流不息江河，水资源总量为29.9亿立方米，水电蕴藏量为12万千瓦。有官塘、蓝山、北岸温泉，其中官塘温泉日流量10700吨，水温达70-90摄氏度。海岸线长43公里，渔场遍及东、西、中、
6、南沙，境内有18.7万亩海滩涂，是养殖海产品的良好基地，全国最大的麒麟菜养殖场就在境内。沿海有龙湾、潭门、博鳌、青葛四个港口，龙湾港正在加快建设成为岛东国际商贸中转港，潭门港被列为国家重点渔港。琼海市风光旖旎，以举世闻名的万泉河为主线，包括万泉河、白石岭、官塘温泉、沙洲岛、万泉河出海口、博鳌海滨玉带滩与“博鳌亚洲论坛”国际会展中心构成了海南东部大琼海的旅游体系，被海南省列为全省重点旅游区之一对外开放。,丰富资源,琼海市政府以加快城市建设作为推动琼海新一轮发展的突破口，紧紧依托区位优势、博鳌亚洲论坛品牌效应、温泉特色资源，以及独特的生态环境和人文环境，从琼海特色资源和优势中加快发展，创新发展，把
7、琼海打造成“全国人民第二居住地”。当地房地产业发展强劲，全市在建房地产项目26个，上半年共完成投资3.2亿元，增长88.1%，商品房销售面积21.3万平方米，增长150.8%，吸引了来自北京、上海、浙江、新疆、山西、甘肃、东北、内蒙古等地的一大批游客客商在我市安家落户。,琼海房地产现状,官塘概述,琼海中心城区由嘉积、博鳌、官塘三大组团构成。官塘组团是琼海中心城区中一个重要部分，是唯一尚未开发 的规划城区。官塘组团规划区域总面积约22平方公里，由官塘、椰寨、长 岭三大片区组成。官塘分区规划的界线东至东线高速公路，南至白石岭北侧，西至万泉河，北至官塘大道往北300米处，面积大约2248公顷。规划目
8、标是中国著名的温泉之乡，国际一流特色旅游度假区。区内有世界无双的热矿泉水资源,整个地理位置依山傍水，是集旅游、休闲度假、人居美景为一体的风水宝地,规划区常住人口为1.5万人，度假区住宿人口为1.5万人，旅游观光人口为1.0万人，酒店客房总规模1.0万间。主要项目有：温泉疗养、休闲康乐、高尔夫运动、红色旅游、滨河风光、万泉河漂流、农业观光、民俗文化、田园风光、水库风情等等,官塘政府规划,官塘组团规划区发展定位,以白石岭山地景观、万泉河风光、特色温泉为依托，建设集休闲度假、旅游观光、一类人居为一体的具有海南生态特色的旅游城区。,官塘组团规划区现状,琼海城市总规划定官塘组团规划区建设用地为22平方公
9、里（折33000亩），扣除现有村庄（居民居住地）约2000亩，基本农田约2800亩，长岭、九六岭水库占地1500亩，已征用出让土地约3500亩，未能开发利用的山坡约4500亩及规划道路占地（按占总规面积20%计算）约6500亩外，可开发使用的面积有12200亩（总扣除面积20800亩），占总规划面积的36.96%。在可开发使用的12200亩面积中，按照一般控规要求建设密度控制在30%，则可开发商品用地3660亩，占规划总面积33000亩的11.09%。这些土地开发后，可规划安排约2000亩的土地作为全省最佳人居住宅项目用地；可安排约1000亩作为商业用地；余下的660亩可作为综合服务用地。,官
10、塘组团旅游资源规划,官塘组团规划区内拥有万泉河、温泉、白石岭、椰寨等集自然与 人文为一体的景区。其间椰林、河流、奇石、古迹、田园、河中 岛、水库等自然景观融成一幅迷人的热带画卷。万泉河是中国热带自然生态保存最完美的一条河流，被称为中国 的“亚马逊”，是海南的母亲河。官塘温泉是世界少有、中国无双的热矿泉，水区面积2.5平方公 里。温度70摄氏度90摄氏度。不仅有旅游观赏价值，还有良好 的医疗保健作用。椰寨风景区是琼崖革命先烈和红色娘子军战斗的旧址 白石岭因“白石岭八景”扬名遐迩。自古以来就被誉为“珠崖奇观”，并赋予“海南第一仙山、第一岭”之美称。,官塘组团交通条件优越，官塘组团规划区位于岛内东线
11、沿海高速公路和环岛轻轨的中间位置，距海口一小时车程(轻轨30分钟,110公里）距三亚2小时车程（轻轨60分钟210公里），距三亚120分钟车程，距机场40分钟，轻轨20分钟；距博鳌亚洲论坛15公里；高尔夫球场800米；距白石岭公园5公里）。官塘与高速公路有直接接口。现有省级东线高速公路直通海口、三亚、环绕全岛。还有三条高等级主干道路直通市内4个镇及各个主要旅游景点，交通基础设施完善。,官塘组团交通现状,优势,自然生态环境优越和资源优势，集河海山温泉于一体的环境琼海优秀的治安环境，侨乡文化，也是楼盘的卖点。“商在海口，玩在三亚，住在琼海”已成为社会共识；与巴厘岛、夏威夷同一纬度，是人类最宜居的地
12、方；项目地为“全国温泉之乡”，温泉资源世界罕有，全国无双；海南是“全国人民的第二居住地”；博鳌亚洲论坛品牌效应，提升了本地的知名度和社会价值；在海南季节性候鸟型的生活方式，越来越被现代社会认同；在海南置业在全国兴起，投资、保值、休闲疗养一举多得；,项目SWOT分析,当地房地产价格低廉是最大优势 随着我国新劳动法的实施，带薪休假越来越成为企业体现员工福利待遇的方式，商务旅游休闲度假将成为时尚，为项目创造了商务投资的市场空间；本地的温泉资源必将吸引博鳌商务人士前来消费，从而带动当地的经济发展，增加人流量，提升物业价值；山西本土企业在海南开发的山西人专属社区，由于生活方式相近，可吸引目标客户购置，同
13、时产品的可信度较高；,优势,项目SWOT分析,山西人传统恋家情结难以打破；异地置业，不了解当地情况，看不到地段和物业实体，增加了犹豫度，后顾之忧较多；项目证件完善与否将直接影响项目的销售；,劣势,项目SWOT分析,项目手续不全后给销售带来巨大压力；周边竞争项目都是较大规模的旅游地产项目，同质化较明显；我们异地操作，不如在本土便利；项目周边的市政生活配套是否完善；其它周边环境条件更好的项目将是我们最直接的竞争者；,威协,项目SWOT分析,海南和项目当地未来经济发展及物业增值潜力巨大；当地温泉旅游资源的开发；博鳌亚洲论坛的发展和全国最大的生态软件生产基地，必将带动当地的区域经济发展；山西经济的发展
14、，人们的生活、投资观念的更新，在自然环境更优越的地方置业投资已在富裕人群中形成潮流；,项目SWOT分析,机会,竞争楼盘对比,天来泉琼海天来泉度假中心是以五星级温泉度假酒店、别墅和温泉度假公寓为主的大型养生休闲社区。项目占地面积为158001.27平方米，低容积率，高绿地率，集酒店、住宅、商铺为一体，是您养生、休闲、度假的最佳去处。琼海天来泉度假中心将打造成标杆式度假中心,物业类别:公寓 温泉养生公寓 建筑类别:7层精装修 装修状况:精装修价格:起价:暂无资料 均价:2580元/平方米 最高价:暂无资料 套数:2664套 容积率:1 绿化率:54.78%楼层状况:7层精装修,新天地阳光城,竞争楼
15、盘对比,拥有现今琼海市尖端的规划配套，具备大型泳池、中心广场等休闲运动场所。其中于北上角的儿童活动区，专门辟一场地建造S型儿童滑轮坡。南洋风格的外立面，呈现一幅国际化的南国风情，融合了海岛的自然元素。住宅以小高层为主，全部房型均为南北通透，板式全明，一梯两户，是琼海最堪考验的户型，最养生的居住环境。商铺分为4层，三四层宜居宜商。,物业类别：小高层电梯公寓、复式商邸、临街商铺 装修状况：菜单式装修物业地址：琼海市兴海中路与爱华东路交汇处 价格：均价￥2580元/物业管理费：暂定￥1元/容积率：1.39绿化率：56%楼层状况：11层小高层（1号楼至10号楼）沿街商铺社区总户数：922户 交通状况：
16、9路公交周边配套：小学、中学、市政府、市人民医院，超群商场，合成超市，元亨美食街，海鲜广场等。,项目定位,海南最大的山西人专属社区，是山西在海南唯一 最大的集疗养、商务旅游、休闲度假、投资升值 为一体的带有强烈山西风格的综合性社区。第一个山西本土企业在海南打造的山西人自己的 家园 山西人去海南旅游的集散地和旅游商务会所,目标客群,35-55岁有实力，已经过一次以上置业的事业成功人士，既可给家 中老人养老寄居，又可为子女提供假期旅游居所，还可为自己未来 储备健康养老之地；私营企业主和高收入人群；有意在海南购置物业进行投资、解决企业员工度假旅游、商务接待、企业会议等现实需求的山西中小企业；手中有闲
17、散资金的投资客；有一定经济实力，有意改变生活现状的老年人,推广范围,以“山西人在海南自己的家”主要产品述求，立足山西本土，以太原市为中心，幅射周边富裕地市（灵丘、介休、灵石、左权等），用新的居住生活理念引导其为自己和家人购置养生物业，既可满足生活需求，又可得到良好的投资回报。,产品定位,疗养、休闲旅游度假、商务投资,温泉资源,生态资源,地块升值,中国温泉之乡的山西人家,面积户型比例,价格策略,以周边竞争项目均价2580为基准，以2600元为均价低开高走，侍机上扬,营销策略,、城市的认同：让客户对当地未来美好预期产生认同感 由于是跨省跨区域置业，在项目入市前必须让其深入了解海南、琼海、官塘、博鳌
18、当地的自然、人文环境，并通过宣传项目的开发商就是山西本土企业和社区专属山西人这些项目特性，使其产生向往和亲和力，用以打消山西人恋家的传统居住理念和后期的物业管理不便等不利因素，打破其心理居住区域的限制，最终实现销售。,2、产品的认同：让客户对产品品质、功能、形象、升值空间、人文附加 值产生认同感产品以“中国温泉之乡”为立基点，推出可组合式的中小户型，以低总价、精装修、投资、代客租赁管理、商务接待、三晋风情特色为卖点，使目标客户对产品产生认同。,营销策略,、生活方式的认同：让客户对这种投资兼享受、候鸟式迁居、尽孝心、储存 未来健康的生活方式产生认同感 随着山西自然环境的恶化、父母年迈、子女长大、
19、事业成功，人们越来越重视自身和家人的健康，在完成多次置业后，应该考虑为自己和家人购置一处最后的养生之地。他们对冬季父母住、假期孩子住、老来自己住的生活方式越来越认可。,营销策略,营销手段,利用山西本土品牌开发商身份，打消客户的后顾之忧，建立信任感；打造山西人海南的聚居地，打消客户恋家情节，建立亲和力；利用当地“中国温泉之乡”“博鳌亚洲论坛品牌效应”“全国人民第 二居住地”等资源优势，打造宜居修养、商务投资的消费热点；当地的生态优势永远是项目的销售基础；打造项目为山西人到海南旅游的集散地，使其形成可持续的房屋租 赁市场，既集聚了人气，也解决了项目的投资回报市场,推广策略,推出方式,项目推广前期要从改变山西人居住理念为切入点，推出健康生态、时尚休闲的生活方式，宣传休闲、旅游、度假、投资理念为一体的旅游地产新概念，让广大目标客户接受新理念、新产品。,推广策略,广告宣传,由于本项目是山西第一个在海南建立的山西聚居地，也是从开发、销售和服务全程由山西本土企业操作的项目。它是山西人自己打造的符合山西人生活起居习惯的旅游地产项目，因此在广告推广时要将其独特性、唯一性、合理性大篇幅通过媒体进行广泛的宣传，让项目特性和开发企业品牌深入人心，引导山西目标客户的积极消费。,
